原告(反訴被告)：上海遠(yuǎn)臻信息科技有限公司,住所地上海奉賢區(qū)聯(lián)合北路XXX號(hào)第5幢2210室。
　　法定代表人：高輝，總經(jīng)理?！　?br/>　　委托訴訟代理人：劉學(xué)，男。
　　被告(反訴原告)：上海江程資產(chǎn)管理有限公司,住所地上海市崇明區(qū)廟鎮(zhèn)窯橋村社南756號(hào)7幢8108室(上海廟鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū))。
　　法定代表人：楊曉源，執(zhí)行董事?！　?br/>　　委托訴訟代理人：唐蘊(yùn)鋒，上海市新閔律師事務(wù)所律師。
　　原告上海遠(yuǎn)臻信息科技有限公司(以下簡(jiǎn)稱遠(yuǎn)臻公司)訴被告上海江程資產(chǎn)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱江程公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年1月11日立案受理，被告江程公司提起反訴，本院受理后與本訴合并審理，依法適用簡(jiǎn)易程序，于2019年2月28日組織雙方進(jìn)行證據(jù)交換，后又于2019年4月2日公開開庭進(jìn)行了審理。原告(反訴被告)遠(yuǎn)臻公司的法定代表人高輝及其委托訴訟代理人劉學(xué)，被告(反訴原告)江程公司的委托訴訟代理人唐蘊(yùn)鋒到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告遠(yuǎn)臻公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、確認(rèn)原、被告簽訂的《房屋租賃合同》于2018年10月22日解除；2、判令被告返還原告保證金人民幣(以下幣種相同)108,909元；3、判令被告退還原告2018年6月5日至2018年9月4日租金108,909元；4、判令被告退還原告2018年2月1日至2018年8月1日物業(yè)費(fèi)32,760元；5、判令被告賠償原告因空調(diào)漏水造成的損失2,000元；6、判令被告賠償原告違約金108,909元。事實(shí)和理由：原、被告于2018年2月簽訂《房屋租賃合同》，約定被告將位于上海市浦東新區(qū)盛夏路XXX號(hào)XXX幢XXX層XXX室房屋(以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)房屋)出租給原告，建筑面積195平方米，租金每日每平方米5.2元，物業(yè)費(fèi)每月每平方米28元，合計(jì)每月租金36,303元。原告于2018年3月1日入駐系爭(zhēng)房屋，由于天氣溫度尚可，對(duì)空調(diào)使用頻率及敏感度都不高，原告員工暫時(shí)沒有提出不適。同年6月天氣炎熱，空調(diào)失靈。原告多次與被告溝通維修空調(diào)，每次被告物業(yè)負(fù)責(zé)人回復(fù)解決，但修理過后又出現(xiàn)故障，空調(diào)出風(fēng)口處連續(xù)滴水，嚴(yán)重影響原告辦公。原告與被告協(xié)商是否能換間辦公室，被告沒有同意。空調(diào)不制冷及漏水問題截至被告將原告辦公用電切斷(2018年10月22日)尚未解決。原告為維護(hù)自身合法權(quán)益，訴至法院，要求判如所請(qǐng)。
　　被告江程公司辯稱，不同意原告的訴訟請(qǐng)求。原告于2018年12月29日搬離系爭(zhēng)房屋，被告同意合同于該日解除，但并非原告原因所致。保證金同意退還，但應(yīng)抵扣原告欠付租金。租金和物業(yè)費(fèi)均不同意退還。原告主張的損失及違約金均缺乏依據(jù)，且被告并非違約方，不予認(rèn)可。
　　反訴原告江程公司向本院提出反訴訴訟請(qǐng)求：1、判令反訴被告立即支付2018年9月5日至2018年12月29日欠付租金(含物業(yè)費(fèi))138,185.61元、2018年4月12日至2018年12月29日電費(fèi)5,435.50元；2、判令被告支付拖延支付租金的滯納金：以36,303元為基數(shù)，按每日百分之一的標(biāo)準(zhǔn)，分別自2018年8月26日、2018年9月26日、2018年10月26日、2018年11月26日起計(jì)算至實(shí)際支付之日止；3、確認(rèn)原、被告簽訂的《房屋租賃合同》于2018年12月29日解除；4、判令反訴被告賠償反訴原告各項(xiàng)損失162,450.19元(其中，2018年12月30日至2019年1月21日房屋空置損失,按每月36,303元計(jì)算為26,934.48元；2019年3月1日至2020年3月4日租金差額損失，按每天每平米差額0.2元計(jì)算為14,352元；2019年1月21日至2019年2月28日下家免租期租金，按每月36,303計(jì)算，同時(shí)扣除下家實(shí)際已經(jīng)繳納物業(yè)費(fèi)，計(jì)45,869.70元；原告2018年2月1日至2018年3月4日的免租期租金，按每月36,303元計(jì)算為31,343元；中介費(fèi)43,951元)。事實(shí)及理由：原、被告簽訂《房屋租賃合同》，約定將系爭(zhēng)房屋出租給被告，租期自2018年2月1日至2020年3月4日，租金計(jì)租日為2018年3月5日，物業(yè)管理費(fèi)起算日為2018年2月1日，建筑面積195平方米，電費(fèi)按照1.9元/度收取，每平方米租金5.2元/日，物業(yè)管理費(fèi)每平方米28元/月，每月租金(含物業(yè)費(fèi))合計(jì)36,303元。被告須于每月25日前支付下一月租金，逾期支付的，每逾期一日，按應(yīng)付租金1%支付滯納金。被告一直未支付2018年9月、10月、11月、12月租金等，被告于2018年12月29日遷出，故被告應(yīng)當(dāng)支付拖欠的租金等費(fèi)用及滯納金，由于被告違約導(dǎo)致合同解除，被告應(yīng)當(dāng)賠償房屋空置損失、租金差價(jià)損失、免租期損失、中介費(fèi)等損失。故反訴原告提起反訴，要求判如所請(qǐng)。
　　反訴被告遠(yuǎn)臻公司辯稱，不同意反訴原告的反訴請(qǐng)求。由于反訴原告違約，交付房屋的空調(diào)存在故障，2018年6月已嚴(yán)重影響反訴被告辦公，反訴原告又于2018年10月22日對(duì)系爭(zhēng)房屋進(jìn)行斷電，反訴被告無法使用房屋，雙方之間的租賃合同已于該日解除，故不同意支付租金。關(guān)于電費(fèi)5,435.50元，同意支付。由于反訴原告違約在先，不能實(shí)際解決空調(diào)問題，反訴被告才不支付租金，故滯納金不予認(rèn)可。原告訴請(qǐng)的各項(xiàng)損失也與反訴被告無關(guān)，不予認(rèn)可。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：
　　2018年，原告(承租方，乙方)與被告(出租方，甲方)簽訂《房屋租賃合同》一份，其中約定被告將系爭(zhēng)房屋出租給原告，建筑面積合計(jì)195平方米；電費(fèi)按照1.9元/度，合并租金收??；房屋租賃期自2018年2月1日至2020年3月4日止，租金計(jì)租日為2018年3月5日，物業(yè)管理費(fèi)起算日為2018年2月1日；該房屋每平方米租金5.2元/日，物業(yè)管理費(fèi)每平方米28元/月，每月租金總計(jì)36,303元(含物業(yè)費(fèi)，含發(fā)票)；該房屋的租金先付后用，乙方須在每月的25日前向甲方支付下一月租金，逾期支付的，每逾期一日，則乙方需按應(yīng)付租金的1%支付滯納金；本合同生效后一個(gè)工作日內(nèi)乙方應(yīng)向甲方支付保證金和首期租金，保證金為108,909元；租賃期間，甲方保證該房屋及其附屬設(shè)施處于正常的可使用和安全的狀態(tài)；乙方逾期不支付租金累計(jì)達(dá)到五天的，甲方可書面通知乙方解除本合同，違反合同一方應(yīng)向另一方按月租金的三倍支付違約金；租賃期間，由于甲方不及時(shí)履行本合同約定的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任，致使房屋損壞，造成乙方財(cái)產(chǎn)損失或人身傷害的，甲方應(yīng)承擔(dān)賠償其直接損失；租賃期間，非本合同規(guī)定的情況，乙方中途擅自退租的，應(yīng)按照上個(gè)月租金的三倍另向甲方支付違約金。若違約金不足抵付甲方直接損失的，乙方還應(yīng)負(fù)責(zé)賠償差額部分。
　　2018年6月至8月，原告與被告員工瞿聰沖多次溝通空調(diào)制冷、漏水等維修事宜。
　　2018年10月15日，被告向原告發(fā)送《催款通知書》，部分內(nèi)容為：根據(jù)雙方合同約定，貴司應(yīng)在每月25日前支付下月款項(xiàng)，已逾期多日。經(jīng)商議減免貴司三個(gè)月(2018年9月、10月、11月)物業(yè)管理費(fèi)以補(bǔ)償前期空調(diào)維修的影響，請(qǐng)?jiān)?018年10月18日前支付2018年9月5日至1018年12月4日房租、2018年6月27日至2018年10月15日電費(fèi)合計(jì)97,556.70元。
　　2018年10月22日，被告切斷系爭(zhēng)房屋電源。
　　2018年11月6日，原告向被告發(fā)送《解除合同通知書》，要求解除雙方之間租賃合同，由被告返還保證金、退還租金、免除9月-10月租金，賠償違約金合計(jì)326,727元。被告收到上述通知書，但未予同意。
　　2018年11月8日，被告以空調(diào)需要維護(hù)保養(yǎng)為由聯(lián)系原告要求開門，原告予以同意，于次日安排人員開鎖。
　　2018年11月20日，被告以年底消防檢查為由聯(lián)系原告要求開門，原告予以同意。
　　2018年12月29日，原告進(jìn)行搬場(chǎng)，自系爭(zhēng)房屋處搬出桌子、椅子等物品。
　　審理中，被告確認(rèn)原告已支付保證金108,909元，租金及物業(yè)管理費(fèi)均已支付至2018年9月4日。原告同意支付電費(fèi)5,435.50元。
　　本院認(rèn)為，原、被告簽訂的《房屋租賃合同》系雙方真實(shí)意思表示，并未違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效，對(duì)雙方均具有約束力。被告作為出租人，應(yīng)保證系爭(zhēng)房屋及設(shè)施設(shè)備在租賃過程中處于良好狀態(tài)。根據(jù)查明事實(shí)，合同履行期間，系爭(zhēng)房屋確實(shí)存在空調(diào)制冷等問題，原告多次報(bào)維修，之后雙方就租金減免等事宜處于僵持狀態(tài)，被告于2018年10月22日對(duì)系爭(zhēng)房屋進(jìn)行斷電，2018年12月29日原告徹底搬離系爭(zhēng)房屋，最終雙方租賃合同解除?；谏鲜雎募s事實(shí)，本院認(rèn)定，原、被告對(duì)于合同解除均負(fù)有責(zé)任。鑒于原告于2018年12月29日徹底搬離系爭(zhēng)房屋，被告主張?jiān)撊諡榻獬贤?，本院予以支持。合同解除后，被告?yīng)向原告退還保證金。被告主張合同解除前2018年9月5日至2018年12月29日的租金(含物業(yè)費(fèi))及電費(fèi)，符合合同約定，但被告于2018年10月22日對(duì)系爭(zhēng)房屋進(jìn)行斷電，原告無法正常使用系爭(zhēng)房屋，故相應(yīng)期間的租金(含物業(yè)費(fèi))由本院予以酌定。同時(shí)，對(duì)于原告主張的已付租金及物業(yè)費(fèi)，由于空調(diào)維修一定程度上影響了原告對(duì)系爭(zhēng)房屋的使用，對(duì)于維修期間的租金(含物業(yè)費(fèi))應(yīng)當(dāng)予以減少，具體減少金額用于抵扣原告尚欠付租金，故不再判決予以返還。關(guān)于電費(fèi)，雙方在審理中已達(dá)成一致，本院予以照準(zhǔn)。關(guān)于原告要求被告賠償損失2,000元，原告稱系因空調(diào)漏水造成的辦公桌損壞和地毯清洗費(fèi)用，然未能提供充分證據(jù)予以佐證，故對(duì)原告的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。關(guān)于原告主張的違約金，缺乏合同依據(jù)，本院不予支持。關(guān)于延遲支付租金的滯納金，因原告逾期支付租金事出有因，故對(duì)被告主張的上述滯納金，本院不予支持。關(guān)于被告主張的賠償損失，被告對(duì)于合同的解除也有責(zé)任，故被告以原告擅自退租為由要求原告賠償損失，本院不予支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第九十七條的規(guī)定，判決如下：
　　一、原告(反訴被告)上海遠(yuǎn)臻信息科技有限公司與被告(反訴原告)上海江程資產(chǎn)管理有限公司簽訂的《房屋租賃合同》于2018年12月29日解除；
　　二、被告(反訴原告)上海江程資產(chǎn)管理有限公司于本判決生效之日起七日返還原告(反訴被告)上海遠(yuǎn)臻信息科技有限公司保證金108,909元；
　　三、原告(反訴被告)上海遠(yuǎn)臻信息科技有限公司于本判決生效之日起七日支付被告(反訴原告)上海江程資產(chǎn)管理有限公司2018年9月5日至2018年12月29日租金(含物業(yè)費(fèi))63,337元；
　　四、原告(反訴被告)上海遠(yuǎn)臻信息科技有限公司于本判決生效之日起七日內(nèi)支付被告(反訴原告)上海江程資產(chǎn)管理有限公司2018年4月12日至2018年12月29日電費(fèi)5,435.50元；
　　五、駁回原告(反訴被告)上海遠(yuǎn)臻信息科技有限公司的其余訴訟請(qǐng)求；
　　六、駁回被告(反訴原告)上海江程資產(chǎn)管理有限公司的其余反訴訴訟請(qǐng)求。
　　負(fù)有金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人如未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費(fèi)6,722元，減半收取計(jì)3,361元，由原告(反訴被告)上海遠(yuǎn)臻信息科技有限公司負(fù)擔(dān)2,122元，被告(反訴原告)上海江程資產(chǎn)管理有限公司負(fù)擔(dān)1,239元。反訴案件受理費(fèi)4,416元，由原告(反訴被告)上海遠(yuǎn)臻信息科技有限公司負(fù)擔(dān)760元，被告(反訴原告)上海江程資產(chǎn)管理有限公司負(fù)擔(dān)3,656元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。　　　

審判員：祝??芬

書記員：蔣??煒