原告：上海金某集體資產(chǎn)投資經(jīng)營管理有限公司，住所地上海市浦東新區(qū)。
　　法定代表人：馬成，董事長。
　　委托訴訟代理人：付洋，上海韓明志律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：韓明志，上海韓明志律師事務(wù)所律師。
　　被告：陸某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市浦東新區(qū)。
　　委托訴訟代理人：王敏芬，上海高達律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：金泉國，上海高達律師事務(wù)所律師。
　　第三人：馬進福，男，xxxx年xx月xx日出生，東鄉(xiāng)族，戶籍地甘肅省東鄉(xiāng)族自治縣鎖南鎮(zhèn)毛毛村三社38號。
　　第三人：徐桂敏，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地安徽省阜陽市穎東區(qū)插畫鎮(zhèn)郭郢村陳莊，現(xiàn)住上海市浦東新區(qū)金葵路XXX弄XXX號XXX室。
　　第三人：馬國全，男，xxxx年xx月xx日出生，東鄉(xiāng)族，戶籍地甘肅省東鄉(xiāng)族自治縣百和鄉(xiāng)劉家村十一社10-1號，現(xiàn)住上海市浦東新區(qū)金葵路XXX弄XXX號XXX室。
　　原告上海金某集體資產(chǎn)投資經(jīng)營管理有限公司(以下簡稱金某公司)與被告陸某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年9月3日立案受理后，經(jīng)當(dāng)事人申請，追加馬進福、徐桂敏、馬國全作為第三人參加訴訟。本院依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告金某公司的委托訴訟代理人付洋，被告陸某某的委托訴訟代理人王敏芬，第三人馬進福、徐桂敏、馬國全到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告金某公司向本院提出訴訟請求：1.被告搬離位于上海市浦東新區(qū)金葵路XXX號、XXX號、XXX號、XXX號XXX-XXX層房屋，清空房屋內(nèi)物品后將房屋及附屬設(shè)施返還原告；2.被告支付自2017年6月27日起至實際搬離完畢之日止的使用費，以每月人民幣(幣種下同)43,456元為標(biāo)準(zhǔn)。審理中，原告變更第一項訴訟請求為：被告將上海市浦東新區(qū)金葵路XXX號、XXX號、XXX號、XXX號的底層房屋返還原告，第三人徐桂敏、馬國全分別自993號、997號底層遷出。事實和理由：2012年8月1日，原、被告簽訂《商鋪租賃合同》，約定原告將上海市浦東新區(qū)金葵路XXX號、XXX號、XXX號、XXX號XXX-XXX層房屋出租給被告使用，租期自2012年8月1日至2017年6月16日止，第一年租金186,240元，第二年租金204,864元，第三年租金223,488元，保證金46,560元。租賃期滿，原告有權(quán)收回房屋，被告應(yīng)在期滿三日內(nèi)騰空并歸還。合同還約定，未經(jīng)原告書面同意，不得將房屋部分或全部轉(zhuǎn)租，并且在該情形出現(xiàn)時及到期后被告拒不注銷商鋪內(nèi)的營業(yè)執(zhí)照及相關(guān)許可證件時視為被告違約，被告應(yīng)向原告支付月租金5倍的違約金。租賃期間，被告擅自將房屋轉(zhuǎn)租他人使用。合同到期后，原告表示不再繼續(xù)出租房屋，并多次要求被告返還，但被告簽署交房確認(rèn)書后仍占用房屋至今，已構(gòu)成違約。經(jīng)原告核實，上海市浦東新區(qū)金葵路XXX號、XXX號、XXX號、XXX號的二層房屋已由案外人湯某直接返還原告，四處房屋的底層尚未移交，其中993號底層由徐桂敏占用，997號底層由馬國全占用，995號、999號底層空關(guān)，故原告訴請如前。
　　被告陸某某辯稱，認(rèn)可原告陳述的房屋現(xiàn)狀，同意配合返還原告，但認(rèn)為不存在違約，不同意支付違約金。2012年開始，被告將向原告承租的房屋全部轉(zhuǎn)租給案外人徐某某，徐某某再轉(zhuǎn)租給其他小商戶，原告對此應(yīng)為明知。2017年7月1日起，被告已明確告知徐某某不再續(xù)租房屋，此后被告也未收取過租金或使用費，故自該日起，房屋使用費不應(yīng)由被告承擔(dān)，即便要承擔(dān)使用費，已返還房屋部分也應(yīng)予扣除。
　　第三人馬進福述稱，其向徐某某承租金葵路XXX號底層房屋，并于2016年轉(zhuǎn)讓給馬國全，現(xiàn)與其無關(guān)。
　　第三人徐桂敏述稱，其向徐某某承租金葵路XXX號底層房屋，并向徐某某支付租金至2018年5月底。2018年4月16日，原告及鎮(zhèn)政府強行封門，但其不同意，沒有封成。因沒有營業(yè)執(zhí)照，目前房屋關(guān)門未營業(yè)，要求原告賠償裝修，否則不同意遷出。
　　第三人馬國全述稱，其向馬進福受讓承租金葵路XXX號底層房屋，并向徐某某支付租金至2018年5月底。因拉面協(xié)會規(guī)定400米內(nèi)不能重復(fù)開店，故承租房屋時向馬進福支付了80萬元轉(zhuǎn)讓費，又投入裝修花費20萬元，現(xiàn)要求繼續(xù)經(jīng)營，不同意遷出，如需遷出，要求原告賠償80萬元。
　　經(jīng)審理查明，上海浦東土地控股(集團)有限公司系上海市浦東新區(qū)金葵路XXX-XXX號(單)、金粵路340-342、356-358、374、382-388(雙)房屋產(chǎn)權(quán)人。
　　2012年6月20日，上海浦東土地控股(集團)有限公司(甲方)與上海市浦東新區(qū)金某鎮(zhèn)人民政府(乙方)簽訂《社區(qū)商鋪委托租賃管理協(xié)議》，約定甲方將其擁有的張家浜楔形綠地住宅一期項目D1-05、D1-17地塊(動遷基地小區(qū))包括金葵路XXX-XXX號、XXX-XXX號在內(nèi)的配套商鋪共18套，總面積3972.62平方米委托乙方租賃管理，委托租賃關(guān)系期限為五年，雙方約定于2012年7月1日將商鋪現(xiàn)狀交付乙方。
　　同日，上海市浦東新區(qū)金某鎮(zhèn)人民政府出具委托書，為解決金葵社區(qū)居民日常生活配套問題，我鎮(zhèn)已與土控公司簽訂《社區(qū)商鋪委托租賃管理協(xié)議》，現(xiàn)委托金某公司負責(zé)具體租賃及管理事宜。
　　2012年8月1日，原告金某公司(甲方)與被告陸某某(乙方)簽訂《商鋪租賃合同》，約定甲方將上海市浦東新區(qū)金葵路XXX號、XXX號、XXX號、XXX號XXX-XXX層房屋出租乙方使用，租賃面積517.34平方米，乙方承諾將承租的商鋪作為經(jīng)營家用電器銷售維修及面包房經(jīng)營用途。租賃期限自2012年8月1日至2017年6月26日止。租賃期滿，甲方有權(quán)收回該商鋪，乙方應(yīng)在期滿后三日內(nèi)將商鋪騰空并歸還甲方；如需繼續(xù)承租該商鋪，則應(yīng)于租賃屆滿前3個月向甲方提出書面續(xù)租要求，經(jīng)甲方同意后重新簽訂租賃合同。該商鋪第一年租金186,240元，第二年租金204,864元，第三年租金223,488元，之后如發(fā)生續(xù)期，租金另議。乙方應(yīng)在本合同生效之日向甲方支付該商鋪租賃保證金，數(shù)額為3個月的租金46,560元。租賃期滿，本合同解除或權(quán)利義務(wù)終止時，甲方收取的保證金除用以抵充合同約定由乙方承擔(dān)的費用外，剩余部分無息返還乙方。除甲方書面同意外，乙方應(yīng)在租賃期滿或本合同解除或權(quán)利義務(wù)終止后的3日內(nèi)無條件地將該商鋪及現(xiàn)有的附屬設(shè)施、裝潢歸還乙方。如逾期歸還的，每逾期一日，除甲方有權(quán)對該商鋪停水、停電外，乙方應(yīng)按屆時市場租金兩倍向甲方支付延遲交還商鋪的占用費。合同終止后3日內(nèi)乙方未歸還房屋的，甲方和該商鋪的房屋權(quán)利人均有權(quán)收回房屋、自行清場并更換門鎖，乙方的所有留置物視為廢棄物處置。合同終止后的十五日內(nèi)乙方應(yīng)負責(zé)將登記于該商鋪內(nèi)的一切經(jīng)營許可證及證照予以注銷，注銷證件復(fù)印件交到甲方備案。未能注銷的，甲方有權(quán)不予退還保證金，并由乙方承擔(dān)造成甲方的一切損失。租賃期內(nèi)，乙方未經(jīng)甲方同意不得將該商鋪部分或全部以任何形式轉(zhuǎn)租他人。乙方從租賃期始2年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，如產(chǎn)生合同期限內(nèi)未租賃到2年就要強行轉(zhuǎn)讓的，按違約處理。甲乙雙方同意，有下列情形之一的，視為違約，一方可書面通知另一方解除本合同。違約一方，應(yīng)向另一方按月租金的5倍支付違約金。給對方造成損失的，支付的違約金不足抵付另一方損失的，還應(yīng)賠償造成的損失與違約金的差額部分：……(五)乙方擅自轉(zhuǎn)租該商鋪部分或全部的、轉(zhuǎn)讓該商鋪承租權(quán)；或未經(jīng)甲方同意與他人交換使用各自承租的房屋的；……(八)乙方擅自轉(zhuǎn)讓、合租、轉(zhuǎn)租的。
　　合同簽訂后，原告將房屋交付被告，被告付清租期內(nèi)租金，并支付了46,560元保證金。
　　2017年5月16日，原告向被告發(fā)送《商鋪租賃合同》到期不續(xù)簽告知書，通知被告合同即將于2017年6月16日到期，要求被告于2017年6月29日之前將商鋪騰空并返還原告，結(jié)清租賃期間的租金、水、電、煤氣、通訊、設(shè)備、物業(yè)管理、衛(wèi)生、治安等各項費用，并于2017年7月11日之前將商鋪內(nèi)的一切經(jīng)營許可證及證照予以注銷。
　　2017年11月22日，被告簽署《商鋪租賃合同》交房確認(rèn)書，明確被告于2017年11月30日前搬空并將商鋪返還原告，2017年12月15日前付清租金、水、電、煤氣、通訊、設(shè)備、物業(yè)管理、衛(wèi)生、治安等各項費用，2017年12月15日前將商鋪內(nèi)一切經(jīng)營許可證及證照予以注銷。
　　另查，2012年7月31日，被告(甲方)與案外人徐某某(乙方)簽訂《經(jīng)營承包合同》兩份，其中一份約定甲方將金葵路XXX號、995號開設(shè)的家電銷售維修點承包給乙方經(jīng)營，面積總計254.4平米，承包經(jīng)營期限自2012年11月1日至2017年6月30日止。另一份合同約定甲方將金葵路XXX號、999號開設(shè)的面包房承包給乙方，面積總計262.94平米，承包經(jīng)營期限自2012年11月1日至2017年6月30日止。
　　審理中，原、被告一致確認(rèn)，2015年10月30日，雙方簽訂了租金支付補充協(xié)議，約定2015年1月1日至2017年6月26日期間租金標(biāo)準(zhǔn)為每月20,170元，金葵路XXX號、XXX號、XXX號、XXX號的二層房屋由案外人湯某于2018年8月31日返還原告。雙方同意在本案中一并處理保證金。
　　本院認(rèn)為，原、被告簽訂的《商鋪租賃合同》系締約當(dāng)事人的真實意思表示，內(nèi)容不違反法律禁止性規(guī)定，應(yīng)為合法有效，雙方均應(yīng)恪守。合同約定的租賃期限已屆滿，原告明確表示不再續(xù)租，雙方合同租賃關(guān)系終止。租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物，原告要求被告返還承租房屋，具有合法依據(jù)，原、被告的租賃合同到期后，第三人使用房屋已無合法依據(jù)，應(yīng)一并遷出。被告逾期返還房屋，原告有權(quán)主張占用期間的使用費。被告認(rèn)為二層房屋已經(jīng)返還，使用費應(yīng)相應(yīng)扣除，兩倍的租金標(biāo)準(zhǔn)過分高于原告的實際損失，請求法院予以調(diào)整。本院認(rèn)為，案涉房屋的二層已經(jīng)由案外人于2018年8月31日返還原告，對該部分房屋的使用費自2018年9月1日起不應(yīng)再計算，本院根據(jù)實際返還房屋面積等因素，酌定剩余部分的使用費金額?？紤]到雙方約定的使用費標(biāo)準(zhǔn)過分高于實際損失，本院酌定按月租金1.5倍的標(biāo)準(zhǔn)計算房屋使用費。
　　原告認(rèn)為被告未經(jīng)同意擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租，故按合同約定主張違約金。本院認(rèn)為，《商鋪租賃合同》約定的月租金5倍的違約金，是以承租人擅自轉(zhuǎn)租，出租人解除租賃合同為前提，本案租賃期限內(nèi)原告未解除合同，故其主張租金5倍的違約金，不符合合同約定，本院難以支持。
　　合同到期后，原告收取的保證金應(yīng)予返還。原、被告同意在本案中一并處理，本院予以照準(zhǔn)。
　　至于第三人提出原賠償或補償?shù)囊?，并非本案審理范圍，本院不予處理?br/>　　據(jù)此，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百三十五條之規(guī)定，判決如下：
　　一、第三人徐桂敏應(yīng)于本判決生效之日起十五日內(nèi)自上海市浦東新區(qū)金葵路XXX號底層遷出，第三人馬國全應(yīng)于本判決生效之日起十五日內(nèi)自上海市浦東新區(qū)金葵路XXX號底層遷出，被告陸某某應(yīng)于本判決生效之日起十五日內(nèi)將上海市浦東新區(qū)金葵路XXX號、XXX號、XXX號、XXX號底層房屋返還原告上海金某集體資產(chǎn)投資經(jīng)營管理有限公司；
　　二、被告陸某某應(yīng)于本判決生效之日起十五日內(nèi)支付原告上海金某集體資產(chǎn)投資經(jīng)營管理有限公司房屋使用費(自2017年6月27日起計算至2018年8月31日止，按照每月30,255元的標(biāo)準(zhǔn)計算；自2018年9月1日起至實際返還房屋之日止，按照每月15,127.50元的標(biāo)準(zhǔn)計算)；
　　三、原告上海金某集體資產(chǎn)投資經(jīng)營管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十五日內(nèi)返還被告陸某某保證金46,560元，該款可沖抵上述判決第二項確定的被告陸某某應(yīng)付款項；
　　四、駁回原告上海金某集體資產(chǎn)投資經(jīng)營管理有限公司其余訴訟請求。
　　負有金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人如未按判決指定的期間履行給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費9,666元，減半收取4,833元，由原告上海金某集體資產(chǎn)投資經(jīng)營管理有限公司負擔(dān)1,014元，被告陸某某負擔(dān)3,819元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院?！　?br/>　　

審判員：張卓郁

書記員：陳倩茹