原告：上海通益置業(yè)有限公司,住所地上海市閔行區(qū)吳中路XXX號XXX幢西側(cè)901室。
　　法定代表人：李欣,董事長。
　　委托訴訟代理人：袁曉波,上海邦信陽中建中匯律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：秦蕊,上海邦信陽中建中匯律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海貿(mào)圣供應(yīng)鏈管理有限公司,住所地上海市寶山區(qū)長逸路XXX號東區(qū)一路三樓-245。
　　法定代表人：沈忠,總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：白海珠,上海尚士華律師事務(wù)所律師。
　　原告上海通益置業(yè)有限公司與被告上海貿(mào)圣供應(yīng)鏈管理有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年2月11日立案后，依法適用簡易程序于2019年3月1日公開開庭進(jìn)行了審理。原告上海通益置業(yè)有限公司的委托訴訟代理人袁曉波，被告上海貿(mào)圣供應(yīng)鏈管理有限公司的委托訴訟代理人白海珠到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告上海通益置業(yè)有限公司向本院提出訴訟請求：1.原、被告雙方簽訂的《辦公樓租賃合同》于2018年10月19日解除;2.被告向原告支付欠付的租金人民幣121,499.48元(幣種下同)、物業(yè)管理費47,332.05元;3.原告不予退還被告已支付的租金保證金90,085.89元,被告向原告支付未付的租賃保證金180,171.76元;4.被告向原告支付逾期支付違約金暫計84,877.75元,其中：(1)租金違約金暫計26,109.99元(以76,867.02元為基數(shù),按日千分之二的違約金標(biāo)準(zhǔn),自2018年7月8日起算,暫計至2018年11月19日止為20,754.10元;以44,632.46元為基數(shù),按日千分之二的違約金標(biāo)準(zhǔn),自2018年9月21日起算,暫計至2018年11月19日止為5,355.90元);(2)物業(yè)管理費違約金暫計10,121.38元(以13,218.86元為基數(shù),按日千分之二的違約金標(biāo)準(zhǔn),自2018年7月8日起算,暫計至2018年11月19日止為3,569.09元;以13,218.86元為基數(shù),按日千分之二的違約金標(biāo)準(zhǔn),自2018年7月21日起算,暫計至2018年11月19日止為3,225.40元;以13,218.86元為基數(shù),按日千分之二的違約金標(biāo)準(zhǔn),自2018年8月21日起算,暫計至2018年11月19日止為2,405.83元;以7,675.47元為基數(shù),按日千分之二的違約金標(biāo)準(zhǔn),自2018年9月21日起算,暫計至2018年11月19日止為921.06元)；(3)租賃保證金補(bǔ)足部分的違約金暫計48,646.38元(以180,171.76元為基數(shù),按日千分之二的違約金標(biāo)準(zhǔn),自2018年7月8日起算,暫計至2018年11月19日止),上述違約金均要求支付至實際支付完畢之日;5.被告向原告支付解約違約金230,601.06元,并向原告補(bǔ)足區(qū)間期的折扣租金153,734.04元。
　　事實和理由：2018年7月3日,原、被告簽訂了《辦公樓租賃合同》,約定被告向原告承租位于上海市閔行區(qū)虹莘路XXX號上海萬象城項目辦公樓7層717單元(以下簡稱涉案房屋),租賃面積為388.79平方米,租賃期間為自2018年7月1日至2021年6月30日止?！掇k公樓租賃合同》簽訂后,原告向被告交付了涉案房屋。《辦公樓租賃合同》第4.1條約定涉案房屋“區(qū)間期”為自2018年7月1日至2018年9月30日,區(qū)間期租金為76,867.02元(含稅);區(qū)間期外租金為每月76,867.02元(含稅)。第4.2條約定物業(yè)管理費,每月標(biāo)準(zhǔn)為13,218.86元(含稅)。第4.3條約定租賃保證金為270,257.65元(含稅)。第4.4條約定,已支付意向金90,085.89元自動轉(zhuǎn)為租賃保證金的一部分,被告仍應(yīng)支付剩余租賃保證金180,171.76元。第4.5條約定,被告須于《辦公樓租賃合同》簽訂后五個工作日內(nèi)向原告支付全額租賃保證金270,257.65元(含稅)、首期租金76,867.02元(含稅)及首月物業(yè)費13,218.86元(含稅)。第5條“付款方式”約定,以每個自然月為一個付款周期,被告須于每月20日前支付下月租金、物業(yè)管理費及上月的公用事業(yè)費等各項費用。第19條“違約責(zé)任”之第19.1約定,如被告逾期支付租金、物業(yè)管理費、公用事業(yè)費、押金或其他任何費用,逾期支付費用違約金為逾期部分的千分之二/日;如被告逾期支付租賃保證金超過10個工作日的,逾期支付費用違約金為逾期部分的千分之二/日。原告將涉案房屋交付被告后,被告自2018年7月起未能支付涉案房屋的租金、物業(yè)管理費及租賃保證金補(bǔ)足部分。2018年9月21日被告向原告寄送了《情況說明》,告知原告預(yù)解除涉案房屋的《辦公樓租賃合同》。因被告欠付租金等,原告依據(jù)《辦公樓租賃合同》的約定,于2018年10月18日向被告寄送送達(dá)了《告知函》,解除了《辦公樓租賃合同》,并要求被告聯(lián)系處理合同解除后的善后事宜,并支付欠付費用以及相應(yīng)違約金。但被告至今未履行支付義務(wù)。原告認(rèn)為,被告的行為已經(jīng)嚴(yán)重侵害了原告的合法權(quán)利,為維護(hù)原告的合法權(quán)益,特訴至法院,請法院查明事實,判如所請。
　　訴訟過程中，原告上海通益置業(yè)有限公司變更第四項訴訟請求為：被告向原告支付逾期支付違約金暫計84,877.75元,其中：(1)租金違約金暫計26,109.99元(以76,867.02元為基數(shù),按日千分之二的違約金標(biāo)準(zhǔn),自2018年7月11日起算,暫計至2018年11月19日止為20,754.10元;以44,632.46元為基數(shù),按日千分之二的違約金標(biāo)準(zhǔn),自2018年9月21日起算,暫計至2018年11月19日止為5,355.90元);(2)物業(yè)管理費違約金暫計10,121.38元(以13,218.86元為基數(shù),按日千分之二的違約金標(biāo)準(zhǔn),自2018年7月11日起算,暫計至2018年11月19日止為3,569.09元;以13,218.86元為基數(shù),按日千分之二的違約金標(biāo)準(zhǔn),自2018年7月21日起算,暫計至2018年11月19日止為3,225.40元;以13,218.86元為基數(shù),按日千分之二的違約金標(biāo)準(zhǔn),自2018年8月21日起算,暫計至2018年11月19日止為2,405.83元;以7,675.47元為基數(shù),按日千分之二的違約金標(biāo)準(zhǔn),自2018年9月21日起算,暫計至2018年11月19日止為921.06元)；(3)租賃保證金補(bǔ)足部分的違約金暫計48,646.38元(以180,171.76元為基數(shù),按日千分之二的違約金標(biāo)準(zhǔn),自2018年7月11日起算,暫計至2018年11月19日止),上述違約金均要求支付至實際支付完畢之日。
　　被告上海貿(mào)圣供應(yīng)鏈管理有限公司辯稱，關(guān)于第一項訴訟請求，同意合同解除。原告未向被告實際交付物業(yè)，解除原因由原告承擔(dān)。關(guān)于物業(yè)費的收取，應(yīng)該由物業(yè)公司收取，原告不具有向被告主張物業(yè)費及違約責(zé)任的主體資格。關(guān)于租賃保證金，合同約定是不屬于原告收取并實際擁有的款項，應(yīng)該收取后實際履行中轉(zhuǎn)為租金，在租賃結(jié)束后應(yīng)該退還，故租賃保證金最后要退還被告。因合同不再履行，被告無需支付租賃保證金。關(guān)于違約金，按照日千分之二的標(biāo)準(zhǔn)計算過高。關(guān)于解約違約金，實際損失和違約金不能重復(fù)計算，且約定違約金過高，超出實際損失。原告要求補(bǔ)足區(qū)間期間折扣租金，原告實際主張7月1日至10月18日的租金，且區(qū)間內(nèi)外租金金額一致，故不存在折扣租金。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實如下：
　　位于上海市閔行區(qū)虹橋鎮(zhèn)905街坊9/8丘的房屋權(quán)利人登記為原告上海通益置業(yè)有限公司。
　　2018年6月25日，被告向原告轉(zhuǎn)賬支付意向金90,085.89元。
　　2018年7月3日，原告上海通益置業(yè)有限公司(出租方、甲方)與被告上海貿(mào)圣供應(yīng)鏈管理有限公司(承租方、乙方)就涉案房屋簽訂《辦公樓租賃合同》。合同約定：乙方向甲方承租涉案房屋，乙方承租的物業(yè)建筑面積為388.79平方米；租賃期限自2018年7月1日至2021年6月30日止,共36個月。裝修期自2018年7月1日至2018年8月31日止。裝修期內(nèi)本合同及附件規(guī)定物業(yè)管理費、公用事業(yè)費、裝修相關(guān)費用由乙方自行承擔(dān)；甲方交付日暫定為2018年7月1日；雙方約定租期開始后的特定期間為“區(qū)間”期,該期間內(nèi)甲方提供租金折扣。區(qū)間期：自2018年7月1日至2018年9月30日(本合同中涉及“首期”字樣的費用即為該區(qū)間期費用),區(qū)間期之后的租期稱“區(qū)間外”租期。區(qū)間期租金：區(qū)間期標(biāo)準(zhǔn)為(大寫)人民幣柒萬陸仟捌佰陸拾柒元貳分(小寫：76,867.02元,含稅)。區(qū)間外租金：每月標(biāo)準(zhǔn)為(大寫)人民幣柒萬陸仟捌佰陸拾柒元貳分(小寫：76,867.02元,含稅);物業(yè)管理費：每月標(biāo)準(zhǔn)為(大寫)人民幣壹萬叁仟貳佰壹拾捌元捌角陸分(小寫：13,218.86元,含稅);租賃保證金：(大寫)人民幣貳拾柒萬零貳佰伍拾柒元陸角伍分(小寫：270,257.65元),與叁個月租金和物業(yè)管理費等額。意向金：乙方已支付意向金人民幣玖萬零捌拾伍元捌角玖分(小寫：90,085.89元),該費用自動轉(zhuǎn)為租賃保證金的一部分,乙方仍應(yīng)支付剩余租賃保證金人民幣壹拾捌萬零壹佰柒拾壹元柒角陸分(小寫：180,171.76元);首期費用：乙方須于本合同簽訂后五個工作日內(nèi)向甲方支付全額租賃保證金、首期租金及首月物業(yè)費,首期租金為(大寫)人民幣柒萬陸仟捌佰陸拾柒元貳分(小寫：76,867.02元),首月物業(yè)管理費為(大寫)人民幣壹萬叁仟貳佰壹拾捌元捌角陸分(小寫：13,218.86元);付款方式先付后用,如遇法定節(jié)假日付款日不順延。按月支付：以每個自然月為一個付款周期,首期租金等費用按本合同4.5條約定支付后,乙方須于每月20日前支付下月的租金、物業(yè)管理費及上月的公用事業(yè)費等,各項費用的具體金額以本合同約定及甲方出具的月結(jié)賬單中記載的數(shù)額為準(zhǔn)。租賃保證金適用條件：租賃保證金是乙方妥善履行合同的保證,在乙方按約定將該物業(yè)交還(包括但不限于乙方辦妥以該物業(yè)為注冊或營業(yè)地址的工商、稅務(wù)等變更或注銷,并符合本合同第18條關(guān)于該物業(yè)返還標(biāo)準(zhǔn)的約定)且付清全部應(yīng)付款項后二十個工作日內(nèi),憑甲方開具的收據(jù)原件(或乙方另行開具的保證金收款收據(jù))向甲方要求無息退還租賃保證金,甲方可自其中扣除乙方應(yīng)付費用及違約金(如有)：如乙方違約造成甲方損失,租賃保證金不退。如乙方未能按時足額支付各項費用且于甲方發(fā)出書面通知后五個工作日內(nèi)拒不支付,甲方有權(quán)直接從租賃保證金中扣除欠款及賠償金,且甲方仍有權(quán)要求乙方承擔(dān)違約責(zé)任,但乙方不得主動要求將應(yīng)付費用從已付保證金中抵扣;甲方于上述扣除完畢后告知,乙方應(yīng)于扣除完畢后十個工作日內(nèi)補(bǔ)足保證金；違約責(zé)任：如乙方逾期支付租金、物業(yè)管理費、公用事業(yè)費、押金或其他任何費用(含甲方或物業(yè)公司依據(jù)本合同約定調(diào)整相應(yīng)費用標(biāo)準(zhǔn)后,乙方未按照調(diào)整后費用交納或補(bǔ)足相關(guān)費用),逾期支付費用違約金為逾期部分的千分之二/日,如乙方逾期超十日,甲方有權(quán)經(jīng)書面通知后停止該物業(yè)的水電等服務(wù)、限制乙方使用該物業(yè)直至乙方補(bǔ)足；如乙方逾期支付租賃保證金超過10個工作日的,逾期支付費用違約金為逾期部分的千分之二/日；因乙方原因?qū)е潞贤獬蚪K止：未按約定或交付通知日期接收該物業(yè)日推遲三十日以上；乙方發(fā)生上述情況時,甲方有權(quán)解除合同、收回該物業(yè)并重新出租、不予退還租賃保證
　　金及其他費用,并有權(quán)向乙方主張相當(dāng)于三個月租金的預(yù)期收益損失作為違約金(以解除前叁個月租金為標(biāo)準(zhǔn)),且乙方應(yīng)補(bǔ)足區(qū)間期的租金折扣部分,補(bǔ)足金額=區(qū)間期結(jié)束后的首月租金標(biāo)準(zhǔn)×(區(qū)問期租賃月數(shù)-1)。以上不足彌補(bǔ)甲方損失的有權(quán)繼續(xù)追償；甲方該權(quán)利為形成權(quán),即以一方意思表示即可導(dǎo)致權(quán)利義務(wù)發(fā)生變化。在此過程中,甲方有權(quán)申請公證或第三方見證收回該物業(yè)(如拆除鎖具、清除障礙)、中斷物業(yè)服務(wù)及能源供應(yīng)、清理物品,該行為不視為侵犯乙方物權(quán)且相關(guān)費用由乙方承擔(dān)。合同還對其他事項作出了約定。
　　2018年9月21日，被告向原告發(fā)送《情況說明》，載明：因本公司的股東公司經(jīng)營戰(zhàn)略調(diào)整,致使本公司在繳納租賃意向金后不能按約支付余下的款項,本公司原計劃租賃新辦公場所的計劃暫時被擱置。由此給貴司造成的不便,盡請諒解?；谀壳盃顩r,本公司預(yù)解除之前與貴司簽訂的預(yù)租合同,本公司放棄之前繳納的租賃意向金共計90,085.89元,煩請貴司也不再追究本公司相應(yīng)的違約責(zé)任。
　　2018年10月18日，原告向被告發(fā)送《告知函》，載明：原合同簽署后,貴司又于2018年9月21日向我司作出《情況說明》,書面形式表明不予履行原合同即要求解除合同。根據(jù)原合同約定,貴司上述行為已經(jīng)構(gòu)成根本違約,故我司現(xiàn)告知貴司將按原合同承擔(dān)如下法律責(zé)任：1、我司有權(quán)解除合同、收回原合同約定的該物業(yè)并重新出租、不予退還租賃保證金及其他費用,并有權(quán)向貴司主張相當(dāng)于三個月租金的預(yù)期收益損失作為違約金(以解除前叁個月租金為標(biāo)準(zhǔn)),且貴司應(yīng)補(bǔ)足區(qū)間期的租金折扣部分,補(bǔ)足金額=區(qū)間期結(jié)束后的首月租金標(biāo)準(zhǔn)×(區(qū)間期租賃月數(shù)-1)。2、前述金額不足彌補(bǔ)我司損失的,我司有權(quán)繼續(xù)追償;在我司回收該物業(yè)過程中,有權(quán)申請公證或第三方見證收回該物業(yè)(如拆除鎖具、清除障礙)、中斷物業(yè)服務(wù)及能源供應(yīng)、清理物品,該行為不視為侵犯貴司物權(quán)且相關(guān)費用由貴司承擔(dān)。3、貴司應(yīng)向我司支付截至原合同解除之日所欠費用,同時以每逾期一日按逾期支付金額的千分之二標(biāo)準(zhǔn)支付逾期付款違約金;請貴司在收到本函后立即與我司聯(lián)系處理原合同解除后的相關(guān)善后事宜，否則我司保留追究因貴司違約需承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)利,并向貴司追償因此所產(chǎn)生的費用。被告上海貿(mào)圣供應(yīng)鏈管理有限公司于2018年10月19日簽收該《告知函》。
　　訴訟中，原、被告確認(rèn)，雙方未就涉案房屋進(jìn)行交接。就未能交接房屋的原因，原告認(rèn)為系被告不接收涉案房屋，被告認(rèn)為系原告未提供物業(yè)的消防平面設(shè)計圖等資料導(dǎo)致裝修工作無法開展。
　　以上事實，由原告提供的《辦公樓租賃合同》、上海市房地產(chǎn)權(quán)證、銀行轉(zhuǎn)賬憑證、《情況說明》、《告知函》及郵寄憑證，以及原、被告的當(dāng)庭陳述等證實，本院對上述雙方無異議的證據(jù)予以確認(rèn)并在卷佐證。
　　本院認(rèn)為，原、被告之間簽訂的《辦公樓租賃合同》系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬有效，雙方均應(yīng)依約行使權(quán)利、履行義務(wù)。房屋租賃合同關(guān)系中，出租人的主要合同義務(wù)為交付房屋，承租人的主要合同義務(wù)為支付租金?，F(xiàn)本案中，雙方未就涉案房屋進(jìn)行交接。就未能交接房屋的原因，原告認(rèn)為系被告不接收涉案房屋，被告認(rèn)為系原告未提供物業(yè)的消防平面設(shè)計圖等資料導(dǎo)致裝修工作無法開展。根據(jù)2018年9月21日被告向原告發(fā)送的《情況說明》，載明系因被告股東公司經(jīng)營戰(zhàn)略調(diào)整,致使被告在繳納租賃意向金后不能按約支付余下的款項,租賃計劃暫時被擱置,故被告未按約租賃涉案房屋，被告的行為顯屬違約，原告就此行使合同單方解除權(quán)、要求沒收被告已支付的保證金，并請求被告支付解約違約金，上述訴訟請求均具有事實和法律依據(jù)，亦符合雙方合同之約定，本院予以支持。關(guān)于合同的解除時間，應(yīng)當(dāng)以解除通知到達(dá)被告之日為合同解除之日，2018年10月18日，原告向被告發(fā)送解約函，該函件于2018年10月19日被簽收，故本院確認(rèn)該日為合同解除之日。現(xiàn)原、被告均確認(rèn)未實際交付房屋，原告亦未舉證證明被告占有使用房屋，故原告主張的租金、物業(yè)管理費及逾期違約金，缺乏依據(jù)，本院不予支持。原、被告簽訂的租賃合同已解除，原告要求被告支付未支付的租賃保證金，缺乏依據(jù)，本院不予支持。關(guān)于原告主張的區(qū)間期的折扣租金，鑒于本院已判令被告支付違約金(金額相當(dāng)于三個月的租金)，同時判令原告沒收被告已支付的保證金，由此足以彌補(bǔ)原告的損失，且被告并未實際使用房屋的情況下，本院就原告主張的區(qū)間期的折扣租金，不再予以支持。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第九十四條、第九十七條、第一百零七條之規(guī)定，判決如下：
　　一、確認(rèn)原告上海通益置業(yè)有限公司與被告上海貿(mào)圣供應(yīng)鏈管理有限公司于2018年7月3日簽訂的《辦公樓租賃合同》于2018年10月19日解除；
　　二、被告上海貿(mào)圣供應(yīng)鏈管理有限公司于本判決生效之日起的十日內(nèi)支付原告上海通益置業(yè)有限公司解約違約金人民幣230,601.06元；
　　三、被告上海貿(mào)圣供應(yīng)鏈管理有限公司向原告上海通益置業(yè)有限公司支付的租賃保證金人民幣90,085.89元，原告上海通益置業(yè)有限公司不予返還；
　　四、駁回原告上海通益置業(yè)有限公司的其余訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費減半收取計人民幣6,441.51元，由原告上海通益置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)人民幣4,167.26元，被告上海貿(mào)圣供應(yīng)鏈管理有限公司負(fù)擔(dān)人民幣2,274.25元。
　　如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：周??穎

書記員：董琪華