原告：上海蜀筆餐飲有限公司，住所地上海市徐匯區(qū)。
　　法定代表人：陳某，執(zhí)行董事。
　　原告：陳某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地四川省。
　　兩原告共同委托訴訟代理人：孫志勇，上海邦信陽中建中匯律師事務(wù)所律師。
　　被告：王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市徐匯區(qū)。
　　被告：楊某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住址同上。
　　被告：王瀚，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住址同上。
　　三被告共同委托訴訟代理人：涂紅全，上海市樹聲律師事務(wù)所律師。
　　原告上海蜀筆餐飲有限公司、陳某與被告王某某、楊某、王瀚房屋租賃合同糾紛一案，本院立案受理后，依法適用簡易程序，于2018年8月28日公開開庭進行了審理。除被告王某某、楊某、王瀚未到庭外，其余當(dāng)事人及其委托訴訟代理人均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　上海蜀筆餐飲有限公司向本院提出訴訟請求：1.判令三被告退還原告租賃保證金328,000元；2.三被告支付原告違約金328,000元。
　　事實與理由：2012年9月，原告與三被告簽訂《租賃合同》，約定被告將上海市天鑰橋路XXX號303室房屋(以下簡稱系爭房屋)出租給原告，用于經(jīng)營餐飲，租賃期限至2018年8月31日。2015年5月，雙方就上述租賃合同簽訂了補充協(xié)議。合同履行期間，被告要調(diào)整業(yè)態(tài)，因原告表示合同期滿后不再續(xù)租，被告多次要求與原告解除合同，并于2018年2月擅自斷電斷水，并破墻強行進行裝修，嚴(yán)重?fù)p害原告財物，造成原告重大損失。原告無法經(jīng)營，只能搬離房屋。故原告訴至法院，請求判如所請。
　　王某某、楊某、王瀚辯稱，原告與被告就系爭房屋簽訂的租賃合同中，上海蜀筆餐飲有限公司并未在合同上蓋章，且當(dāng)時該公司尚未成立，故其并非租賃合同的主體，其不應(yīng)作為原告參與訴訟。原告在履行合同期間，長期拖欠租金，2017年7月至12月，每月僅支付租金5萬元，而合同約定為每月90,050元，2018年的租金也沒有支付。被告為此多次向原告進行催討，并向原告寄送律師函，但原告仍未支付。原告的行為違反合同約定，被告有權(quán)依合同約定解除合同，有權(quán)不返還保證金。原告違約在先，其無權(quán)向被告主張違約金。原告拖欠租金，被告有權(quán)向原告進行追償。不同意原告的訴訟請求。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實如下：
　　2012年9月6日，原告陳某(乙方)與三被告(甲方)簽訂《租賃合同》一份，合同約定，甲方出租給乙方的房屋座落在本市天鑰橋路XXX號(XXX室)(即系爭房屋)，建筑面積約為263.9平方米。乙方承諾承租該物業(yè)作為餐飲使用。租賃期自合同簽訂之日起至2015年8月31日止。2012年9月9日至2013年8月31日年度租金為82,000元/月，自2013年9月1日至2015年8月31日止，每年度調(diào)整租金，調(diào)整幅度為在上年度基礎(chǔ)上遞增5%。合同簽訂之日乙方支付保證金328,000元，該保證金在租賃期滿之日起七個工作日內(nèi)扣除本合同約定的違約金和相關(guān)費用后無息返還給乙方。乙方推遲預(yù)付房租或其他費用七天的，甲方有權(quán)終止本合同，收回該房屋，保證金不退還。甲方因非本合同規(guī)定的情況，擅自解除本合同，提前收回該物的，甲方應(yīng)退回乙方保證金且向乙方支付與乙方保證金相等數(shù)量的違約金，并按乙方實際損失給予補償。合同另就其他事項作了約定。合同訂立后，陳某支付了合同約定的押金。
　　2015年5月21日，陳某(乙方)與三被告(甲方)就上述《租賃合同》簽訂《補充協(xié)議》，雙方同意2015年9月1日至2018年8月31日期間繼續(xù)續(xù)租，同時約定2015年9月1日至2016年8月31日年度租金為83,000元/月，2016年9月1日至2017年8月31日年度租金為87,150元/月，2017年9月1日至2018年8月31日年度租金為91,500元/月。本協(xié)議為原合同的補充或變更部分，原合同中的約定與本協(xié)議不一致的，自本協(xié)議簽訂之日起，以本協(xié)議補充條款為準(zhǔn)。原合同其他條款不變且繼續(xù)有效。
　　另查明，自2017年7月起，原告每月向被告支付租金5萬元。對此原告提供了與案外人王某某的電話錄音，證明就租金支付與被告進行協(xié)商，被告同意變更減少租金。被告對電話錄音不認(rèn)可，認(rèn)為內(nèi)容不完整，且證人也未到庭作證。案外人并非本案合同的當(dāng)事人，原告也未提供證據(jù)證明案外人有權(quán)對合同租金進行變更，故對原告的該份證據(jù)本院不予確認(rèn)。被告認(rèn)為陳某未按合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)向被告支付租金，于2017年12月9日向陳某發(fā)出律師函，要求陳某在7日內(nèi)補足租金并支付滯納金等，如陳某未按時補足，被告將行使合同解除權(quán)。原告認(rèn)可收到上述函件，但認(rèn)為原告未構(gòu)成違約，雙方已經(jīng)就租金減少達成一致。2018年1月19日，被告再次向陳某發(fā)出律師函，決定行使合同解除權(quán)，并要求陳某在2018年1月22日之前撤離交回場地，陳某應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任包括但不限于：補交租金、保證金不予返還等。陳某則否認(rèn)收到1月19日的律師函。本院認(rèn)為，上述兩份律師函均向原告在租賃合同中約定的送達地址進行郵寄送達，且原告也表示收到了第一份律師函，故本院推定上述律師函已經(jīng)送達原告。
　　因原告未搬離系爭房屋，2018年2月23日，被告即對系爭房屋進行斷電斷水，其后原告則陸續(xù)開始搬離，至2018年3月2日完全搬離系爭房屋。被告收回了系爭房屋。
　　庭審中，原告還提供一組銷售貨單，以證明被告斷電斷水給原告造成的經(jīng)濟損失。被告對該組證據(jù)不予認(rèn)可。本院認(rèn)為，原告提供的銷售貨單尚不足以證明原告的實際損失，對該證據(jù)的證明力本院不予確認(rèn)。
　　還查明，上海蜀筆餐飲有限公司于2013年1月29日成立，注冊地址在系爭房屋內(nèi)，陳某為上海蜀筆餐飲有限公司的法定代表人。原告實際支付租金至2017年12月。2018年以后的租金原告未支付。
　　以上事實，除原、被告當(dāng)庭陳述外，另有租賃合同及補充協(xié)議、照片、付款記錄、營業(yè)執(zhí)照等證據(jù)在卷佐證，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，原、被告就系爭房屋簽署的房屋租賃合同系雙方當(dāng)事人真實意思表示，亦未違反法律的禁止性規(guī)定，雙方均應(yīng)按照約定嚴(yán)格履行各自合同義務(wù)?，F(xiàn)雙方當(dāng)事人對于租賃合同系哪方違約導(dǎo)致解除存在爭議。原告認(rèn)為被告擅自斷電斷水構(gòu)成違約，被告則認(rèn)為系原告未按約支付租金違約導(dǎo)致租賃合同解除，故其有權(quán)根據(jù)合同約定沒收保證金。原告自2017年7月起未按合同約定的標(biāo)準(zhǔn)支付租金，原告認(rèn)為雙方變更了租金，但與原告進行通話的王某某并非合同當(dāng)事人，原告也未提供證據(jù)證明王某某得到被告授權(quán)，有權(quán)對租金標(biāo)準(zhǔn)作出變更，且原告也某向被告支付2018年1月起的租金，被告已向原告發(fā)出律師函要求其搬離，其后被告才開始斷電斷水，故原告認(rèn)為被告違約的主張不能成立。被告有權(quán)解除租賃合同并不返還保證金。原告的訴訟請求缺乏依據(jù)。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款規(guī)定，判決如下：
　　駁回上海蜀筆餐飲有限公司、陳某的全部訴訟請求。
　　案件受理費減半收取計5,180元，由上海蜀筆餐飲有限公司、陳某負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院?！?br/>

審判員：陳向紅

書記員：譙??燁