原告(反訴被告)：上海金土木置業(yè)有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：夏雙，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：呂圣尤，江蘇永德律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：戴昊，江蘇永德律師事務(wù)所實習(xí)律師。
　　被告(反訴原告)：張某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地江西省吉安市。
　　被告(反訴原告)：張四根，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地江西省吉安市。
　　共同委托訴訟代理人：張玉鵬，上海九澤律師事務(wù)所律師。
　　共同委托訴訟代理人：朱軒，上海九澤律師事務(wù)所實習(xí)律師。
　　原告上海金土木置業(yè)有限公司(下稱“金土木公司”)與被告張某、張四根及反訴原告(以下統(tǒng)稱“被告”)張某、張四根與反訴被告(以下統(tǒng)稱“原告”)金土木公司商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院立案受理后，依法適用簡易程序公開開庭進(jìn)行審理。原告的委托訴訟代理人呂圣尤、被告張某及兩被告的共同委托訴訟代理人張玉鵬、朱軒到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告向本院提出訴訟請求：1、確認(rèn)原告與兩被告簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》(合同編號：XXXXXXXXXXXX)于2018年9月7日解除；2、判令兩被告協(xié)助原告辦理撤銷《上海市商品房預(yù)售合同》(合同編號：XXXXXXXXXXXX)的網(wǎng)上備案手續(xù)；3、判令兩被告按房屋總價款人民幣(以下幣種同)2,106,908元的5%支付違約金105,345.4元。事實與理由：2017年4月11日，原告與兩被告簽訂編號為XXXXXXXXXXXX的《上海市商品房預(yù)售合同》，約定兩被告向原告購買位于上海市嘉定區(qū)崇文路1901弄《合盈商務(wù)廣場》20號1層1層室房屋(下稱“涉訴房屋”)，總價2,106,908元，以按揭方式支付房款。但合同簽訂后，兩被告未能按約支付房款，經(jīng)原告多次催告被告仍借故拖延。基于以上情況，原告故訴至法院，要求判如所請。庭審中，原告當(dāng)庭增加訴請：1、判令兩被告按房屋總價款2,106,908元的2%支付逾期撤銷網(wǎng)簽違約金42,138.16元；2、判令原告有權(quán)在兩被告已付房款中直接扣除上述兩筆違約金計147,483.56元。
　　兩被告辯稱：1、同意解除就涉訴房屋簽訂的預(yù)售合同，解除時間為原告簽收被告寄送的解除通知之日即2018年11月6日。2、原告在返還全部購房款、賠償違約金的前提下，被告可配合原告辦理撤銷網(wǎng)簽手續(xù)。3、本次交易無法完成系因原告原因造成，被告無需向原告支付違約金。即使計付違約金，違約金標(biāo)準(zhǔn)亦過高，不應(yīng)超過損失的30%。4、不同意在應(yīng)退還的房款中直接扣除違約金。本案實際情況為，被告于2017年3月至4月前往原告售樓處，通過原告銷售人員廖長寶簽訂了涉訴房屋的預(yù)售合同，并于2017年4月10日至7月20日期間分五筆共計向原告支付首付款1,264,908元。此外，被告向原告支付滯納金25,215元，可享受優(yōu)惠的款項30萬元。被告在等待銀行貸款審批的過程中，被銷售人員廖長寶告知需另行支付包裝費10萬元才能成功貸款。因前期支付的30萬元實際進(jìn)入原告委托的中介賬戶，現(xiàn)又被告知需再支付10萬元，故被告未予同意，最后導(dǎo)致雙方合同無法履行。可被告在2018年9月14日獲得了中國銀行永豐支行批準(zhǔn)的相近金額的貸款，足以說明被告貸款條件不存在問題。基于以上情況，現(xiàn)反訴請求：1、判令確認(rèn)原、被告于2017年4月11日簽訂的編號為XXXXXXXXXXXX的《上海市商品房預(yù)售合同》于2018年11月6日解除；2、判令原告返還被告購房款1,264,908元；3、判令原告支付被告利息損失89,230.96元(均按中國人民銀行同期貸款利率的標(biāo)準(zhǔn)，其中：以477,222元為基數(shù)，自2017年5月17日計算至2019年1月22日計35,463.56元；以200，000元為基數(shù)，自2017年6月4日計算至2019年1月22日計14,427.5元；以590,874元為基數(shù)，自2017年7月20日計算至2019年1月22日計39,339.9元)；4、判令原告支付被告違約金105,345.4元。
　　原告針對反訴辯稱：不同意全部反訴請求。1、根據(jù)雙方簽訂的預(yù)售合同補充條款一第四條約定，原告解除本預(yù)售合同自交寄解除通知之日起即告解除，故預(yù)售合同實際于2018年9月7日便已解除。2、被告至今未能按約支付房款，作為違約方，其無權(quán)主張返還房款、支付違約金及利息。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
　　根據(jù)當(dāng)事人的陳述以及經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院確認(rèn)如下事實：
　　2017年4月10日，張某、張四根(認(rèn)購方、乙方)與金土木公司(出售方、甲方)簽訂《商品房認(rèn)購書》，其中載明：認(rèn)購日期為2017年3月18日；認(rèn)購物業(yè)為涉訴房屋，原價3,139,650元，優(yōu)惠折扣：以標(biāo)準(zhǔn)總價為基準(zhǔn)計算：(商業(yè)按揭(首期分期)100%-電商優(yōu)惠(250萬＜總價≤350萬)600,000)*現(xiàn)場銷售95%*區(qū)域總監(jiān)折扣99%*項目總經(jīng)理折扣99%*現(xiàn)金9折90%*租金9折90%*首期分期付款準(zhǔn)時簽約99折99%，成交樓價2,106,908元；根據(jù)有關(guān)規(guī)定或約定由乙方承擔(dān)的律師費、測繪費、交易手續(xù)費、電商費、相關(guān)政府稅費等費用并不是成交樓價的組成部分，甲方向乙方開具的購房發(fā)票不包含該款項，相關(guān)款項票據(jù)由相應(yīng)收款單位開具。
　　2017年4月11日，金土木公司(甲方、賣方)與張某、張四根(乙方、買方)簽訂了編號為XXXXXXXXXXXX的《上海市商品房預(yù)售合同》，其中約定：乙方向甲方購買涉訴房屋，政府批準(zhǔn)的規(guī)劃用途為店鋪，總價為2,106,908元；乙方采按揭貸款方式付款，首期款為總價款的60%即1,264,908元于預(yù)售合同網(wǎng)上簽訂之日支付，剩余房款842,000元須于2017年4月15日前申請辦理銀行按揭手續(xù)，并按照按揭方式付款；乙方若未按本合同約定時間付款，應(yīng)向甲方支付違約金，違約金按逾期未付款額的日萬分之一計算，違約金自本合同的應(yīng)付款期限之第二天起算至實際付款之日止，逾期超過180天后，甲方有權(quán)單方面解除本合同，乙方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。賠償金額為總房款的5%，甲方有權(quán)在乙方已支付的房價款中扣除乙方應(yīng)支付的賠償金額，剩余房款退還給乙方；甲方定于2017年12月30日前將該房屋交付給乙方，除不可抗力；本合同一方按照本合同約定向另一方送達(dá)的任何文件、回復(fù)及其他任何聯(lián)系，必須用書面形式，且采用掛號郵寄或直接送達(dá)的方式，送達(dá)本合同所列另一方的地址或另一方以本條所述方式通知更改后的地址。如以掛號信郵寄的方式，在投遞后(以寄出的郵戳為準(zhǔn))第7日將被視為已送達(dá)另一方，如以直接送達(dá)的方式送達(dá)，則于另一方簽收時視為已送達(dá)……該合同補充條款一第四點第(一)項約定，乙方在辦理銀行按揭程序中，若出現(xiàn)如下情形之一者，乙方應(yīng)于15日內(nèi)一次性付清房價款余額，逾期則視為乙方違約，乙方應(yīng)依據(jù)《商品房預(yù)售合同》及本《補充協(xié)議》相關(guān)約定向甲方承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任：……(3)按揭申請未獲銀行批準(zhǔn)；(4)按揭貸款未獲銀行全額批準(zhǔn)；……該條第(二)項約定，若乙方逾期付款，甲方解除本商品房預(yù)售合同的，解除商品房預(yù)售合同的效力自甲方向郵遞單位交寄解約通知之日起生效，乙方應(yīng)自收到甲方解約通知之日起30日內(nèi)履行下述義務(wù)：(1)乙方向甲方支付房價款總額5%的違約金，若乙方已支付部分房價款，甲方有權(quán)在乙方已支付部分房價款中直接扣除該違約金，該違約金與逾期付款等其他違約金分別處理；(2)乙方應(yīng)協(xié)同甲方辦理解除商品房預(yù)售合同及注銷備案的手續(xù)(乙方若以按揭方式付款的還應(yīng)辦理注銷商品房抵押的手續(xù))，并承擔(dān)相關(guān)費用；乙方逾期未辦妥上述手續(xù)的，自逾期之日起每日以房價款總額的0.5‰向甲方支付違約金。該合同補充條款一第七點約定，因乙方原因，包括未按約定支付全部房價款、《商品房認(rèn)購書》約定應(yīng)繳納的費用、面積差異房價款或因違約產(chǎn)生的違約金、提交相關(guān)資料等，甲方有權(quán)相應(yīng)順延商品房的交付時間直至相關(guān)原因消失或乙方完全履行約定的各項義務(wù)，且甲方無須另行通知乙方。該合同補充條款一第十七點第(四)項約定，甲乙雙方一致同意，商品房預(yù)售合同及補充協(xié)議以及相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的按日計算之違約金、賠償金等總額以不超過房價款總額的2%為限。商品房預(yù)售合同及本補充協(xié)議因各種原因解除的，甲乙雙方除按照合同約定向?qū)Ψ街Ц哆`約金或補償金外，無須再向?qū)Ψ街Ц对撋唐贩康氖褂觅M或已付房款利息。
　　合同簽訂以后，張某、張四根分次共支付首期房款1,264,908元，并向銀行申請貸款，但未能獲得銀行審批通過。2018年7月10日，金土木公司委托律師按預(yù)售合同上預(yù)留地址向張某、張四根寄送《律師函》，函稱：張某、張四根(閣下)按約應(yīng)于2017年4月18日前申請辦理手續(xù)，并按照銀行按揭方式付款。但時至今日，閣下仍未按照合同約定履行付款義務(wù)。金土木公司曾向閣下寄出催告函件，并在上述期間多次電話通知閣下前來辦理，但閣下至本函發(fā)出之日仍未辦理。要求閣下在收到本函后三天內(nèi)與金土木公司聯(lián)系并按合同約定辦理相關(guān)手續(xù)，如繼續(xù)逾期，將向法院提起訴訟追究閣下的民事責(zé)任。該律師函顯示于次日為本人簽收。2018年9月7日，金土木公司按預(yù)售合同上預(yù)留地址向張某、張四根寄送《解除商品房買賣合同通知書》，稱：剩余房款842,000元應(yīng)于2017年4月15日前申請銀行貸款并以按揭方式支付，但至今張某、張四根(貴方)仍未履行付款義務(wù)，金土木公司曾以催告函件和律師函及電話方式通知貴方前來辦理，但至本通知發(fā)出之日仍未辦理。金土木公司現(xiàn)依預(yù)售合同約定發(fā)出解除通知，自本通知向郵遞單位交寄解約通知之日起生效，貴方應(yīng)于收到本解約通知之日起30日內(nèi)按照補充條款一第四條第(二)項約定履行賠付房價總額5%的違約金及協(xié)同本公司辦理解除預(yù)售合同及注銷備案手續(xù)。如貴方逾期不辦理，將向法院提起訴訟。張某、張四根于次日收到了該解除通知。
　　又查明，2018年11月5日，張某、張四根委托律師向金土木公司寄送《解除合同告知函》，函稱：金土木公司不予配合辦理銀行按揭貸款的行為嚴(yán)重違反合同約定，直接導(dǎo)致合同目的不能實現(xiàn)。金土木公司逾期交付房屋的行為嚴(yán)重違反合同約定，導(dǎo)致張某、張四根無法接收房屋產(chǎn)生嚴(yán)重?fù)p失。自本函到達(dá)之日，金土木公司與張某、張四根于2017年4月11日簽訂的預(yù)售合同解除。自合同解除之日起3日內(nèi)，金土木公司應(yīng)立即退還預(yù)付房款并支付違約金。
　　張某、張四根向松江區(qū)人民法院起訴案外人上海置宏房地產(chǎn)營銷策劃有限公司(下稱“置宏公司”)、第三人金土木公司不當(dāng)?shù)美m紛一案，張某、張四根要求置宏公司返還600,000元及支付相應(yīng)利息損失。該案中，置宏公司與金土木公司均確認(rèn)，置宏公司為金土木公司的代理銷售商，在金土木公司授權(quán)下以團(tuán)購方式進(jìn)行營銷，廖長寶為置宏公司員工。該案審理后作出了(2018)滬0117民初20372號民事判決書，駁回了張某、張四根的全部請求。張某、張四根不服判決，現(xiàn)已提起上訴。
　　審理中，張某、張四根為證明金土木公司拖延配合辦理貸款且要求另行支付包裝費100,000元，提交了張某與微信名稱標(biāo)注為“廖長寶”的聊天記錄。該組聊天記錄里張某提及“她說多半是貸不下來了？”“廖長寶”回復(fù)“那我來問一下”“把收入證明寄給他因為你們以前不是有那個六百萬的那個抵押貸款嗎，他以為是那個教你們。左右，這個房子的首付，因為上?，F(xiàn)在貸款卡的比較嚴(yán)，你先寄給他吧，這給他讓他那個在看一下基本上沒有什么問題的。知道吧?！焙罄m(xù)雙方又就收入證明、發(fā)票問題等進(jìn)行溝通。金土木公司對該組聊天記錄的三性不予認(rèn)可。就當(dāng)庭增加的逾期撤銷網(wǎng)銷違約金這一訴請，金土木公司未依法補繳訴訟費。
　　本院認(rèn)為，金土木公司與張某、張四根簽訂的《上海市商品房銷售合同》體現(xiàn)了雙方的真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，雙方均應(yīng)按約履行。張某、張四根支付首期房款后，申請的銀行貸款未獲審批通過，又未能按約一次性補足剩余房款，違反了合同約定，金土木公司因此有權(quán)要求解除合同。預(yù)售合同補充條款一第四點第(二)項中關(guān)于解約效力自金土木公司向郵遞單位交寄解約通知之日生效的約定不符合法律規(guī)定，現(xiàn)張某、張四根于2018年9月8日收到解約通知，故預(yù)售合同于該日解除。因張某、張四根違約，故應(yīng)按合同約定承擔(dān)總房價款5%的違約金即105,345.4元。金土木公司當(dāng)庭增加主張逾期撤銷網(wǎng)簽違約金，卻未依法補繳訴訟費，應(yīng)視為其撤回了該訴請。合同解除后，張某、張四根應(yīng)協(xié)助金土木公司辦理網(wǎng)簽撤銷手續(xù)，金土木公司可按雙方約定，在扣除張某、張四根應(yīng)承擔(dān)的違約金后將其他房款予以返還。張某、張四根主張系金土木公司拖延配合辦理貸款且要求另行支付包裝費100,000元導(dǎo)致雙方預(yù)售合同無法履行，未有證據(jù)證明，本院對該主張不予采納。假設(shè)其提交的微信聊天記錄屬實，恰說明銷售人員催促張某提交貸款所需資料而非拖延配合，且該聊天記錄中提及張某、張四根貸款未獲審批系因首付貸嫌疑。房屋買賣中，以按揭方式支付房款的，由買房人提供貸款所需資料供銀行審查，能否獲得審批則由銀行根據(jù)買房人提供的相關(guān)資料及國家信貸政策把握。張某、張四根另行購買他處房屋獲得銀行貸款與否與本案無關(guān)，不能據(jù)此推定其在辦理涉訴房屋的貸款過程中亦滿足貸款相關(guān)政策及條件。張某、張四根另主張違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，要求法院調(diào)整，本院認(rèn)為該違約金的計付標(biāo)準(zhǔn)系雙方協(xié)商一致確定，結(jié)合合同履行過程中，在張某、張四根逾期付款情況下金土木公司仍給予較長時間的寬限期，故根據(jù)公平原則和誠實信用原則，本院對該違約金不予調(diào)整。結(jié)合上述認(rèn)定及分析，對張某、張四根反訴主張的利息損失及違約金等，本院均不予支持。據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第九十四條第(四)項、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條第一款、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第二十九條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決如下：
　　一、確認(rèn)原告上海金土木置業(yè)有限公司與被告張某、張四根簽訂的合同編號為XXXXXXXXXXXX的《上海市商品房預(yù)售合同》于2018年9月8日解除；
　　二、被告張某、張四根應(yīng)于本判決生效之日起十五日內(nèi)協(xié)助原告上海金土木置業(yè)有限公司辦理撤銷上述合同的網(wǎng)上備案手續(xù)；
　　三、被告張某、張四根應(yīng)于本判決生效之日起十五日內(nèi)支付原告上海金土木置業(yè)有限公司違約金105,345.4元；
　　四、原告上海金土木置業(yè)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十五日內(nèi)退還被告陳馳、陳捷房款1,159,562.6元(已扣除上述違約金105,345.4元)；
　　五、對反訴原告張某、張四根的第一項、第三項、第四項請求不予支持。
　　如當(dāng)事人未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴受理費2,407元，減半收取1,203.5元，由被告張某、張四根負(fù)擔(dān)。反訴受理費4,192元，減半收取2,096，由反訴原告張某、張四根負(fù)擔(dān)(被告負(fù)擔(dān)之款，應(yīng)于本判決生效后七日內(nèi)交付本院)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：許雯雯

書記員：梅麗霞