原告：上海莘某貿易有限公司，住所地上海市徐匯區(qū)。
　　法定代表人：張愛良，董事長。
　　委托訴訟代理人：尹文清，上海新望聞達律師事務所律師。
　　被告：上海達唯建筑裝潢有限公司，注冊地上海市金山區(qū)，實際經營地上海市閔行區(qū)。
　　法定代表人：張洪清，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：吳曉峰，系被告公司員工。
　　被告：上海華海餐飲管理有限公司，住所地上海市閔行區(qū)。
　　法定代表人：李建強，總經理。
　　原告上海莘某貿易有限公司（以下簡稱莘某公司）與被告上海達唯建筑裝潢有限公司（以下簡稱達唯公司）、上海華海餐飲管理有限公司（以下簡稱華海公司）房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年2月12日立案受理，依法適用簡易程序，于2019年3月11日公開開庭進行審理。因本案處理結果與上海師范大學（以下簡稱“上師大”）有法律上的利害關系，本院于2019年5月17日追加其為第三人參加本案訴訟，并于2019年5月27日公開開庭進行了審理。案件審理過程中，經過對證據材料審查，本院認為上師大應作為共同原告參加訴訟，但上師大于2019年6月18日談話中明確放棄其實體權利，故本院對其作出退出訴訟決定，不再將上師大列為本案當事人。2019年6月27日本案再次公開開庭進行審理，原告的委托訴訟代理人尹文清，被告達唯公司的法定代表人張洪清及其委托訴訟代理人吳曉峰，被告華海公司的法定代表人李建強到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
　　原告莘某公司向本院提出訴訟請求：1.判令兩被告立即騰退并向原告交還其所占有的、位于閔行區(qū)吳中路XXX號5#幢樓西側副樓房屋（以下簡稱涉案房屋）；2.判令被告達唯公司向原告支付自2018年5月1日起暫計至2018年10月31日期間的房屋占有使用費人民幣204,828.8元（以下幣種均為人民幣），要求計算至兩被告實際騰退且交還房屋之日止；3.判令被告達唯公司向原告支付自2017年4月1日起暫計至2018年10月31日止的水費25,224.71元，要求計算至兩被告實際騰退且交還房屋之日止；4.判令被告達唯公司向原告支付自2017年4月1日起暫計至2018年10月31日止的電費190,157.6元，要求計算至兩被告實際騰退且交還房屋之日止；5.判令被告達唯公司向原告支付自2017年4月1日起暫計至2018年10月31日止的煤氣費119,993.16元，要求計算至兩被告實際騰退且交還房屋之日止。
　　案件審理過程中，原告變更訴請2至訴請5為：2.判令被告達唯公司向原告支付自2018年5月1日起至兩被告實際騰退且交還房屋之日止的房屋占有使用費，按市場租金4.4元每/平方米/日的標準計算；3.判令被告達唯公司向原告支付自2017年10月1日起至2018年10月31日止的水費20,155.13元；4.判令被告達唯公司向原告支付自2017年10月1日起至2018年10月31日止的電費130,167.6元；5.判令被告達唯公司向原告支付自2017年10月1日起至2018年10月31日止的煤氣費64,897.96元。
　　事實和理由：2015年4月20日，原告與被告達唯公司簽訂《租賃合同》，由被告達唯公司向原告承租位于閔行區(qū)吳中路XXX號的一層右側副房，實際為5#幢樓西側整個副樓房屋。租賃期限自2015年5月1日至2018年4月30日，并約定每年租金為35萬元。租賃合同約定用途為經營，目前經營招牌為“東海海鮮面”。租賃期限屆滿前后，原告曾以包括書面方式在內的各種方式向被告達唯公司表示：租賃期限屆滿后，涉案房屋不再續(xù)租。但至今被告達唯公司未依約騰退，更未向原告交還涉案房屋。目前涉案房屋由兩被告實際違法占用，已嚴重損害原告的合法權益。另，涉案房屋產權人為案外人上海旅游高等?？茖W校（以下簡稱旅游學校），原告擁有產權人授予的合法轉租權。
　　被告達唯公司答辯稱：對于訴請1，租賃合同確實已經到期，但實際占用房屋的系被告華海公司，被告達唯公司并非占用。對于訴請2，房屋占有使用費不同意按照市場價計算，最多按照租賃合同標準。對訴請3至訴請5，水、電、煤氣費應由被告華海公司承擔，因為華海公司才是實際使用者。另外，被告達唯公司承租的副樓是沒有產證的，租賃合同應為無效。
　　被告華海公司答辯稱：同意返還房屋，但2018年原告曾答應如果被告華海公司搬離，則可以免去2018年10月1日前的水電煤和租金。原告在被告華海公司清退工人后一個月都沒有收回涉案房屋，被告華海公司在重新裝修后又重新開始經營。對于房屋占有使用費，不同意按照4.4元的標準支付，應按照租金標準。如果原告同意免去租金、水電煤氣費用，被告華海公司依然同意搬離；但如不免除，被告華海公司要求繼續(xù)使用。
　　原告為證明其訴訟請求，向本院提交如下證據：
　　1、上海市房地產權證；
　　2、租賃合同（房屋產權人與原告簽訂）；
　　3、租賃合同（原告與被告達唯公司簽訂），證明原告與被告達唯公司的租賃合同合法有效且雙方約定于2018年4月30日合同到期；
　　4、《〈租賃合同〉到期終止告知函》；
　　5、通知函；
　　6、告示，證據4-6證明原告告知被告不再續(xù)租并催告被告騰退涉案房屋；
　　7、實際違法占用租賃房屋的現(xiàn)場照片；
　　8、實際違法占用租賃房屋的位置示意圖，證據7、8證明被告實際違法占用租賃房屋的事實；
　　9、水電煤欠費清單（以2019年3月11日提交的訴訟請求金額調整材料記載的金額為準），證明被告拖欠水電煤氣費用的事實；
　　10、評估報告，證明訴請的房屋占有使用費依據是市場租金標準，該評估報告系產權人委托制作；
　　11、《關于上海市吳中路XXX號5#樓房屋租期屆滿后的處理意見》，證明案外人旅游學校對本案的處理意見；
　　12、《關于上海市吳中路XXX號5#樓〈租賃合同〉簽約主體的說明》。
　　兩被告對原告證據1至9均無異議，但認為目前是被告華海公司在實際使用房屋，費用應由被告華海公司承擔。對證據10不予認可。對證據11認為該材料出具日期是2019年4月1日，距離第一次開庭已經超過一個月，事情發(fā)生時產權人并無該意思表示，相反產權人應與被告直接發(fā)生租賃關系。對證據12真實性無異議，但認為租賃合同具有相對性，上師大后勤中心在合同上蓋章，且提供銀行賬戶，應為租賃合同相對方，即便是內部管理問題，也不影響該法律事實。
　　被告達唯公司提交其與案外人金某某的《租賃合同》，證明其承租涉案房屋后，又轉租給案外人金某某。
　　原告和被告華海公司對該證據均無異議。
　　被告華海公司未向本院提交證據。
　　本院對各方無異議的原告證據予以確認并在卷佐證。對各方有爭議的原告證據10、11、12，因該證據有原件與之核對，且與待證事實相關，故本院確認其證明效力。
　　本院經審理認定事實如下：坐落于上海市閔行區(qū)吳中路XXX號房屋所有權人為案外人旅游學校。
　　2015年4月16日，案外人旅游學校（出租方、甲方）與原告莘某公司（上師大后勤中心）（承租方、乙方）簽訂《租賃合同》，載明：甲方出租給乙方的房屋位于上海市吳中路XXX號（上海旅游高等?？茖W校培訓中心大樓），出租房屋為第一、三、四層，面積約為1740平方米。該房屋租賃期為三年。自2015年4月16日起（至）2018年4月15日止。雙方還就租賃相關的其他事宜進行了約定。合同后落款處，有莘某公司及上師大后勤中心蓋章。
　　2015年4月20日，原告莘某公司（上師大后勤中心）（出租方、甲方）與被告達唯公司（承租方、乙方）簽訂《租賃合同》，載明：甲方出租給乙方的房屋位于上海市吳中路XXX號，出租房屋為一層右側副房，面積約為253平方米。該房屋租期為三年。自2015年5月1日起（至）2018年4月30日止。租賃期滿，甲方有權利收回該出租房屋，乙方保證如期交還。如乙方違約，甲方有權追究乙方違約責任。該房屋租金為每年35萬元。雙方還就租賃相關的其他事宜進行了約定。合同后落款處，有莘某公司經理張某某簽字以及上師大后勤中心蓋章。
　　租賃合同簽訂后，雙方履行各自義務。被告達唯公司向原告支付租賃押金3萬元。
　　2018年4月19日，原告向被告達唯公司發(fā)出《〈租賃合同〉到期終止告知函》一份，載明：被告達唯公司（承租方）向原告（出租方）承租的涉案房屋將于2018年4月30日租賃期限屆滿。2015年4月20日，承租方與出租方所簽《租賃合同》項下的房屋租賃關系亦將于2018年4月30日到期終止。涉案房屋因規(guī)劃調整用于教學科研，故《租賃合同》到期終止后將不再對第三方出租?，F(xiàn)告知如下：1.請承租方在2018年4月30日付清欠繳的水電煤氣費用。2.請承租方在2018年4月30日前騰空全部租賃房屋。3.請承租方積極配合近期商談2018年4月30日租賃雙方交接退還租賃房屋的相關事宜。另，上海師范大學后勤實業(yè)中心（現(xiàn)已變更為上海師范大學后勤服務中心）委托莘某公司全權處理《租賃合同》項下房屋租賃的全部事項。該告知函后，有被告達唯公司法定代表人張洪清簽字確認“本人收到。張洪清。2018.4.19”。
　　2018年5月6日，原告向被告達唯公司發(fā)出《通知函》一份，載明：據現(xiàn)場查看，承租方至今沒有騰空租賃房屋，亦未作騰退租賃房屋的必要準備工作，故出租方再次函告如下事項：1.請承租方立即騰空并向出租方退還全部租賃房屋。2.為維護出租方的合法權益，自2018年5月31日起，出租方將隨時在租賃房屋范圍內采取斷水、斷電的維權措施。承租方將自行承擔因違約滯留、非法占用該租賃房屋而引起的任何損失，并承擔出租方因采取維權措施而引起的全部費用。3.出租方將追償承租方自2018年5月1日起至騰退全部租賃房屋期間、違法占用租賃房屋的占用使用費（占用使用費按原租金的雙倍計算），并追訴承租方的其他法律責任?！摗锻ㄖ泛?，有原告法定代表人張愛良、被告華海公司員工金某某、李某某簽字。
　　2018年5月25日，原告莘某公司采取現(xiàn)場張貼方式，向被告達唯公司發(fā)出《告示》一份，內容同原告于2018年5月6日向被告達唯公司發(fā)出的《通知函》。
　　2019年4月1日，案外人旅游學校向本院寄送《關于上海市吳中路XXX號5#樓房屋租期屆滿后的處理意見》，載明：2015年4月20日，就涉案房屋的租賃事宜，產權人旅游學校與承租人莘某公司簽訂了《租賃合同》。合同約定的租期屆滿日為2018年4月15日，但雙方實際約定的租期屆滿日為2018年4月30日。產權人旅游學校重申：《租賃合同》項下的租賃房屋到期后不再續(xù)租。截至2018年4月30日租期屆滿，承租人應向產權人返還租賃房屋。鑒于承租人莘某公司將租賃房屋轉租于第三人，故產權人旅游學校確認并要求：1、由承租人負責向第三人主張騰退、并收回租賃房屋的一切事宜。其后，再由承租人向產權人返還租賃房屋。2、由承租人負責向第三人主張并收取自2018年5月1日起至第三人實際騰退之日止的租賃房屋占有使用費。其后，再由承租人向產權人支付前述占有使用費。3、由承租人負責向第三人主張并收取合同項下租賃期間以及租賃期限屆滿后的占有使用期間所實際發(fā)生的水電煤費用。其后，再由承租人向產權人支付前述水電煤費。產權人旅游學校申明：旅游學校與第三人即次承租人，不存在任何直接的租賃關系或其他合同關系。
　　2019年4月22日，案外人上師大向本院寄送《關于上海市吳中路XXX號5#樓〈租賃合同〉簽約主體的說明》，載明：1999年，根據上海市教委關于《上海高校后勤社會化改革方案（試行）》的通知精神，上師大內設了“上海師范大學后勤實業(yè)中心”二級管理機構，但未經任何工商注冊或社團登記，系非獨立法人的內部機構。當時，莘某公司隸屬上師大后勤中心直接管理。莘某公司系工商登記的獨立企業(yè)法人。2015年4月20日，就上海市閔行區(qū)吳中路XXX號5#樓（培訓中心大樓）第一、三、四層的房屋租賃事宜，產權人旅游學校與莘某公司簽訂《租賃合同》一份，雙方均蓋章確認。因內部管理的隸屬關系，上師大后勤中心同時也在該《租賃合同》上蓋章。其后，莘某公司分別向達唯公司、上海周宇投資管理咨詢有限公司、上海晉禧實業(yè)發(fā)展有限公司轉租該房屋，并簽訂轉租的《租賃合同》各一份。也因內部管理的隸屬關系，上師大后勤中心在該轉租的《租賃合同》上蓋章，但轉租人并非上師大后勤中心，而是莘某公司，并且上師大后勤中心收取的房租或水電煤費等亦均歸屬于莘某公司。上師大后勤中心并無民事權利能力和民事行為能力。2016年，根據上海高校后勤系統(tǒng)新一輪改革意見，“上海師范大學后勤實業(yè)中心”更名為“上海師范大學后勤服務中心”。
　　2019年6月18日，本院追加上師大作為共同原告參與本案訴訟，上師大明確向本院表示放棄本案中實體權利。
　　另查明，截至2018年10月31日，被告達唯公司尚欠原告自2017年10月1日起至2018年10月31日期間的水費20,155.13元、電費130,167.6元、煤氣費64,897.96元。
　　還查明，上師大后勤中心系案外人上師大內設機構，并無民事主體資格。
　　再查明，2015年6月15日，被告達唯公司將涉案房屋轉租給案外人金某某，雙方簽訂《租賃合同》一份，約定：租期為3年，自2015年5月1日至2018年4月30日。案外人金某某將涉案房屋交由被告華海公司實際使用，并由被告華海公司裝修進行餐飲經營，招牌是東海海鮮。
　　本院認為，原告與被告達唯公司簽訂的房屋租賃合同系雙方當事人真實意思表示，且不違反法律及行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應屬合法有效。現(xiàn)雙方租賃期限已經于2018年4月30日到期，被告達唯公司應根據《租賃合同》第二條第3款之約定及《中華人民共和國合同法》第二百三十五條“租賃期間屆滿，承租人應當返還租賃物”之規(guī)定，向原告返還涉案房屋，故原告此項訴請有合同及法律依據，本院予以支持。對于房屋占有使用費的計算標準，因原、被告就涉案房屋租金有過合同約定，本院仍參照合同約定，按每年35萬元標準計算房屋占有使用費。原告雖提出應以評估價格為準，但該評估價格使用期間自2018年12月31日開始，無法覆蓋被告達唯公司使用全過程，且該評估價格并無雙方意思作為基礎，故本院對此不予采納。對于房屋占用期間所產生的水、電、煤氣等費用，因雙方對調整后的金額并無異議，故本院對原告上述訴請一并予以支持。
　　關于被告達唯公司答辯其并非涉案房屋實際使用人意見，本院認為，房屋租賃合同相對方為原告與被告達唯公司，相應的合同責任也應由被告達唯公司承擔。房屋租賃合同到期后，簽訂合同的房屋承租人負有交還涉案房屋、結清涉案房屋內款項的義務，本案中，被告達唯公司雖未實際使用涉案房屋，但因其并未履行完畢房屋租賃合同到期后的相關義務，原告有權就返還房屋以及催討房屋內款項等事項向被告達唯公司主張權利。故被告達唯公司之答辯意見本院不予采納。至于實際使用涉案房屋產生的相關費用最終承擔問題，達唯公司可在履行完合同義務后要求實際使用涉案房屋的主體進行清償。至于被告達唯公司所稱涉案房屋系違章建筑、房屋租賃合同應屬無效等意見，經本院核對產證原件所標圖示，認為涉案房屋系有證建筑，故房屋租賃合同應屬有效。
　　關于被告華海公司要求免去2018年10月1日之前的費用的答辯意見，本院認為，雙方在協(xié)商合同到期處理事宜時確實曾進行過相應約定，但被告華海公司并未對涉案房屋進行交接、亦未通知原告前來收回房屋，故被告華海公司并不滿足免去2018年10月1日前相關費用的條件，其此項答辯意見本院不予采納。鑒于被告華海公司現(xiàn)實際占用涉案房屋，其應一并予以搬離。
　　綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零七條、第二百三十五條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上海達唯建筑裝潢有限公司、上海華海餐飲管理有限公司于本判決生效之日起十日內騰退并向原告上海莘某貿易有限公司返還坐落于上海市閔行區(qū)吳中路XXX號5#幢樓西側副樓房屋；
　　二、被告上海達唯建筑裝潢有限公司于本判決生效之日起十日內向原告上海莘某貿易有限公司支付自2018年5月1日起至被告上海達唯建筑裝潢有限公司、上海華海餐飲管理有限公司實際騰退上海市閔行區(qū)吳中路XXX號5#幢樓西側副樓房屋之日止，按人民幣350,000元每年的標準計算的房屋占有使用費；
　　三、被告上海達唯建筑裝潢有限公司于本判決生效之日起十日內向原告上海莘某貿易有限公司支付自2017年10月1日起至2018年10月31日止的水費人民幣20,155.13元；
　　四、被告上海達唯建筑裝潢有限公司于本判決生效之日起十日內向原告上海莘某貿易有限公司支付自2017年10月1日起至2018年10月31日止的電費人民幣130,167.6元；
　　五、被告上海達唯建筑裝潢有限公司于本判決生效之日起十日內向原告上海莘某貿易有限公司支付自2017年10月1日起至2018年10月31日止的煤氣費人民幣64,897.96元；
　　六、原告上海莘某貿易有限公司收取的由被告上海達唯建筑裝潢有限公司支付的租賃押金人民幣30,000元可在上述第二至第五項條款中予以抵扣。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　案件受理費減半收取計人民幣3,209.27元，由被告上海達唯建筑裝潢有限公司負擔。
　　如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：陳??潔

書記員：李雪雯