原告：上海虹涼投資管理有限公司，住所地上海市虹口區(qū)。
　　法定代表人：陳繼紅，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：李瑩暉、胡姣，上海市光大律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海億都旅館，住所地上海市虹口區(qū)。
　　投資人：解國(guó)平，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：唐飛、王璇，安徽大森律師事務(wù)所律師。
　　原告上海虹涼投資管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱虹涼公司)與被告上海億都旅館(以下簡(jiǎn)稱億都旅館)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年7月2日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。虹涼公司的委托訴訟代理人李瑩暉，億都旅館的委托訴訟代理人唐飛到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　虹涼公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、要求億都旅館支付2014年11月1日至2014年12月31日期間的房屋租金28,350元以及逾期付款違約金，逾期付款違約金按照85.05元/日的標(biāo)準(zhǔn)，自2014年10月16日起計(jì)算至實(shí)際支付之日止；2、要求億都旅館支付2015年1月1日至2018年5月18日期間的房屋使用費(fèi)(房屋使用費(fèi)按照14,175元/月計(jì)算)以及逾期付款違約金，逾期付款違約金按照拖欠的房屋使用費(fèi)的日千分之三，自2015年1月16日起計(jì)算至實(shí)際支付之日止。事實(shí)與理由：2014年，虹涼公司與億都旅館簽訂《房屋租賃合同》一份，約定虹涼公司將承租的上海市虹口區(qū)水電路XXX弄XXX-XXX號(hào)二樓房屋(以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)房屋)轉(zhuǎn)租給億都旅館使用，租期1年，月租金14,175元，租金按季支付，億都旅館應(yīng)于每季度第一個(gè)月的15日前向虹涼公司支付租金，逾期支付的，億都旅館應(yīng)按每日所拖欠租金的千分之三支付違約金。合同簽訂后，億都旅館實(shí)際使用系爭(zhēng)房屋，但拖欠支付2014年11月至12月期間的租金，經(jīng)虹涼公司多次催討，億都旅館不但不支付租金，且在合同到期后仍占用系爭(zhēng)房屋，直至2018年5月18日億都旅館才搬離，由虹涼公司收回系爭(zhēng)房屋。關(guān)于逾期支付房屋占用費(fèi)的違約金系參照雙方簽訂的《房屋租賃合同》中有關(guān)租金支付時(shí)間、逾期支付租金的違約金進(jìn)行主張。
　　億都旅館辯稱：虹涼公司主張的2014年11月至12月的租金超過訴訟時(shí)效，在主債權(quán)超過訴訟時(shí)效的情況下，從債權(quán)違約金也超過了訴訟時(shí)效。關(guān)于房屋使用費(fèi)，虹涼公司并非系爭(zhēng)房屋的所有權(quán)人或使用權(quán)人，無(wú)權(quán)主張房屋使用費(fèi)，且2015年1月至2016年9月的房屋使用費(fèi)超過了訴訟時(shí)效，在房屋使用費(fèi)超過訴訟時(shí)效的情況下，逾期支付房屋使用費(fèi)的違約金亦超過了訴訟時(shí)效。2015年后雙方并未簽訂合同，未約定違約金，虹涼公司主張的逾期支付房屋使用費(fèi)的違約金沒有事實(shí)與法律依據(jù)。即使億都旅館應(yīng)當(dāng)支付房屋使用費(fèi)，由于虹涼公司這幾年一直未出現(xiàn)，億都旅館無(wú)法聯(lián)系虹涼公司，導(dǎo)致億都旅館無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)，要求法院酌情減少調(diào)整房屋使用費(fèi)和違約金標(biāo)準(zhǔn)。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2014年1月，虹涼公司(出租方、甲方)與億都旅館(承租方、乙方)簽訂《房屋租賃合同》，約定甲方出租給乙方的房屋坐落于本市虹口區(qū)水電路XXX弄XXX-XXX號(hào)二樓房屋，該房屋建筑面積357.84平方米；甲方對(duì)房屋享有轉(zhuǎn)租權(quán)；乙方租賃該房屋作經(jīng)營(yíng)用房使用；房屋租期為2014年1月1日至2014年12月31日，共計(jì)12個(gè)月；租賃期滿，甲方有權(quán)收回出租房屋，乙方應(yīng)如期交還，乙方需要繼續(xù)承租該房屋的，應(yīng)于租賃期限屆滿前兩個(gè)月，向甲方提出續(xù)租書面要求，經(jīng)甲方同意后重新簽訂租賃合同；租金每月14,175元，租金每季度支付一次，先付后用，乙方應(yīng)于每季度第一個(gè)月15日前向甲方支付租金，逾期支付的，乙方應(yīng)每日按所拖欠租金的千分之三支付違約金；除甲方同意乙方續(xù)租外，乙方應(yīng)在本合同的租期屆滿后的30日內(nèi)返還該房屋，未經(jīng)甲方同意逾期返還房屋的，每逾期一日乙方除應(yīng)按日租金承擔(dān)外，還必須按月租金的千分之三支付違約金等等。合同簽訂后，虹涼公司依約將系爭(zhēng)房屋交付億都旅館使用，億都旅館未支付房屋保證金，支付租金至2014年10月30日。
　　上述租賃合同約定的租期屆滿后，虹涼公司與億都旅館未續(xù)簽租賃合同，但億都旅館繼續(xù)占有、使用系爭(zhēng)房屋，虹涼公司對(duì)億都旅館繼續(xù)使用租賃物未提出異議，直至2018年3月21日，虹涼公司向億都旅館發(fā)出《房屋收回告知書》，載明：你方于2014年1月1日租賃我公司位于水電路XXX弄XXX-XXX號(hào)二樓房屋，用于經(jīng)營(yíng)旅館，面積為357.84平方米，年租金為17.01萬(wàn)元，租賃期自2014年1月1日至2014年12月31日，我方未收到2014年11月及12月的房租，另自2015年1月起，你方在未簽訂續(xù)約合同的情況下，仍占用我公司房屋用于經(jīng)營(yíng)，且不繳納房租，現(xiàn)通知你方須于2018年3月31日前清空并搬離上述房屋，同時(shí)須繳清上述房屋2014年11月至2014年12月房租以及2015年1月至2018年3月的使用費(fèi)，共計(jì)581,175元，逾期我公司將依據(jù)相關(guān)法律，維護(hù)自身合法權(quán)益。億都旅館于2018年3月23日收到前述告知書。2018年5月18日，億都旅館搬離系爭(zhēng)房屋，虹涼公司收回房屋。
　　另查明，上海市靈丘路XXX號(hào)(用地面積1,204平方米)的土地使用人為復(fù)旦大學(xué)。2013年12月，虹涼公司(乙方)與上海復(fù)旦后勤服務(wù)發(fā)展有限公司(甲方)簽訂《商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房屋租賃協(xié)議書》約定，甲方將水電路1312弄73、75、77號(hào)，面積701.37平方米租給乙方使用。
　　2004年8月，上海市虹口區(qū)人民政府涼城新村街道辦事處、上海燃?xì)馐斜变N售有限公司輸配所、上海復(fù)樂物業(yè)管理有限公司簽訂《關(guān)于房屋租賃及轉(zhuǎn)租協(xié)商紀(jì)要》，上海市虹口區(qū)人民政府涼城新村街道辦事處據(jù)此取得了上海市水電路XXX弄XXX號(hào)房屋的使用權(quán)。嗣后，水電路XXX弄XXX號(hào)房屋由上海市虹口區(qū)人民政府涼城新村街道辦事處委托虹涼公司經(jīng)營(yíng)管理。
　　本院認(rèn)為，虹涼公司與億都旅館于2014年1月簽訂的《房屋租賃合同》系合同當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合法有效，對(duì)雙方依法具有法律約束力。《房屋租賃合同》約定的租期于2014年12月31日屆滿后，雙方未再續(xù)簽合同，但億都旅館仍繼續(xù)使用系爭(zhēng)房屋，虹涼公司作為出租人未對(duì)此提出異議，因此原《房屋租賃合同》繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期，虹涼公司、億都旅館均可以隨時(shí)要求解除合同。2018年3月21日，虹涼公司發(fā)出《房屋收回告知書》要求億都旅館清空并搬離系爭(zhēng)房屋，億都旅館于同月23日收到前述告知書，并于同年5月18日搬離。因此應(yīng)認(rèn)定雙方之間的租賃關(guān)系于2018年3月23日解除，租賃期間億都旅館應(yīng)按約支付租金，租賃關(guān)系解除后，億都旅館繼續(xù)占用房屋的應(yīng)當(dāng)支付房屋使用費(fèi)。
　　關(guān)于虹涼公司的訴訟請(qǐng)求是否超過訴訟時(shí)效，本院認(rèn)為根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法總則》、《中華人民共和國(guó)民法通則》以及相關(guān)司法解釋關(guān)于訴訟時(shí)效的規(guī)定，2014年11月1日至2016年9月30日期間的租金在民法總則實(shí)施時(shí)，已經(jīng)超過一年的訴訟時(shí)效，因此億都旅館在民法總則實(shí)施前，已經(jīng)確定取得了不履行義務(wù)的訴訟時(shí)效抗辯權(quán)，該抗辯權(quán)不因民法總則實(shí)施而消滅，2016年10月1日至2018年3月22日期間的租金請(qǐng)求權(quán)的訴訟時(shí)效尚未屆滿，億都旅館應(yīng)當(dāng)支付。
　　關(guān)于虹涼公司主張的逾期支付租金的違約金，2014年11月1日至2016年9月30日期間的租金超過訴訟時(shí)效，故對(duì)該期間的逾期支付租金的違約金，本院不予支持，2016年10月1日至2018年3月22日期間的逾期支付租金的違約金，億都旅館認(rèn)為合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，本院根據(jù)合同履行情況和虹涼公司實(shí)際損失酌情確定違約金支付標(biāo)準(zhǔn)。至于虹涼公司主張的逾期支付房屋占用費(fèi)的違約金，缺乏合同依據(jù)，本院難以支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民法總則》第一百八十八條第一款、第二百零六條，《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百三十五條、第一百三十六條，《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第一百一十四條、第二百三十二條、第二百三十六條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民法總則>訴訟時(shí)效制度若干問題的解釋》第二條、第三條規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上海億都旅館應(yīng)于本判決生效之日起10日內(nèi)向原告上海虹涼投資管理有限公司支付2016年10月1日至2018年3月22日期間的租金251,227.60元；
　　二、被告上海億都旅館應(yīng)于本判決生效之日起10日內(nèi)向原告上海虹涼投資管理有限公司支付上述欠付租金的逾期付款違約金，其中2016年10月至2017年12月期間每季度以42,525元為基數(shù)，2018年1月至同年3月期間以38,602.60元為基數(shù)，均按照中國(guó)人民銀行同期貸款利率標(biāo)準(zhǔn)，自季度首月16日起計(jì)算至被告實(shí)際支付之日止；
　　三、被告上海億都旅館應(yīng)于本判決生效之日起10日內(nèi)向原告上海虹涼投資管理有限公司支付2018年3月23日至2018年5月17日期間的房屋使用費(fèi)26,291.71元；
　　四、駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案受理費(fèi)20,910.80元，減半收取10,455.40元，由原告上海虹涼投資管理有限公司負(fù)擔(dān)8,831.77元，被告上海億都旅館負(fù)擔(dān)1,623.63元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判員：連慰江

書記員：戴??燚