原告：上海金某盛某置業(yè)有限公司，住所地上海市金某區(qū)。
　　法定代表人：郭圣哲，總經(jīng)理。
　　委托代理人：曹海斌，北京盈科(上海)律師事務(wù)所律師。
　　委托代理人：朱國(guó)英，北京盈科(上海)律師事務(wù)所律師。
　　被告：陳相彬，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住浙江省東陽(yáng)市。
　　原告上海金某盛某置業(yè)有限公司與被告陳相彬房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年7月10日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，于2019年8月20日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告委托代理人朱國(guó)英、被告陳相彬到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告向本院提出訴訟請(qǐng)求：判令被告支付到期租金48,000元及違約金6000元。事實(shí)和理由，2017年2月14日，原、被告簽訂楓涇市場(chǎng)房屋租賃合同，約定原告將位于上海市金某區(qū)楓涇鎮(zhèn)涇商路99弄xxxx、xxxx-302的房屋出租給被告，租賃期限自2017年3月1日至2020年2月28日，租金每年24,000元，每年支付一次，分別于2017年2月24日、2018年2月1日、2019年2月1日；被告應(yīng)于本合同簽訂時(shí)支付原告租房保證金3000元，用于被告房屋租賃期滿(mǎn)房屋門(mén)面設(shè)施不受損壞的保證金和房屋租賃期間被告逾期支付房屋租金，由原告從租房保證金中扣繳；如果被告逾期交納租金累計(jì)超過(guò)30日的，原告有權(quán)書(shū)面通知被告解除合同、并可要求被告支付3個(gè)月租金作為違約金，違約金不足以彌補(bǔ)原告損失的，被告還應(yīng)當(dāng)繼續(xù)承擔(dān)賠償責(zé)任；合同還就其他權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了約定。簽約后，原告依約將租賃房屋交付被告，被告按約支付了第一年租金24,000元及保證金3000元，但被告未能按約支付第二年、第三年租金。原告多次向被告催討租金，但被告至今支付。
　　被告辯稱(chēng)：原、被告曾簽訂了為期三年的房屋租賃合同，按照合同約定尚欠兩年租金；被告承租的房屋使用一年后，經(jīng)營(yíng)已經(jīng)虧損，而承租房屋周邊的房屋租金均已下降，但原告沒(méi)有給予降低租金，所以就沒(méi)有再繼續(xù)使用承租房屋，但沒(méi)有辦理合同解除和房屋退還的相應(yīng)手續(xù)。
　　原告為證明其訴訟主張而向本院提交了原告與李澤倫于2017年1月11日簽訂的房屋租賃合同，以此證明涉案房屋的來(lái)源；提交了原、被告于2017年2月24日簽訂的楓涇市場(chǎng)房屋租賃合同，以此證明原、被告間的權(quán)利義務(wù)；經(jīng)質(zhì)證，被告對(duì)原告提交的上述證據(jù)均無(wú)異議。
　　被告向本院提交了原告于2017年2月24日開(kāi)具的金額為24,000元的租金收據(jù)一份、金額為3000元的租房保證金收據(jù)一份，以及有關(guān)于2017年6月23日開(kāi)具的金額為200元的代收水電、房屋設(shè)施不受損壞保證金收據(jù)一份、金額為4800元的代收門(mén)面店招使用費(fèi)收據(jù)一份、金額為2000元的代收質(zhì)量保證金收據(jù)一份、金額為3500元的代收市場(chǎng)管理費(fèi)收據(jù)一份、金額為2000元的代收開(kāi)門(mén)保證金收據(jù)一份，以此證明被告繳納第一年房屋租金及相關(guān)保證金的事實(shí)，但其中有部分保證金已經(jīng)退還；經(jīng)質(zhì)證，原告表示確實(shí)收到了房屋租賃合同約定第一年租金24,000元租房保證金3000元，被告所述的其他保證金是被告按照其與市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司之間簽訂的管理公約所約定的款項(xiàng)，與原告無(wú)關(guān)。
　　經(jīng)審核，原告提交的兩份房屋租賃合同，被告對(duì)此并無(wú)異議，本院予以采信；被告提交的七份收據(jù)，原告對(duì)其中房屋租金和保證金收據(jù)無(wú)異議，本院予以采信，另外五份收據(jù)，原告表示與其無(wú)關(guān)，經(jīng)查收據(jù)內(nèi)容涉及市場(chǎng)管理費(fèi)、質(zhì)量保證金等事項(xiàng)，與房屋租賃合同并無(wú)關(guān)聯(lián)，但與被告的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)聯(lián)，被告主張是按照房屋租賃合同而繳納，與事實(shí)不符，本院難以采信。
　　根據(jù)上述采信的證據(jù)，可以表明被告對(duì)原告起訴的事實(shí)并無(wú)爭(zhēng)議，故本院對(duì)原告起訴的事實(shí)予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為：原、被告簽訂的租賃合同，并未違反法律的有關(guān)規(guī)定，合法有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按約履行各自義務(wù)。原、被告所簽的租賃合同，對(duì)于每年租金的支付期限，約定清楚明確，現(xiàn)被告未能按約支付第二年、第三年租金，已經(jīng)構(gòu)成違約，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任；原告訴請(qǐng)被告支付到期租金及相應(yīng)違約金，具有事實(shí)和法律依據(jù)，本院應(yīng)于支持。鑒于被告已經(jīng)按約支付了租房保證金3000元，按照雙方所簽房屋租賃合同的約定，該保證金可以沖抵被告尚欠租金，故被告實(shí)際尚欠租金為45,000元。被告主張其只實(shí)際使用承租房屋一年后就未再使用，但被告未能舉證證明已經(jīng)與原告協(xié)商解除合同、并退還承租房屋，被告應(yīng)當(dāng)按照房屋租賃合同的約定履行義務(wù)，即使被告因自身原因未對(duì)承租房屋繼續(xù)使用，也并不因此而免除其支付租金的義務(wù)，被告提出的抗辯主張，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，難以成立，本院不能支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十六條、以及《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：
　　被告陳相彬應(yīng)于本判決生效后十日內(nèi)支付原告上海金某盛某置業(yè)有限公司租金45,000元及違約金6,000元。
　　被告如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案案件受理費(fèi)減半收取575元，由被告陳相彬負(fù)擔(dān)，被告應(yīng)于本判決生效后七日內(nèi)向本院繳納。
　　如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：高麗宏

書(shū)記員：李韻潔