原告(反訴被告)：上海金好實(shí)業(yè)有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：張國(guó)余，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：王燕華，上海市律和理律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：王愛琴，江蘇長(zhǎng)威律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：寧波高某某柏樂居科技有限公司，住所地浙江省。
　　法定代表人：李蘇芬，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：肖田，上海市申光律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：楊青，上海市申光律師事務(wù)所律師。
　　原告(反訴被告)上海金好實(shí)業(yè)有限公司(下稱“金好公司”)訴被告(反訴原告)寧波高某某柏樂居科技有限公司(下稱“柏樂居公司”)房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，由審判員徐熙春獨(dú)任審判，公開開庭進(jìn)行了審理。原告委托訴訟代理人王燕華、王愛琴，被告委托訴訟代理人肖田到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告向本院提出訴訟請(qǐng)求：一、判令被告支付欠交的2018年4月份的物業(yè)管理費(fèi)人民幣176,544元(以下幣種同)、2018年1月1日至2018年7月27的廣告費(fèi)150,000元、2018年4、5月的水電費(fèi)6,469元、2018年5月1日至2018年7月27日的房屋使用費(fèi)2,108,340元(按合同約定的租金和物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算)；二、判令被告支付違約金200萬(wàn)元；支付恢復(fù)原樣費(fèi)用682,200元；補(bǔ)交免租期租金1,651,410元；被告交付的保證金300萬(wàn)元不予返還。事實(shí)和理由：原、被告就房屋租賃事宜，經(jīng)多次協(xié)商于2017年4月25日簽訂《盈嘉生活廣場(chǎng)租賃合同》一份，約定原告將自有產(chǎn)權(quán)的曹安路XXX號(hào)威隆大廈地上一層及地下一層部分面積，總計(jì)為大約4780平方米的房屋(下稱“涉案房屋”)租賃給被告用于開設(shè)“柏樂居”家居生活館。合同約定了交房時(shí)間、租賃期、免租期、租金及物業(yè)管理費(fèi)支付方式、保證金、房屋維修、廣告費(fèi)、違約責(zé)任等具體條款。同時(shí)，雙方又簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》一份，增加了124平方米租賃面積，并約定了相應(yīng)的租金和物業(yè)管理費(fèi)。上述合同簽訂后，原告依約交付房屋，被告交付了保證金并在裝修后正式經(jīng)營(yíng)。2018年4月27日，原告突然接被告通知稱因經(jīng)營(yíng)困難，要求解除合同，并表示愿意按約承擔(dān)違約責(zé)任?？紤]到被告實(shí)際情況，并鑒于其主動(dòng)表示愿意承擔(dān)善后責(zé)任，原告于2018年4月28日回函同意解除租賃合同，并要求被告先付清已發(fā)生的欠款、恢復(fù)原樣，于2018年5月7日前搬離。2018年5月3日，被告來(lái)函要求繼續(xù)使用房屋至2018年5月15日，但被告實(shí)際于2018年7月27日才搬離。原告已按合同約定向被告開具了2018年4月的物業(yè)管理費(fèi)發(fā)票及2018年5月、6月、7月三個(gè)月的租金發(fā)票，上述發(fā)票被告業(yè)已簽收。被告長(zhǎng)期拖欠應(yīng)付款項(xiàng)，又提前解除租賃合同，已構(gòu)成根本性違約，應(yīng)按合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。但被告并未兌現(xiàn)其承諾來(lái)處理違約事宜，故訴至法院，要求判如所請(qǐng)。
　　被告辯稱，關(guān)于訴請(qǐng)一：同意支付物業(yè)管理費(fèi)；同意支付2018年1月1日至2018年4月30日期間的廣告費(fèi)；同意支付水電費(fèi)3,947元；不同意支付房屋使用費(fèi)，雙方于2018年4月28日達(dá)成解除合同的協(xié)議后，因原告加鎖導(dǎo)致被告無(wú)法搬離；關(guān)于訴請(qǐng)二：被告認(rèn)為合同約定的違約金應(yīng)根據(jù)過錯(cuò)程度來(lái)承擔(dān)，被告同意承擔(dān)120萬(wàn)左右；原告提出的恢復(fù)原狀費(fèi)用偏高，被告只同意承擔(dān)341,100元；關(guān)于補(bǔ)交免租期租金，只能在被告承擔(dān)完全過錯(cuò)責(zé)任的情況下才適用，本案合同系雙方合意解除，故原告再要求被告支付免租期租金不盡合理；不同意由原告沒收保證金，被告認(rèn)為保證金系補(bǔ)償性質(zhì)而非懲罰性質(zhì)，且本案不符合合同關(guān)于保證金不予返還的情形。被告認(rèn)為雙方簽訂租賃合同后，由于在2017年9月7日開業(yè)前的9月3日、9月25日及2018年1月5日受到相鄰樓上商戶下水道破裂滲漏、大雨侵蝕墻面等，造成商城大面積被污水浸泡、污染、墻體滲漏，致家裝樣板房受損、經(jīng)營(yíng)環(huán)境受到破壞，造成大量商戶流失，致使被告1,200余萬(wàn)元的廣告投入沒能收到最低的預(yù)期效果，原告對(duì)其物業(yè)損壞也未予及時(shí)修復(fù)，故本案合同提前解除，除了被告自身經(jīng)營(yíng)存在問題外，原告的物業(yè)缺陷屢次給被告造成困擾也是主要因素之一。據(jù)此，被告向本院提出反訴請(qǐng)求：1、判令反訴被告向反訴原告支付因其出租的房屋二次嚴(yán)重滲漏而造成修復(fù)損失154,500元；2、判令反訴被告向反訴原告返還裝修押金20萬(wàn)元；3、判令反訴被告因其未盡維修義務(wù)而應(yīng)向原告支付修復(fù)滲漏而造成的營(yíng)業(yè)損失591萬(wàn)元。
　　原告對(duì)反訴辯稱，不同意被告的全部反訴請(qǐng)求。1、涉案房屋是發(fā)生過漏水，但漏水是與被告相鄰的其他經(jīng)營(yíng)戶的經(jīng)營(yíng)行為導(dǎo)致，被告已經(jīng)與責(zé)任方達(dá)成了賠償協(xié)議，獲得了賠償，與原告無(wú)關(guān)，涉案房屋不存在質(zhì)量瑕疵；2、盡管非原告原因?qū)е侣┧婕皶r(shí)給予修復(fù)，物業(yè)也給予協(xié)助，漏水情況很快得以解決，沒有給被告的經(jīng)營(yíng)造成很大影響；3、被告虧損及無(wú)法進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是因?yàn)楸桓鎸?duì)市場(chǎng)的錯(cuò)誤判斷或者是經(jīng)營(yíng)能力不足導(dǎo)致，這一點(diǎn)在被告發(fā)給原告的解除合同通知及律師函中都提到了，被告也主動(dòng)提出賠償；4、被告從2017年9月11日開業(yè)到2018年7月27日搬離從未對(duì)漏水對(duì)其經(jīng)營(yíng)造成影響提出任何書面意見，被告提出的損失計(jì)算不能作為其營(yíng)業(yè)損失的依據(jù)；5、原告在恢復(fù)原狀的過程中發(fā)現(xiàn)，被告裝修時(shí)錯(cuò)誤地鋪設(shè)了通風(fēng)管，沒有按照裝修手冊(cè)進(jìn)行裝修，也沒有讓原告檢驗(yàn)裝修，故不同意返還裝修押金。
　　本案當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
　　根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
　　金好公司系嘉定區(qū)曹安公路XXX號(hào)房屋的產(chǎn)權(quán)人。2017年4月25日，金好公司(出租方、甲方)和柏樂居公司(承租方、乙方)簽訂《盈嘉生活廣場(chǎng)租賃合同》一份，約定：甲方出租給乙方的房屋坐落在曹安公路XXX號(hào)被稱作“盈嘉生活廣場(chǎng)”一層部分商業(yè)用房及負(fù)一層部分倉(cāng)儲(chǔ)用房(以下稱該房屋)；雙方確認(rèn)用于計(jì)算租金、物業(yè)管理費(fèi)及其他費(fèi)用的租用面積為4780平方米(一層3330平方米，負(fù)一層1450平方米，負(fù)一層現(xiàn)無(wú)產(chǎn)證，性質(zhì)為倉(cāng)儲(chǔ))；雙方暫約定甲方按屆時(shí)房屋的現(xiàn)狀將該房屋于2017年6月28日交付乙方，甲方可以提前交付該房屋，甲方通知的交付日為該房屋的交付日期；3.3款該房屋的租賃期自交付日起，經(jīng)裝修期期滿后期滿12年之日止；該租賃期限分為兩階段，第一期為前6年，如果在該6年租期內(nèi)乙方?jīng)]有本合同約定的違約導(dǎo)致甲方有權(quán)單方解除合同的情形的，則甲方同意乙方仍然按照本合同條件續(xù)租后6年，如果乙方出現(xiàn)本合同約定的違約導(dǎo)致甲方有權(quán)單方解除合同的情形的，包括但不限于乙方違約導(dǎo)致甲方發(fā)送整改通知函或律師函的，甲方有權(quán)選擇終止合同，解除雙方的租賃關(guān)系；甲方同意給予乙方自該房屋交付之日起3個(gè)月的裝修免租期，如果實(shí)際交付日期與本條約定的時(shí)間不一致的，以實(shí)際交房日期為準(zhǔn)計(jì)算裝修免租期，乙方無(wú)須承擔(dān)該裝修免租期內(nèi)的租金和廣告推廣費(fèi)，但在裝修免租期內(nèi)乙方應(yīng)承擔(dān)除上述二項(xiàng)費(fèi)用外本合同約定的其他費(fèi)用；若乙方不論任何原因?qū)嶋H租賃不滿上述3.3款規(guī)定的租賃期和/或違反本合同的條款及規(guī)定，甲方有權(quán)向乙方索取裝修期內(nèi)所免去的所有租金和/或廣告推廣費(fèi)；自裝修免租期滿后的首日起，該房屋的租金按照下述規(guī)定計(jì)算：(1)第一、二年個(gè)租金計(jì)收年度的月固定租金為533,874元；(2)第三、四年個(gè)租金計(jì)收年度的月固定租金為560,568元……；乙方應(yīng)于本合同簽訂后5個(gè)工作日內(nèi)，向甲方預(yù)付該房屋三個(gè)月的首期固定租金；其后每三個(gè)月應(yīng)付的固定租金，應(yīng)由乙方于上一周期屆滿10日前向甲方提前付清；如預(yù)付的首期固定租金中第一個(gè)月對(duì)應(yīng)的期間結(jié)束后首日起(包括該日)至當(dāng)月(日歷月)最后一日止(包括該日)不足一個(gè)日歷月，或者租賃期滿或提前終止時(shí)的最后一個(gè)月內(nèi)的租賃期滿不足一個(gè)日歷月，則該等月份的固定租金應(yīng)根據(jù)上述4.3款規(guī)定的固定租金的日租金標(biāo)準(zhǔn)按照該月內(nèi)的實(shí)際租賃天數(shù)計(jì)算，即(月租金*12/365*天數(shù))；乙方在支付每一期租金前，甲方需向乙方開具增值稅普通發(fā)票；乙方應(yīng)于本合同簽訂之前或當(dāng)日向甲方支付房屋租賃保證金300萬(wàn)元；如乙方違反本合同之規(guī)定，則甲方有權(quán)但無(wú)義務(wù)以租賃保證金抵扣乙方應(yīng)付款項(xiàng)，和/或作為甲方因此而遭受損失之賠償，和/或根據(jù)本合同規(guī)定不予返還；如保證金發(fā)生金額不足時(shí),乙方應(yīng)在收到甲方書面通知后的五個(gè)工作日內(nèi)補(bǔ)交該等差額；乙方應(yīng)于租賃期(不包括裝修免租期)內(nèi)向甲方或管理公司支付該房屋的物業(yè)管理費(fèi)和廣告推廣費(fèi)；乙方應(yīng)于交付日或之前向管理公司支付裝修押金，金額為20萬(wàn)元，甲方應(yīng)向乙方開具收款收據(jù)憑證，裝修驗(yàn)收合格后十個(gè)工作日內(nèi)，甲方如數(shù)無(wú)息退還裝修押金；該房屋目前的物業(yè)管理費(fèi)按照租用面積每平方米每月36元計(jì)算,即該房屋的每月物業(yè)管理費(fèi)為172,080元；該房屋于免租期內(nèi)的物業(yè)管理費(fèi)按照租用面積每平方米每月18元計(jì)算(免租期內(nèi)免收中央空調(diào)使用費(fèi)用)，即該房屋的每月物業(yè)管理費(fèi)為86,040元；甲方提供乙方3塊戶外廣告位(詳見附件二)，廣告位使用費(fèi)與租金同步起算，廣告位使用費(fèi)第一年為20萬(wàn)元/年，第二年為30萬(wàn)元/年，第三年起廣告位使用費(fèi)以甲乙雙方協(xié)商而定；廣告位使用費(fèi)每六個(gè)月支付一次,其后每六個(gè)月應(yīng)付的廣告位使用費(fèi)，應(yīng)由乙方于上一周期屆滿10日前向甲方提前付清；甲方需向乙方開具增值稅普通發(fā)票；該房屋交付后，非本合同規(guī)定的情況，乙方擅自退租的，即構(gòu)成乙方的違約；在此情況下，甲方有權(quán)要求乙方繼續(xù)履行本合同并就所發(fā)生的損失向乙方索賠；或者甲方也可經(jīng)書面通知乙方而解除本合同；若甲方解除本合同的，甲方有權(quán)要求乙方按下述10.2條款支付違約金；10.2條約定：該租賃期限第一階段(即租賃期限前六年)出現(xiàn)本合同規(guī)定情形而甲方行使解除本合同權(quán)利的，乙方繳納的保證金不予退還且還需承擔(dān)200萬(wàn)元的違約金；該租賃期限第二階段(即租賃期限后六年)出現(xiàn)本合同規(guī)定情形而甲方行使解除本合同權(quán)利的，乙方繳納的保證金不予退還。乙方向甲方交還該房屋前，應(yīng)自負(fù)費(fèi)用對(duì)該房屋進(jìn)行打掃和清理，使該房屋處于完好和可出租狀態(tài)。無(wú)論任何原因，在租賃期滿或本合同提前終止前，乙方應(yīng)根據(jù)甲方的要求將該房屋恢復(fù)原狀，由此發(fā)生的費(fèi)用由乙方承擔(dān)；且無(wú)論甲方是否書面同意乙方無(wú)需將該房屋恢復(fù)原狀的，甲方無(wú)任何義務(wù)就乙方對(duì)該房屋和/或其裝修、設(shè)備和設(shè)施進(jìn)行的增建或改建做出任何補(bǔ)償和/或賠償；甲、乙雙方于此作不可撤銷的申明：雙方已經(jīng)明確了本合同的有關(guān)違約責(zé)任后果，并同意任何情況下任何一方都不得向?qū)Ψ交虻谌揭蠡蛏暾?qǐng)調(diào)高、調(diào)低違約方的任何違約責(zé)任，包括但不限于違約金；即甲、乙雙方都明確放棄申請(qǐng)調(diào)整違約責(zé)任的權(quán)利等。同日，雙方簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》一份，在原合同基礎(chǔ)上，增加租賃面積124平方米(以下與原合同約定的4780平方米房屋統(tǒng)稱“系爭(zhēng)房屋”)；增加租賃面積第一、第二年個(gè)租金計(jì)收年度的月固定租金為16,596元；增加租賃面積的物業(yè)管理費(fèi)按每平方米每月36元計(jì)算，即該房屋的每月物業(yè)管理費(fèi)為4,464元；增加租賃面積免租期內(nèi)的物業(yè)管理費(fèi)按照租用面積每平方米每月18元計(jì)算(免租期內(nèi)免收中央空調(diào)使用費(fèi)用)，即該房屋的每月物業(yè)管理費(fèi)為2,232元。
　　上述合同及補(bǔ)充協(xié)議簽訂后，金好公司按約向柏樂居公司交付了系爭(zhēng)房屋。柏樂居公司支付了保證金300萬(wàn)元及裝修押金20萬(wàn)元，并對(duì)系爭(zhēng)房屋進(jìn)行了裝修。2017年9月，柏樂居公司正式經(jīng)營(yíng)。
　　2018年4月18日，因柏樂居公司未按約支付4月份物業(yè)管理費(fèi)及3月份水電費(fèi)，金好公司發(fā)函要求柏樂居公司于2018年4月20日前付清應(yīng)付款，并按合同約定支付滯納金等。
　　2018年4月27日，柏樂居公司向金好公司發(fā)出《解約及交還房屋告知函》，載明“鑒于本公司經(jīng)營(yíng)發(fā)生困難，且所承租房屋客觀上未能滿足持續(xù)經(jīng)營(yíng)的條件，特以書面方式向貴公司提出解除雙方于2017年4月25日訂立的《盈嘉生活廣場(chǎng)租賃合同》，并將于2018年4月30日向貴公司交還所承租房屋……并承諾以負(fù)責(zé)任的態(tài)度，做好合同解除后的責(zé)任承擔(dān)及彌補(bǔ)損失工作”。金好公司收悉《解約及交還房屋告知函》后，于同年4月28日向柏樂居公司發(fā)出《通知函》，告知同意解除雙方租賃合同，要求柏樂居公司根據(jù)雙方合同約定，付清計(jì)算至2018年4月30日止的租金、物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)；于5月7日前將房屋恢復(fù)至出租時(shí)的交房原樣并交還，若未能恢復(fù)原樣的，由金好公司進(jìn)行恢復(fù)，柏樂居公司應(yīng)承擔(dān)恢復(fù)費(fèi)用；補(bǔ)交3個(gè)月免租期租金；保證金不予退還，同時(shí)應(yīng)按合同約定承擔(dān)相應(yīng)的違約金等解約后的后續(xù)處理事項(xiàng)。柏樂居公司收到上述《通知函》后，于5月3日函告金好公司“5月7日前撤場(chǎng)在實(shí)際操作中有困難，根據(jù)實(shí)際，我司設(shè)定從2018年5月3日開始對(duì)商店供應(yīng)商樣品等物業(yè)安排配合撤出工作，預(yù)計(jì)完成時(shí)間為2018年5月15日”等。后，金好公司在系爭(zhēng)房屋的門鎖上加了一把鎖，為此柏樂居公司在六、七月份多次發(fā)函表示該舉動(dòng)致使其撤場(chǎng)工作受阻，要求金好公司開啟門鎖，并通知停車場(chǎng)保安配合運(yùn)輸車輛入場(chǎng)等。金好公司則回函表示雙方約定撤場(chǎng)、交房的前提是柏樂居公司付清發(fā)生費(fèi)用和確認(rèn)復(fù)原費(fèi)用；其加鎖并安排保安巡視是出于保護(hù)柏樂居公司財(cái)產(chǎn)的目的，預(yù)防鬧事者砸鎖哄搶物品，并非阻止柏樂居公司撤場(chǎng)等。柏樂居公司實(shí)際于2018年7月27日搬離系爭(zhēng)房屋，并未對(duì)系爭(zhēng)房屋恢復(fù)原狀。2018年8月底，金好公司將系爭(zhēng)房屋中的部分出租給上海盒馬網(wǎng)絡(luò)科技有限公司。
　　另查明，一、柏樂居公司支付租金至2018年4月底，支付物業(yè)管理費(fèi)至2018年3月底；二、柏樂居公司承租系爭(zhēng)房屋期間發(fā)生過三次滲漏，兩次系相鄰商戶造成，“大牌農(nóng)家樂”商戶因管道滲漏賠付柏樂居公司72,000元；在本案訴訟之前，柏樂居公司未就上述滲漏問題向金好公司提出書面異議或主張賠償；三、2010年10月，包括系爭(zhēng)房屋在內(nèi)的曹安采購(gòu)中心總部大樓建設(shè)工程消防驗(yàn)收合格。
　　審理中，一、柏樂居公司提交了修復(fù)部分和訂單部分的直接經(jīng)濟(jì)損失明細(xì)、2017年合作備忘錄、上海電視臺(tái)廣告投放合同、CCTV移動(dòng)傳媒廣告投放合同、2017年上海東方廣播有限公司廣告投播合同、發(fā)票及支付憑證等證據(jù)，旨在證明房屋滲漏給其造成的損失。經(jīng)質(zhì)證，金好公司對(duì)上述證據(jù)均不予認(rèn)可，認(rèn)為與損失之間缺乏關(guān)聯(lián)性；二、柏樂居公司認(rèn)為金好公司要求支付恢復(fù)原狀費(fèi)用尚未實(shí)際發(fā)生，故不同意該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求。
　　本院認(rèn)為，金好公司與柏樂居公司簽訂的《盈嘉生活廣場(chǎng)租賃合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》均是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)恪守并切實(shí)履行合同義務(wù)。合同履行過程中，柏樂居公司因自身原因提前退租，構(gòu)成違約。因金好公司同意解除租賃合同，合同現(xiàn)已解除。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。故柏樂居公司仍應(yīng)支付拖欠的物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)、廣告費(fèi)及合同解除后的房屋占用費(fèi)。現(xiàn)柏樂居公司對(duì)金好公司主張的物業(yè)管理費(fèi)無(wú)異議，并同意支付，本院予以照準(zhǔn)。關(guān)于水電費(fèi)，因柏樂居公司不認(rèn)可金好公司主張的金額，僅同意支付3,947元，且金好公司未提供證據(jù)予以證明，故本院以柏樂居公司認(rèn)可的金額為準(zhǔn)。關(guān)于房屋占用費(fèi)，金好公司要求柏樂居公司于5月7日前交還房屋，視為其給予柏樂居公司一定的搬離時(shí)間，故該期間不應(yīng)計(jì)算占用費(fèi)。柏樂居公司書面表示5月7日前撤場(chǎng)有困難，預(yù)計(jì)完成時(shí)間為5月15日，后實(shí)際于7月27日搬離，此期間因柏樂居公司未結(jié)清相關(guān)費(fèi)用，金好公司的加鎖行為雖是自力救濟(jì)的一種手段，但客觀上阻礙了柏樂居公司的撤場(chǎng)進(jìn)度，故本院認(rèn)定柏樂居公司應(yīng)支付2018年5月8日至7月27日期間房屋占用費(fèi)(含物業(yè)費(fèi))的50%即968,024.12元。關(guān)于廣告費(fèi)，柏樂居公司同意支付2018年1月1日至2018年4月30日期間的費(fèi)用，本院予以照準(zhǔn)；至于2018年5月8日至7月27日期間的費(fèi)用，同房屋占用費(fèi)由柏樂居公司承擔(dān)50%，經(jīng)核算，柏樂居公司應(yīng)支付金好公司廣告費(fèi)87,945.20元。金好公司主張恢復(fù)原狀的費(fèi)用，柏樂居公司答辯時(shí)同意承擔(dān)341,100元，審理中又表示該項(xiàng)費(fèi)用尚未實(shí)際發(fā)生，不同意該項(xiàng)訴請(qǐng)，本院認(rèn)為，金好公司主張?jiān)撡M(fèi)用，符合合同約定，且柏樂居公司搬離后確未恢復(fù)原狀，雖金好公司提供的證據(jù)不足以充分證明其主張，但該項(xiàng)費(fèi)用確已發(fā)生，故本院酌定柏樂居公司承擔(dān)341,100元。金好公司主張補(bǔ)交免租期租金，符合合同約定，免租期系出租方對(duì)于承租方完整履行合同的一種優(yōu)惠條件，本案合同約定的租賃期限長(zhǎng)達(dá)十二年，現(xiàn)柏樂居公司承租未滿一年即擅自提前解約，理應(yīng)補(bǔ)交免租期租金。金好公司主張的金額符合合同約定，本院予以支持。金好公司主張的違約金以及不予退還保證金，按照合同約定，因柏樂居公司違約導(dǎo)致合同提前解除的，已支付的租賃保證金不予退還且還需承擔(dān)200萬(wàn)元的違約金。本院認(rèn)為，沒收保證金和支付違約金本質(zhì)上均是因柏樂居公司違約導(dǎo)致合同解除而應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，考慮到金好公司實(shí)際已于2018年7月27日收回系爭(zhēng)房屋，本院亦支持了其補(bǔ)交免租期租金的主張，合同約定的違約金已足以彌補(bǔ)合同解除后其遭受的損失，故從制裁違約和利益平衡原則出發(fā)，對(duì)金好公司主張200萬(wàn)元違約金的訴訟請(qǐng)求本院予以支持；對(duì)其主張300萬(wàn)元保證金不予退還的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。柏樂居公司辯稱本案合同提前解除，除其自身經(jīng)營(yíng)存在問題外，系爭(zhēng)房屋的物業(yè)缺陷也是主要因素之一，并反訴要求金好公司承擔(dān)房屋滲漏修復(fù)損失及營(yíng)業(yè)損失。然根據(jù)查明的事實(shí)，租賃期間發(fā)生的三次滲漏，兩次系相鄰商戶造成，且“大牌農(nóng)家樂”商戶已給付柏樂居公司相應(yīng)賠償；在雙方頻繁往來(lái)的函件中，柏樂居公司從未提及滲漏對(duì)其造成的損失并要求金好公司予以賠償?？v觀本案，柏樂居公司因其自身經(jīng)營(yíng)原因向金好公司提出提前解約，并承諾做好合同解除后的責(zé)任承擔(dān)及彌補(bǔ)損失工作。根據(jù)合同約定“乙方擅自退租的，即構(gòu)成乙方的違約；在此情況下，甲方有權(quán)要求乙方繼續(xù)履行本合同并就所發(fā)生的損失向乙方索賠……”，考慮到柏樂居公司的實(shí)際困難，金好公司同意解除雙方合同?，F(xiàn)柏樂居公司又以物業(yè)缺陷為由要求金好公司賠償損失顯然有違誠(chéng)信，且其提供的證據(jù)不足以證明其主張，本院不予支持。合同解除后，金好公司收取的租賃保證金及裝修押金應(yīng)予返還。據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條及《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告(反訴原告)寧波高某某柏樂居科技有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)上海金好實(shí)業(yè)有限公司2018年4月份物業(yè)管理費(fèi)人民幣176,544元；
　　二、被告(反訴原告)寧波高某某柏樂居科技有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)上海金好實(shí)業(yè)有限公司廣告費(fèi)人民幣87,945.20元；
　　三、被告(反訴原告)寧波高某某柏樂居科技有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)上海金好實(shí)業(yè)有限公司水電費(fèi)人民幣3,947元；
　　四、被告(反訴原告)寧波高某某柏樂居科技有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)上海金好實(shí)業(yè)有限公司房屋占用費(fèi)(含物業(yè)管理費(fèi))人民幣968,024.12元；
　　五、被告(反訴原告)寧波高某某柏樂居科技有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)上海金好實(shí)業(yè)有限公司免租期租金人民幣1,651,410元；
　　六、被告(反訴原告)寧波高某某柏樂居科技有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)上海金好實(shí)業(yè)有限公司恢復(fù)原狀的費(fèi)用人民幣341,100元；
　　七、被告(反訴原告)寧波高某某柏樂居科技有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)上海金好實(shí)業(yè)有限公司違約金人民幣200萬(wàn)元；
　　八、原告(反訴被告)上海金好實(shí)業(yè)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還被告(反訴原告)寧波高某某柏樂居科技有限公司租賃保證金人民幣300萬(wàn)元；
　　九、原告(反訴被告)上海金好實(shí)業(yè)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還被告(反訴原告)寧波高某某柏樂居科技有限公司裝修押金人民幣20萬(wàn)元；
　　十、駁回原告(反訴被告)上海金好實(shí)業(yè)有限公司的其余訴訟請(qǐng)求；
　　十一、駁回被告(反訴原告)寧波高某某柏樂居科技有限的其余反訴請(qǐng)求。
　　負(fù)有給付義務(wù)的當(dāng)事人如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案本訴受理費(fèi)80,224.74元，減半收取40,112.37元(原告已預(yù)付)，由原告負(fù)擔(dān)18,654.86元，被告負(fù)擔(dān)21,457.51元。反訴受理費(fèi)27,825.75元(被告已預(yù)付)，由原告負(fù)擔(dān)888.36元，被告負(fù)擔(dān)26,937.39元。原、被告負(fù)擔(dān)之款應(yīng)于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判員：徐熙春

書記員：康雅莉