原告(反訴被告)：上海赟俊商貿有限公司，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：孫燕，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：李智政，上海申有律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：馮麗萍，上海申有律師事務所實習律師。
　　被告(反訴原告)：董某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市松江區(qū)。
　　委托訴訟代理人：王麗，上海新松律師事務所律師。
　　原告上海赟俊商貿有限公司(以下簡稱“赟俊公司”)與被告董某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年10月10日立案后，依法適用簡易程序于2018年11月19日公開開庭進行了第一次庭審。審理中，被告董某向本院提出了反訴請求，本院受理后合并于2019年1月3日公開開庭進行了第二次庭審。原告赟俊公司法定代表人孫燕及其委托訴訟代理人李智政、馮麗萍，被告董某及其委托訴訟代理人王麗到庭參加訴訟。審理中，雙方當事人同意并經(jīng)院長批準繼續(xù)適用簡易程序延長審理期限三個月。本案現(xiàn)已審理終結。
　　原告赟俊公司向本院提出訴訟請求：1.判令解除原、被告于2018年5月6日簽訂的《房屋租賃合同》；2.判令被告返還房屋租金150,000元及押金25,000元；3.判令被告支付原告違約金50,000元；4.判令被告支付原告搬遷費用1,300元。事實和理由：2018年5月6日，原告原法定代表人李某某與被告簽訂《房屋租賃合同》一份，約定原告向被告承租坐落于上海市松江區(qū)廣富林路XXX號房屋(以下簡稱“系爭房屋”),作為原告日后工商注冊地和實際經(jīng)營場所。合同簽訂后，原告按約向被告支付了押金及第一期租金合計175,000元。但系爭房屋的三樓自交付之日起存在嚴重漏水問題，二樓空調無法使用，一樓每逢下雨天氣電氣線路就會短路跳閘，致使原告無法正常使用系爭房屋。故請求法院判如所請。
　　被告董某辯稱，同意解除《房屋租賃合同》，但不同意支付原告違約金、搬遷費用、也不同意退還押金。系爭房屋的三樓漏水情況確實存在，可通過修繕解決，不是根本違約。關于二樓空調無法使用以及跳閘，并不存在這樣的情況。原告搬離系爭房屋的原因不是因為漏水，而是在辦理食品許可證時遇到阻礙，股東之間存在矛盾。關于系爭房屋漏水情況，雙方在辦理房屋交接時原告是明知的，2018年9月中旬原告就已不愿再承租系爭房屋了，故于2019年9月19日通知被告因系爭房屋漏水等問題，要求解除合同，并于次日搬離系爭房屋。被告認為，系爭房屋雖有漏水現(xiàn)象，但被告一直在配合維修，且漏水問題通過維修是可以解決的，原告借故惡意提前解除合同已經(jīng)構成了違約。
　　被告董某林向本院提出反訴請求：判令原告支付被告提前解約違約金50,000元。
　　原告針對被告的反訴請求辯稱，不同意被告的反訴請求。被告稱原告明知系爭房屋存在漏水，與事實不符。從原告提供的視頻可以看出，系爭房屋漏水情況嚴重，并非被告稱的輕微漏水。被告反復推脫并拒絕履行修繕義務，被告的證人也可以證明系爭房屋近幾年未做過防水處理，原告是在物業(yè)公司明確表明無法修繕的情況下，才搬離系爭房屋的。原告為了減少損失才提前搬離了系爭房屋，并非被告所稱的經(jīng)營不善，原告重新承租房屋開門經(jīng)營，至今經(jīng)營效益良好，每天的營業(yè)額在4,000-5,000元，由于被告在合同履行過程中拒絕履行主要義務，原告主張?zhí)崆敖獬贤戏ㄓ袚?jù)。
　　經(jīng)審理查明：系爭房屋的權利人為案外人劉某某，建筑面積為162.90平方米，房屋用途為店鋪。2017年4月20日，案外人劉某某授權被告全權處理系爭房屋。
　　2018年5月6日，案外人李某某(乙方)與被告(甲方)簽訂《房屋租賃合同》一份，約定甲方將系爭房屋出租給乙方使用，租賃期限自2018年5月10日起至2020年5月9日止，甲方應于2018年5月10日向乙方交付系爭房屋。每月租金25,000元，按6個月為一期支付，第一期于2018年5月10日前付清，以后每期租金提前10日支付甲方。租金支付至甲方指定銀行賬戶：(戶名：劉智娜，開戶銀行：建設銀行，賬號：XXXXXXXXXXXXXXXX)。合同第2.2條約定，系爭房屋作為辦公使用，乙方已查驗房屋全部信息并已充分了解房屋情況，并承諾按照合同約定用途使用房屋，甲方知曉并同意乙方的租賃用途，雙方共同遵守國家和本市有關房地產使用和物業(yè)管理的規(guī)定。合同第7.2條約定，甲方應保證系爭房屋及裝修、附屬設施、設備處于正常的可使用狀態(tài)，若乙方發(fā)現(xiàn)系爭房屋及裝修、附屬設施、設備由于老化原因需要維修，應及時通知甲方，甲方應在接到乙方通知后的7日內進行維修，逾期不維修的，逾期不維修的，乙方代為維修，費用由甲方承擔……。合同第10.1條約定，因甲方不及時履行本合同約定的維修與養(yǎng)護義務，致使房屋損壞，造成乙方財產損失或人身傷害的，甲方應承擔賠償責任。合同第10.4條約定：若甲方有下列情形之一，乙方可書面通知甲方解除本合同，且甲方應當向乙方支付數(shù)額相當于2個月租金的違約金，……(3)甲方交付的房屋不符合本合同約定，甲方違反本合同7.1款之約定，不能實現(xiàn)租賃目的的；(4)甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的。合同第10.5條約定：若乙方有下列情形之一，甲方可書面通知乙方解除本合同，且乙方應當向甲方支付數(shù)額相當于2個月租金的違約金，……(5)乙方在合同期限屆滿前，無正當免責理由提前解除合同的。合同另對其他有關事項作了相應的約定。合同簽訂后，雙方于2018年5月11日辦理了系爭房屋交接手續(xù)。
　　另查明，原告于2018年6月1日成立，注冊資本為100萬元，原住所地為系爭房屋2層-1，原法定代表人為案外人李某某?，F(xiàn)住所地為上海市松江區(qū)黃渡浜街XXX號XXX層，現(xiàn)法定代表人為孫燕。
　　再查明，2018年5月6日、5月11日，由原告現(xiàn)法定代表人孫燕向被告指定賬戶匯款合計175,000元。
　　又查明，2018年8月3日，原告向保利西子灣物業(yè)服務中心保修稱：系爭房屋墻面滲水、室內沒電。管理中心在《戶內維修協(xié)作單》上載明：線路問題，無法維修。2018年9月19日，原告再次向保利西子灣物業(yè)服務中心保修稱：屋頂漏水、跳電。管理中心《公共維修協(xié)作單》上載明：(完成)無法維修。
　　另又查明：2018年9月21日，原告委托律師向被告發(fā)《律師函》，載明：自系爭房屋交付之日起，三樓一直存在嚴重的漏水問題，二樓空調無法使用，一樓每逢下雨天氣電氣線路就會短路跳閘，以上問題致使原告無法正常使用系爭房屋，導致合同目的無法實現(xiàn)。故根據(jù)《合同法》有關規(guī)定及合同第10.4條約定，正式以書面形式向被告發(fā)出解約通知：1、雙方簽訂的《房屋租賃合同》已經(jīng)解除；2、被告應返還租金及押金175,000元；3、被告支付違約金50,000元；4、原告已于2018年9月20日搬離系爭房屋，并要求被告承擔搬遷費1,300元?！?。該《律師函》于2018年9月22日送達被告。
　　2018年9月27日,被告向原告及案外人李某某回函稱：《律師函》已收到，但不同意解除合同。關于房屋漏雨問題，由于被告在外地，要求被告找物業(yè)公司維修，他們已經(jīng)答應了?！?。
　　庭審中，原告為證明其主張另提供了如下證據(jù)材料：
　　1、房屋漏水現(xiàn)場視頻(光盤)一張，證明系爭房屋存在漏水、跳電、空調無法使用等問題；被告對證據(jù)的真實性無異議，三樓屋頂確實存在漏水現(xiàn)象，但是只有在下雨時會漏水，平時只是滲水，原告知曉上述情況，并認為不影響使用；
　　2、錄音對話音頻及文字資料四頁和微信聊天記錄截圖三頁；證明被告認可系爭房屋存在缺陷，且明確表示無法修復，合同目的無法實現(xiàn)；被告對證據(jù)的真實性無異議，但認為不能完整反映當時的情況，被告當場向物業(yè)公司打電話要求維修，物業(yè)公司也答應國慶節(jié)后進行維修，并提出了維修方案，被告積極配合維修；
　　3、搬場協(xié)議、運費支付憑證；證明原告被迫搬離系爭房屋所產生的搬遷費損失共計1,300元；被告對證據(jù)的真實性不予認可；
　　4、鑰匙保管書、電話錄音音頻及文字資料；證明原告于2018年9月20日搬離系爭房屋并向居間方歸還鑰匙，且已通知被告；被告對證據(jù)的真實性不予認可。
　　5、營業(yè)執(zhí)照、食品經(jīng)營許可證、門店收款機記錄、門店現(xiàn)場視頻等，證明原告搬離系爭房屋后，在新門店經(jīng)營狀況良好，不存在經(jīng)營不善情況；被告對營業(yè)執(zhí)照、食品經(jīng)營許可證的真實性無異議，但認為與本案無關。對門店收款機記錄等不予認可。
　　被告為證明其主張另提供了與物業(yè)公司工作人員的談話錄音，以證明《戶內維修協(xié)作單》、《公共維修協(xié)作單》中的“無法維修”，是指物業(yè)公司沒有高空作業(yè)的資質，這種情況下需要報給第三方維修，并不代表系爭房屋無法修繕；原告對證據(jù)的三性均不予認可。
　　庭審中，被告又申請證人葛某出庭作證，證人葛某稱，其到系爭房屋現(xiàn)場看過，漏水是因為防水層老化引起的，只要四周開溝做封閉，不到一周就能修復完成。
　　庭審中，原告確認其于2018年5月11日搬進系爭房屋，于同年9月20日搬離系爭房屋，搬離時通過微信通知了被告，并告知給了居間方；被告確認其收到原告搬離系爭房屋的微信通知，但當時不同意解除合同，故未立即收回房屋。
　　原告又稱其向原告承租系爭房屋后不久就發(fā)現(xiàn)房屋漏水問題，被告說已經(jīng)修好了，但后來在6、7、8月份仍存在漏水情況，2018年5-9月之間一直存在漏水問題，被告承諾維修，但一直未修。
　　以上事實，有上海市不動產權證、《房屋租賃合同》、原告工商登記信息、付款憑證、《戶內維修協(xié)作單》、《公共維修協(xié)作單》、《律師函》、回函及當事人的陳述等證據(jù)予以證實，本院予以確認。
　　本院認為，案外人李某某與被告簽訂《房屋租賃合同》的目的是為了設立公司在系爭房屋內開展經(jīng)營活動，嗣后，原告于2018年6月1日成立，住所地為系爭房屋2層-1。因此，本院依法確認原告承繼了案外人李某某在《房屋租賃合同》中的權利義務，原、被告之間的租賃合同依法成立、有效。當事人應當按照約定全面履行自己的義務。根據(jù)《合同法》第216條規(guī)定，出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。根據(jù)本案查明的事實，被告交付給原告的系爭房屋存在漏水情況，顯然，系爭房屋不符合合同的約定用途，影響了原告正常的使用。即便被告在雙方簽訂《房屋租賃合同》前已將系爭房屋漏水情況告知原告，被告仍有義務對系爭房屋漏水問題進行修復，使房屋應適用于約定的使用、收益狀態(tài)。而且在整個租賃期間，被告應保持房屋合乎約定的用途，然而，被告沒有證據(jù)證明其對系爭房屋漏水問題進行了修復。租賃期間，因系爭房屋漏水，原告于2018年8月3日、9月19日先后兩次向物業(yè)公司報修，而物業(yè)公司表示無法維修。根據(jù)日常生活經(jīng)驗，房屋漏水屬于比較復雜的問題，并非原告自行維修可以解決，應當由專業(yè)的防水公司才能修復。因此，由于被告未能在合理期限內對系爭房屋漏水問題進行修復，導致原告不能實現(xiàn)合同目的，故原、被告之間的《房屋租賃合同》于2018年9月22日解除(《律師函》送達被告之日)。
　　合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。關于原告主張返還房屋租金，根據(jù)本案查明的事實，雙方于2018年5月11日辦理了系爭房屋交接手續(xù)，原告已向被告支付租金150,000元，故原告已將房屋租金支付至2018年11月10日，而合同已于2018年9月22日解除，因此，根據(jù)本案的實際情況及公平原則，本院依法酌情確定2018年5月11日至同年9月22日期間的租金相應減少至每月20,000元，被告應將每月5,000元租金返還原告,即22,000元[(每月5,000元×4個月)＋(每月5,000元/30×12天)]，關于2018年9月23日至同年11月10日期間的租金被告應全額返還給原告，即40,000元[(月租金25,000元×1個月)＋(月租金25,000元/30×18天)]。關于原告主張的25,000元押金，被告應當返還給原告。關于原告主張的違約金，被告認為原告主張的違約過高,要求法院調整，故根據(jù)本案的實際情況及公平原則，本院依法酌情確定被告支付原告違約金25,000元。關于原告主張的搬遷費，因被告支付的違約金已經(jīng)彌補了原告的損失，故本院不予支持。關于被告反訴主張的提前解約違約金，因被告交付給原告的房屋存在瑕疵，導致原告不能實現(xiàn)合同目的，原告要求提前解除《房屋租賃合同》不構成違約，故被告的該項反訴請求，本院不予支持。
　　綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五條、第六十條第一款、第九十四條第(四)項、第九十七條、第二百一十六條、第二百二十一條的規(guī)定，判決如下：
　　一、確認原告(反訴被告)上海赟俊商貿有限公司與被告(反訴原告)董某之間的《房屋租賃合同》于2018年9月22日解除；
　　二、被告(反訴原告)董某于本判決生效之日起十日內返還原告(反訴被告)上海赟俊商貿有限公司房屋租金62,000元；
　　三、被告(反訴原告)董某于本判決生效之日起十日內返還原告(反訴被告)上海赟俊商貿有限公司押金25,000元；
　　四、被告(反訴原告)董某于本判決生效之日起十日內支付原告(反訴被告)上海赟俊商貿有限公司違約金25,000元；
　　五、駁回原告(反訴被告)上海赟俊商貿有限公司的其他訴訟請求；
　　六、駁回被告(反訴原告)董某的反訴請求；
　　如果負有金錢給付義務的當事人未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本訴案件受理費4,695元，減半收取2,347.50元，反訴案件受理費525元，合計訴訟費2,872.50元，由原告(反訴被告)上海赟俊商貿有限公司負擔1,077.50元(已付)，由被告(反訴原告)董某負擔1,795元(已付525元，余款1,270元于本判決生效之日起七日內交付本院)。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：朱金彪

書記員：楊亦珺