原告：上海莘某發(fā)展有限公司，住所地上海市閔行區(qū)。
　　法定代表人：葉立培,該公司董事長。
　　委托訴訟代理人：陳愔，上海市志源律師事務所律師。
　　被告：上海因樂文化發(fā)展有限公司，住所地上海市奉賢區(qū)。
　　法定代表人：鄧瑩，該公司執(zhí)行董事。
　　原告上海莘某發(fā)展有限公司與被告上海因樂文化發(fā)展有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年1月10日立案后，依法適用簡易程序。并于2019年2月19日公開開庭進行了審理。原告上海莘某發(fā)展有限公司的委托訴訟代理人陳愔，被告上海因樂文化發(fā)展有限公司的法定代表人鄧瑩到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告上海莘某發(fā)展有限公司向本院提出訴訟請求：1、判令被告支付原告2018年8月1日至2018年9月30日期間的租金人民幣(以下幣種相同)125,828元、2018年8月1日至2018年9月30日期間的物業(yè)管理費31,456元、2018年6月7日至2018年8月6日期間的電費4,706.40元,以上共計161,990.40元;訴訟中變更該項訴請為：判令被告支付原告2018年9月1日至2018年11月16日期間的租金159,382.13元、2018年9月1日至2018年11月16日期間的物業(yè)管理費39,844.27元、2018年7月7日至2018年12月6日期間的電費6,144元,以上共計205,370.40元；2、判令被告支付原告2018年8月6日至2018年9月30日期間的租金滯納金1,822.01元、2018年8月6日至2018年9月30日期間的物業(yè)管理費滯納金455.49元、2018年8月6日至2018年9月30日期間的電費滯納金55.34元,以上共計2,332.84元,均暫計至2018年9月30日,并按被告實際支付日止計取;訴訟中變更該項訴請為：判令被告支付原告2018年9月6日至2019年2月28日期間的租金滯納金8,622.67元、2018年9月6日至2019年2月28日期間的物業(yè)管理費滯納金2,155.60元、2018年9月6日至2019年2月28日期間的電費滯納金263.41元,以上共計11,041.68元,均暫計至2019年2月28日,并按被告實際支付日止計取;3、判令被告支付原告欠款350,000元,滯納金187,500元(暫計至2018年9月30日,并按被告實際支付日止計取);現(xiàn)變更該項訴請為：判令被告支付原告欠款486,402.31元，滯納金38,978.77元(暫計至2019年2月28日,并按被告實際支付日止計取)以上共計525,381.08元，合計741,793.16元。
　　事實與理由：2013年9月9日，原告與案外人上海草木知文化傳播有限公司(以下簡稱草木知公司)簽署了《房屋租賃合同》，截至該合同終止日2015年10月29日，案外人拖欠原告租金和管理費共計1,018,803.35元。后，原、被告與案外人另某簽訂了《補充協(xié)議》，協(xié)議約定由被告替案外人草木知公司支付其所欠原告的上述款項，在此前提下，原告同意將上海市閔行區(qū)仲盛世界商城516商鋪于2015年10月30日租賃給被告。
　　2015年10月21日，原被告簽訂了《房屋租賃合同》，該合同約定，由被告租賃原告位于上海市閔行區(qū)莘莊都市路XXX號仲盛世界商城位于地上x層xx號商鋪用于從事以鋼琴公社為品牌的商業(yè)經(jīng)營，建筑面積為258.55平方米；租賃期限為2年，各期租金和物業(yè)管理費應于當月5日前支付；被告遲延支付義務，每延誤一日，被告應當按照銀行同期貸款利率的3倍向原告支付滯納金。前述租賃合同期滿，原、被告又于2017年11月23日簽訂了《房屋租賃(續(xù)簽)合同》，該合同約定：續(xù)簽合同期限從2017年10月30日起至2018年10月29日止(為期1年)，月租金為62,914元/月，每月物業(yè)管理費為15,728元。當日，原被告又另某簽訂了《補充協(xié)議》，雙方確認截至該補充協(xié)議簽訂時，被告拖欠原告租金和物業(yè)管理費共計546,402.31元，并就被告的付款期限及金額予以了明確約定。如被告未按約支付，每逾期一天，按應付未付金額的千分之五向原告支付滯納金。但之后，被告仍未按約付款，原告多次催討無果。為維護自身合法權益，現(xiàn)訴至法院，提出上述訴請。
　　被告上海因樂文化發(fā)展有限公司辯稱，當時是基于與案外人草木知公司之間的托管協(xié)議，被告承租了涉案房屋，但是之后案外人草木知公司的老板跑路了，被告考慮到學員的穩(wěn)定性，故之后被告支付了700,000余元的款項，但這影響到了被告方自身運行，故請求法院可以將原告所主張的第三項訴請中的滯納金予以免除，對于欠付的租金被告是愿意支付的。今年一月份，被告將業(yè)務轉(zhuǎn)交給了其他的機構(gòu)，現(xiàn)在處理大量的學員退費問題，因為學生眾多，涉及到群體性事件，所以被告現(xiàn)在希望先有能力處理的是學員的退費問題。對于訴請一、二中的未付的租金、物業(yè)費、電費均沒有問題，愿意支付。但對于第三項訴請，由于被告已經(jīng)支付了700,000余元，無能力再行支付后續(xù)的費用。
　　本院經(jīng)審理認定事實如下：2015年由案外人草木知公司作為甲方、被告作為乙方、原告作為丙方簽訂《補充協(xié)議》，協(xié)議載明：一、甲、丙雙方于2013年9月9日于丙方簽訂《房屋租賃合同》，合同終止日為2015年10月29日。截止合同終止日，甲方共拖欠丙方租金及物業(yè)管理費共計1,018,803.35元；二、乙方愿意代甲方支付其所欠丙方的上述款項，在此前提下，丙方同意將上海閔行區(qū)仲盛世界商城516商鋪于2015年10月30日租賃給乙方；甲方同意其已支付的合同押金212,334元歸乙方所有，乙方與丙方簽訂房屋租賃合同后，該筆押金自動轉(zhuǎn)為乙方履行租賃合同的押金，如有差額，乙方應及時補足；三、乙方承諾自乙方與丙方簽訂房屋租賃合同之日起十天內(nèi)，支付上述第一條所述款項的30%給丙方；乙方與丙方簽訂租賃合同后的第六個月內(nèi)，支付上述第一條所述款項的30%給丙方；乙方與丙方簽訂租賃合同后的第十二個月內(nèi)，支付上述第一條所述款項的40%給丙方；四、乙方代替甲方支付完上述全部款項后，甲方與丙方就合同無任何爭議；五、如乙方未按本協(xié)議第三條的約定履行的，則視為乙方違約，丙方有權單方解除乙丙雙方的租賃合同而不承擔任何責任，屆時丙方應按租賃合同第三十五條第3.6款的約定承擔違約責任；六、本協(xié)議與乙方、丙方簽訂的新的租賃合同同時生效。
　　2015年10月21日由原告作為出租方、被告作為承租方簽訂《房屋租賃合同》一份，合同約定：第一張通用條款第十二條、租金的支付：1、上述固定租金每月支付一期，每期支付年租金的十二分之一。各期固定租金應當在當月的5日前支付。免租期屆滿次日，乙方應當按照當月剩余天數(shù)與當月日歷天數(shù)的比例支付當月固定租金；2、上述提成租金每月支付一期，提成租金應于再下一個月的5日前支付。乙方應按本合同第十四條約定的方式在下一個月的10日前向甲方提供上一個月的稅前營業(yè)額。免租期屆滿起，若第一期不滿一個月的，乙方應當按照本期剩余期間計算營業(yè)額，并于本合同約定期限提供稅前營業(yè)額和支付提成租金；第十三條、物業(yè)管理費、廣告推廣費乙方應當按照本合同專用條款中的約定自免租期屆滿起向甲方支付物業(yè)管理費。上述款項應于每月5日前支付。免租期屆滿后第一個月以當月剩余天數(shù)與當月日歷月天數(shù)的比例計繳物業(yè)管理費，并于免租期屆滿次日支付。第十八條、水、電、燃氣、通訊以及空調(diào)等費用的支付：經(jīng)甲方同意，供氣單位根據(jù)申請為乙方租賃物業(yè)設置單獨的燃氣計量儀表、分支管道以及報警裝置的，乙方應當依照供氣單位的定價標準支付上述費用。供電、供水單位無法為乙方租賃物業(yè)設置單獨的水、電計量儀表的，乙方應當根據(jù)甲方為其單獨設置的計量儀表的讀數(shù)以及供電、供水單位的定價標準分別上浮一定的公共系統(tǒng)損耗率向甲方支付上述費用。甲方應當保證其設置的計量儀表的精度符合相關國家的技術標準。甲方以及甲方委托管理方有權根據(jù)實際情況調(diào)整上述公共系統(tǒng)損耗率。對于前述費用，甲方應當根據(jù)政府有關部門的規(guī)定，對符合條件的租戶，甲方應配合該租戶向相關單位申請開具增值稅發(fā)票，無法開具增值稅發(fā)票的由甲方或甲方委托管理方出具代繳憑證；乙方可以在租賃物業(yè)配套設施預設能力范圍內(nèi)獨立申辦開通通訊線路，獨立承擔相應費用。若乙方用量超過上述預設范圍的，應當按照甲方要求支付相應的占用費；第三十五條、違約責任：3、一方當事人存在如下違約行為的，應當承擔約定的違約責任：3.1乙方遲延支付義務，包括但不限于本合同約定固定租金、提成租金、物業(yè)管理費、押金、水、電、空調(diào)使用費(若有)以及其他款項的，每延誤一日，乙方應當按照銀行同期貸款利率的3倍向甲方支付滯納金。第二章專用條款：補充第七條租賃物業(yè)及附屬權利：本合同租賃物業(yè)位于地上x層xx號商鋪，計租的建筑面積為258.55平方米，具體位置參見本合同附件4“鋼琴公社商鋪租賃物業(yè)平面圖”。補充第八條租賃物業(yè)的用途：乙方應當在租賃物業(yè)從事以鋼琴公社為品牌的商業(yè)經(jīng)營；補充第九條租賃期限：乙方對于租賃物業(yè)以及附屬權利的租賃期為2015年10月30日起至2017年10月29日止(為期2年)。租金、物業(yè)管理費及本合同約定的相關費用自租賃期起始日起計算并繳納；補充第十條履約押金及首期租金、物業(yè)管理費：乙方應當支付履約押金235,926元；補充第十一條租金：雙方商定的租金方式為：固定租金和提成租金兩者取其高的方式支付租金：1、固定租金方式：第一年：62,914元/月；第二年62,914元/月。2、提成租金方式：第一年營業(yè)額11%；第二年營業(yè)額12%。補充第十三條物業(yè)管理費、廣告推廣費：乙方應當按照每日每平方米2元向甲方支付物業(yè)管理費，即每月的物業(yè)管理費為15，728元。乙方應當按照每月1,000元現(xiàn)金券向甲方支付廣告推廣費。
　　2017年11月23日由原告作為出租方(甲方)、被告作為承租方(乙方)簽訂房屋租賃(續(xù)簽)合同一份，合同約定：鑒于原合同將于2017年10月29日期限屆滿；根據(jù)原合同約定，乙方已于原合同期限屆滿前，向甲方提出續(xù)簽合同的請求，甲方同意乙方要求續(xù)簽合同的請求。一、續(xù)簽合同的期限。原合同期限到2017年10月29日止。續(xù)簽合同期限從2017年10月30日起至2018年10月29日止(為期1年)。本合同租賃租賃物業(yè)位于地上x層xxx號商鋪，計租的建筑面積為258.55平方米；二、履約押金(原合同第十條)：1、原合同履約押金經(jīng)原合同到期后進行清算，尚有余額235,926元；2、續(xù)簽合同確定的履約押金為235,926元；3、乙方同意將原合同履約押金的余額直接轉(zhuǎn)入續(xù)簽合同履約押金，如有不足，則在本續(xù)簽合同生效后7日內(nèi)補足；四、物業(yè)管理費、廣告推廣費：乙方應當按照每日每平方米2元向甲方支付物業(yè)管理費，即每月的物業(yè)管理費為15,728元。乙方應當按約每月1,000元現(xiàn)金券向甲方支付廣告推廣費。
　　2017年11月23日由原告作為甲方(出租方)、被告作為乙方(承租方)簽訂補充協(xié)議一份，協(xié)議載明：鑒于，乙方承租由甲方開發(fā)的坐落于本市都市路XXX號地上x層xxx單元并與甲方簽署了《房屋租賃合同》、《房屋租賃續(xù)簽合同》及相關補充協(xié)議。截至本補充協(xié)議簽訂時，乙方拖欠租金和物業(yè)管理費共計546,402.31元?，F(xiàn)雙方協(xié)商一致，達成如下補充協(xié)議：一、乙方應于2018年10月29日前還清所欠的租金和物業(yè)管理費，甲方同意乙方分期歸還，乙方按以下約定時間足額還款：2017年11月30日還款30,000元，2017年12月31日還款30,000元，2018年1月31日還款20,000元，2018年2月28日還款10,000元，2018年3月31日還款30,000元，2018年4月30日還款50,000元，2018年5月31日還款50,000元，2018年6月30日還款60,000元，2018年7月31日還款60,000元，2018年8月31日還款70,000元，2018年9月30日還款70,000元，2018年10月29日還款66,402.31元。二、如乙方未按本協(xié)議約定時間支付上述款項的，每逾期一天，乙方按應付未付金額的千分之五向甲方支付滯納金。逾期超過15天的，視為乙方違約，甲方有權單方解除合同，解釋乙方應還清所有欠款并按合同約定承擔相應的違約責任。該份補充協(xié)議簽訂之后，被告方向原告支付了前兩筆欠款合計60,000元，補充協(xié)議所載的其他款項未能支付。
　　庭審中，原告所主張的第一項訴請中的2018年9月1日至2018年11月16日期間欠付的租金為159,382.13元、2018年9月1日至2018年11月16日期間欠付的物業(yè)費39,844.27元、2018年7月7日至2018年12月6日期間欠付的電費為6,144元，以上合計金額為205,370.40元,被告對于上述未付金額予以確認，并愿意支付相應的款項。
　　另查明，被告方確認其于2018年10月30日已經(jīng)搬離涉案商鋪，但考慮到有學員的退費處理問題，所以續(xù)簽租賃合同將相應的合同租期延長到11月16日。
　　庭審中，原告確認收到過被告所交付的履約押金235,926元，考慮到合同已經(jīng)終止，同意在本案中一并處理。
　　針對以上事實，原告上海莘某發(fā)展有限公司向本院提供了如下證據(jù)：
　　1、2013年9月22日原告和案外人草木知公司簽訂的房屋租賃合同一份。
　　2、原、被告及案外人草木知公司的補充協(xié)議一份，證明基于原告和案外人草木知公司的協(xié)議終止，由被告來承接案外人的權利義務和原告簽訂協(xié)議。
　　3、2015年10月21日原、被告簽訂的房屋租賃合同一份。
　　4、2017年11月23日原、被告簽訂的房屋租賃的續(xù)簽合同一份，證明租賃合同到期之后，合同續(xù)約至2018年10月29日。
　　5、2017年11月23日原、被告簽訂的補充協(xié)議一份，證明被告一直沒按期付款，對于欠款的時間和期限再次約定，原告給了被告機會，被告還是沒有依約支付。
　　6、2018年11月25日原被告簽訂的補充協(xié)議，證明原、被告約定將租賃期限延長至2018年11月16日。
　　被告上海因樂文化發(fā)展有限公司對原告上海莘某發(fā)展有限公司所提供的證據(jù)經(jīng)質(zhì)證后認為：對于證據(jù)1-6的協(xié)議書都予以確認，并無異議，現(xiàn)在被告方已經(jīng)不再經(jīng)營，且已經(jīng)搬離涉案商鋪。希望可以免除違約金，另希望原告可以給予三個月的時間，被告再支付租金、物業(yè)費、電費等?，F(xiàn)在被告正在處理學員的事情，不造成群體性事件，下半年的時候被告愿意償還拖欠原告方的租金。
　　被告上海因樂文化發(fā)展有限公司針對其上述辯稱，未有證據(jù)向本院提供。
　　本院結(jié)合原告上海莘某發(fā)展有限公司、被告上海因樂文化發(fā)展有限公司對證據(jù)的舉證及質(zhì)證意見，以及庭審查明的事實，認為原告上海莘某發(fā)展有限公司所提供的上述證據(jù)均真實、合法，且與本案有關聯(lián)，本院予以確認并在卷佐證。
　　本院認為，原、被告之間所簽訂的《房屋租賃合同》、《租賃合同續(xù)簽協(xié)議》、《補充協(xié)議》均系雙方當事人真實意思表示，合同依法成立，且未違反法律、行政法規(guī)中的效力性的強制性規(guī)定，合同當屬有效，對雙方當事人均具有合同約束力，原、被告均應按照合同約定全面善意地履行各自的合同義務。現(xiàn)原告已經(jīng)按約交付租賃場所給被告，在2018年9月1日之前，被告尚能及時支付相應的租金及物業(yè)費，然被告對2018年9月1日起至2018年11月16日止的租金159,382.13元及物業(yè)費39,844.27元未能按約支付，同時對自2018年7月7日起至2018年12月6日止所產(chǎn)生的電費6,144元亦存在拖欠支付的違約行為，上述事實充分證明了被告存在逾期支付租金、物業(yè)費、電費的違約行為。另由于被告存在逾期支付相應款項的違約行為，依據(jù)租賃合同的約定，被告理應承擔相應的違約責任?？紤]到目前被告拖欠的租金及物業(yè)費、電費的總金額，結(jié)合雙方在合同中所約定的違約金的標準，原告目前所主張的違約金金額符合合同約定，且違約金金額較低，本院予以確認。而對于雙方爭議較大的補充協(xié)議中所約定的欠付款項486,402.31元，被告僅按照該份補充協(xié)議的約定支付了前兩筆欠款，對于后續(xù)的欠款其表示無能力再行支付，顯然被告構(gòu)成違約，且庭審中被告對于原告所主張的欠款金額并無異議，只是希望原告可以免除其滯納金，考慮到其承租涉案商鋪是承繼了之前承租戶的債務，但是依據(jù)補充協(xié)議的約定，雙方已經(jīng)約定了逾期付款的違約責任，訴訟中，原告針對該筆欠款最終主張的違約金金額僅為38,978.77元，且原告明確該違約金的計算標準系按照同期銀行貸款利率的三倍，考慮到原告自行調(diào)低了違約金的主張標準，而且本院注意到該項違約金標準亦與租賃合同中約定的違約金標準一致，結(jié)合被告的違約行為及其過錯程度，以及由于其違約給原告所造成的實際損失，兼顧到被告在實際合同履行中的情況，而且也考慮到違約金主要是補償性的性質(zhì)，雙方當事人在約定違約金的時候也是注重違約金的補償功能。根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，本院認為原告主動調(diào)低違約金的計算標準并無不當，對此予以確認，至于被告所提出的要求違約金予以免除的抗辯，顯然缺乏相應的合同依據(jù)，對于該項辯稱本院不予采信。另考慮到雙方的租賃合同已經(jīng)終止，原告亦同意將被告所支付的租賃押金在本案中一并處理，故原告理應返還被告租賃押金235,926元。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零七條、第一百零九條、第一百一十四條第一款、第二百二十六條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上海因樂文化發(fā)展有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付給原告上海莘某發(fā)展有限公司自2018年9月1日起至2018年11月16日的租金合計159,382.13元、2018年9月1日起至2018年11月16日的物業(yè)管理費合計39,844.27元、2018年7月7日至2018年12月6日期間的電費合計6,144元，以上合計金額為205,370.40元；
　　二、被告上海因樂文化發(fā)展有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付給原告上海莘某發(fā)展有限公司截至2018年9月6日至2019年2月28日所產(chǎn)生的租金違約金8,622.67元、物業(yè)管理費違約金2,155.60元、電費違約金263.41元，以上合計金額為11,041.68元；
　　三、被告上海因樂文化發(fā)展有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付給原告上海莘某發(fā)展有限公司欠款486,402.31元；
　　四、被告上海因樂文化發(fā)展有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付給原告上海莘某發(fā)展有限公司以486,402.31元為本金，自2018年2月1日起至判決生效之日止，按照中國人民銀行同期貸款基準利率的三倍的標準支付逾期付款違約金；
　　五、原告上海莘某發(fā)展有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還被告上海因樂文化發(fā)展有限公司租賃押金235,926元。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務,應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　案件受理費減半收取計5,609.12元，由被告上海因樂文化發(fā)展有限公司負擔。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院(立案庭)遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：劉??鋒

書記員：許嬋娟