原告(反訴被告)：上海融某企業(yè)管理有限公司，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：鄭劍青，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：程晨，上海祺道律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：文帥鵬，上海祺道律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：劉紅某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住四川省什邡市。
　　委托訴訟代理人：朱澤榮，浙江近山(上海)律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：何芬芬，浙江近山(上海)律師事務(wù)所律師。
　　被告：黃經(jīng)安，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住江西省贛州市。
　　委托訴訟代理人：陳知度，上海滬師律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：凌影。
　　被告：上海慷桉餐飲管理有限公司，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：胡發(fā)會，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：何芬芬，浙江近山(上海)律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：朱澤榮，浙江近山(上海)律師事務(wù)所律師。
　　原告(反訴被告)上海融某企業(yè)管理有限公司(以下簡稱“融某公司”)與被告(反訴原告)劉紅某及被告黃經(jīng)安、上海慷桉餐飲管理有限公司(以下簡稱“慷桉公司”)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年11月2日立案后，于2019年12月12日公開開庭進行了審理。審理中，被告劉紅某提出反訴，本院受理反訴后合并于2020年1月16日、3月12日公開開庭進行了審理。原告的委托訴訟代理人程晨、文帥鵬，被告黃經(jīng)安及其委托訴訟代理人陳知度、凌影，被告劉紅某、被告慷桉公司的法定代表人胡發(fā)會及該兩被告的共同委托訴訟代理人萬娜(后被撤回委托)、朱澤榮、何芬芬到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告起訴時向本院提出訴訟請求：判令1.確認原、被告于2018年9月16日簽署的《上海市房屋租賃合同》、2019年5月20日簽署的《房屋租賃合同之補充協(xié)議》、2019年8月31日簽署的《房屋租賃合同之補充協(xié)議》于2019年10月29日解除；2.被告劉紅某立即將位于上海市光星路XXX弄XXX-XXX號1層L109、L110室房屋(以下簡稱“涉案房屋”)恢復(fù)原狀后交還原告，并與原告辦理房屋交接手續(xù)；3.被告劉紅某向原告支付自2018年9月30日起至2019年10月29日止欠付的租金254,922.30元，并以2,894元/天的標(biāo)準(zhǔn)支付自2019年10月30日起至涉案房屋返還之日止的房屋占有使用費；4.被告劉紅某向原告支付自2019年9月1日起至2019年10月29日止的物業(yè)費29,353.70元，并以494元/天的標(biāo)準(zhǔn)支付自2019年10月30日起至涉案房屋返還之日止的物業(yè)管理費；5.被告劉紅某向原告支付自2019年7月11日至2019年9月10日期間欠付的水費1,110元；6.被告劉紅某向原告支付自2018年12月10日起至2019年10月29日止、按日千分之一標(biāo)準(zhǔn)計算的違約金16,719.90元，并支付自2019年10月30日起至判決生效之日止、以254,922.30元為基數(shù)，按日千分之一標(biāo)準(zhǔn)計算的租金逾期付款違約金；7.被告劉紅某向原告支付自2018年10月10日起至2019年10月29日止、按日千分之一標(biāo)準(zhǔn)計算的違約金12,129.40元，并支付自2019年10月30日起至判決生效之日止、以29，353.70元為基數(shù)、按日千分之一標(biāo)準(zhǔn)計算的物業(yè)費逾期付款違約金；8.被告劉紅某向原告支付合同解除違約金177,118.90元；9.被告黃經(jīng)安、慷桉公司對被告劉紅某的第3至第8項訴訟請求所涉?zhèn)鶆?wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。審理中，原告變更其部分訴訟請求為：4.判令被告劉紅某向原告支付自2019年7月1日起至2019年10月29日止的物業(yè)費29,353.70元，并支付自2019年10月30日起至涉案房屋返還之日止、以494元/天的標(biāo)準(zhǔn)向原告支付物業(yè)管理費；5.判令被告劉紅某向原告支付自2019年7月11日至2019年11月11日期間欠付水費1,938元。事實和理由：上海市松江區(qū)光星路1599弄“中展璞薈商業(yè)廣場”系案外人上海融慧置業(yè)有限公司(以下簡稱“融慧置業(yè)公司”)名下房地產(chǎn)。2017年7月31日，融慧置業(yè)公司授權(quán)原告就上海市松江區(qū)光星路1599弄房屋“中展璞薈商業(yè)廣場”進行招商并簽訂房屋租賃合同。2018年9月16日，被告黃經(jīng)安與原告簽訂《上海市房屋租賃合同》(以下簡稱“租賃合同”)，原告將涉案房屋出租給被告，并約定了租期、租金標(biāo)準(zhǔn)、支付期限、違約責(zé)任等。其后，原告按約向被告黃經(jīng)安交付了涉案房屋。2019年5月20日，原告、被告黃經(jīng)安、慷桉公司簽署了《房屋租賃合同之補充協(xié)議》約定，原租賃合同簽約主體由被告黃經(jīng)安變更為被告慷桉公司，由被告黃經(jīng)安承擔(dān)全部連帶責(zé)任。嗣后，被告黃經(jīng)安、慷桉公司在履行租賃合同關(guān)系時陸續(xù)拖欠租金、水費、物業(yè)管理費。2019年8月31日，原告與三被告簽署《房屋租賃合同之補充協(xié)議》，將原租賃合同中簽約主體變更為被告劉紅某，被告黃經(jīng)安、慷桉公司承擔(dān)連帶責(zé)任。然三被告長期拖欠原告各項費用，原告于2019年10月15日委托律師向三被告發(fā)送律師函催告未果。故原告于2019年10月28日委托律師再次向三被告發(fā)送律師函，解除租賃合同并要求被告返還涉案房屋及支付拖欠費用，三被告未履行相關(guān)義務(wù)。故原告訴至本院請求判如所請。
　　被告劉紅某辯稱：1.認可租賃合同及補充協(xié)議等于2019年10月29日解除，但不認可解除原因系被告違約，而是原告交付的涉案房屋存在重大瑕疵，空調(diào)無法正常運行、煙道存在問題導(dǎo)致被告無法正常經(jīng)營，即因為原告構(gòu)成根本違約導(dǎo)致合同解除。2.在簽訂三方補充協(xié)議時，原告及被告黃經(jīng)安從未告知其被告黃經(jīng)安、慷桉公司在此前的租賃期間存在拖欠房租及免租期的問題，存在欺詐情況。3.被告同意將涉案房屋返還給原告，事實上被告已在2019年11月初就多次和原告溝通辦理房屋交接手續(xù)，但是原告方始終推諉，故其實際在2019年11月30日已經(jīng)完成涉案房屋返還，同時2019年9月是原告承諾的免租期，故被告劉紅某方最多支付2019年10月1日至11月18日期間的欠付租金，此前如有租金的拖欠均與被告劉紅某無關(guān)。4.對于占有使用費，被告希望與原告溝通房屋返還交接事宜，但是原告方不予配合反而惡意阻止原告搬離，故不同意支付占有使用費，且原告主張以2倍的房租標(biāo)準(zhǔn)支付使用費過高，有違公平。5.對原告第四項訴請，其在2019年8月20日自黃經(jīng)安處接手涉案房屋，故此前拖欠的物業(yè)費應(yīng)由被告黃經(jīng)安支付，被告劉紅某愿意支付2019年10月1日至11月18日止期間的物業(yè)費。6.對于第五項訴訟請求，對于2019年10月1日至11月18日期間拖欠的水費，被告同意支付，但是原告要提供相應(yīng)的憑據(jù)。7.對于第六項訴訟請求，合同沒有關(guān)于逾期支付違約金的約定，2019年10月1日前的違約金不同意支付，被告黃經(jīng)安與其簽訂合同前稱2019年8月20日至9月30日期間是免租期，故該期間的房租、物業(yè)費不需要支付，2019年10月1日前的物業(yè)費違約金不同意支付。8.對于解約違約金，因被告不構(gòu)成違約，故無需支付違約金，且違約金標(biāo)準(zhǔn)過高。9.認可被告黃經(jīng)安承擔(dān)連帶責(zé)任。
　　被告黃經(jīng)安辯稱：1.同意第一項訴請，但是解除的成因在于原告還是被告劉紅某，由法院認定，對于2019年8月31日前的各種費用，被告黃經(jīng)安已經(jīng)付清，不存在違約。2.被告黃經(jīng)安也多次提醒被告劉紅某、慷桉公司辦理房屋交接手續(xù)，但是被答復(fù)稱是原告拒絕交接涉案房屋。3.2018年9月30日至12月31日是免租期，即便是被告劉紅某違約導(dǎo)致合同解除，但支付免租期租金屬于承擔(dān)違約責(zé)任，再加上逾期付款違約金、解約違約金等，違約責(zé)任過重且遠超原告的實際損失，免租期的租金不應(yīng)該主張由被告繼續(xù)支付。4.2019年8月31日之前的租金、物業(yè)費、水電費等其已經(jīng)付清，其中7月份是由原告承諾租金調(diào)整為25,000元，因原告未退還裝修保證金，故合意后其僅需再支付10,000元租金即可，且原告承諾9月是給予的免租期，故被告劉紅某需要支付的是2019年10月1日之后的租金，被告劉紅某沒有支付的原因也是由于原告開具巨額的交費通知，原告對此也有一定過錯，但被告黃經(jīng)安沒有欠付原告費用。4.免租期亦應(yīng)該繳納物業(yè)費，在三方交接時，被告黃經(jīng)安未拖欠涉案房屋的水電費。5.2019年3月的房屋，其因為經(jīng)營不善延遲支付，但原告同意不主張違約金，2019年8月30日前其確實有逾期支付房租情況，然被告都是根據(jù)原告發(fā)出的通知和單據(jù)支付款項，不存在根本性違約，且違約金已經(jīng)免除，至于2019年10月1日之后逾期支付房租與其無關(guān)，且原告主張違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，物業(yè)費違約金標(biāo)準(zhǔn)亦過高，希望調(diào)整至日萬分之一。6.如果法院認為被告違約，需由被告承擔(dān)違約責(zé)任，但違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，被告不應(yīng)該支付違約金或者予以調(diào)低。對于違約責(zé)任沒有異議，但是責(zé)任最終應(yīng)該由被告劉紅某、慷桉公司承擔(dān)。
　　被告慷桉公司辯稱：除認可被告劉紅某抗辯意見外，其認為：1.被告劉紅某在2019年8月20日接收涉案房屋，被告黃經(jīng)安承諾2019年8月31日前的房租由其負擔(dān)，2019年9月是免租期，2019年10月1日之后才需要向原告支付租金，但是被告在2019年9月就收到原告催款單要求繳納20余萬元房租等費用，被告在2019年11月18日已經(jīng)自涉案房屋搬離，此前的房屋租賃產(chǎn)生的糾紛由被告黃經(jīng)安處理，被告黃經(jīng)安在與被告劉紅某簽訂合同時存在合同欺詐嫌疑。2019年10月，被告與原告協(xié)商退租事宜遭到原告推脫，導(dǎo)致沒有及時辦理交接，故損失擴大的責(zé)任應(yīng)由原告承擔(dān)。
　　同時被告劉紅某提出反訴請求：判令原告賠償被告劉紅某損失100,000元。事實和理由：涉案房屋經(jīng)營為火鍋店，因為空調(diào)管道、煙道存在問題，導(dǎo)致涉案房屋無法正常使用、無法正常經(jīng)營火鍋店，導(dǎo)致合同目的無法實現(xiàn)，并導(dǎo)致造成被告劉紅某的損失，包括前提投入的加盟費等，被告酌情主張10萬元。
　　針對被告劉紅某的反訴請求，原告辯稱：不同意被告的反訴請求。根據(jù)庭審可以確認被告劉紅某受讓租賃合同權(quán)利義務(wù)起因為其母親也即慷桉公司法定代表人胡發(fā)會原為該火鍋店工作人員，被告劉紅某對項目情況清楚，故不存在煙道和空調(diào)無法正常使用的情況，且被告也從未向原告提出空調(diào)、煙道存在無法使用的問題，如果存在此情況導(dǎo)致無法經(jīng)營，被告劉紅某不可能去承接租賃合同項下權(quán)利義務(wù)，且被告也沒有證據(jù)證明其實際損失。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證，據(jù)此本院認定事實如下：
　　一、涉案房屋權(quán)屬情況。
　　涉案房屋登記于案外人融慧置業(yè)公司名下，融慧置業(yè)公司于2017年7月31日授權(quán)原告對涉案房屋進行出租和統(tǒng)一招商。
　　二、租賃合同的簽訂、房屋的交付等情況。
　　(一)租賃合同的簽訂。
　　2018年9月16日，原告作為出租人、甲方與被告黃經(jīng)安作為承租人、乙方簽訂租賃合同，甲方將涉案房屋出租給乙方使用，租賃面積為278.27平方米，并約定：1.交付日期為2018年9月30日，乙方承諾租賃涉案房屋用于經(jīng)營“大隊長”品牌火鍋，租賃期自2018年9月30日起至2023年9月29日，甲方同意給予乙方自涉案房屋交付日起91天的裝修期，自2018年9月30日至2018年12月31日，裝修期內(nèi)甲方免除乙方租金，但乙方必須支付合同約定的物業(yè)管理費以及其他費用。2.雙方特別明確，乙方妥善履行本合同是甲方給予乙方裝修期的前提，如乙方實際租賃不滿本合同規(guī)定的租賃期和/或違反本合同的任何條款及規(guī)定導(dǎo)致本合同提前解除的，則甲方有權(quán)向乙方索取裝修期內(nèi)所免去的所有租金和物業(yè)管理費等費用。3.自裝修期屆滿次日起，涉案房屋的租金按照月保底租金由乙方向甲方支付(月保底租金：按租賃面積計算，計算公式：月租金=日租金*租賃面積*365日/12月)；第一期為2018年9月30日起至2018年12月31日止，為裝修期，無需支付租金，但需支付裝修期物業(yè)管理費；第二期自2019年1月1日起至2020年9月29日止日租金為5.20元/日/平方米，即月租金為44,103.04元；第三期自2020年9月30日起至2022年9月29日止日租金為5.46元/日/平方米，即月租金為46,213.69元；第四期自2022年9月30日起至2023年9月29日止日租金為5.73元/日/平方米，即月租金為48,498.98元，等。4.乙方應(yīng)于涉案房屋交付后首期付款為二個月租金及二個月物業(yè)管理費，以后付款為每個季度最后一個月的第10日之前向甲方提前付清下一個季度的保底租金(如當(dāng)期第10日為節(jié)假日的，則于之前最近的工作日支付)。5.乙方逾期支付租金的，每逾期一日，則乙方需按未付租金日千分之三支付違約金；若逾期累計超過30日，則按照第14-2(6)條處理。6.保證金，乙方應(yīng)于本合同簽署之日，向甲方支付房屋租賃保證金，乙方需繳納相當(dāng)于第5年3個月之保底租金及3個月物業(yè)管理費之和的金額作為房屋租賃保證金，保證金為190,576.69元；如乙方違反本合同之規(guī)定，則甲方有權(quán)(但并無義務(wù))以保證金抵付乙方應(yīng)付款項，和/或作為甲方因此而遭受損失之賠償，和/或根據(jù)本合同規(guī)定全部扣收保證金而無須歸還給乙方；租賃關(guān)系終止時，在乙方已結(jié)清該單元的租金、物業(yè)管理費、水費、電費、煤氣費、通訊費等各種稅費、辦妥以該單元為注冊地址或營業(yè)地址的工商注銷或變更手續(xù)、結(jié)束所有經(jīng)營事務(wù)，并且乙方所交還的該單元及其裝修、設(shè)備和設(shè)施已按照本合同的規(guī)定回復(fù)原狀且為可租賃狀態(tài)的前提下，甲方應(yīng)在乙方交還涉案房屋且上述條件均滿足且乙方向甲方提交保證金原始收據(jù)后的30個月工作日內(nèi)將保證金一次性無息退還乙方。7.乙方應(yīng)于交付日或之前向甲方支付裝修押金15,000元及裝修期間的其他費用；乙方應(yīng)當(dāng)在本合同簽署之日向甲方支付相當(dāng)于1個月的公共事業(yè)費的公共事業(yè)押金5,000元。8.乙方應(yīng)按本合同約定向甲方或者甲方委托的管理公司支付涉案房屋的物業(yè)管理費，每平方米租賃面積每月54元，每月合計15,026.58元，從2018年9月30日開始收取。乙方應(yīng)在每個季度最后一個月的第10日前向甲方支付租金時一并向甲方或管理公司支付下個季度的物業(yè)費。9.乙方使用涉案房屋所發(fā)生的水費、電費等費用，乙方應(yīng)按計量結(jié)果在收到甲方或管理公司通知后按期將相應(yīng)費用交付給甲方或者管理公司，甲方或管理公司向乙方提供收款憑據(jù)，并由甲方或管理公司統(tǒng)一向公用事業(yè)部門繳納。10.乙方租賃合同到期后如不續(xù)約應(yīng)將房屋恢復(fù)至毛坯狀態(tài)，為防止乙方屆時不履行該手續(xù)，甲方向乙方收取毛坯恢復(fù)押金10,000元。11.乙方向甲方交還涉案房屋前，應(yīng)自負費用對涉案房屋進行打掃和清理，使該單元處于完好和可租用狀態(tài)，乙方如對涉案房屋進行了裝修、增建、增設(shè)或改建，則應(yīng)根據(jù)甲方的要求在租賃期滿或本合同提前終止前將涉案房屋恢復(fù)原狀，由此發(fā)生的費用由乙方承擔(dān)；如乙方逾期未將涉案房屋恢復(fù)原狀，甲方可以代為處理或聘請第三方代為處理，由此發(fā)生的一切費用由乙方承擔(dān)，此外乙方還應(yīng)當(dāng)按照第9-1條承擔(dān)代為處理期間的占用使用費，甲方有權(quán)向乙方追索或于保證金中扣除該費用。12.(第十四條)解除本合同的條件。有下列情形之一的，非違約方可選擇或合并行使書面通知違約方解除本合同或/和向違約方追索違約金的權(quán)利：……(2)本合同簽署后，乙方單方面提出解除本合同的……(6)乙方逾期不支付租金或其他應(yīng)付費用，逾期付款累計超過30日的……非違約方在單獨或者解除合同同時向違約方追索違約金時，違約金標(biāo)準(zhǔn)為在整個租賃期間內(nèi)3個月平均保底租金與3個月物業(yè)管理費之和，若違約金不足以彌補甲方全部損失的，乙方還應(yīng)補足甲方全部損失與前述違約金的差額部分；甲方在依據(jù)本條14-2第(6)項約定向乙方追索違約金時，乙方逾期支付期間按照本合同第五條5-7項計算的逾期付款違約金與本條所約定違約金累計計算。若出現(xiàn)本合同規(guī)定情形而甲方行使解除本合同之權(quán)利或乙方提前解除本合同的，乙方已支付的保證金將不予退還，且甲方有權(quán)依據(jù)前述約定要求乙方承擔(dān)違約金，甲方還有權(quán)向乙方追索乙方在裝修期內(nèi)所免去的所有租金及物業(yè)管理費，等。13.乙方逾期支付裝修押金、物業(yè)管理費、水費、電費、煤氣/天然氣費、通訊費、非正常營業(yè)時間空調(diào)供應(yīng)的費用或本合同附件三所列設(shè)施和設(shè)備的開通和/或使用的費用或本合同附件四所列的任何費用，每逾期一天，則應(yīng)按逾期支付之款項的0.1%支付滯納金。租賃合同另對其他事項作了約定。
　　(二)房屋交付。
　　租賃合同簽訂后，2018年9月21日，原告向被告黃經(jīng)安交付涉案房屋，雙方簽訂《房屋交接單》。
　　(三)租賃合同的變更。
　　1.2019年5月20日，原告(甲方)與被告黃經(jīng)安(乙方)、慷桉公司(丙方)簽訂《房屋租賃合同之補充協(xié)議》(以下簡稱“補充協(xié)議一”)，三方就原告與被告黃經(jīng)安簽訂的租賃合同達成以下協(xié)議：1.租賃合同的簽約主體乙方黃經(jīng)安變更為丙方慷桉公司，由黃經(jīng)安就租賃合同及本補充協(xié)議項下約定的內(nèi)容對甲方和丙方承擔(dān)全部連帶責(zé)任；2.丙方慷桉公司嚴格遵守中展璞薈廣場《租戶手冊》等；本補充協(xié)議與租賃合同沖突之處，以本補充協(xié)議內(nèi)容為準(zhǔn)。
　　2.2019年8月31日，由原告作為甲方、被告黃經(jīng)安作為乙方、被告慷桉公司作為丙方、被告劉紅某作為丁方簽訂《房屋租賃合同之補充協(xié)議》(以下簡稱“補充協(xié)議二”)約定：1.原租賃合同中的簽約主體丙方慷桉公司變更為本協(xié)議丁方劉紅某，由丁方劉紅某承擔(dān)租賃合同項下的丙方所享有的權(quán)利和應(yīng)盡的義務(wù)責(zé)任。2.丁方應(yīng)及時向甲方履行租賃合同及本補充協(xié)議項下的義務(wù)，乙方、丙方自愿對丁方履行前述義務(wù)向甲方承擔(dān)連帶責(zé)任。3.丁方確認：甲方已按約向丁方交付了符合租賃合同約定的租賃房屋，甲方與丁方無需另行簽署房屋交接清單。4.如丁方與租賃期間完全履行原《租賃合同》項下的全部義務(wù)，則甲方應(yīng)將租賃合同中保證金190,576.69元、公共事業(yè)押金5,000元、毛坯恢復(fù)押金10,000元退還至劉紅某指定賬戶。5.如丁方需另行對涉案房屋進行裝修，則丁方應(yīng)于裝修前15日內(nèi)向甲方支付裝修押金15,000元，裝修期內(nèi)，丁方仍需支付租金及物業(yè)管理費等租賃費用。6.本補充協(xié)議與租賃合同、補充協(xié)議一沖突之處，以本補充協(xié)議內(nèi)容為準(zhǔn)；本補充協(xié)議未涉事宜，仍按租賃合同、補充協(xié)議一相關(guān)條款執(zhí)行。補充協(xié)議二另對其他事項作了約定。
　　三、被告方的付款情況。
　　1.補充協(xié)議二簽署前，由被告黃經(jīng)安、慷桉公司向原告支付的款項如下：(1)2018年9月20日，354,839元(實際付款人李康)；就該筆錢款的構(gòu)成，原告與被告黃經(jīng)安確認為租賃保證金190,576.69元、公用事業(yè)押金5,000元、毛坯恢復(fù)押金10,000元、裝修押金15,000元、施工出入證押金750元、建筑垃圾清運費2,782.70元、噴淋及消防放水費2,500元、施工出入證工本費150元、2019年9月30日至11月29日物業(yè)費30,053.16元、2019年1月1日至2019年2月28日租金88,026.08元、預(yù)充值電費10,000元。
　　(2)2018年11月8日，15,520.60元(實際付款人李康)；
　　(3)2018年12月26日，45,079.75元(實際付款人李康)；
　　(4)2019年2月25日，176,274.16元(實際付款人李康)；
　　(5)2019年3月18日，15,558元(實際付款人黃經(jīng)安)；
　　(6)2019年6月14日，44,521.74元(實際付款人慷桉公司)；
　　(7)2019年6月20日，10,000元(實際付款人慷桉公司)；
　　(8)2019年8月20日，10,000元(實際付款人黃經(jīng)安)；
　　(9)2019年8月20日，52,203.83元(實際付款人黃經(jīng)安)；以上合計，723,997.08元。
　　其中，原告與被告黃經(jīng)安確認，2019年7月的應(yīng)付租金為25,000元，同時原告同意被告已付的裝修押金15,000元抵扣部分租金，則被告黃經(jīng)安該月租金只需支付10,000元，即2019年8月20日支付的10,000元。被告另外陳述，同一天支付的52,203.83元是2019年8月租金和物業(yè)管理費。
　　2.補充協(xié)議二簽署后，被告劉紅某、被告慷桉公司未向原告支付過任何款項。
　　3.2019年9月26日，原告向慷桉公司發(fā)出繳款通知單，稱：被告拖欠2019年7月11日至2019年8月10日水費654元，2019年8月11日至9月10日水費456元、2019年8月1日至2019年9月30日房屋租金78,026.08元、2019年9月1日至9月31日物業(yè)費15,026.58元、2019年10月1日至12月31日租金132,039.12元、2019年10月1日至12月31日租金45,079.74元，合計271,281.52元。
　　4.審理中，被告黃經(jīng)安提供了其與原告工作人員“黃日”的微信聊天記錄，原告對該聊天記錄內(nèi)容予以認可。
　　四、租賃合同關(guān)系的解除。
　　1.2019年10月15日，原告委托律師向三被告寄送律師函，稱自2019年6月10日起，被告黃經(jīng)安與慷桉公司陸續(xù)拖欠原告租費、水費、物業(yè)管理費，自2019年6月10日至今，三被告長期拖欠原告水費、租費、物業(yè)管理費合計271,581.52元，請三被告于收到本函之日起的三日內(nèi)向原告付清上述款項。寄送給被告劉紅某、被告慷桉公司法定代表人胡發(fā)會(地址為涉案房屋)的郵件于2019年10月16日由他人代收，寄送給被告黃經(jīng)安的郵件于2019年10月16日由本人簽收。
　　2.2019年10月28日，原告委托律師向三被告寄送律師函稱三被告在收到上一份律師函至今未支付任何款項，特以通知：于被告收到本律師函之日起解除于2018年9月16日簽署的租賃合同；被告于收到該律師函之日的17時之前將涉案房屋恢復(fù)原狀后交還涉案房屋并配合原告辦理房屋交接手續(xù)……等。寄送給被告劉紅某、被告慷桉公司法定代表人胡發(fā)會(地址為涉案房屋)的郵件于2019年10月29日由他人代收，寄送給被告黃經(jīng)安(被告指定地址)的郵件于2019年10月29日由他人代收。
　　五、三被告之間的合同關(guān)系。
　　1.2019年8月12日，被告黃經(jīng)安作為甲方、出讓方與胡發(fā)會作為乙方、受讓方簽訂《法人轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》約定：1.甲方同意將公司的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方，乙方自愿接受該公司的所有權(quán)；2.乙方變更法人及各項變更手續(xù)(轉(zhuǎn)讓協(xié)議書簽字后)，變更法人之日前，公司的債權(quán)、債務(wù)由甲方負責(zé)，轉(zhuǎn)讓前在經(jīng)營期間發(fā)生的一切經(jīng)濟、法律問題，由甲方處理；變更法人之日后，公司的債權(quán)、債務(wù)由乙方負責(zé)，在經(jīng)營期間發(fā)生的一切經(jīng)濟、法律問題，由乙方負責(zé)，等。
　　2.2019年8月20日，黃經(jīng)安與胡發(fā)會簽訂《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》約定：黃經(jīng)安自愿將慷桉公司(重慶大隊長松江店)轉(zhuǎn)讓給胡發(fā)會，自2019年8月20日正式生效，協(xié)議生效日起前，慷桉公司所有債務(wù)與義務(wù)由黃經(jīng)安承擔(dān)與胡發(fā)會無關(guān)，所有收入與權(quán)力(利)由黃經(jīng)安享受與胡發(fā)會無關(guān)；協(xié)議生效日后包括協(xié)議日，慷桉公司所有債務(wù)與權(quán)力(利)與黃經(jīng)安無關(guān)，由胡發(fā)會承擔(dān)。
　　3.被告慷桉公司于2019年9月18日核準(zhǔn)法定代表人、投資人變更為胡發(fā)會等。
　　4.被告劉紅某、胡發(fā)會共計向被告黃經(jīng)安支付合計340,207元，被告黃經(jīng)安對此表示認可。被告劉紅某稱，其向被告黃經(jīng)安支付與承租涉案房屋有關(guān)的押金包括：保證金190,576.69元、公共事業(yè)押金5,000元、毛坯恢復(fù)押金10,000元。
　　5.在被告黃經(jīng)安與被告劉紅某的聊天記錄顯示，被告黃經(jīng)安同意付清2019年8月31日之前的房租，并告知劉紅某9月月租也是免租。被告黃經(jīng)安在庭審中陳述，其已經(jīng)付清2019年8月31日之前的租金，關(guān)于9月免租是原告承諾但是前提要求被告劉紅某正常履行租賃合同。
　　六、涉案房屋的返還。
　　1.被告劉紅某、慷桉公司在審理中提供錄音、照片等稱，2019年11月27日被告劉紅某準(zhǔn)備搬場，但是遭到原告方工作人員阻攔；2019年12月2日，胡發(fā)會前往原告公司詢問可否處理東西，工作人員詢問交錢了沒，要求被告與原告公司法務(wù)商談，先交到今天，辦完后，簽了交接書后房租再付到那天，胡發(fā)會稱在9月18日就搬了；2019年11月14日，劉紅某、胡發(fā)會在原告處稱，10月31日就找原告說做到那個月，但是找不到原告的工作人員，做到10月30日。對上述證據(jù)，原告不予認可其真實性及證明目的。另外，2019年11月29日，被告與原告律師程律師短信稱：要搬東西被告保安不讓搬，需要其和原告領(lǐng)導(dǎo)說下，要騰出來場地，程律師稱會溝通一下。原告對該短信的真實性予以認可，但是認為因為被告從未將涉案房屋恢復(fù)至毛坯狀態(tài)，不滿足交付條件。
　　2.2019年11月30日，劉紅某向原告發(fā)出告知函稱：在11月中旬已經(jīng)表示要搬出房屋，但是物業(yè)和保安不允許搬出，原告律師表示要被告付掉所有房租及物業(yè)費才可以搬出，現(xiàn)將鑰匙和告知函一并寄給原告，由原告自行處理涉案房屋的后續(xù)事宜，不再承擔(dān)之后的租金及物業(yè)費等各種費用；原告存在根本違約，將追究原告的違約責(zé)任。寄送地址為“光星路XXX弄XXX號XXX室”，該告知函于2019年12月5日簽收。原告認可收到該告知函及其真實性，但是認為被告僅搬出涉案房屋并未將涉案房屋恢復(fù)至原狀返還給原告。
　　3.本案審理過程中，2020年1月16日，原告作為甲方與被告劉紅某作為乙方簽訂《房屋返還確認書》確定如下：(1)截至本確認書簽署之日，乙方尚未將涉案房屋的門頭、消防、隔墻按原交付標(biāo)準(zhǔn)恢復(fù)原狀；(2)經(jīng)乙方提出，甲方同意，乙方于本確認書簽訂當(dāng)日一次性向甲方支付15,000元作為乙方不再就涉案房屋門頭、消防、隔墻恢復(fù)原狀之補償；(3)乙方應(yīng)于本確認書簽署當(dāng)日將涉案房屋鑰匙交還予甲方；(4)雙方確認，自甲方收到乙方支付的補償款及涉案房屋鑰匙之日起，視為乙方已向甲方返還涉案房屋。關(guān)于補償款15,000元的支付，被告劉紅某尚未支付；關(guān)于鑰匙的返還，雙方無異議。
　　以上事實，主要由租賃合同、補充協(xié)議、房地產(chǎn)權(quán)證、情況說明、付款憑證、轉(zhuǎn)賬記錄、律師函、微信記錄、房屋交接書、錄音、房屋返還確認書及當(dāng)事人的陳述等證據(jù)證實，本院予以確認。
　　本院認為，一、關(guān)于合同的主體及責(zé)任的承擔(dān)。
　　依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。就涉案房屋，原告與三被告前后簽訂租賃合同、補充協(xié)議一、補充協(xié)議二，是當(dāng)事人的真實意思表示，并未違反法律、行政法規(guī)效力性的強制規(guī)定，屬有效約定，當(dāng)事人均應(yīng)恪守，則涉案房屋租賃合同關(guān)系中的承租人已經(jīng)最終變更為被告劉紅某，因此通過上述三份協(xié)議成立的租賃合同關(guān)系的全部權(quán)利義務(wù)對原告及被告劉紅某具有拘束力。另通過補充協(xié)議二的約定，被告黃經(jīng)安、慷桉公司應(yīng)對被告劉紅某應(yīng)承擔(dān)的租賃合同關(guān)系項下的義務(wù)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。至于三被告內(nèi)部如何最終分擔(dān)相關(guān)的責(zé)任，不屬于本案處理范圍。
　　二、合同解除的違約方認定。
　　原告與三被告對于通過租賃合同、兩份補充協(xié)議成立的房屋租賃合同關(guān)系于2019年10月29日解除均無異議，故爭議焦點在于系何方的違約行為導(dǎo)致租賃合同關(guān)系的解除。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件，解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。本案的租賃合同關(guān)系存在變更，在原告與三被告簽訂補充協(xié)議二之前，被告黃經(jīng)安、慷桉公司在支付租金、物業(yè)費的時候存在逾期支付的情況，但沒有證據(jù)表明原告就此曾向被告黃經(jīng)安、慷桉公司主張合同的解除或者違約金，反而在被告黃經(jīng)安、慷桉公司提出變更合同主體時予以同意。因此，原告簽訂補充協(xié)議二的行為表明其就被告黃經(jīng)安、慷桉公司的逾期支付行為放棄單方解除權(quán)。又根據(jù)原告與被告黃經(jīng)安的舉證以及陳述，本院可認定就涉案房屋于2019年8月31日之前產(chǎn)生的物業(yè)費、租金已經(jīng)付清。補充協(xié)議二簽訂后，被告劉紅某自此作為承租人，應(yīng)當(dāng)支付自2019年9月1日起的租金，而其或被告慷桉公司未向原告支付任何費用，即便被告方所抗辯的2019年9月為免租期屬實，但仍未支付當(dāng)期應(yīng)付的第四季度租金，且經(jīng)原告兩次催告后仍未支付，又按照租賃合同的約定，租金的付款期限為每個季度最后一個月的第10日之前向甲方提前付清下一個季度的保底租金，故被告劉紅某構(gòu)成違約，原告的單方解除權(quán)成立。因此，結(jié)合原告律師函的簽收之日，本院認可房屋租賃合同關(guān)系于2019年10月29日解除，被告劉紅某應(yīng)對原告承擔(dān)違約責(zé)任。
　　合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。
　　三、涉案房屋的返還及租金或使用費、物業(yè)費、水費的結(jié)算。
　　1.涉案房屋是否已經(jīng)按約返還。原告與被告劉紅某對于涉案房屋的返還時間存在爭議，被告劉紅某堅持認為其至少在2019年11月18日已經(jīng)自涉案房屋搬離，且實際在2019年11月30日完成了房屋的返還，而原告則堅持在被告劉紅某未足額支付2020年1月16日《房屋返還確認書》項下的15,000元補償金的情況下則始終視為涉案房屋未返還。對此，本院認為，盡管《房屋返還確認書》明確約定返還條件，但該確認書簽訂后，原告已經(jīng)實際占有、控制涉案房屋，被告未恢復(fù)的部分雙方已經(jīng)約定采用補償金的形式賠付，被告亦沒有任何阻礙原告使用涉案房屋的其他行為，在此情況下原告實際已經(jīng)取得涉案房屋。因此，本院認可被告劉紅某已經(jīng)將涉案房屋恢復(fù)原狀并返還給原告，故對于原告的第二項訴訟請求，本院不予支持。而被告劉紅某在本案法庭辯論終結(jié)前未予支付的補償金15,000元，原告雖未在本案中進行主張，但為避免訴累，本院將在原告同意退還的三筆保證金中予以抵扣。
　　2.被告劉紅某應(yīng)當(dāng)支付的租金或使用費。首先，關(guān)于2019年9月租金的免租約定，被告方對此負有舉證義務(wù)，但是被告提供的證據(jù)不足以證明原告同意被告劉紅某免于支付2019年9月的租金，對該抗辯意見，本院不予采信。其次，被告劉紅某需要支付的租金或使用費期限。根據(jù)合同法的規(guī)定，當(dāng)事人一方違約后，對方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴大；沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。原告作為守約方，應(yīng)負有減損義務(wù)。按照租賃合同的約定，承租方返還涉案房屋時應(yīng)將涉案房屋予以恢復(fù)原狀，而根據(jù)房屋返還確認書的約定，到2020年1月16日，涉案房屋仍未完全恢復(fù)原狀，則被告主張使用費計算至2019年11月18日的意見，本院不予采納。但是基于上文關(guān)于房屋返還的分析，自2020年1月17日起，原告已經(jīng)實際占有使用涉案房屋，被告未支付補償金15,000元不影響原告對涉案房屋的使用，因此本院認為被告劉紅某應(yīng)支付截止到2020年1月16日止的租金及占有使用費。至于租金或使用費的標(biāo)準(zhǔn)，原告主張自2019年10月30日起按照雙倍的標(biāo)準(zhǔn)支付使用費的主張，本院認為該約定雖屬于合同約定的違約責(zé)任，但應(yīng)結(jié)合原告主張的其他違約責(zé)任一并考慮，故本院在此不予采納。經(jīng)核算，被告劉紅某應(yīng)支付2019年9月1日至2020年1月16日期間的租金及使用費為199,564元。最后，關(guān)于合同原免除的2018年9月30日至2018年12月31日裝修期的租金133,486.12元，因為被告的行為導(dǎo)致租賃合同關(guān)系提前解除，原告依據(jù)合同約定向被告主張裝修期免去的租金，符合雙方的合同約定，本院予以支持。綜上，被告劉紅某應(yīng)向原告支付的租金及占有使用費合計為333,050.12元。被告已付的保證金190,576.69元、公共事業(yè)押金5,000元、毛坯恢復(fù)押金10,000元合計205,576.69元在上述應(yīng)付款項先行予以扣除，并考慮被告劉紅某還需支付補償金15,000元，則被告劉紅某還需向原告支付的租金及占有使用費為142,473.43元。
　　3.至于物業(yè)費，同上文分析，經(jīng)核算確定被告劉紅某應(yīng)支付2019年9月1日至2020年1月16日期間的物業(yè)費67,862元。
　　4.對于水費1,938元，原、被告對于2019年7月11日至2019年11月11日期間產(chǎn)生的水費1,938元不持異議，原告主張被告劉紅某支付上述費用，并無不當(dāng)，本院予以支持。
　　四、違約責(zé)任。
　　本案中，因被告劉紅某的違約行為導(dǎo)致租賃合同關(guān)系的解除，原告主張的違約責(zé)任包括：雙倍支付占有使用費、租金及物業(yè)費的逾期付款違約金以及解約違約金。
　　關(guān)于逾期付款違約金，于合同約定有據(jù)，但是其計算期限應(yīng)為到期未付租金、物業(yè)費自逾期之日起至合同解除之日(2019年10月29日)止，原告主張的逾期支付標(biāo)準(zhǔn)顯然過高，本院予以調(diào)整，酌情確定租金、物業(yè)費逾期付款違約金分別為2,588元與1,892元。
　　至于解約違約金，原告主張解約違約金雖符合合同約定，但是其主張存在過高情形，同時考慮到原告的其他訴訟請求，本院予以在解約違約金中一并考慮，酌情確定解約違約金為88,026元。
　　五、關(guān)于被告的反訴請求。
　　被告劉紅某主張因為原告提供的涉案房屋存在瑕疵導(dǎo)致其產(chǎn)生了損失100,000元，但其提供的證據(jù)無法證明其該項主張，故對于被告的反訴請求，本院不予支持。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第九十三條第二款、第九十六條第一款、第九十七條、第一百一十四條以及《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：
　　一、確認原告(反訴被告)上海融某企業(yè)管理有限公司與被告(反訴原告)劉紅某、被告黃經(jīng)安、被告上海慷桉餐飲管理有限公司通過2018年9月16日簽署的《上海市房屋租賃合同》、2019年5月20日簽署的《房屋租賃合同之補充協(xié)議》、2019年8月31日簽署的《房屋租賃合同之補充協(xié)議》所成立的房屋租賃合同關(guān)系于2019年10月29日解除；
　　二、被告(反訴原告)劉紅某向原告(反訴被告)上海融某企業(yè)管理有限公司支付2018年9月30日至2018年12月31日裝修期租金、2019年9月1日至2020年1月16日期間的租金及使用費合計333,050.12元，扣除原告應(yīng)返還的押金205,576.69元并加上被告應(yīng)支付的補償金15,000元，被告(反訴原告)劉紅某于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告(反訴被告)上海融某企業(yè)管理有限公司支付余款142,473.43元；
　　三、被告(反訴原告)劉紅某于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告(反訴被告)上海融某企業(yè)管理有限公司支付2019年9月1日至2020年1月16日期間的物業(yè)費67,862元；
　　四、被告(反訴原告)劉紅某于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告(反訴被告)上海融某企業(yè)管理有限公司支付自2019年7月11日至2019年11月11日期間欠付的水費1,938元；
　　五、被告(反訴原告)劉紅某于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告(反訴被告)上海融某企業(yè)管理有限公司支付逾期支付租金的違約金2,588元；
　　六、被告(反訴原告)劉紅某于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告(反訴被告)上海融某企業(yè)管理有限公司支付逾期支付物業(yè)費的違約金1,892元；
　　七、被告(反訴原告)劉紅某于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告(反訴被告)上海融某企業(yè)管理有限公司支付解約違約金88,026元；
　　八、被告黃經(jīng)安、被告上?？惰癫惋嫻芾碛邢薰緦Ρ桓?反訴原告)劉紅某的上述第二至第七項付款義務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任；
　　九、駁回原告(反訴被告)上海融某企業(yè)管理有限公司的其余訴訟請求；
　　十、駁回被告(反訴原告)劉紅某的反訴請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費5,872元，減半收取2,936元、反訴案件受理費1,150元，合計訴訟費4,086元，由被告(反訴原告)劉紅某、黃經(jīng)安、上?？惰癫惋嫻芾碛邢薰矩摀?dān)(已付1,150元，余款2,936元于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院)。
　　如不服本判決，可于判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：李曉蕾

書記員：顧家俊