原告(反訴被告)：上海躍動文化傳播有限公司，住所地上海市楊浦區(qū)。
　　法定代表人：鐘水軍，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：段鑫，上海中沃律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：李宏偉，上海中沃律師事務所律師。
　　被告(反訴原告)：上海繽課企業(yè)管理有限公司，住所地上海市靜安區(qū)。
　　法定代表人：張德浩，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：馬宗文，上海市海華永泰律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：沈萍，上海市海華永泰律師事務所律師。
　　原告上海躍動文化傳播有限公司(以下簡稱“躍動公司”)與被告上海繽課企業(yè)管理有限公司(以下簡稱“繽課公司”)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年6月3日立案后，依法適用簡易程序進行審理，于2019年7月17日進行了證據(jù)交換。審理中，被告提出反訴，本院受理后與本訴合并審理，并于2019年11月25日公開開庭進行審理。原告委托訴訟代理人段鑫，被告委托訴訟代理人馬宗文到庭參加訴訟。簡易程序?qū)徖砥谙迣脻M后，經(jīng)雙方當事人自愿協(xié)商，同意延長簡易程序適用期間，一致選擇在期限屆滿后仍適用簡易程序進行審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告(反訴被告，以下簡稱“原告”)向本院提出訴訟請求，請求判令：1.依法解除原、被告(反訴原告，以下簡稱“被告”)就上海市靜安區(qū)虬江路XXX號樓101-2室(以下簡稱“系爭房屋”)簽訂的《租賃合同》，解除日期為2019年6月30日；2.被告返還原告支付的押金96,403元；3.被告返還原告預付的物業(yè)管理費38,198元；4.被告承擔違約責任，向原告支付違約金48,201.5元；5.被告賠償原告一個月租金48,201.5元；6.被告賠償原告裝修損失200,000元；7.被告賠償原告經(jīng)濟損失400,000元。事實和理由：2018年10月26日，原、被告之間簽訂《租賃合同》，約定由原告承租被告轉(zhuǎn)租的系爭房屋，使用用途為商業(yè)房用途，經(jīng)營業(yè)態(tài)為跳繩、街舞、運動體能類運動館，合同還對租金標準、支付時間等內(nèi)容進行了明確約定。2018年11月1日，被告將系爭房屋交付給原告，原告支出20多萬元對該房屋進行了裝飾裝修并開業(yè)經(jīng)營。2019年1月3日，原、被告簽訂了協(xié)議，被告同意對2019年12月的租金進行免除。合同簽訂后，原告按約支付租金至2019年5月31日、支付物業(yè)管理費至2019年10月31日。在合同履行過程中，因被告與系爭房屋產(chǎn)權人上海瑞都置業(yè)有限公司(以下簡稱“瑞都置業(yè)”)的糾紛，產(chǎn)權人數(shù)次對系爭房屋斷水斷電，經(jīng)原告與產(chǎn)權人溝通，產(chǎn)權人明確表示不會恢復供應水電，造成原告無法實際經(jīng)營。原告認為，由于被告的原因造成原告無法使用系爭房屋，被告構成根本違約，故起訴至法院，要求判如所請。
　　被告辯稱，同意解除雙方之間的合同，但對合同解除的時間和理由均有異議，認為雙方合同解除的原因在于原告逾期支付租金，被告行使單方解除權，相關解約的意思表示以發(fā)送律師函的方式于2019年6月25日送達對方，該日期即為解除日期，因為合同的解除系原告違約，故返還押金、賠償損失的訴請亦不應得到支持。被告確認原告的租金支付至2019年5月31日、物業(yè)管理費支付至2019年10月31日，但由于原告仍在系爭房屋內(nèi)正常經(jīng)營，故仍應當支付相應的物業(yè)管理費，而原告在承租期間并未受到停水停電影響，不構成其不支付租金的理由。被告據(jù)此提出反訴請求，要求判令：1.原告騰空、遷出系爭房屋，并將房屋返還給被告；2.原告向被告支付拖欠的2019年6月1日起至2019年6月25日止的租金40,068元，并按照日租金標準向被告支付自2019年6月26日起至實際遷出之日止的房屋占用費；3.原告向被告支付拖欠的水、電費，暫計至2019年3月31日為13,054.49元；4.原告向被告支付逾期支付租金的違約金(自2019年5月16日起至實際支付之日，按日租金標準的100%計)；5.原告向被告支付違約金96,403元；6.原告向被告補交免租期租金96,403元；7.原告負擔被告本案的全部律師費。
　　原告針對被告的反訴訴請辯稱，堅持本訴中對合同解除原因的意見，認為合同解除的原因在于被告，故不同意支付2019年5月30日之后的租金以及違約金和免租期的租金。對于欠付水電費的事實予以認可，亦同意支付，但具體數(shù)額核實后同意在押金或者其他費用中予以抵扣。
　　庭審中，原告曾就裝修損失提出了評估的申請，后經(jīng)考慮撤回了該項申請，并變更訴訟請求為請求判令：1.解除原、被告之間的《租賃合同》；2.被告返還原告押金96,403元及預付的物業(yè)管理費38,198元；3.被告支付違約金48,201.5元并賠償原告租金48,201.5元。被告亦變更反訴請求為要求判令：1.原告支付被告2019年6月1日至2019年9月30日的租金144,604.5元及違約金；2.支付拖欠的水電費；3.補交免租期的租金96,403元。押金于原告欠付款項中予以抵扣。
　　當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行證據(jù)交換和質(zhì)證。對當事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。
　　本院經(jīng)審理認定事實如下：系爭房屋產(chǎn)權人為瑞都置業(yè)，被告系從瑞都置業(yè)處承租系爭房屋。2018年10月26日，原告(乙方)與被告(甲方)簽訂《租賃合同》，約定甲方將系爭房屋出租給乙方使用，建筑面積299平方米，甲方承諾與該房屋所有權人或其它合法權利人建立租賃關系，擁有該房屋的使用權、對外出租及運營管理權。乙方向甲方承諾租賃該房產(chǎn)作為商業(yè)用房使用，經(jīng)營業(yè)態(tài)為跳繩、街舞、運動體能類，經(jīng)營品牌為躍動運動館。房產(chǎn)租賃期為2018年11月1日起至2021年11月30日止，免租期為2018年11月1日至2018年11月30日。在此期間甲方不收取乙方租金。2018年12月1日為租金起算日。租金標準為5.3元/平方米/天，物業(yè)費0.7元/平方米/天，月租金為年租金的十二分之一，每兩個月支付一次；物業(yè)費每半年支付一次，為38,198元。年租金為578,416元、年物業(yè)費為76,395元。押金為96,403元。首期于簽約當日支付231,003元(含付二押二和半年物業(yè)費)，乙方逾期支付租金即構成違約，甲方有權采取關門、停水、停電、停氣和清場等措施，且每逾期一日，乙方應當按照屆時日租金標準的100%支付違約金，逾期超過30日，甲方有權解除合同，并按照規(guī)定收取乙方的違約金。2019年1月3日，雙方簽訂協(xié)議一份，載明：“因影響躍動推遲裝修，繽課同意額外給躍動1個月免租期，時間階段為：2019年12月1日-2019年12月31日。此期間物業(yè)費躍動需正常支付。”
　　在合同履行過程中，因被告與瑞都置業(yè)的糾紛，系爭房屋所在大樓曾經(jīng)歷過數(shù)次停水、停電事件，鑒于前述事件可能造成對原告經(jīng)營的影響，原告曾于2019年4、5、6月間數(shù)次通過電子郵件、微信等方式向被告發(fā)出了征詢并表示了擔憂，但被告對此并無反應。2019年5月31日，原告向本院起訴，要求判如所請。庭審中，原告確認其支付租金至2019年5月31日、支付物業(yè)管理費至2019年10月31日。2019年7月18日，原告在系爭房屋處張貼通知，確認于次日閉館，并于2019年7月25日通知被告要求于2019年8月1日交接房屋。但被告未能到場，故原告向瑞都置業(yè)工作人員交接鑰匙及門鎖，《物品交接收條》上簽收日期為2019年9月30日。被告則稱其于2019年7月中旬開始陸續(xù)搬離系爭房屋所在大樓，至7月下旬已經(jīng)完全搬離，確認原告于2019年8月1日搬離了系爭房屋內(nèi)的物品，此后的情況因被告無法控制系爭房屋而不知情。
　　本案審理過程中，瑞都置業(yè)于2019年9月2日向本院出具情況說明，稱因被告在承租房屋期間出現(xiàn)欠費情況，瑞都置業(yè)于2019年5月16日針對該商家下發(fā)《租金催繳警告函》和《停水停電通知》，在2019年5月29日進行了停水斷電處理，后經(jīng)溝通談判于2019年6月12日恢復供應水電。因被告在2019年7月15日未按合同約定支付相關費用，瑞都置業(yè)于2019年7月16日再次進行停水斷電處理。同時確認其與被告的租賃合同中明確要求不得進行轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓等行為。截止至2019年9月2日，該處房屋處于空置狀態(tài)。原、被告對此均無異議。鑒于該情況說明可能對原、被告間的《租賃合同》效力產(chǎn)生影響，經(jīng)本院釋明，原、被告雙方均堅持各自的訴請，同時要求法院對合同無效的后果一并在本案中予以處理。另外，雙方對2019年1月1日至3月31日的水、電費金額13,054.49元不持異議，對此后的水、電費金額，被告提供照片一張，認為電費應以照片顯示的電表讀數(shù)2,430千瓦·時計算，原告不予認可，認為其實際使用電量應當按其交房時載明電表讀數(shù)2,408千瓦·時計算，結(jié)合雙方約定的單價1.6747×2,408=4,032.68元，該筆費用亦同意支付。
　　本院認為，當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實，應當提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的后果。本案中被告向原告承諾其擁有系爭房屋的對外出租權，但瑞都置業(yè)明確表示不同意轉(zhuǎn)租，且被告對此并未提出相反的證據(jù)，故原、被告間的法律關系，實質(zhì)上是被告從瑞都置業(yè)處租賃系爭房屋后，未經(jīng)出租人同意，將系爭房屋轉(zhuǎn)租給原告用于經(jīng)營使用，事后亦未獲得所有權人的追認，此行為應當評價為未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租，當屬無效且導致合同無效的過錯責任在于被告。合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償，有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。故原告要求解除合同、被告支付違約金以及賠償一個月租金的訴請以及被告要求原告支付欠付租金、違約金以及補交免租期租金的訴請，均因合同無效而缺乏依據(jù)，本院均不予支持。《租賃合同》無效時，被告占有原告的押金缺乏本權，故原告支付給被告的押金96,403元，應當予以返還。而鑒于原告稱系爭房屋已經(jīng)于2019年8月1日向瑞都置業(yè)交接的事實，被告沒有提出明確的相反證據(jù)，則本院認為系爭房屋的物業(yè)管理費以及房屋使用費的計算應自2019年6月1日至8月1日止為宜，考慮到原告于2019年7月中旬即因系爭房屋斷水斷電而閉館停止營業(yè)，此前也有數(shù)次短期斷水斷電而影響使用的情形，可見原告在租賃期內(nèi)無法全面完整地使用系爭房屋，則在此期間的房屋使用費和物業(yè)管理費亦應給予適當?shù)臏p免，本院酌情認定在此期間的房屋使用費和物業(yè)管理費均參照《租賃合同》租金標準和物業(yè)管理費標準的70%執(zhí)行為宜。結(jié)合原告支付租金至2019年5月31日，支付物業(yè)費至2019年10月31日的事實，原告應當支付的2019年6月1日至2019年8月1日的房屋使用費應為578,416÷365×62×0.7=68,776.04元，2019年6月1日至2019年8月1日的物業(yè)費應為76,395÷365×62×0.7=9,083.68元，而被告多收的2019年8月2日至2019年10月31日的物業(yè)費以及前述2019年6月1日至2019年8月1日間酌減的物業(yè)費應當予以返還，該筆金額為76,395÷365×91+76,395÷365×62-9,083.68=22,939.43元。此外，在此期間產(chǎn)生的公共事業(yè)費亦應由實際使用人原告承擔，如前所述，原告對于2019年1月至3月的水、電費13,054.49元不持異議，亦自認4月后的水、電費為4,032.68元，而被告僅提供電表照片一張，此外無其他證據(jù)予以佐證，故本院對被告要求原告支付4月后的電費以2,430千瓦·時的讀數(shù)計算的觀點不予采信，則原告應支付水、電費的金額應為13,054.49+4,032.68=17,087.17元。至于被告反訴要求原告押金抵扣欠付款的意見，本院已在本訴的訴請中予以處理，故對被告的該項意見，本院不予采信。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第五十八條、第二百二十四條的規(guī)定，判決如下：
　　一、原告上海躍動文化傳播有限公司與被告上海繽課企業(yè)管理有限公司就上海市靜安區(qū)虬江路XXX號樓101-2室簽訂的《租賃合同》無效；
　　二、被告上海繽課企業(yè)管理有限公司應返還原告上海躍動文化傳播有限公司押金96,403元以及多收的物業(yè)費22,939.43元，以上合計119,342.43元；
　　三、反訴被告上海躍動文化傳播有限公司應向反訴原告上海繽課企業(yè)管理有限公司支付房屋使用費68,776.04元以及水、電費17,087.17元，以上合計85,863.21元；與前述被告第一項付款義務相折抵，被告上海繽課企業(yè)管理有限公司應向原告上海躍動文化傳播有限公司支付各項費用合計33,479.22元，被告上海繽課企業(yè)管理有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告上海躍動文化傳播有限公司履行該項付款義務；
　　四、原告上海躍動文化傳播有限公司的其他訴訟請求，不予支持；
　　五、反訴原告上海繽課企業(yè)管理有限公司的其他反訴請求，不予支持。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本訴受理費4,765.06元，減半收取計2,382.53元，由原告上海躍動文化傳播有限公司負擔1,039.1元，被告上海繽課企業(yè)管理有限公司負擔1,343.43元，反訴受理費2,457.56元，由反訴原告上海繽課企業(yè)管理有限公司負擔1,484.27元，由反訴被告上海躍動文化傳播有限公司負擔973.29元。
　　如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。
　　

審判員：王??梓

書記員：楊詩怡