原告：上海誠勝投資管理有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：陳昌平，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：高軍，上海融孚律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海雯婕資產(chǎn)投資管理有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：王少波，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：吳小樂、黃彩顏，上海博群律師事務(wù)所律師。
　　原告上海誠勝投資管理有限公司(以下簡稱“誠勝公司”)與被告上海雯婕資產(chǎn)投資管理有限公司(以下簡稱“雯婕公司”)房屋租賃合同糾紛一案，本院立案后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告誠勝公司法定代表人陳昌平及其委托訴訟代理人高軍，被告雯婕公司之委托訴訟代理人吳小樂、黃彩顏到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告誠勝公司向本院提出訴訟請求：1、判令解除2014年雙方簽訂的《房屋租賃合同》；2、判令雯婕公司退還押金15萬元；3、判令雯婕公司退還2018年8、9月的租金215,371元；4、判令雯婕公司支付違約金215,371元(兩倍月租金)；5、判令雯婕公司賠償裝修損失340萬元(5萬元/月×68個月，自2018年8月1日至2024年3月31日)，審理中該訴請變更為180萬元；6、判令雯婕公司賠償預(yù)期利益損失8,284,629元(每年150萬元，共68個月為850萬元，減去已主張違約金215,371元)。事實和理由：2014年，雙方簽訂《房屋租賃合同》，雯婕公司將嘉定區(qū)嘉怡路XXX號501、502、503、504、505、506、507、508、509、525、526、527、528、5529+1、5529+2、5529+3合計934.8平方米、六樓整層計2,058平方米房屋(以下簡稱“系爭房屋”)出租給誠勝公司，用途為“炫彩公寓”，租賃期限10年，自2014年4月1日至2024年3月31日止，免租期8個月，自2014年12月1日開始計算租金。合同還約定“甲方(即雯婕公司)作為該房屋的房地產(chǎn)權(quán)利人與乙方(即誠勝公司)建立租賃關(guān)系，雙方同意有下列情形之一的，乙方可書面通知甲方解除本合同，且本合同自乙方將終止合同通知書送達甲方之日起即行終止，在該等情況下，甲方應(yīng)向乙方按合同解除時當年月租金的兩倍支付違約金，如甲方支付的違約金不足以抵付乙方損失的，甲方還應(yīng)賠償損失與違約金的差額部分：甲方交付的該房屋不能實現(xiàn)租賃目的的…；乙方應(yīng)依法申請經(jīng)營所需的所有行政許可、營業(yè)執(zhí)照等經(jīng)營證照，乙方在辦理營業(yè)執(zhí)照及衛(wèi)生、消防許可證等手續(xù)時，甲方需協(xié)助提供租賃房屋產(chǎn)權(quán)證或土地使用權(quán)證等有效證件，如甲方提供文件不符合政府部門要求，致乙方辦理證照時間延誤，甲方應(yīng)盡快補齊相關(guān)文件”等。合同簽訂后，誠勝公司向雯婕公司繳納了保證金15萬元，并花費600萬元進行了裝修，經(jīng)營炫彩公寓。因經(jīng)營炫彩公寓，誠勝公司需要辦理相應(yīng)的證照，按照約定雯婕公司需提供系爭房屋產(chǎn)權(quán)證或土地使用權(quán)證等有效證件，但雯婕公司一直沒有提供，導(dǎo)致誠勝公司相應(yīng)的證照沒有辦出。2018年8月1日，上海市嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)安全生產(chǎn)委員會突然關(guān)停了誠勝公司經(jīng)營的炫彩公寓，告知書上列明的理由是“經(jīng)營場所存在違法建筑，未取得合法證照非法經(jīng)營住宿等”。隨后，系爭房屋被貼了封條，誠勝公司無法經(jīng)營。誠勝公司認為，雯婕公司作為出租人，沒有按照合同約定提供系爭房屋產(chǎn)權(quán)證或土地使用權(quán)證等有效證件，導(dǎo)致誠勝公司無法辦理炫彩公寓所需的證照，導(dǎo)致現(xiàn)被關(guān)停，雯婕公司應(yīng)承擔全部違約責任，誠勝公司有權(quán)解除合同并要求賠償損失等。另外，上海地鐵14號線即將于2020年通車，14號線嘉怡路站即在炫彩公寓旁邊，到時利潤會大大增加，現(xiàn)這些都無法實現(xiàn)導(dǎo)致誠勝公司預(yù)期利益受到損失。
　　被告雯婕公司辯稱，租賃合同對于系爭房屋五樓的房號一一列明，而六樓只寫了整層，且補充條款說明誠勝公司在簽訂合同時已知曉六樓沒有產(chǎn)權(quán)證。誠勝公司沒有辦理營業(yè)執(zhí)照的原因是其怠于履行辦證義務(wù)，現(xiàn)其不能經(jīng)營是因政府整頓，誠勝公司本身不具備經(jīng)營酒店的資質(zhì)。雯婕公司同意解除租賃合同，結(jié)算費用后返還保證金，因雯婕公司沒有違約行為，故不同意其余訴請。
　　本案當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。
　　根據(jù)當事人陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：
　　系爭房屋中五樓501、502、503、504、505、506、507、508、509、525、526、527、528室房屋權(quán)利人為雯婕公司，其余部分未取得房地產(chǎn)權(quán)證，也未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
　　2014年8月1日，雯婕公司(甲方)與誠勝公司(乙方)簽訂《房屋租賃合同》，約定：甲方出租給乙方系爭房屋，甲方提供現(xiàn)有的裝修和設(shè)備及系統(tǒng)容量，乙方在承租的場地內(nèi)進行經(jīng)營活動，負責其經(jīng)營所需的裝修和設(shè)施的添置，甲方作為該房屋的房地產(chǎn)權(quán)利人與乙方建立租賃關(guān)系；乙方租賃房屋僅作炫彩公寓使用；租賃期限10年，自2014年4月1日至2024年3月31日止；甲方將于2014年3月31日前向乙方交付該房屋，以便乙方進場裝修，如甲方延遲交付租賃房屋的，則免租期相應(yīng)順延；租賃房屋于2014年12月1日開始計算房屋租金，免租期為8個月，即2014年4月1日至同年11月30日；2014年4月1日至2015年3月31日每季度租金為298,683元，…2018年4月1日至2019年3月31日每季度租金為323,056元…，先付后租，乙方應(yīng)在每三個月或半年期屆滿前10天向甲方支付下三個月或下個半年租金；乙方應(yīng)向甲方支付保證金15萬元，甲方收到保證金后向乙方出具收款憑證；甲乙雙方同意，有下列情形之一的，乙方可書面通知甲方解除本合同，且本合同自乙方將終止合同通知書送達甲方之日起即行終止，在該等情況下，甲方應(yīng)向乙方按合同解除時當年月租金的兩倍支付違約金，如甲方支付的違約金不足以抵付乙方損失的，甲方還應(yīng)賠償損失與違約金的差額部分：甲方交付的該房屋不能實現(xiàn)租賃目的的…；在不影響房屋結(jié)構(gòu)前提下，經(jīng)甲方同意乙方可對租賃房屋進行裝修和改建裝修，甲方同意乙方在六樓樓面加高1.5米，并且配合乙方協(xié)調(diào)；乙方應(yīng)依法申請經(jīng)營所需的所有行政許可、營業(yè)執(zhí)照等經(jīng)營證照，乙方在辦理營業(yè)執(zhí)照及衛(wèi)生、消防許可證等手續(xù)時，甲方需協(xié)助提供租賃房屋產(chǎn)權(quán)證或土地使用權(quán)證等有效證件，如甲方提供文件不符合政府部門要求，致乙方辦理證照時間延誤，甲方應(yīng)盡快補齊有關(guān)文件；合同約定了其他權(quán)利義務(wù)。租賃合同簽訂后，雯婕公司將系爭房屋交付給誠勝公司，誠勝公司進行了裝修，六樓樓面加高了1.5米，將系爭房屋分隔成173間房間對外出租，開始經(jīng)營炫彩公寓。同年7月14日，誠勝公司向雯婕公司出具承諾書，承諾對系爭房屋六樓頂部抬高部位，出現(xiàn)意外有誠勝公司承擔。同年12月10日，誠勝公司支付了保證金15萬元，并根據(jù)合同約定標準支付租金及使用費至2018年9月底。
　　2018年8月1日，上海市嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)安全生產(chǎn)委員會向炫彩公寓等5戶經(jīng)營方及全體租戶等發(fā)出告知書，主要內(nèi)容：根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，上述公寓存在：經(jīng)營場所存在違法建筑，未取得合法證照非法經(jīng)營住宿，未經(jīng)公安消防部門消防竣工驗收擅自投入使用，無消防安全檢查合格證擅自開業(yè)，缺少消防逃生通道、消防設(shè)施設(shè)備未按照賓旅館的規(guī)定配置、內(nèi)部安全管理混亂等安全隱患，要求于8月20日前搬出現(xiàn)在居住的場所，8月20日后相關(guān)執(zhí)法部門將依法采取停水停電、查封等強制措施，取締上述5處非法公寓房。同年8月9日，上海市德尚律師事務(wù)所李樹寧律師受上海市嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)人民政府(以下簡稱“江橋鎮(zhèn)政府”)委托向雯婕公司發(fā)送律師函，主要內(nèi)容：系爭房屋對外出租開辦公寓，至今未取得治安、衛(wèi)生、消防、環(huán)保等相關(guān)行政許可并辦理營業(yè)執(zhí)照，屬無照經(jīng)營，現(xiàn)江橋鎮(zhèn)政府已依據(jù)法定職權(quán)，對該房屋內(nèi)的無照經(jīng)營公寓行為進行聯(lián)合整治，并開始清退房屋內(nèi)租客，要求雯婕公司配合政府及各部門的整治活動，不得進行干預(yù)及阻擾，如不配合或干預(yù)，由此帶來的不利后果及法律責任由雯婕公司承擔等。在此期間，誠勝公司停止經(jīng)營炫彩公寓。
　　審理中，雙方一致確認，系爭房屋有證部分裝修殘值為55萬元，無證部分裝修現(xiàn)值為125萬元，合計180萬元。2018年12月3日，誠勝公司撤出系爭房屋，將系爭房屋返還給雯婕公司。雯婕公司認為，誠勝公司沒有經(jīng)營公寓的資質(zhì)，其沒有辦理營業(yè)執(zhí)照就開展經(jīng)營導(dǎo)致被關(guān)停責任在誠勝公司，故要求誠勝公司支付至2018年12月3日計2個月的租金及使用費。誠勝公司則認為，是因系爭房屋六樓沒有產(chǎn)權(quán)證導(dǎo)致其在系爭房屋上無法注冊企業(yè)并辦理營業(yè)執(zhí)照，因不清楚出租方地址故未書面向雯婕公司要求提供產(chǎn)權(quán)證；因雯婕公司承諾經(jīng)營沒有問題故一直無證經(jīng)營，現(xiàn)導(dǎo)致產(chǎn)生損失。對于預(yù)期利益損失，誠勝公司提供了炫彩公寓對外出租合同及匯總表，認為每月房費至少收入278,590元，每年利潤約150萬元；雯婕公司對此不予認可。
　　本院認為，誠勝公司與雯婕公司簽訂的《房屋租賃合同》涉及的租賃房屋分為有證部分(五樓501—509室、525—528室)及無證部分(五樓5529室、六樓整層)，五樓5529室、六樓整層部分建筑無房地產(chǎn)權(quán)證，也未取得建設(shè)規(guī)劃許可證，根據(jù)法律規(guī)定，雙方租賃合同中關(guān)于該部分房屋租賃無效。對于有證部分的租賃關(guān)系的約定系當事人的真實意思表示，于法不悖，且合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。故雙方間租賃合同屬于部分有效、部分無效。雯婕公司將無證房屋出租給誠勝公司，誠勝公司承租時未盡審慎義務(wù)，故雙方對于合同無效部分均有過錯?？紤]到誠勝公司租賃系爭房屋經(jīng)營炫彩公寓因存在違反法律法規(guī)的情形，且上海市嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)安全生產(chǎn)委員會也已對炫彩公寓開展整治并進行取締，雙方合同目的難以實現(xiàn)，現(xiàn)審理中雙方均同意解除租賃合同，故本院確認雙方間租賃合同的有效部分解除。根據(jù)上海市嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)安全生產(chǎn)委員會及江橋鎮(zhèn)政府的告知書及函來看，雯婕公司出租的系爭房屋存在違法建筑，誠勝公司承租后未取得治安、衛(wèi)生、消防、環(huán)保等相關(guān)行政許可，也未辦理營業(yè)執(zhí)照就經(jīng)營，上述因素導(dǎo)致炫彩公寓被相關(guān)部門整治并責令關(guān)停，故有證部分無法履行而解除雙方均有過錯。
　　合同無效，因該合同取得的財產(chǎn)應(yīng)當予以返還;合同解除，當事人可以要求恢復(fù)原狀，雙方于審理中已對系爭房屋交接完畢，本院不再予以處理；鑒于誠勝公司支付租金至2018年9月底，而其自同年8月1日起已無法正常使用系爭房屋，故雯婕公司應(yīng)返還2018年8月、9月兩個月的租金及使用費，并應(yīng)將保證金返還誠勝公司。關(guān)于誠勝公司訴請的違約金，因無效部分關(guān)于合同違約金的約定無效，而雙方就有效部分的解除均有過錯，故對誠勝公司該訴請不予支持。對于誠勝公司要求賠償裝修損失的訴請，現(xiàn)雙方對于系爭房屋裝修的現(xiàn)值、殘值確認一致為180萬元，雙方應(yīng)各自按照導(dǎo)致合同無效和合同解除的過錯分擔現(xiàn)值損失，本院結(jié)合具體情況，酌定雯婕公司分擔的現(xiàn)值及殘值損失為60%計108萬元，其余部分由誠勝公司分擔。至于誠勝公司要求雯婕公司賠償預(yù)期利益損失的訴請，因雙方對于租賃合同無效及解除均有過錯，且誠勝公司未提供充分證據(jù)證明該損失的存在及該損失應(yīng)由雯婕公司賠償?shù)囊罁?jù)，故本院對此不予支持。
　　據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條、五十六條、第五十八條、第九十七條、《最高人民法院<關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋>》第二條、第九條、第十一條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決如下：
　　一、確認原被告于2014年8月1日簽訂的《房屋租賃合同》中有效部分解除；
　　二、確認原被告于2014年8月1日簽訂的《房屋租賃合同》部分無效；
　　三、被告上海雯婕資產(chǎn)投資管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告上海誠勝投資管理有限公司2018年8月1日至2018年9月30日的租金及使用費215,371元；
　　四、被告上海雯婕資產(chǎn)投資管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告上海誠勝投資管理有限公司保證金15萬元；
　　五、被告上海雯婕資產(chǎn)投資管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告上海誠勝投資管理有限公司裝修損失108萬元；
　　六、駁回原告上海誠勝投資管理有限公司其余訴訟請求。
　　負有金錢給付義務(wù)的當事人，如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案受理費95，392元，由原告負擔84,145元，被告負擔11,247元。被告負擔之款，應(yīng)于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：陸德良

書記員：徐熙春