上訴人(原審被告)：上海蕾特恩美容有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人：詹忠山，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：黃超波，男。
　　被上訴人(原審原告)：力寶置業(yè)(上海)有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人：SHULINTAN(陳淑鈴)，董事長。
　　委托訴訟代理人：傅光炎，上海市振興律師事務(wù)所律師。
　　上訴人上海蕾特恩美容有限公司(以下簡(jiǎn)稱“蕾特恩公司”)因被上訴人力寶置業(yè)(上海)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“力寶公司”)房屋租賃合同糾紛一案，不服上海市黃浦區(qū)人民法院(2018)滬0101民初24108號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年10月11日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　蕾特恩公司上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決第二、三、五、六、七、八項(xiàng)，依法改判駁回力寶公司一審訴訟請(qǐng)求；追加當(dāng)事人陳志強(qiáng)、陳少雄作為本案被告參加訴訟；一、二審訴訟費(fèi)由力寶公司承擔(dān)。事實(shí)和理由：一、上海市淮海中路XXX號(hào)力寶廣場(chǎng)XXXX室房屋(以下簡(jiǎn)稱“系爭(zhēng)房屋”)實(shí)際使用者系陳志強(qiáng)，力寶公司對(duì)此也是明知的，蕾特恩公司僅僅是簽約人。陳志強(qiáng)與陳少雄簽有合作協(xié)議，他們是蕾特恩公司的實(shí)際控股人。故應(yīng)追加陳志強(qiáng)與陳少雄為本案被告參加訴訟。二、一審法院認(rèn)定補(bǔ)交免租期租金、違約金、恢復(fù)原狀費(fèi)用和保證金在合同中有相關(guān)約定，并不違反法律規(guī)定，是錯(cuò)誤的。1、本案租金滯納金、物業(yè)管理費(fèi)滯納金過高且缺乏法律依據(jù)，依法不應(yīng)支持。滯納金為行政法律概念，是因行政管理相對(duì)人違反法律規(guī)定的繳費(fèi)義務(wù)(如稅費(fèi)、工商管理費(fèi)等)，由國家行政管理部門依法向行政管理相對(duì)人采取的一種懲罰性措施，具有國家強(qiáng)制性，發(fā)生在不平等的行政關(guān)系主體之間。而本案中房屋租賃合同是平等主體之間簽訂的，依法不能約定滯納金。雖然發(fā)生遲延支付租金的情形，力寶公司也只能根據(jù)房屋租賃合同的約定主張違約金，而不能主張滯納金。力寶公司的一審訴訟請(qǐng)求中要求蕾特恩公司按每日千分之五支付租金滯納金、物業(yè)管理費(fèi)滯納金共人民幣51,144.53元明顯偏高，且沒有法律依據(jù)，一審法院直接以不違反法律規(guī)定為由支持其相關(guān)訴請(qǐng)是錯(cuò)誤的。2、力寶公司主張補(bǔ)交免租期租金沒有事實(shí)與法律依據(jù)，不應(yīng)得到支持。力寶公司訴稱自2016年3月22日起至2016年5月21日止為免租期，然該免租期的使用者并不是蕾特恩公司，蕾特恩公司于2018年4月4日才與力寶公司簽訂租賃合同，陳志強(qiáng)于2018年4月4日才開始使用系爭(zhēng)房屋，因此該免租期與蕾特恩公司、陳志強(qiáng)均無關(guān)系。故蕾特恩公司認(rèn)為要求補(bǔ)交該免租期的租金，明顯不合理，缺乏法律依據(jù)。退一步來說，本案的租期為2016年起至2019年3月21日止，力寶公司訴稱拖欠租金的時(shí)間起點(diǎn)為2018年9月份底，也就是說蕾特恩公司已經(jīng)實(shí)際履行了大部分合同租期，那么免租期損失應(yīng)當(dāng)按實(shí)際履行合同時(shí)間占整個(gè)租期的比例扣除，而非全部支持。3、力寶公司主張違約金人民幣206,303.58元過高，應(yīng)當(dāng)予以調(diào)整。力寶公司訴求違約金為月租金的三倍，蕾特恩公司認(rèn)為力寶公司主張的違約金過高，應(yīng)當(dāng)以蕾特恩公司逾期支付的租金為基數(shù)，最高不超過逾期支付租金的30%來計(jì)算。4、蕾特恩公司認(rèn)為恢復(fù)原狀費(fèi)用過高，應(yīng)當(dāng)予以調(diào)整。力寶公司訴稱恢復(fù)原狀費(fèi)用人民幣219,759元，蕾特恩公司認(rèn)為缺乏依據(jù)。首先，系爭(zhēng)房屋系經(jīng)過裝修后使用的，即便蕾特恩公司不再使用系爭(zhēng)房屋，但其并沒有影響該房屋的再次租賃，是否有花費(fèi)力寶公司主張的天價(jià)進(jìn)行拆除并恢復(fù)原狀的必要性。其次，退一步來說，即便恢復(fù)原狀的費(fèi)用由蕾特恩公司來承擔(dān)，那么蕾特恩公司認(rèn)為該費(fèi)用也不合理，恢復(fù)原狀的工程合同系力寶公司與第三方簽訂，其三性均無法確定，不能作為定案的證據(jù)，一審法院直接依據(jù)該證據(jù)認(rèn)定恢復(fù)原狀費(fèi)用也是錯(cuò)誤的。5、蕾特恩公司認(rèn)為保證金人民幣214,743.30元?dú)w力寶公司所有，缺乏依據(jù)，不能得到支持。根據(jù)《上海市房屋租賃合同》第十七條、第一十條約定可知，本案的保證金系履約保證金，當(dāng)出現(xiàn)承租人遲延支付或無力支付租金時(shí)，力寶公司可將保證金用于抵扣應(yīng)承租人應(yīng)支付的租金等。當(dāng)合同解除后，力寶公司雖然需要經(jīng)一段時(shí)間才能將店鋪重新租出去，但是力寶公司已主張違約金，已經(jīng)能夠補(bǔ)償力寶公司的損失，故不能重復(fù)請(qǐng)求，否則與立法相違背，也對(duì)蕾特恩公司不公。我國對(duì)違約金采取“補(bǔ)償性為主、懲罰性為輔”的立法原則，違約金主要功能是彌補(bǔ)守約方的損失，而本案力寶公司已經(jīng)請(qǐng)求違約金，一審法院判決也支持力寶公司請(qǐng)求，同時(shí)又將保證金判歸力寶公司所有，明顯是錯(cuò)誤的。蕾特恩公司認(rèn)為該保證金應(yīng)當(dāng)?shù)挚弁锨返淖饨鸺拔飿I(yè)管理費(fèi)。綜上，請(qǐng)求支持蕾特恩公司的上訴請(qǐng)求。
　　力寶公司辯稱，一、力寶公司僅與蕾特恩公司發(fā)生房屋租賃合同關(guān)系，至于蕾特恩公司內(nèi)部的安排與力寶公司無關(guān)。二、房屋租賃合同中約定了租金滯納金和物業(yè)管理費(fèi)滯納金，相關(guān)約定不違反法律規(guī)定。三、本案所涉《上海市房屋租賃合同》經(jīng)過二次承租人主體變更，蕾特恩公司于2018年4月4日所簽承租人主體變更的三方《協(xié)議》第二條明確其承諾嚴(yán)格遵守之前的《上海市房屋租賃合同》的約定，履行合同中承租人應(yīng)履行的所有義務(wù)，承擔(dān)承租人應(yīng)承擔(dān)的所有責(zé)任。該《協(xié)議》第五條約定，之前《上海市房屋租賃合同》所有條款均繼續(xù)有效?，F(xiàn)合同未完全履行完畢，故蕾特恩公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同約定補(bǔ)交免租期租金。四、蕾特恩公司應(yīng)承擔(dān)的違約金不足以補(bǔ)償力寶公司的損失，因此并不過高。蕾特恩公司拖欠租金構(gòu)成違約，且其并未及時(shí)恢復(fù)原狀返還系爭(zhēng)房屋，一審時(shí)又對(duì)力寶公司提出的恢復(fù)原狀費(fèi)用提出司法鑒定，后因沒有繳納鑒定費(fèi)而未進(jìn)行鑒定，此后力寶公司才開始進(jìn)行恢復(fù)原狀工作，并開始對(duì)外招租，直到2019年6月20日系爭(zhēng)房屋才得以重新出租。因蕾特恩公司故意以申請(qǐng)鑒定拖延時(shí)間，致使一審判決其應(yīng)承擔(dān)的違約金遠(yuǎn)不足以補(bǔ)償力寶公司的損失。五、恢復(fù)原狀費(fèi)用為力寶公司實(shí)際支出，是合理的。因蕾特恩公司未按合同約定恢復(fù)原狀，故相應(yīng)費(fèi)用應(yīng)由其承擔(dān)。六、蕾特恩公司已付保證金歸力寶公司所有具有合同依據(jù)。請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。
　　力寶公司向一審法院起訴請(qǐng)求：要求確認(rèn)力寶公司、蕾特恩公司簽訂的系爭(zhēng)房屋租賃合同于2018年11月9日解除。要求蕾特恩公司支付自2018年9月至2018年11月9日的房屋租金人民幣94,524.25元。要求蕾特恩公司支付至支付日止的租金滯納金(按每日千分之五計(jì)算)。要求蕾特恩公司支付自2018年9月起至2018年11月9日止的物業(yè)管理費(fèi)人民幣21,759.97元。要求蕾特恩公司支付至支付日止的物業(yè)管理費(fèi)滯納金(按每日千分之五計(jì)算)。要求蕾特恩公司支付自2018年8月21日至2018年11月9日所使用的電費(fèi)人民幣2,648.40元。要求蕾特恩公司支付免租期租金人民幣117,887.70元。要求蕾特恩公司支付違約金人民幣206,303.58元。要求蕾特恩公司支付恢復(fù)原狀費(fèi)用人民幣219,759元。要求確認(rèn)蕾特恩公司支付給力寶公司的保證金人民幣214,743.30元?dú)w力寶公司所有。
　　一審法院認(rèn)定事實(shí)：力寶公司系系爭(zhēng)房屋所有權(quán)人。力寶公司與上海悅麗醫(yī)療投資管理有限公司于2016年3月4日簽訂了《上海市房屋租賃合同》，上海悅麗醫(yī)療投資管理有限公司向力寶公司租賃系爭(zhēng)房屋，租期自2016年3月22日起至2019年3月21日止。第一年月租金人民幣56,137元，第二年月租金人民幣60,815.10元，第三年月租金人民幣65,493.20元。月物業(yè)管理費(fèi)人民幣10,766元。其中第四條1、租賃期內(nèi)，自2016年3月22日起至2016年5月21日止期間(下稱“免租期”)，承租人免交該房屋的租金。免租期內(nèi)除租金外，承租人須支付其按合同就使用該房屋所應(yīng)付的一切費(fèi)用。3、在未有影響本合同第二十條第2款的效力下，如因承租人的過失或違反合同致使合同提前終止，或承租人于免租期、裝修期內(nèi)終止合同，除合同其他條款規(guī)定的責(zé)任外，承租人須立即補(bǔ)交免租期、裝修期的租金。第八條1、為保證合同的執(zhí)行，承租人須于簽定合同時(shí)或之前向出租人支付相當(dāng)于該房屋的三個(gè)月租金的保證金，計(jì)人民幣1,824,445.30元，以及按三個(gè)月物業(yè)管理費(fèi)計(jì)算的物業(yè)管理費(fèi)保證金，現(xiàn)時(shí)為人民幣32,298元。合同第九條2、……，之后每月租金和物業(yè)管理費(fèi)須于當(dāng)月的第一日或之前支付。12、若承租人逾期支付租金、物業(yè)管理費(fèi)或任何其它應(yīng)付給出租人的款項(xiàng)，承租人須按日支付逾期款額的千分之五作為滯納金，且該滯納金應(yīng)自延期的第一天起計(jì)算至全部應(yīng)付款項(xiàng)被付清為止。承租人付款時(shí)出租人有權(quán)優(yōu)先收取已發(fā)生之滯納金。第十七條1、如發(fā)生以下情況，出租人有權(quán)經(jīng)書面通知承租人終止合同，承租人應(yīng)按月租金的叁倍支付違約金，出租人并有權(quán)沒收承租人已付的租金和物業(yè)管理費(fèi)保證金，造成出租人損失的，支付的違約金不足抵付時(shí)，承租人還應(yīng)賠償造成的損失與違約金的差額部分。(1)承租人拖欠任何費(fèi)用、款項(xiàng)，累計(jì)拖欠總額超過一個(gè)月的基本租金，并且拖欠超過十五天。第十九條1、根據(jù)合同，租賃期屆滿或提前終止當(dāng)日，承租人應(yīng)已完成拆除及搬走該房屋內(nèi)蕾特恩公司的一切裝修、家具、裝飾物、電器、添置物、財(cái)物等，并修補(bǔ)因該等拆除及搬出而給該房屋造成的損壞(合理的自然損耗除外)，將該房屋恢復(fù)至附件三所列的現(xiàn)有裝修及設(shè)施狀況并歸還。若承租人因任何理由拒絕或未能履行上述義務(wù)，出租人有權(quán)在該期限后收回并進(jìn)入該房屋，承租人留置于該房屋內(nèi)的一切物品將被視為垃圾或放棄物，出租人可自由將其處理。出租人有權(quán)自行完成該等恢復(fù)原狀、拆除、搬出和修補(bǔ)工作，所產(chǎn)生之費(fèi)用由承租人承擔(dān)。2016年6月2日，經(jīng)上海悅麗醫(yī)療投資管理有限公司提出，力寶公司與上海悅麗醫(yī)療投資管理有限公司、上海禧善美容有限公司簽訂《協(xié)議》，將租賃合同中的承租人變更為上海禧善美容有限公司，上海禧善美容有限公司承諾履行合同中承租人應(yīng)履行的所有義務(wù)，承擔(dān)承租人應(yīng)承擔(dān)的所有責(zé)任。2017年8月30日，上海禧善美容有限公司名稱變更為上海華美禧善健康管理有限公司。2018年4月4日，經(jīng)上海華美禧善健康管理有限公司提出，上海華美禧善健康管理有限公司與力寶公司、蕾特恩公司簽訂《協(xié)議》，將租賃合同中的承租人變更為蕾特恩公司，蕾特恩公司承諾履行合同中承租人應(yīng)履行的所有義務(wù)，承擔(dān)承租人應(yīng)承擔(dān)的所有責(zé)任。因蕾特恩公司未按時(shí)支付租金及物業(yè)管理費(fèi)，為此，力寶公司于2018年11月2日委托律師發(fā)函，希望蕾特恩公司于2018年11月9日前支付欠款和滯納金，如蕾特恩公司屆時(shí)未付清欠款，該函即作為力寶公司發(fā)給蕾特恩公司的提前終止租賃合同的正式通知。蕾特恩公司至2018年11月9日仍未付清欠款，也未將租賃房屋恢復(fù)原狀交還力寶公司。力寶公司于2018年11月10日收回了系爭(zhēng)房屋?，F(xiàn)力寶公司起訴來院。
　　一審法院認(rèn)為，力寶公司、蕾特恩公司間關(guān)于系爭(zhēng)房屋的《上海市房屋租賃合同》，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)全面履行?，F(xiàn)蕾特恩公司未按約支付租金等款項(xiàng)，理應(yīng)按約承擔(dān)違約責(zé)任。力寶公司根據(jù)合同約定有權(quán)解除合同并要求蕾特恩公司支付相應(yīng)款項(xiàng)。力寶公司訴訟請(qǐng)求中的滯納金部分按每日千分之五計(jì)付累計(jì)應(yīng)至本金金額為止。關(guān)于補(bǔ)交免租期租金、違約金、恢復(fù)原狀費(fèi)用和保證金等在合同中也有相關(guān)約定，并不違反法律規(guī)定。故力寶公司的訴訟請(qǐng)求可予支持。關(guān)于蕾特恩公司認(rèn)為陳志強(qiáng)是實(shí)際承租人一節(jié)，力寶公司、蕾特恩公司間租賃合同關(guān)系成立，力寶公司向蕾特恩公司主張權(quán)利，并無不妥。如果蕾特恩公司認(rèn)為與陳志強(qiáng)之間有權(quán)利義務(wù)關(guān)系，可另行主張。判決：一、力寶置業(yè)(上海)有限公司與上海蕾特恩美容有限公司所簽訂的關(guān)于力寶廣場(chǎng)XXXX室房屋的《上海市房屋租賃合同》于2018年11月9日解除。二、上海蕾特恩美容有限公司應(yīng)在判決生效后十五日內(nèi)支付給力寶置業(yè)(上海)有限公司2018年9月至2018年11月9日的房屋租金人民幣94,524.25元及按每日千分之五計(jì)付租金滯納金至付清之日止，并以不超過本金金額為限。其中人民幣5,126.03元從2018年9月1日起計(jì)付，人民幣68,767.86元從2018年10月1日起計(jì)付。人民幣20,630.36元從2018年11月1日起計(jì)付。三、上海蕾特恩美容有限公司應(yīng)在判決生效后十五日內(nèi)支付給力寶置業(yè)(上海)有限公司自2018年9月起至2018年11月9日止的物業(yè)管理費(fèi)人民幣21,759.97元及按每日千分之五計(jì)付物業(yè)管理費(fèi)滯納金至付清之日止，并以不超過本金金額為限。其中人民幣7,764.17元從2018年9月1日起計(jì)付，人民幣10,766元從2018年10月1日起計(jì)付。人民幣3，229.80元從2018年11月1日起計(jì)付。四、上海蕾特恩美容有限公司應(yīng)在判決生效后十五日內(nèi)支付給力寶置業(yè)(上海)有限公司至2018年11月9日所使用的電費(fèi)人民幣2,648.40元。五、上海蕾特恩美容有限公司應(yīng)在判決生效后十五日內(nèi)支付給力寶置業(yè)(上海)有限公司免租期租金人民幣117,887.70元。六、上海蕾特恩美容有限公司應(yīng)在判決生效后十五日內(nèi)支付給力寶置業(yè)(上海)有限公司違約金人民幣206,303.58元。七、上海蕾特恩美容有限公司應(yīng)在判決生效后十五日內(nèi)支付給力寶置業(yè)(上海)有限公司恢復(fù)原狀費(fèi)用人民幣219,759元。八、上海蕾特恩美容有限公司已支付給力寶置業(yè)(上海)有限公司的保證金人民幣214,743.30元?dú)w力寶置業(yè)(上海)有限公司所有。
　　本院經(jīng)審理查明，一審法院認(rèn)定事實(shí)無誤，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，2018年4月4日，上海華美禧善健康管理有限公司與力寶公司、蕾特恩公司簽訂《協(xié)議》，將租賃合同中的承租人變更為蕾特恩公司，蕾特恩公司承諾履行合同中承租人應(yīng)履行的所有義務(wù)，承擔(dān)承租人應(yīng)承擔(dān)的所有責(zé)任。力寶公司、蕾特恩公司間租賃合同關(guān)系成立，根據(jù)合同相對(duì)性原理，力寶公司向蕾特恩公司主張權(quán)利，并無不妥?，F(xiàn)蕾特恩公司未按約支付租金等款項(xiàng)，理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。力寶公司訴請(qǐng)中的相關(guān)滯納金系根據(jù)合同約定提出，并未過高，一審法院予以支持，并無不當(dāng)。關(guān)于補(bǔ)交免租期租金、違約金、恢復(fù)原狀費(fèi)用和保證金等在合同中也有相關(guān)約定，亦不違反法律規(guī)定，一審法院予以支持，亦無不當(dāng)。蕾特恩公司的上訴請(qǐng)求，依據(jù)不足，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　二審案件受理費(fèi)人民幣12,549.78元，由上訴人上海蕾特恩美容有限公司負(fù)擔(dān)。
　　本判決為終審判決。
　　法官助理　　朱　敏

審判員：徐??慶

書記員：周劉金