上訴人(原審被告)：上海趣居資產(chǎn)管理有限公司，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：王鋼，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：馬金株，北京煒衡(上海)律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：王曉立，北京煒衡(上海)律師事務(wù)所律師。
　　被上訴人(原審原告)：錢某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市浦東新區(qū)。
　　委托訴訟代理人：傅國(guó)勇，上海市六角城律師事務(wù)所律師。
　　被上訴人(原審原告)：姜某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市浦東新區(qū)。
　　委托訴訟代理人：傅國(guó)勇，上海市六角城律師事務(wù)所律師。
　　上訴人上海趣居資產(chǎn)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱“趣居公司”)因與被上訴人錢某某、姜某某房屋租賃合同糾紛一案，不服上海市黃浦區(qū)人民法院(2018)滬0101民初20645號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年10月11日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　趣居公司上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決第一、二、三、四項(xiàng)，改判駁回錢某某、姜某某一審訴請(qǐng)。事實(shí)和理由：趣居公司并未對(duì)上海市黃浦區(qū)瞿溪路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋(以下簡(jiǎn)稱“涉案房屋”)客廳與東側(cè)臥室過(guò)道連接處的東面墻壁進(jìn)行改動(dòng)。從照片上看，該爭(zhēng)議部位在趣居公司承租涉案房屋時(shí)就已改動(dòng)為現(xiàn)有狀態(tài)，一審法院對(duì)此事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤。涉案房屋早在2012年5月3日就因存在違法建筑而被房屋主管部門限制交易，而趣居公司是于2015年才承租涉案房屋，故可證明趣居公司沒(méi)有對(duì)爭(zhēng)議部位進(jìn)行改動(dòng)。另，錢某某、姜某某第一次開(kāi)庭時(shí)陳述，其在趣居公司承租涉案房屋之前，將房屋出租給一名姓杜的小姐，并非其申請(qǐng)的證人鐘某某。況且，雙方也無(wú)法提供租賃合同，而用于證明支付租金的銀行流水也無(wú)銀行印章。因此，錢某某、姜某某申請(qǐng)的證人鐘某某身份存疑，所作證言不應(yīng)采信。綜上，趣居公司并未違約，錢某某、姜某某要求解除合同的理由不成立。趣居公司請(qǐng)求二審法院支持其上訴請(qǐng)求。
　　錢某某、姜某某辯稱，一審判決事實(shí)認(rèn)定清楚，法律適用正確，請(qǐng)求二審法院駁回上訴，維持原判。
　　錢某某、姜某某向一審法院起訴請(qǐng)求：1.趣居公司恢復(fù)涉案房屋客廳與東側(cè)臥室過(guò)道連接處的東面墻壁至該房屋《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》上記載的平面圖原始狀態(tài)；趣居公司恢復(fù)東側(cè)臥室南面天井的墻壁與窗戶至房屋平面圖的原始狀態(tài)；拆除東側(cè)臥室內(nèi)北面的衣柜和吊頂；2.雙方簽訂的涉案房屋租賃合同于2018年6月28日解除，趣居公司立即搬離涉案房屋；3.趣居公司支付違約金100,000元。
　　一審法院認(rèn)定事實(shí)：
　　一、涉案房屋產(chǎn)權(quán)人情況
　　根據(jù)發(fā)證日期為2000年3月21日的《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》【滬房地盧字(2000)第002458號(hào)】記載，涉案房屋權(quán)利人為姜小平、錢某某，建筑面積69.62平方米，并附房屋平面圖。
　　錢某某、姜某某曾于2017年2月6日向法院提起訴訟，要求依法繼承被繼承人姜小平在涉案房屋內(nèi)持有的份額由錢某某、姜某某、孫金陵各繼承三分之一，孫金陵享有涉案房屋的份額由錢某某、姜某某、姜棗行、姜蘭英、姜利航、姜桂蘭、姜桂珍、姜遂利各享有八分之一。法院于2017年9月22日作出(2017)滬0101民初2862號(hào)民事判決：涉案房屋被繼承人姜小平持有的二分之一產(chǎn)權(quán)份額由錢某某繼承十六分之五份額、姜某某繼承十六分之三份額，錢某某于該判決生效之日起十日內(nèi)各支付姜棗行、姜蘭英、姜利航、姜桂蘭、姜桂珍、姜遂利105,917元，姜棗行、姜蘭英、姜利航、姜桂蘭、姜桂珍、姜遂利于該判決生效之日起三十日內(nèi)協(xié)助錢某某、姜某某辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。因姜棗行、姜蘭英、姜利航、姜桂蘭、姜桂珍、姜遂利不服該判決，上訴至上海市第二中級(jí)人民法院，上海市第二中級(jí)人民法院于2018年1月9日作出(2017)滬02民終11770號(hào)民事判決：駁回上訴，維持原判。
　　二、雙方租賃協(xié)議簽訂及履行情況
　　2015年4月10日，錢某某、姜某某(出租方、甲方)與上海彩居信息科技有限公司(承租方、乙方)簽訂《租賃協(xié)議》，約定：租賃期限自2015年6月1日起至2024年5月31日；月租金為5,500元，租金每三個(gè)月支付一次；為確保房屋及其附屬設(shè)施之安全與完好及租賃期內(nèi)相關(guān)費(fèi)用之如期結(jié)算，乙方支付給甲方保證金5,500元；除合同另有約定之外，甲方應(yīng)于租賃關(guān)系消除且乙方遷空、點(diǎn)清、并付清所有應(yīng)付費(fèi)用后，當(dāng)天將保證金金額無(wú)息退還乙方；因乙方違反本合同的規(guī)定，而產(chǎn)生的違約金、損害賠償金以及應(yīng)付租金及相關(guān)費(fèi)用，甲方可在保證金中抵扣，不足部分乙方必須在接到甲方付款通知后拾天內(nèi)補(bǔ)足；甲方于簽訂本合同后，未經(jīng)乙方同意擅自提前解除本合同，或其它嚴(yán)重違約至使本合同無(wú)法履行，甲方必須雙倍退還保證金，若給乙方造成經(jīng)濟(jì)損失的，甲方還應(yīng)負(fù)責(zé)賠償；乙方需經(jīng)過(guò)甲方同意，方可在承租用房?jī)?nèi)進(jìn)行裝修和添置設(shè)備，但不得破壞房屋結(jié)構(gòu)；甲、乙任何一方如未按本合同的條款履行，導(dǎo)致中途終止本合同，并且過(guò)錯(cuò)方在未征得對(duì)方諒解的情況下，則視為違約，雙方同意違約金為100,000元；租金2015年6月1日至2018年5月31日為每月5,500元整，2018年6月1日至2021年5月31日為每月5,800元整，2021年6月1日至2024年5月31日為每月6,200元整；乙方租期內(nèi)不得擾民，(裝修期間內(nèi)按國(guó)家規(guī)定施工，不得影響鄰居)，如有糾紛自行承擔(dān)后果。
　　上海彩居信息科技有限公司更名為上海趣居資產(chǎn)管理有限公司。
　　2018年6月28日，錢某某、姜某某向趣居公司發(fā)送《解除租賃合同通知書(shū)》，其上載明：錢某某、姜某某于2018年4月發(fā)現(xiàn)你公司有如下違法違約行為：1.你公司承租后進(jìn)行裝修，破壞了房屋的原有結(jié)構(gòu)；2.未經(jīng)業(yè)主方同意，擅自將房屋轉(zhuǎn)租他人。錢某某、姜某某發(fā)現(xiàn)上述情況后，即要求你公司配合整改糾正，但你公司置若罔聞，至今近2個(gè)月仍然推諉，不予改正，故錢某某、姜某某為維護(hù)自身合法權(quán)益，特書(shū)面通知你公司：自即日起解除與你方簽訂的涉案房屋租賃合同。趣居公司確認(rèn)其于同月30日收到該通知。
　　一審審理中，雙方均確認(rèn)趣居公司按合同約定的標(biāo)準(zhǔn)支付租金至2019年8月31日。
　　三、涉案房屋現(xiàn)狀
　　本案審理過(guò)程中，法院依法對(duì)涉案房屋進(jìn)行了勘察，與涉案房屋《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》記載的房屋平面圖相比，現(xiàn)涉案房屋內(nèi)客廳與相連的東側(cè)臥室之間的長(zhǎng)100cm的墻體被拆除，墻面后移80cm，形成一個(gè)放置冰箱等家電及雜物的隔間，并在墻體表面鋪設(shè)電線、安裝插座。東側(cè)臥室內(nèi)北面衣柜長(zhǎng)120cm，衣柜門為玻璃移門，衣柜門西側(cè)距臥室門框80cm。另，《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》記載的房屋平面圖上，東側(cè)臥室與天井相連的是封閉式墻體，現(xiàn)為框架式玻璃門窗，門窗外上方為寬120cm、長(zhǎng)535cm的白墻頂，下方鋪有相同長(zhǎng)寬的花紋瓷磚地面。該部分與天井直接相連，無(wú)隔斷。
　　趣居公司承認(rèn)曾對(duì)涉案房屋進(jìn)行了裝修，且沒(méi)有經(jīng)過(guò)錢某某、姜某某的明確同意，但表示僅粉刷墻壁、木門及裝飾木板，將臥室原衣柜門變?yōu)槔T，未改變房屋結(jié)構(gòu)。錢某某陳述，東側(cè)臥室原衣柜門邊靠近臥室門框，趣居公司將櫥柜門向東縮短，被縮短的原衣柜門后部即現(xiàn)客廳與東側(cè)臥室連接的隔間處。
　　錢某某、姜某某申請(qǐng)證人鐘某某到庭作證。該證人表示其于2015年3月底搬離涉案房屋，并就其搬離房屋之前的房屋狀況繪制了示意圖。根據(jù)其證言及繪制的示意圖，當(dāng)時(shí)客廳與東側(cè)臥室連接處為墻體，沒(méi)有隔間，冰箱放置在客廳；東側(cè)臥室的衣柜門邊緊靠臥室門框；另，東西臥室與天井之間有貫通東西的里陽(yáng)臺(tái)，里陽(yáng)臺(tái)與東側(cè)臥室之間無(wú)門窗、無(wú)完整墻體，里陽(yáng)臺(tái)與天井之間建有下為墻體上為門窗的隔斷，東側(cè)開(kāi)門與天井相通。
　　另，根據(jù)趣居公司從上海市黃浦區(qū)房地產(chǎn)交易中心調(diào)取的信息顯示：涉案房屋上存在行政限制，限制原因?yàn)椋骸吧鲜龇慨a(chǎn)附有違法建筑并結(jié)構(gòu)相連，現(xiàn)根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第四十二條第三款的規(guī)定，不予辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、抵押手續(xù)。”限制起始時(shí)間為2005年12月9日，生效日期為2012年5月3日。趣居公司陳述，其就上述起始日期和生效日期的記載向交易中心工作人員進(jìn)行了詢問(wèn)，工作人員回復(fù)因限制規(guī)定出臺(tái)于2005年，故起始日期統(tǒng)一寫(xiě)2005年12月9日；涉案房屋所在小區(qū)物業(yè)公司將房屋限制情況上報(bào)給上海市盧灣區(qū)房屋土地管理局物業(yè)管理科，經(jīng)審核確認(rèn)后在2012年5月3日作出行政決定，故生效日期為2012年5月3日。錢某某、姜某某表示：從未收到過(guò)行政決定書(shū)，即使在趣居公司承租前就存在限制情況，也不能改變?nèi)ぞ庸旧米宰兏课萁Y(jié)構(gòu)的侵權(quán)行為。
　　一審法院認(rèn)為，與涉案房屋《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》所附房屋平面圖相比，現(xiàn)涉案房屋客廳與東側(cè)臥室連接處的墻面后移，形成一個(gè)長(zhǎng)100cm、寬80cm、高至天花板的隔間；東側(cè)臥室與天井間的墻壁被拆除，天井與東側(cè)臥室連接處上方鋪設(shè)535cm*120cm天花板。對(duì)錢某某、姜某某要求趣居公司恢復(fù)客廳與東側(cè)臥室過(guò)道連接處的東面墻壁的訴訟請(qǐng)求，雙方均未舉證證明涉案房屋由錢某某、姜某某交付至趣居公司時(shí)的狀態(tài)，但是趣居公司確認(rèn)其曾對(duì)涉案房屋進(jìn)行過(guò)部分裝修，且未經(jīng)過(guò)錢某某、姜某某的同意；除其陳述外，趣居公司也未能舉證證明裝修的具體內(nèi)容、花費(fèi)費(fèi)用等；另外，根據(jù)錢某某、姜某某提供的其出租趣居公司前的租客鐘某某的證言，其承租時(shí)涉案房屋內(nèi)該隔間不存在；結(jié)合法院實(shí)地勘察，法院認(rèn)為趣居公司拆除客廳與東側(cè)臥室連接處的墻壁并搭建隔間之事實(shí)具有高度可能性，因該行為破壞了房屋結(jié)構(gòu)，錢某某、姜某某要求趣居公司恢復(fù)，并無(wú)不當(dāng)，法院予以支持。至于相關(guān)行政部門對(duì)涉案房屋限制交易情況，與本案爭(zhēng)議無(wú)直接關(guān)聯(lián)。對(duì)錢某某、姜某某要求趣居公司恢復(fù)東側(cè)臥室南面天井的墻壁與窗戶至房屋平面圖的原始狀態(tài)的訴訟請(qǐng)求，根據(jù)錢某某、姜某某提供的證人證言，該訴爭(zhēng)區(qū)域原平面圖的狀態(tài)在趣居公司之前的租客承租時(shí)已經(jīng)發(fā)生變化，故對(duì)錢某某、姜某某該項(xiàng)訴請(qǐng)，法院難以支持。對(duì)錢某某、姜某某要求趣居公司拆除東側(cè)臥室北面的衣柜和吊頂?shù)脑V訟請(qǐng)求，因衣柜在趣居公司承租前就存在，錢某某、姜某某要求趣居公司全部拆除，并無(wú)依據(jù)，法院難以支持；關(guān)于吊頂，因錢某某、姜某某并無(wú)證據(jù)證明系趣居公司所安裝，故對(duì)該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，法院亦不予準(zhǔn)許。
　　就涉案房屋租賃合同解除一節(jié)，因趣居公司之行為構(gòu)成了擅自破壞房屋結(jié)構(gòu)，在經(jīng)錢某某、姜某某催告后仍未恢復(fù)的情況下，錢某某、姜某某解除租賃合同，有合理依據(jù)，法院予以支持，解除日期以趣居公司收到解約通知之日為準(zhǔn)。合同解除后，趣居公司應(yīng)搬離涉案房屋。關(guān)于租金結(jié)算及押金返還，因雙方均未提出相應(yīng)的訴訟請(qǐng)求，故法院不予處理。關(guān)于趣居公司擅自轉(zhuǎn)租一節(jié)，錢某某、姜某某并未提供證據(jù)予以證明，故法院不予采納。關(guān)于違約金一節(jié)，趣居公司認(rèn)為該違約金過(guò)高，要求依法調(diào)整，法院以錢某某、姜某某實(shí)際損失為基礎(chǔ)，綜合考量合同履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，依法對(duì)該違約金進(jìn)行調(diào)整。
　　關(guān)于趣居公司辯稱本案應(yīng)追加共同被告或第三人的意見(jiàn)，因本案系房屋租賃合同糾紛，基于合同關(guān)系的相對(duì)性，法院對(duì)其追加訴訟主體的意見(jiàn)，不予采納。
　　一審法院作出判決：一、上海趣居資產(chǎn)管理有限公司應(yīng)于判決生效之日十日內(nèi)恢復(fù)上海市黃浦區(qū)瞿溪路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋客廳和東側(cè)臥室之間的墻壁至該房屋《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》上記載的平面圖狀態(tài)；二、錢某某、姜某某與上海趣居資產(chǎn)管理有限公司就上海市黃浦區(qū)瞿溪路XXX弄XXX號(hào)XXX室簽訂的《租賃協(xié)議》于2018年6月30日解除；三、上海趣居資產(chǎn)管理有限公司應(yīng)于判決生效之日十日內(nèi)搬離上海市黃浦區(qū)瞿溪路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋；四、上海趣居資產(chǎn)管理有限公司應(yīng)于判決生效之日十日內(nèi)向錢某某、姜某某支付違約金11,600元；五、駁回錢某某、姜某某的其余訴訟請(qǐng)求。
　　二審中，當(dāng)事人沒(méi)有提交新證據(jù)。本院對(duì)一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，一審法院根據(jù)雙方當(dāng)事人的訴辯稱意見(jiàn)及各自提交的證據(jù)對(duì)本案的事實(shí)進(jìn)行了認(rèn)定，并在此基礎(chǔ)上依法作出一審判決，合法合理，理由闡述充分，本院對(duì)其觀點(diǎn)予以認(rèn)可?，F(xiàn)趣居公司上訴要求撤銷一審判決相關(guān)內(nèi)容，但在二審中沒(méi)有提出新的事實(shí)和理由，也未提供新的證據(jù)，本院認(rèn)可一審法院對(duì)事實(shí)的分析認(rèn)定及對(duì)相關(guān)法律法規(guī)的理解適用，故對(duì)趣居公司的上訴請(qǐng)求，本院不予支持。綜上所述，趣居公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決結(jié)果正確，應(yīng)予維持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　二審案件受理費(fèi)人民幣190元，由上訴人上海趣居資產(chǎn)管理有限公司負(fù)擔(dān)。
　　本判決為終審判決。

審判員：姚??躍

書(shū)記員：余??藝