原告：上海邦孚規(guī)劃建筑設(shè)計有限公司，住所地上海市寶山區(qū)。
　　法定代表人：吳飛鵠，該公司執(zhí)行董事兼總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：蔡紹輝，北京盈科(上海)律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：王書田，北京盈科(上海)律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海仰皓置業(yè)有限公司，住所地上海市楊浦區(qū)。
　　法定代表人：張益堂，該公司執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：鄭淑云，浙江澤大律師事務(wù)所律師。
　　原告上海邦孚規(guī)劃建筑設(shè)計有限公司(以下簡稱邦孚公司)訴被告上海仰皓置業(yè)有限公司(以下簡稱仰皓公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年8月1日受理后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告上海邦孚規(guī)劃建筑設(shè)計有限公司之委托訴訟代理人王書田、被告上海仰皓置業(yè)有限公司之委托訴訟代理人鄭淑云到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告上海邦孚規(guī)劃建筑設(shè)計有限公司提出訴訟請求：1、要求被告賠償損失116,438元。其中，新房裝修款77,500元，消防二次改造4,000元，二次消防放水費2,000元，新房免租期及物業(yè)費6,216元，重新制作前臺LOGO費1,500元，搬遷費6,500元，電話移費280元，裝修服務(wù)費2,442元，員工交通補貼16,000元。2、要求被告返還扣除的保證金31,289.9元。其中，復(fù)原費用27,000元，占有房屋五天的租金3,616.9元及物業(yè)費673元。事實與理由：2018年2月28日，原、被告簽訂《中天大廈租賃合同》，約定被告將四平路XXX號中天大廈7層703室的房屋出租給原告用于辦公，租期自2018年3月1日至2019年2月28日。合同約定，租期屆滿前，原告有優(yōu)先續(xù)租權(quán)。合同簽訂后，原告按約支付了保證金78,285元，并支付了租金及相關(guān)費用至租賃期滿。2018年10月8日，被告通知原告，若續(xù)租則租金上漲至4.5元/平方米/日。2018年10月28日，原告于被告負(fù)責(zé)人辦公室當(dāng)面告知同意按新租金續(xù)租。但是被告并未及時與原告簽訂續(xù)租合同，反而將房屋租與他人。被告的行為導(dǎo)致原告產(chǎn)生訴請1中的相關(guān)損失。另外，原告搬離時，被告徑自選擇了報價27000元，耗時5天的裝修公司，并在保證金中扣除了31,289.9元，故訴至法院，作如上訴請。
　　被告上海仰皓置業(yè)有限公司辯稱：被告未侵犯原告的優(yōu)先續(xù)租權(quán)。合同約定，租賃期自2016年3月1日至2019年2月28日，租賃期滿四個月前原告具有一次優(yōu)先續(xù)租權(quán)，原告要在到期前四個月書面向被告提出要求。但原告并未在屆滿前四個月向被告提出書面要求。為了保障原告的優(yōu)先續(xù)租權(quán)，被告在2018年10月詢問過原告是否愿意續(xù)租，但是租賃價格會上漲至4.5元每平米每天，原告明確表示不同意該價格，要求以4.2元單價租賃，在原告不同意4.5元單價的情況下，被告以該價格出租給案外人，并未侵犯原告優(yōu)先續(xù)租權(quán)。合同第11條約定，原告向被告交還房屋時，應(yīng)自費對房屋進行清理，使房屋出于可出租狀態(tài)，如果原告對房屋進行裝修和改造，原告需將房屋恢復(fù)原狀交還給被告，如果原告并未將房屋恢復(fù)原狀，被告可以聘請物業(yè)公司進行恢復(fù)，相關(guān)費用在押金中扣除。事實上原告在交還房屋時，并未將房屋恢復(fù)原狀，在此情況下，被告聘請第三方代為處理，由此產(chǎn)生了相關(guān)的房屋復(fù)原費，以及在房屋復(fù)原期間的租金損失和物業(yè)費損失，被告依據(jù)合同約定，將上述費用在押金中扣除，合法合理。故不同意原告的訴訟請求。
　　經(jīng)審理查明：2018年2月28日，仰皓公司(甲方)與邦孚公司(乙方)簽訂《中天大廈租賃合同》，約定甲方將四平路XXX號中天大廈辦公樓7層703號出租給乙方。1-3條，該房屋的裝修、附屬設(shè)備、設(shè)備狀況，由甲乙雙方在本合同附件二中加以列明。甲乙雙方同意附件二所列標(biāo)準(zhǔn)作為甲方向乙方交付房屋的標(biāo)準(zhǔn)。附件二所列標(biāo)準(zhǔn)以及甲乙雙方交付該房屋時補充確認(rèn)的交付標(biāo)準(zhǔn)(如有)，作為本合同終止或提前解除時乙方向甲方返還該房屋(自然損耗除外)之驗收依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)。4-1條，租賃期自2018年3月1日起至2019年2月28日止。4-2條，除甲乙雙方另有約定外，租賃期滿，甲方有權(quán)收回該房屋，乙方應(yīng)如期返還。租賃期滿前4個月之前乙方擁有一次優(yōu)先續(xù)租權(quán)，之后乙方對該房屋不享有優(yōu)先續(xù)租權(quán)。4-3條，乙方如希望在租賃期滿后繼續(xù)承租該房屋，乙方應(yīng)于本合同期滿前4個月之前向甲方提出續(xù)租書面要求，經(jīng)甲方同意后可續(xù)租該房屋。5-1條，租金每天每平方米3.5元，月租金為人民幣22003元。6-1條，乙方應(yīng)向甲方支付相等于三個月租金及三個月物業(yè)管理費之和的金額作為房屋租賃保證金，即78,285元。11-3條，乙方向甲方交還房屋前，應(yīng)自付費用對該房屋進行打掃和清理，使該房屋處于完好和可出租狀態(tài)。乙方如對該房屋進行了裝修、增建或改建，甲方有權(quán)要求乙方在租賃期滿或本合同提前終止前將該房屋恢復(fù)原狀，由此發(fā)生的費用由乙方承擔(dān)。如乙方逾期未將該房屋恢復(fù)原狀，甲方可自行或聘請物業(yè)管理公司或其他第三人以代為處理，由此發(fā)生的一切費用由乙方承擔(dān)，甲方有權(quán)向乙方追索或于租賃保證金中扣除該費用。附件二：交付標(biāo)準(zhǔn)及其他技術(shù)信息。二、裝修標(biāo)準(zhǔn)：裙樓毛胚交付；主樓：頂面乳膠漆噴涂處理；80mmOA網(wǎng)絡(luò)架空地板；墻面乳膠漆；門：玻璃門。四、空調(diào)系統(tǒng)：日立VRV空調(diào)。五、普瑞泰新風(fēng)系統(tǒng)。六、通訊系統(tǒng)：電信、移動、聯(lián)通接入。七、消防系統(tǒng)：煙感、自動噴淋、移動式滅火器。原告公司熊興升在系爭房屋物業(yè)公司的《七層703客戶設(shè)施接受記錄》上簽名，該記錄所列設(shè)施設(shè)備：主窗、窗把手、欄桿、無框玻璃門、門把手、空調(diào)室內(nèi)機、溫控開關(guān)、新風(fēng)口、煙感、噴淋、配電箱、等電位箱、日光燈架、燈開關(guān)、插座、單元進戶門。
　　邦孚公司向仰皓公司發(fā)出《告知函》：2018年10月8日，貴公司告知我公司若要續(xù)租由現(xiàn)在的3.5元/平米/月上漲至4.5元/平米/月。經(jīng)我公司深入研究，2018年10月28日于貴司辦公室當(dāng)面告知貴公司負(fù)責(zé)租賃的冷君經(jīng)理，我司同意按照上述條件續(xù)租?！宜久鞔_表示從2018年10月28日的續(xù)租要求不變，并再次提出續(xù)租要求，希望貴司三日內(nèi)作出回復(fù)以便快速簽訂續(xù)租合同，若無回復(fù)視為不再續(xù)租。審理中，原告邦孚公司提交的簽收記錄表顯示，冷君的簽收日期為2018年12月28日。
　　2018年12月4日，仰皓公司(甲方)與案外人每步科技(上海)有限公司(乙方)簽訂《中天大廈租賃合同》,甲方將四平路XXX號中天大廈7層702、703號出租給乙方，租金每天每平方米4.5元。
　　審理中,被告提交由邦孚公司及浙江中天物業(yè)管理有限公司蓋章的《租戶遷出許可》，顯示遷出日期為2019年2月28日。
　　審理中，原、被告確認(rèn)租期屆滿前的租金已經(jīng)結(jié)清。被告陳述扣除原告租賃保證金31,289.9元，其中27,000元是復(fù)原費用，其余為5天的租金及物業(yè)管理費。
　　關(guān)于房屋復(fù)原的費用支付問題。被告仰皓公司向本院提交2019年1月1日，仰皓公司與浙江中天物業(yè)管理有限公司上海分公司簽訂的《中天大廈客戶退租復(fù)原工程框架協(xié)議》；以及浙江中天物業(yè)管理有限公司上海分公司(甲方)與每步科技(上海)有限公司(乙方)簽訂的《復(fù)原裝修委托協(xié)議》，工程名稱：中天大廈703室復(fù)原裝修；工程裝修內(nèi)容：辦公室室內(nèi)頂面、墻面、地面、電氣、消防、空調(diào)等裝飾工程。工程造價27,000元(以甲方認(rèn)定的單價為準(zhǔn)，工程量竣工后以審計為準(zhǔn)。)工程開工日期：2019年3月4日；工程竣工日期：2019年3月18日。付款方式：工程竣工驗收合格后，甲方即付給乙方工程款總造價的95%；乙方剩余工程款作為質(zhì)保金兩年后付清。被告并提交《2019年703裝修復(fù)原工程最終審核價》，其中包括項目：頂面吊頂拆除、地面的地板地毯拆除、玻璃石膏隔墻拆除、頂面新增燈具線管等設(shè)施拆除、退租前的空調(diào)維保、建筑垃圾外運費、插座安裝、燈具安裝、大廈提供的窗簾(1600元)、頂面墻面涂料修補、涂料、原始分割墻新砌、原始分隔墻水泥黃粉刷、原始分隔墻涂料、架空地板修復(fù)、成品保護、管理費、稅收，上述共計27,561.30元。每步科技(上海)有限公司與上海華語裝飾工程有限公司簽訂的《裝修施工承包合同》，工程預(yù)算價222,000元。仰皓公司于2019年7月22日向浙江中天物業(yè)管理有限公司上海分公司支付26,931.57元，于2019年8月9日向中天美好生活服務(wù)集團有限公司生活分公司支付68.43元。中天美好生活服務(wù)集團有限公司上海分公司向每步科技(上海)有限公司于2019年8月8日、2019年8月12日分別支付25,650元、1350元。2019年7月11日，浙江中天物業(yè)管理有限公司上海分公司名稱變更登記為中天美好生活服務(wù)集團有限公司上海分公司。
　　審理中，被告提出交付的房屋設(shè)施設(shè)備中包含窗簾，但無法向法庭提交證據(jù)，原告亦不認(rèn)可房屋設(shè)施設(shè)備中包含窗簾。
　　以上事實由原告提供的中天大廈租賃合同、告知函，被告提交的中天大廈租賃合同、租戶遷出許可、中天大廈客戶退租復(fù)原工程框架協(xié)議、復(fù)原裝修委托協(xié)議、2019年703裝修復(fù)原工程最終審核價、裝修施工承包合同、準(zhǔn)予變更登記通知書及當(dāng)事人陳述等證據(jù)予以佐證，并經(jīng)庭審質(zhì)證，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，依法成立的合同對當(dāng)事人具有法律約束力。根據(jù)雙方合同約定，如希望在租賃期滿后繼續(xù)承租該房屋，原告應(yīng)于本合同期滿前4個月之前向甲方提出續(xù)租書面要求?，F(xiàn)無證據(jù)證明原告在期滿前4個月前提出書面要求，故現(xiàn)原告認(rèn)為被告侵犯其優(yōu)先續(xù)租權(quán)而要求被告賠償損失的請求，本院不予支持。被告退租時，并未按合同約定將房屋恢復(fù)原狀。根據(jù)合同約定被告可自行或聘請物業(yè)管理公司或其他第三人以代為處理，由此發(fā)生的費用由原告承擔(dān)，被告可在租賃保證金中扣除該費用。故被告在租賃保證金中扣除復(fù)原費用，符合合同約定。至于恢復(fù)原狀的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)以合同約定的附件二交付標(biāo)準(zhǔn)及原告在物業(yè)處簽字認(rèn)可的設(shè)施接收記錄為準(zhǔn)。但是，被告委托恢復(fù)的項目中包含窗簾費用，因窗簾項目即不包含在合同附件二的交付標(biāo)準(zhǔn)中，在設(shè)施接受記錄中亦無體現(xiàn)，被告無法向本院提供其他相應(yīng)的證據(jù)證明向原告提供了窗簾，故被告在押金中扣除窗簾費用無依據(jù)，該部分費用應(yīng)當(dāng)返還給原告。因復(fù)原確需相應(yīng)的工期，被告扣除五天費用尚屬合理，不作調(diào)整。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上海仰皓置業(yè)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告上海邦孚規(guī)劃建筑設(shè)計有限公司保證金1,600元；
　　二、駁回原告上海邦孚規(guī)劃建筑設(shè)計有限公司其余訴訟請求。
　　負(fù)有金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人如未按生效判決指定的期間履行給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案案件受理費1,627元(已減半收取)，由原告上海邦孚規(guī)劃建筑設(shè)計有限公司負(fù)擔(dān)1,610元，由被告上海仰皓置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)17元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：陳娟娟

書記員：吳劍行