原告：上海虹寶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地上海市崇明區(qū)。
　　法定代表人：齊海龍，董事長(zhǎng)。
　　委托訴訟代理人：李瑩暉，上海市光大律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：閻玉紅，上海市光大律師事務(wù)所律師。
　　被告：吳某賢，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市崇明區(qū)。
　　原告上海虹寶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與被告吳某賢房屋買賣合同糾紛一案，本院于2019年2月2日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，于同年3月5日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告上海虹寶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司委托訴訟代理人閻玉紅、被告吳某賢到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告上海虹寶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令原、被告之間的房屋買賣合同于2018年11月22日解除；2、判令被告支付原告賠償金1,012.07元(1,012,074.3元×0.1%)；3、判令被告向原告支付的房屋首付款120,000元不予退還；4、判令被告向原告支付自2014年6月1日起至實(shí)際騰退之日止的房屋占有使用費(fèi)(按照800元/月為標(biāo)準(zhǔn))，以及上述費(fèi)用相應(yīng)的利息損失(以上述房屋占有使用費(fèi)為本金，自2014年6月1日起至實(shí)際騰退之日止，按照銀行同期貸款利率計(jì)算)；5、判令被告騰空上海市崇明區(qū)堡鎮(zhèn)達(dá)山路XXX弄XXX號(hào)XXX層X(jué)XX層室房屋并交還原告；6、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：原、被告于2013年11月29日簽訂《上海市商品房出售合同》，約定被告向原告購(gòu)買上海市崇明區(qū)堡鎮(zhèn)達(dá)山路XXX弄XXX號(hào)XXX層X(jué)XX層室房屋，總房?jī)r(jià)款1,012,074.3元，首付房款120,000元簽約當(dāng)日支付，剩余房款應(yīng)于2013年12月31日前完成支付，逾期超過(guò)60天，原告有權(quán)單方面解除合同，被告向原告支付總房?jī)r(jià)款0.1%作為賠償金；如果被告違約，則定金(首付款120,000元)不予退還。合同簽訂后，被告僅分別于簽約當(dāng)日、2014年1月27日、2014年10月10日分三筆向原告支付房款共計(jì)338,000元。經(jīng)催討，被告于2018年10月8日向原告書面承諾，表示將在2018年10月底前將剩余房款轉(zhuǎn)入原告賬戶。因被告未履行承諾，原告于2018年11月21日向被告發(fā)函解除合同，要求與被告進(jìn)行結(jié)算，但被告至今仍未結(jié)算。據(jù)此，原告為維護(hù)自身合法權(quán)益，請(qǐng)求法院判如所請(qǐng)。
　　原告為證明其主張的事實(shí)，依法向本院提交如下證據(jù)：
　　1、《上海市商品房出售合同》一份，據(jù)以證明原、被告于2013年11月29日簽訂商品房買賣合同，明確約定雙方的權(quán)利義務(wù)，房屋總價(jià)款為1,012,074.3元，如被告逾期支付房款超過(guò)60天，原告有權(quán)單方解除合同，以及主張違約金、損失賠償金的依據(jù)。經(jīng)質(zhì)證，被告對(duì)真實(shí)性無(wú)異議，表示合同確實(shí)是其本人簽字，但合同原件在原告處。
　　2、工商銀行現(xiàn)金存款憑證三份、工商銀行收款回單一份，據(jù)以證明原、被告簽訂合同后，被告向原告共計(jì)支付房款338,000元，其中首付款120,000元。經(jīng)質(zhì)證，被告對(duì)真實(shí)性無(wú)異議，表示已支付房款是通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬和現(xiàn)金方式支付的。
　　3、2018年10月8日出具的承諾書一份，據(jù)以證明被告逾期支付房款，經(jīng)原告多次催要，被告向原告出具承諾書確認(rèn)拖欠購(gòu)房款的事實(shí)，并承諾2018年10月底前付清房款。經(jīng)質(zhì)證，被告對(duì)真實(shí)性無(wú)異議，但表示當(dāng)時(shí)是按照原告要求寫的，其口頭要求原告盡快修復(fù)房屋漏雨情況，再支付剩余房款。
　　4、《關(guān)于解除崇明堡鎮(zhèn)達(dá)山路XXX弄XXX號(hào)商鋪買賣合同的函》及快遞送達(dá)憑證一份，據(jù)以證明原告于2018年11月21日向被告發(fā)函，通知被告解除雙方之間的買賣合同，同月22日快遞顯示簽收。經(jīng)質(zhì)證，被告表示沒(méi)有收到過(guò)該份解除買賣合同的函，快遞單上的簽字也不是其本人所簽。
　　被告吳某賢辯稱，不同意原告訴請(qǐng)，理由如下：2010年開(kāi)始，其租賃系爭(zhēng)房屋，但租賃一年不到房屋就出現(xiàn)漏雨情況，但原告一直沒(méi)有修復(fù)。2013年其告知原告意向購(gòu)買該房屋，但要求原告先修復(fù)房屋，后其支付了定金，原告也將房屋修復(fù)了一下，確實(shí)不漏雨了，故其又支付房款100,000元。但過(guò)了一段時(shí)間，該房屋又出現(xiàn)漏雨情況，其就要求原告予以修復(fù)，但原告要求其先支付后續(xù)房款，之后會(huì)修復(fù)房屋，故其又支付房款218,000元，但嗣后原告未聯(lián)系房屋修復(fù)事宜，其也未再支付房款。2018年8、9月份，其找原告進(jìn)行協(xié)商，當(dāng)時(shí)原告承諾會(huì)修復(fù)好該房屋，其也承諾于2018年10月底之前支付剩余房款。后來(lái)原告沒(méi)有修復(fù)房屋，其也就沒(méi)有支付房款?，F(xiàn)其不同意解除合同，要求原告修復(fù)房屋漏雨情況，其再支付剩余房款。
　　被告為證明其辯稱的事實(shí)，依法向本院提交一組照片(6張)，據(jù)以證明系爭(zhēng)房屋存在漏雨的情況。經(jīng)質(zhì)證，原告對(duì)真實(shí)性不予認(rèn)可，表示該組照片未顯示拍攝時(shí)間、地點(diǎn)。
　　對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2013年11月29日，原告上海虹寶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司作為甲方、被告吳某賢作為乙方共同簽訂《上海市商品房出售合同》一份，約定：“……乙方向甲方購(gòu)買堡鎮(zhèn)達(dá)山路338弄《虹寶苑》35號(hào)1層1層室……該房屋建筑面積115.10平方米，其中套內(nèi)建筑面積111.85平方米、公用分?jǐn)偨ㄖ娣e3.25平方米。……乙方購(gòu)買該房屋每平方米房屋建筑面積單價(jià)(不包含房屋全裝修價(jià)格)為人民幣￥8,793.00元，(大寫)捌仟柒佰玖拾叁元整。根據(jù)該房屋的房屋建筑面積，乙方購(gòu)買該房屋的總房?jī)r(jià)款(不包含房屋全裝修價(jià)格)為人民幣￥1,012,074.30元，(大寫)壹佰零壹萬(wàn)貳仟零柒拾肆元叁角整?！曳饺缥窗春贤s定的時(shí)間付款，應(yīng)當(dāng)向甲方支付違約金，違約金按逾期未付款的日萬(wàn)分之3.00計(jì)算，違約金自本合同的應(yīng)付款期限之第二天起算至實(shí)際付款之日止。逾期超過(guò)60天，甲方有權(quán)選擇單方面解除本合同追究乙方責(zé)任。……該房屋交付的標(biāo)志為上海房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)。該房屋交付之日起，該房屋的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任由甲方轉(zhuǎn)移給乙方?！追叫惺贡竞贤瑮l款中約定的單方面解除本合同權(quán)利時(shí)，應(yīng)書面通知乙方。在書面通知發(fā)出之日起15日內(nèi)將乙方已支付的房?jī)r(jià)款扣除乙方應(yīng)支付的賠償金額，剩余房?jī)r(jià)款退還乙方。賠償金額以總房?jī)r(jià)的0.10%計(jì)算?！栽摲课菡浇桓吨掌?，甲方對(duì)該房屋負(fù)責(zé)保修，并從房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起繼續(xù)保修二年?！犊罘绞剑悍制诟犊?，乙方于2013年11月29日與甲方簽約，并付首付房款計(jì)人民幣120,000元；乙方于2013年12月31日前應(yīng)支付房款計(jì)人民幣892,074.30元。備注：首付款人民幣壹拾貳萬(wàn)元(120,000)亦作為乙方購(gòu)買達(dá)山路XXX弄XXX號(hào)房的定金，若乙方違約，則定金不予退還……”。
　　2013年11月29日、同年12月4日，被告先后向原告支付首付房款120,000元。嗣后，被告先后于2014年1月27日、同年10月10日向原告支付房款218,000元。2018年10月8日，被告向原告出具承諾一份，載明：“1、本人吳某賢承諾將達(dá)山路XXX弄XXX號(hào)余款674074元在2018年10月底打入虹寶房產(chǎn)賬上。2、本人欲購(gòu)達(dá)山路XXX弄XXX號(hào)，房款于2018年10月底前打入虹寶房產(chǎn)賬戶上。3、33號(hào)所欠房租在2018年10月12號(hào)前打入虹寶房產(chǎn)賬戶上(租金共29,900元)”。但被告未按承諾書約定支付房款，故原告于2018年11月20日出具《關(guān)于解除崇明堡鎮(zhèn)達(dá)山路XXX弄XXX號(hào)商鋪買賣合同的函》，載明：“……合同簽訂后，貴方僅分別于簽約當(dāng)日、2014年1月27日、2014年10月10日分三筆共向我方支付房款33.8萬(wàn)元。經(jīng)我方幾度催討，貴方于2018年10月8日書面向我司作出承諾，表示貴方將在2018年10月底前將剩余房款打入我方賬上，但貴方至今未履行。……我方現(xiàn)正式通知，解除雙方在2013年11月29日簽訂的《上海市商品房出售合同》，貴方自收到本函件之日起15日內(nèi)來(lái)我公司進(jìn)行款項(xiàng)結(jié)算，你方支付的33.8萬(wàn)元房款中，我公司將扣除賠償金1012.07元，領(lǐng)口處崇明堡鎮(zhèn)達(dá)山路XXX弄XXX號(hào)35號(hào)商鋪拖欠的租金及違約金后若有剩余，予以返還，根據(jù)附件約定，12萬(wàn)元不予退還?！薄Ｔ摵嬗?018年11月21日通過(guò)快遞寄送被告，同年11月22日顯示簽收，但被告表示沒(méi)有收到過(guò)該函件，也未在快遞單上簽過(guò)字。
　　另查明，原、被告在簽訂本案系爭(zhēng)房屋買賣合同之前，被告于2010年1月起就已租賃系爭(zhēng)房屋，租金標(biāo)準(zhǔn)800元/月，后雙方于2013年11月29日就該房屋簽訂商品房買賣合同，即在簽訂該房屋買賣合同時(shí)原告已將系爭(zhēng)房屋實(shí)際交付被告使用。
　　審理中，本院到系爭(zhēng)房屋現(xiàn)場(chǎng)查看，發(fā)現(xiàn)該房屋目前仍然存在漏雨情況，且其中一間房間漏雨嚴(yán)重，已經(jīng)無(wú)法居住使用。原告對(duì)系爭(zhēng)房屋目前存在漏雨情況無(wú)異議，但表示該房屋已交付被告使用8年多，現(xiàn)該房屋漏雨并非原告提供房屋有質(zhì)量問(wèn)題，而是被告使用過(guò)程中未盡到合理維護(hù)義務(wù)所致，且該漏雨情況無(wú)法看出使房屋的租賃或買賣受到影響。
　　本院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：一、被告在履約過(guò)程中是否存在違約行為，若存在，則違約程度是否足以導(dǎo)致合同解除；二、若合同應(yīng)予解除，則解約日期如何確定，原告要求被告支付賠償金1,012.07元、自2014年6月1日起至實(shí)際騰退之日止的房屋占有使用費(fèi)及利息、不予退還首付款120,000元的訴請(qǐng)能否支持。對(duì)此，本院分析如下：
　　針對(duì)第一個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)，原告與被告之間簽訂的《上海市商品房出售合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合同內(nèi)容不違反相關(guān)法律規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)恪守履約。根據(jù)該合同約定，被告購(gòu)房的付款方式為分期付款，即于2013年11月29日支付首付款120,000元，于2013年12月31日前支付房款892,074.30元。本案中，原告在簽訂該房屋買賣合同時(shí)已將系爭(zhēng)房屋實(shí)際交付被告使用，即原告已經(jīng)完成交付房屋的義務(wù)。而被告向原告支付房款338,000元后未再繼續(xù)履行付款義務(wù)，經(jīng)原告催要后于2018年10月8日出具承諾，明確剩余房款674,074元于2018年10月底前支付，但嗣后被告仍未按約支付房款。根據(jù)法律規(guī)定，買受人遲延支付房款，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持。庭審中，被告提出遲延付款的原因是原告交付的房屋存在漏雨等質(zhì)量問(wèn)題，根據(jù)被告提供的照片及本庭現(xiàn)場(chǎng)查看的情況，系爭(zhēng)房屋目前確實(shí)存在漏雨情況，但是本案中原、被告的買賣行為發(fā)生在2013年11月，距今已有5年多，根據(jù)該買賣合同約定，原告對(duì)系爭(zhēng)房屋保修期間為兩年，而被告未能提供證據(jù)證明在兩年保修期內(nèi)房屋存在質(zhì)量問(wèn)題曾要求原告修復(fù)。同時(shí)，2018年10月8日被告向原告出具付款承諾，明確于2018年10月底前付清房款，但未顯示其同時(shí)也向原告提出要求修復(fù)房屋漏雨情況再付款的主張。此外，被告當(dāng)庭表示在2010年租賃該房屋后一年左右就已出現(xiàn)漏雨情況，但在此情況下被告仍于2013年11月與原告簽訂系爭(zhēng)房屋買賣合同，表明被告在訂立該合同時(shí)對(duì)系爭(zhēng)房屋的現(xiàn)狀亦是明知的。因此，被告以系爭(zhēng)房屋存在漏雨為由拒付房款的抗辯不能成立。綜上，被告延遲履行付款義務(wù)，且經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行，故本院認(rèn)定原告行使法定解除權(quán)的條件已成就，雙方當(dāng)事人之間簽訂的《上海市商品房出售合同》應(yīng)予解除。
　　針對(duì)第二個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)，關(guān)于解約時(shí)間，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的相關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人一方根據(jù)法定解除權(quán)主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方，合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。本案中，原告主張自2018年11月22日解除函送達(dá)之日起解除，被告表示該解除函未收到，直至收到本案起訴狀副本等材料時(shí)才知曉，故應(yīng)于2019年1月31日解除。對(duì)此，原告予以認(rèn)可，并同意解除時(shí)間為2019年1月31日。因此，本院確認(rèn)系爭(zhēng)合同自2019年1月31日起解除。
　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的相關(guān)規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。
　　關(guān)于原告主張不予退還首付款120,000元的訴請(qǐng)。根據(jù)合同約定，首付款120,000作為被告購(gòu)買房屋的定金，若被告違約，則定金不予退還。本案中，因被告遲延付款導(dǎo)致合同解除，故被告的行為構(gòu)成違約，原告主張不予退還首付款(定金)120,000元的訴訟請(qǐng)求，符合合同約定，亦不違反法律規(guī)定，故本院予以支持。
　　關(guān)于原告主張賠償金1,012.07元以及自2014年6月1日起至實(shí)際騰退之日止的房屋占有使用費(fèi)和相應(yīng)利息的訴請(qǐng)。本院認(rèn)為，定金是法定的責(zé)任，不以實(shí)際損失的發(fā)生為前提，而損害賠償?shù)幕拘再|(zhì)在于補(bǔ)償性，填補(bǔ)當(dāng)事人因違約行為所受到的利益損失。根據(jù)法律規(guī)定，買賣合同約定的定金不足以彌補(bǔ)乙方違約造成的損失，對(duì)方請(qǐng)求賠償超過(guò)定金部分的損失的，人民法院可以并處，但定金和損失賠償?shù)臄?shù)額總和不應(yīng)高于因違約造成的損失。本案中，已依法對(duì)被告適用定金責(zé)任，即原告不予退還首付款120,000元，現(xiàn)被告違約對(duì)原告造成的房屋占有使用費(fèi)及相應(yīng)利息的損失小于定金的數(shù)額，即原告因被告違約所受到的利益損失通過(guò)定金責(zé)任已經(jīng)能夠得到彌補(bǔ)，故不應(yīng)再重復(fù)計(jì)算損害賠償數(shù)額。因此，對(duì)原告的該兩項(xiàng)主張，本院均不予支持。
　　關(guān)于原告要求被告騰退系爭(zhēng)房屋的訴請(qǐng)，本院認(rèn)為，因于原、被告之間的房屋買賣合同已經(jīng)解除，故被告應(yīng)當(dāng)將占用的房屋返還原告，而原告已經(jīng)收取的購(gòu)房款338,000元亦應(yīng)當(dāng)在扣除上述定金120,000元后返還被告。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第九十四條、第九十六條第一款、第九十七條、第一百一十五條、第一百一十六條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告上海虹寶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與被告吳某賢簽訂的《上海市商品房出售合同》于2019年1月31日解除；
　　二、原告上海虹寶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還被告吳某賢購(gòu)房款218,000元(已扣除首付款120,000元)；
　　三、被告吳某賢于本判決生效之日起十日內(nèi)將上海市崇明區(qū)堡鎮(zhèn)達(dá)山路XXX弄XXX號(hào)XXX層X(jué)XX層室房屋騰空，并交還原告上海虹寶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司；
　　四、原告上海虹寶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的其余訴訟請(qǐng)求不予支持。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案案件受理費(fèi)3,772元，減半收取計(jì)1,886元，由原告上海虹寶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)536元，被告吳某賢負(fù)擔(dān)1,350元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。
　　
　　

審判員：黃菲菲

書記員：高端瑜