原告：上海蜀筆餐飲有限公司，住所地上海市徐匯區(qū)。
　　法定代表人：陳某，執(zhí)行董事。
　　原告：陳某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地四川省。
　　兩原告共同委托訴訟代理人：孫志勇，上海邦信陽(yáng)中建中匯律師事務(wù)所律師。
　　被告：王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市徐匯區(qū)。
　　被告：楊某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住址同上。
　　被告：王瀚，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住址同上。
　　三被告共同委托訴訟代理人：涂紅全，上海市樹聲律師事務(wù)所律師。
　　原告上海蜀筆餐飲有限公司、陳某與被告王某某、楊某、王瀚房屋租賃合同糾紛一案，本院立案受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，于2018年8月28日公開開庭進(jìn)行了審理。除被告王某某、楊某、王瀚未到庭外，其余當(dāng)事人及其委托訴訟代理人均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　上海蜀筆餐飲有限公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.判令三被告退還原告租賃保證金328,000元；2.三被告支付原告違約金328,000元。
　　事實(shí)與理由：2012年9月，原告與三被告簽訂《租賃合同》，約定被告將上海市天鑰橋路XXX號(hào)303室房屋(以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)房屋)出租給原告，用于經(jīng)營(yíng)餐飲，租賃期限至2018年8月31日。2015年5月，雙方就上述租賃合同簽訂了補(bǔ)充協(xié)議。合同履行期間，被告要調(diào)整業(yè)態(tài)，因原告表示合同期滿后不再續(xù)租，被告多次要求與原告解除合同，并于2018年2月擅自斷電斷水，并破墻強(qiáng)行進(jìn)行裝修，嚴(yán)重?fù)p害原告財(cái)物，造成原告重大損失。原告無法經(jīng)營(yíng)，只能搬離房屋。故原告訴至法院，請(qǐng)求判如所請(qǐng)。
　　王某某、楊某、王瀚辯稱，原告與被告就系爭(zhēng)房屋簽訂的租賃合同中，上海蜀筆餐飲有限公司并未在合同上蓋章，且當(dāng)時(shí)該公司尚未成立，故其并非租賃合同的主體，其不應(yīng)作為原告參與訴訟。原告在履行合同期間，長(zhǎng)期拖欠租金，2017年7月至12月，每月僅支付租金5萬(wàn)元，而合同約定為每月90,050元，2018年的租金也沒有支付。被告為此多次向原告進(jìn)行催討，并向原告寄送律師函，但原告仍未支付。原告的行為違反合同約定，被告有權(quán)依合同約定解除合同，有權(quán)不返還保證金。原告違約在先，其無權(quán)向被告主張違約金。原告拖欠租金，被告有權(quán)向原告進(jìn)行追償。不同意原告的訴訟請(qǐng)求。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：
　　2012年9月6日，原告陳某(乙方)與三被告(甲方)簽訂《租賃合同》一份，合同約定，甲方出租給乙方的房屋座落在本市天鑰橋路XXX號(hào)(XXX室)(即系爭(zhēng)房屋)，建筑面積約為263.9平方米。乙方承諾承租該物業(yè)作為餐飲使用。租賃期自合同簽訂之日起至2015年8月31日止。2012年9月9日至2013年8月31日年度租金為82,000元/月，自2013年9月1日至2015年8月31日止，每年度調(diào)整租金，調(diào)整幅度為在上年度基礎(chǔ)上遞增5%。合同簽訂之日乙方支付保證金328,000元，該保證金在租賃期滿之日起七個(gè)工作日內(nèi)扣除本合同約定的違約金和相關(guān)費(fèi)用后無息返還給乙方。乙方推遲預(yù)付房租或其他費(fèi)用七天的，甲方有權(quán)終止本合同，收回該房屋，保證金不退還。甲方因非本合同規(guī)定的情況，擅自解除本合同，提前收回該物的，甲方應(yīng)退回乙方保證金且向乙方支付與乙方保證金相等數(shù)量的違約金，并按乙方實(shí)際損失給予補(bǔ)償。合同另就其他事項(xiàng)作了約定。合同訂立后，陳某支付了合同約定的押金。
　　2015年5月21日，陳某(乙方)與三被告(甲方)就上述《租賃合同》簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，雙方同意2015年9月1日至2018年8月31日期間繼續(xù)續(xù)租，同時(shí)約定2015年9月1日至2016年8月31日年度租金為83,000元/月，2016年9月1日至2017年8月31日年度租金為87,150元/月，2017年9月1日至2018年8月31日年度租金為91,500元/月。本協(xié)議為原合同的補(bǔ)充或變更部分，原合同中的約定與本協(xié)議不一致的，自本協(xié)議簽訂之日起，以本協(xié)議補(bǔ)充條款為準(zhǔn)。原合同其他條款不變且繼續(xù)有效。
　　另查明，自2017年7月起，原告每月向被告支付租金5萬(wàn)元。對(duì)此原告提供了與案外人王某某的電話錄音，證明就租金支付與被告進(jìn)行協(xié)商，被告同意變更減少租金。被告對(duì)電話錄音不認(rèn)可，認(rèn)為內(nèi)容不完整，且證人也未到庭作證。案外人并非本案合同的當(dāng)事人，原告也未提供證據(jù)證明案外人有權(quán)對(duì)合同租金進(jìn)行變更，故對(duì)原告的該份證據(jù)本院不予確認(rèn)。被告認(rèn)為陳某未按合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)向被告支付租金，于2017年12月9日向陳某發(fā)出律師函，要求陳某在7日內(nèi)補(bǔ)足租金并支付滯納金等，如陳某未按時(shí)補(bǔ)足，被告將行使合同解除權(quán)。原告認(rèn)可收到上述函件，但認(rèn)為原告未構(gòu)成違約，雙方已經(jīng)就租金減少達(dá)成一致。2018年1月19日，被告再次向陳某發(fā)出律師函，決定行使合同解除權(quán)，并要求陳某在2018年1月22日之前撤離交回場(chǎng)地，陳某應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任包括但不限于：補(bǔ)交租金、保證金不予返還等。陳某則否認(rèn)收到1月19日的律師函。本院認(rèn)為，上述兩份律師函均向原告在租賃合同中約定的送達(dá)地址進(jìn)行郵寄送達(dá)，且原告也表示收到了第一份律師函，故本院推定上述律師函已經(jīng)送達(dá)原告。
　　因原告未搬離系爭(zhēng)房屋，2018年2月23日，被告即對(duì)系爭(zhēng)房屋進(jìn)行斷電斷水，其后原告則陸續(xù)開始搬離，至2018年3月2日完全搬離系爭(zhēng)房屋。被告收回了系爭(zhēng)房屋。
　　庭審中，原告還提供一組銷售貨單，以證明被告斷電斷水給原告造成的經(jīng)濟(jì)損失。被告對(duì)該組證據(jù)不予認(rèn)可。本院認(rèn)為，原告提供的銷售貨單尚不足以證明原告的實(shí)際損失，對(duì)該證據(jù)的證明力本院不予確認(rèn)。
　　還查明，上海蜀筆餐飲有限公司于2013年1月29日成立，注冊(cè)地址在系爭(zhēng)房屋內(nèi)，陳某為上海蜀筆餐飲有限公司的法定代表人。原告實(shí)際支付租金至2017年12月。2018年以后的租金原告未支付。
　　以上事實(shí)，除原、被告當(dāng)庭陳述外，另有租賃合同及補(bǔ)充協(xié)議、照片、付款記錄、營(yíng)業(yè)執(zhí)照等證據(jù)在卷佐證，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，原、被告就系爭(zhēng)房屋簽署的房屋租賃合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，亦未違反法律的禁止性規(guī)定，雙方均應(yīng)按照約定嚴(yán)格履行各自合同義務(wù)?，F(xiàn)雙方當(dāng)事人對(duì)于租賃合同系哪方違約導(dǎo)致解除存在爭(zhēng)議。原告認(rèn)為被告擅自斷電斷水構(gòu)成違約，被告則認(rèn)為系原告未按約支付租金違約導(dǎo)致租賃合同解除，故其有權(quán)根據(jù)合同約定沒收保證金。原告自2017年7月起未按合同約定的標(biāo)準(zhǔn)支付租金，原告認(rèn)為雙方變更了租金，但與原告進(jìn)行通話的王某某并非合同當(dāng)事人，原告也未提供證據(jù)證明王某某得到被告授權(quán)，有權(quán)對(duì)租金標(biāo)準(zhǔn)作出變更，且原告也某向被告支付2018年1月起的租金，被告已向原告發(fā)出律師函要求其搬離，其后被告才開始斷電斷水，故原告認(rèn)為被告違約的主張不能成立。被告有權(quán)解除租賃合同并不返還保證金。原告的訴訟請(qǐng)求缺乏依據(jù)。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條第二款規(guī)定，判決如下：
　　駁回上海蜀筆餐飲有限公司、陳某的全部訴訟請(qǐng)求。
　　案件受理費(fèi)減半收取計(jì)5,180元，由上海蜀筆餐飲有限公司、陳某負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院?！?br/>

審判員：陳向紅

書記員：譙??燁