原告(反訴被告)：上海荷中商業(yè)投資管理有限公司，住所地上海市寶山區(qū)。
　　法定代表人：李勍昊，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：殷敏，上海豐啟耘律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：施衛(wèi)國(guó)，上海豐啟耘律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：山東幸福九號(hào)電子商務(wù)有限公司，住所地山東省聊城市。
　　法定代表人：王磊，董事長(zhǎng)。
　　委托訴訟代理人：江勁松。
　　原告(反訴被告)上海荷中商業(yè)投資管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱荷中公司)與被告(反訴原告)山東幸福九號(hào)電子商務(wù)有限公司(以下簡(jiǎn)稱幸福九號(hào)公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年9月2日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。荷中公司的委托訴訟代理人施衛(wèi)國(guó)、幸福九號(hào)公司的委托訴訟代理人江勁松到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　荷中公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、要求幸福九號(hào)公司支付2017年2月1日至2017年8月14日的租金人民幣980,969.57元(以下幣種均為人民幣)、物業(yè)管理費(fèi)703,096.23元；2、要求幸福九號(hào)公司支付免租期間租金512,892.72元；3、要求幸福九號(hào)公司賠償原有裝修的頂墻及消防損失40萬元；4、要求幸福九號(hào)公司賠償拆除裝修、垃圾清運(yùn)等費(fèi)用5萬元。事實(shí)和理由：2014年10月20日，雙方簽訂《房屋租賃合同》，約定荷中公司將上海市寶山區(qū)通河路XXX弄XXX號(hào)－201等“紅太陽商業(yè)廣場(chǎng)”內(nèi)的2層部分區(qū)域(以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)房屋)出租給幸福九號(hào)公司，租賃期限自2014年10月20日起至2019年10月19日止，其中2014年10月20日至2015年1月31日為免租期，租金為2.33元/平方米/天，物業(yè)管理費(fèi)為1.67元/平方米/天。合同簽訂后，雙方均按約履行。2017年1月11日，因上海屈臣氏日用品有限公司紅太陽店發(fā)生火災(zāi)，系爭(zhēng)房屋受到噴淋水和煙熏影響，幸福九號(hào)公司一度不能正常經(jīng)營(yíng)。之后，荷中公司積極協(xié)助幸福九號(hào)公司恢復(fù)經(jīng)營(yíng)，但幸福九號(hào)公司消極處置災(zāi)后補(bǔ)救措施，并于2017年3月8日單方向荷中公司發(fā)《關(guān)于終止租賃的告知函》。2017年8月14日，幸福九號(hào)公司在沒有恢復(fù)系爭(zhēng)房屋原狀的情況下，將系爭(zhēng)房屋交還給荷中公司，未支付2017年2月1日后的租金、物業(yè)管理費(fèi)。荷中公司認(rèn)為，幸福九號(hào)公司單方終止合同的行為構(gòu)成違約，故向本院提出上述訴訟請(qǐng)求。
　　幸福九號(hào)公司辯稱并反訴稱，2017年1月11日火災(zāi)對(duì)幸福九號(hào)公司造成經(jīng)濟(jì)損失，當(dāng)時(shí)還想繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，故多次向荷中公司發(fā)函要求確定幸福九號(hào)公司的損失，但荷中公司一直推諉未回復(fù)，也未采取措施。直至2017年3月8日，幸福九號(hào)公司向荷中公司發(fā)函通知解除合同并要求返還租金及保證金。荷中公司收到函件后，要求幸福九號(hào)公司恢復(fù)營(yíng)業(yè)，但幸福九號(hào)公司認(rèn)為賠付問題沒有明確，所以堅(jiān)持搬離?；馂?zāi)發(fā)生后，荷中公司對(duì)整個(gè)商鋪進(jìn)行整修，電梯的位置位于系爭(zhēng)房屋內(nèi)，所以幸福九號(hào)公司實(shí)際無法使用系爭(zhēng)房屋。幸福九號(hào)公司延期至2017年8月14日搬離的原因是荷中公司以保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)為由，阻止幸福九號(hào)公司搬走。綜上，不同意荷中公司的全部訴訟請(qǐng)求，同時(shí)提出反訴請(qǐng)求：1、要求確認(rèn)雙方簽訂的《房屋租賃合同》于2017年1月11日解除；2、要求荷中公司返還保證金521,463元；3、要求荷中公司返還2017年1月11日至2017年1月31日的租金99,863.80元、物業(yè)管理費(fèi)71,576.20元。
　　荷中公司針對(duì)反訴辯稱，幸福九號(hào)公司所發(fā)解除通知函內(nèi)容不明確，不發(fā)生法律效力?；馂?zāi)發(fā)生后，荷中公司積極進(jìn)行救災(zāi)，保險(xiǎn)公司理賠進(jìn)度較慢，賠償責(zé)任也需要通過訴訟來明確，所以當(dāng)時(shí)向幸福九號(hào)公司明確待責(zé)任方確定后會(huì)進(jìn)行賠付。荷中公司委托評(píng)估單位對(duì)幸福九號(hào)公司的受損進(jìn)行評(píng)估，并于2017年2月11日進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查，之后幸福九號(hào)公司就可以整理現(xiàn)場(chǎng)并恢復(fù)營(yíng)業(yè)，但是幸福九號(hào)公司一直將系爭(zhēng)房屋空關(guān)，沒有恢復(fù)營(yíng)業(yè)。荷中公司認(rèn)為幸福九號(hào)公司沒有解約權(quán)，所以不同意幸福九號(hào)公司搬離。至2017年8月，確認(rèn)幸福九號(hào)公司不會(huì)恢復(fù)營(yíng)業(yè)，所以同意幸福九號(hào)公司搬離。因幸福九號(hào)公司單方解約，所以應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，故應(yīng)支付租金和物業(yè)管理費(fèi)，保證金應(yīng)當(dāng)沒收，搬遷費(fèi)應(yīng)當(dāng)由幸福九號(hào)公司自己承擔(dān)，綜上，不同意幸福九號(hào)公司的全部反訴請(qǐng)求。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：
　　一、2014年10月20日，荷中公司(甲方)與幸福九號(hào)公司(乙方)簽訂《房屋租賃合同》，主要約定，甲方將系爭(zhēng)房屋出租給乙方用于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，建筑面積2,143平方米，租賃期限自2014年10月20日起至2019年10月19日止，其中2014年10月20日至2015年1月31日為免租期；租金為2.33元/平方米/天，物業(yè)管理費(fèi)為1.67元/平方米/天；乙方向甲方支付履約保證金521,463元等。合同第18.1條約定，由于火災(zāi)等不可抗力事故，雙方在本合同項(xiàng)下的義務(wù)在不可抗力引起之延誤期內(nèi)應(yīng)自動(dòng)相應(yīng)延期履行，且雙方不被視為違約，惟遇不可抗力影響的一方應(yīng)盡一切合理的努力來終止或減少不可抗力或其影響程度；按不可抗力對(duì)履行本合同影響的程度，由雙方協(xié)商是否解除本合同，或者部分免除履行本合同的責(zé)任；一旦不可抗力消失，雙方應(yīng)立即繼續(xù)履行本合同，否則作違約論。合同簽訂后，荷中公司按約交付系爭(zhēng)房屋，幸福九號(hào)公司按約支付保證金521,463元，現(xiàn)已向荷中公司付清2017年1月31日前的全部租金、物業(yè)管理費(fèi)。
　　二、2017年1月11日23時(shí)許，位于上海市寶山區(qū)通河路XXX弄XXX號(hào)105、101B的上海屈臣氏日用品有限公司寶山通河路分店發(fā)生火災(zāi)，后被消防部門將火撲滅，過火面積約500平方米，因煙熏進(jìn)水等致幸福九號(hào)公司位于系爭(zhēng)房屋的店鋪受損。之后，幸福九號(hào)公司多次向荷中公司發(fā)函要求確認(rèn)損失金額并進(jìn)行賠償，荷中公司也回函表示待火災(zāi)事故責(zé)任明確后由責(zé)任方承擔(dān)賠償責(zé)任。2017年3月8日，幸福九號(hào)公司向荷中公司發(fā)《關(guān)于終止租賃的告知函》，明確不再承租系爭(zhēng)房屋，并要求返還保證金等。2017年3月10日，荷中公司收到該份告知函。2017年8月14日，幸福九號(hào)公司將系爭(zhēng)房屋返還給荷中公司。
　　三、愛彼此電子商務(wù)(上海)有限公司系“紅太陽商業(yè)廣場(chǎng)”另一租戶，該公司另案向本院提起訴訟，要求荷中公司、上海荷中實(shí)業(yè)投資有限公司、上海荷中商業(yè)投資管理有限公司共同賠償火災(zāi)造成的損失，該案案號(hào)為(2017)滬0113民初15970號(hào)。本院經(jīng)審理認(rèn)為，起火部位確認(rèn)位于上海屈臣氏日用品有限公司的辦公區(qū)域，且上海屈臣氏日用品有限公司將兩臺(tái)空調(diào)外機(jī)封閉在吊頂內(nèi)，主觀上存在明顯過錯(cuò)；荷中公司作為出租和管理方，未盡相關(guān)監(jiān)督管理職責(zé)，亦存在一定過錯(cuò)；綜合上述情況，確定由上海屈臣氏日用品有限公司對(duì)原告合理損失承擔(dān)80%，荷中公司承擔(dān)20%。
　　四、幸福九號(hào)公司另案向本院提起訴訟，要求上海屈臣氏日用品有限公司寶山通河路分店、上海屈臣氏日用品有限公司、荷中公司、上海荷中實(shí)業(yè)投資有限公司共同賠償火災(zāi)造成的損失。本院經(jīng)審理認(rèn)為，根據(jù)(2017)滬0113民初15970號(hào)案件生效法律文書確認(rèn)事故責(zé)任，故于2019年8月15日作出(2018)滬0113民初15159號(hào)民事判決，判令上海屈臣氏日用品有限公司、荷中公司分別向幸福九號(hào)公司賠償755,137.96元、188,784.49元。該判決現(xiàn)已生效。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
　　本院認(rèn)為，荷中公司與幸福九號(hào)公司簽訂的《房屋租賃合同》系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)恪守。關(guān)于2017年1月11日火災(zāi)的責(zé)任，生效判決已認(rèn)定上海屈臣氏日用品有限公司、荷中公司均存在過錯(cuò)，該次火災(zāi)并非自然因素引發(fā)，而是人為因素引發(fā)，不屬于法律規(guī)定的不可抗力的范疇。因此，合同第18.1條的約定不適用本案情況。系爭(zhēng)房屋因火災(zāi)時(shí)煙熏進(jìn)水致無法正常使用，荷中公司作為出租方，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。自火災(zāi)發(fā)生之日起，幸福九號(hào)公司不應(yīng)支付租金。荷中公司要求幸福九號(hào)公司支付2017年2月1日至2017年8月14日的租金、物業(yè)管理費(fèi)的請(qǐng)求，本院不予支持。因系爭(zhēng)房屋一直未完成修復(fù)工作，幸福九號(hào)公司無法實(shí)現(xiàn)合同目的，有權(quán)單方解除合同。幸福九號(hào)公司向荷中公司發(fā)《關(guān)于終止租賃的告知函》發(fā)生法律效力，租賃合同于荷中公司收到該函之日即2017年3月10日解除。合同解除后，荷中公司應(yīng)將收到的保證金以及2017年1月11日至2017年1月31日的租金、物業(yè)管理費(fèi)返還給幸福九號(hào)公司。荷中公司對(duì)合同解除承擔(dān)全部責(zé)任，幸福九號(hào)公司對(duì)此沒有過錯(cuò)，荷中公司要求幸福九號(hào)公司支付免租期間租金以及賠償原有裝修等損失的請(qǐng)求，本院不予支持。
　　綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第(四)項(xiàng)、第九十六條第一款、第九十七條規(guī)定，判決如下：
　　一、原告(反訴被告)上海荷中商業(yè)投資管理有限公司與被告(反訴原告)山東幸福九號(hào)電子商務(wù)有限公司就上海市寶山區(qū)通河路XXX弄XXX號(hào)－201等房屋簽訂的《房屋租賃合同》于2017年3月10日解除；
　　二、原告(反訴被告)上海荷中商業(yè)投資管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)，向被告(反訴原告)山東幸福九號(hào)電子商務(wù)有限公司返還保證金521,463元；
　　三、原告(反訴被告)上海荷中商業(yè)投資管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)，向被告(反訴原告)山東幸福九號(hào)電子商務(wù)有限公司返還2017年1月11日至2017年1月31日的租金99,863.80元、物業(yè)管理費(fèi)71,576.20元；
　　四、駁回原告(反訴被告)上海荷中商業(yè)投資管理有限公司的全部訴訟請(qǐng)求；
　　五、駁回被告(反訴原告)山東幸福九號(hào)電子商務(wù)有限公司的其余反訴請(qǐng)求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費(fèi)減半收取13,988元、反訴案件受理費(fèi)減半收取5,364.50元、財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)5,000元，均由原告(反訴被告)上海荷中商業(yè)投資管理有限公司負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。
　　

審判員：陳亮亮

書記員：陳霞君