原告(反訴被告)上海榮某置業(yè)有限公司，住所地上海市普陀區(qū)。
　　法定代表人余雪峰。
　　委托代理人王鑫，上海東方環(huán)發(fā)律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)上?？的澄慕逃闷方?jīng)營中心，住所地上海市普陀區(qū)。
　　投資人沈瑞福。
　　委托代理人陳剛，上海市恒誼律師事務(wù)所律師。
　　原告上海榮某置業(yè)有限公司(下稱“榮某公司”)與被告上海康某文教用品經(jīng)營中心(下稱“康某中心”)及反訴原告康某中心與反訴被告榮某公司房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員曹彬獨任審判，公開開庭進行了審理。原告(反訴被告)榮某公司的委托代理人王鑫、被告(反訴原告)康某中心的投資人沈瑞福、委托代理人陳剛到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告榮某公司訴稱，2013年7月1日，當(dāng)事人就本市祁順路XXX號商鋪簽訂了《房屋租賃合同》，約定由康某中心向榮某公司承租該商鋪，租賃期限自2013年7月1日起至2018年6月30日止，前兩年免租而僅收取經(jīng)營管理費，第三年即2015年7月1日至2016年6月30日期間的租金為25135.2元，第四年即2016年7月1日至2017年6月30日期間的月租金為50270.4元，第五年即2017年7月1日至2018年6月30日期間的月租金為62838元。租金采用先付后用的方式，前三年費用一次性收取，第四、五年的租金于到期日前二十天每半年收取一次。如逾期付租的，每逾期一日按年租金的千分之五支付滯納金，逾期付租超過三十日的，按年租金的3%支付違約金。租期屆滿之日起十個工作日內(nèi)，承租方應(yīng)向出租方交還房屋，每逾期一日按合同約定租金標準的兩倍支付使用費。租賃期間，承租方存在欠租及非法轉(zhuǎn)租等違約行為，欠付的費用包括：第三、四、五年的租金、2016年12月至2019年2月間的電費、2018年7月至12月間應(yīng)向物業(yè)公司支付否則將由本方墊付的物業(yè)費。租賃合同自然終止后，承租方未將商鋪恢復(fù)原狀并交還，經(jīng)本方發(fā)送律師函催促無果。上述事實由租賃合同、房屋土地權(quán)屬與產(chǎn)權(quán)證明、律師函、物業(yè)費催繳通知、物業(yè)服務(wù)合同、電費讀數(shù)統(tǒng)計等證據(jù)予以證明，基于承租方的行為已嚴重侵害本方利益，現(xiàn)提起訴訟，請求判令：一、康某中心搬離并將系爭商鋪恢復(fù)原狀后交還；二、康某中心支付2015年7月1日至2018年6月30日的租金138243.6元；三、康某中心支付滯納金64777.51元(已酌情降低合同約定的滯納金計算標準，參照相關(guān)司法解釋的資金年利率計)；四、康某中心支付違約金1885.14元(按第五年度租金的3%計)；五、康某中心自租期終止后的第十個工作日即2018年7月14日起按第五年度租金的雙倍支付房屋使用費直至實際交還房屋之日止；六、康某中心支付2016年12月至2019年2月的電費17531.53元(電費讀數(shù)以原告提供的現(xiàn)場電力計量裝置即電表的讀數(shù)為準)；七、康某中心支付2018年7月至12月的物業(yè)管理費12568.8元(按商鋪的建筑面積174.55平方米，每平方米單價3元計)；八、康某中心承擔(dān)本案訴訟費用。庭審后，原告撤回第一項訴請中關(guān)于房屋恢復(fù)原狀的請求，并同意第五、第六項訴請的計費標準由法院酌定。
　　被告康某中心辯稱，本方通過熟人介紹與榮某公司建立租賃關(guān)系，但簽約時對合同內(nèi)容未加以注意；自2013年7月1日取得房屋并于當(dāng)月月底裝修完畢后，本方要求榮某公司提供商鋪產(chǎn)證以便辦理營業(yè)執(zhí)照，但榮某公司始終未提供產(chǎn)證且從不主動溝通，導(dǎo)致本方無法從事商業(yè)經(jīng)營，目前商鋪呈空置狀態(tài)，現(xiàn)場留置了本方的物品及裝修；租賃期間，本方為配合榮某公司工作，曾按其報價支付了2013年7月至2014年2月的電費1211元，但因其安裝的電表不符合要求且未按承諾進行更換，故之后本方未再支付電費，商鋪實際產(chǎn)生的月電費約為100至200元左右，現(xiàn)榮某公司提供的電表讀數(shù)記錄系其單方制作而無精確計量依據(jù)，本方對此不予認同，同時，物業(yè)費的收費方應(yīng)為物業(yè)公司而非出租方，本方于2013年7月1日至2016年年底期間曾向物業(yè)公司支付了物業(yè)費，但因其未盡管理之責(zé)，故之后本方未再支付物業(yè)費?；谏鲜隼碛桑的持行恼J為，因租賃目的無法實現(xiàn)，榮某公司無權(quán)主張包括租金、滯納金、違約金、占用費在內(nèi)的各項費用，還應(yīng)返還承租方已支付的費用并賠償損失，故對榮某公司的以上訴請均不同意，且在確定商鋪裝修價值并由榮某公司進行賠償?shù)那疤嵯?，康某公司方同意交還房屋。
　　反訴原告康某中心訴稱，當(dāng)事人于2013年7月1日就系爭商鋪簽署了《房屋租賃合同》，約定商鋪的用途為商業(yè)、經(jīng)營范圍為辦公用品、租期自2013年7月1日起至2018年6月30日止，前兩年免租僅收管理費，簽約后三個月內(nèi)必須裝修開業(yè)，出租方為承租方辦理經(jīng)營證照提供必要的文件與方便。合同簽訂后，榮某公司向康某中心出具收據(jù)，確認收到保證金10000元、2013年7月1日至2015年6月30日的管理費12567.6元、電表及店招安裝費4000元，其中電表及店招安裝費的收據(jù)雖無公司用印但有相關(guān)負責(zé)人的簽字。之后，康某中心出資對商鋪進行了裝修，但榮某公司卻始終無法向康某中心提供辦理營業(yè)證照及稅務(wù)登記所需的商鋪產(chǎn)證，導(dǎo)致本方無法開展經(jīng)營活動。此外，榮某公司為商鋪安裝的電表不符合要求且未按承諾進行更換，亦未安裝店招，房屋還存在質(zhì)量問題，經(jīng)本方多次交涉無果，為對商鋪進行值守，本方還雇用了員工并在2013年7月1日至2019年3月31日期間支付了相應(yīng)的社保費用與工資，上述事實由各類費用收據(jù)、現(xiàn)場照片、勞務(wù)合同及工資單等證據(jù)予以證實，康某中心認為，商戶從事經(jīng)營活動前必須持商鋪產(chǎn)證向工商行政部門辦理營業(yè)登記，而榮某公司直至2019年方取得相應(yīng)的產(chǎn)證可表明其未按約為康某中心辦理經(jīng)營證照提供便利，進而導(dǎo)致租賃合同的目的無法達成，其應(yīng)全額返還已收取的費用，并對本方在裝修、雇工方面產(chǎn)生的損失進行賠償，現(xiàn)提起反訴，請求判令：一、榮某公司返還保證金10000元、2013年7月1日至2015年6月30日的管理費12567.6元、電表與店招安裝費4000元；二、榮某公司按司法評估結(jié)論的原值賠償裝修與設(shè)施設(shè)備損失98317元；三、榮某公司賠償員工工資與社保支出667238.28元；四、反訴費由榮某公司承擔(dān)。
　　反訴被告榮某公司辯稱，一、根據(jù)土地權(quán)屬相關(guān)的證據(jù)表明，租賃關(guān)系締結(jié)前原告即對系爭商鋪所在的整體地塊享有合法所有權(quán)，當(dāng)時可能基于政策因素?zé)o法辦理該商鋪的產(chǎn)權(quán)登記。2018年10月，本方取得了商鋪產(chǎn)權(quán)證，但提供產(chǎn)證非本方主要義務(wù)，亦非租賃合同履行的前置條件，康某中心認為本方不具備產(chǎn)證而導(dǎo)致商鋪無法營業(yè)的主張不實，如康某中心認為租賃目的無法實現(xiàn)，理應(yīng)解除租賃關(guān)系以及時止損，但事實上其一直通過使用房屋獲利還投入了裝修，應(yīng)視為其對商鋪基本功能的認可，其拒付租金的實質(zhì)原因是經(jīng)營不善，此為正常商業(yè)風(fēng)險而非本方之責(zé)；二、對管理費及押金的收取不持異議，押金可在費用結(jié)算完畢后返還，管理費的返還則無依據(jù)；三、電表及招牌安裝費的收據(jù)未經(jīng)本方蓋章確認故不予認可，電表已由本方免費安裝完畢，店招未安裝的原因系康某中心未提供店招樣式之故；四、根據(jù)租賃合同約定及相關(guān)司法解釋，康某中心在租期屆滿后無權(quán)再對裝修費提出主張，且其長期使用了商鋪，在裝修方面即使存在損失亦應(yīng)考慮折舊因素；五、工資及社保屬于經(jīng)營開支，所依據(jù)的證據(jù)均為康某中心單方制作而無實際支付憑證，其真實性存疑，況康某中心既主張未開展營業(yè)則不可能產(chǎn)生此類損失。綜上，對反訴訴請不能同意。
　　經(jīng)審理查明，系爭商鋪所屬的桃浦鎮(zhèn)566街坊5丘地塊于2010年3月23日取得房地產(chǎn)權(quán)證，權(quán)利人為榮某公司、權(quán)屬性質(zhì)為“國有建設(shè)用地使用權(quán)”、取得方式為“劃撥”、用途為“經(jīng)濟適用房”。2013年7月1日，以榮某公司作為出租方、以康某中心企業(yè)名稱變更前的“上?？的澄慕逃闷窂S”作為承租方，簽訂《房屋租賃合同》，主要約定的內(nèi)容有：一、建筑面積為174.55平方米的系爭商鋪用于商業(yè)用途，經(jīng)營范圍為“辦公用品”而不得轉(zhuǎn)租或改變用途，簽約后三個月內(nèi)必須裝修開業(yè)；二、租賃自2013年7月1日至2018年6月30日，前兩年為繁榮社區(qū)、促進民生而僅收管理費12567.60元并一次性付清；2015年7月1日至2016年6月30日期間的月租金為2094.6元；2016年7月1日至2017年6月30日期間的月租金為4189.2元；2017年7月1日至2018年6月30日期間的月租金為5236.5元；三、電費按商業(yè)用電標準計算，分表存在的損耗費則按實用數(shù)比例分擔(dān)。承租方同意以建筑面積按每月每平方米3元的標準支付物業(yè)管理費，并按出租方要求自行將該費用交與物業(yè)公司并簽訂物業(yè)管理合同；四、如承租方逾期付費，每逾期一日，應(yīng)按合同約定的年租金的千分之五向支付滯納金，超過三十日則出租方有權(quán)解除合同并按年租金的3%追索違約金；五、承租方自行負責(zé)經(jīng)營所需的證件、執(zhí)照的辦理，出租方按承租方所需提供一切必要的文件和方便；六、租期屆滿或提前終止的，承租方不得請求對裝修進行補償，并在交還房屋時恢復(fù)原狀；七、承租方應(yīng)于租期屆滿之日或提前解除合同之日起的十個工作日內(nèi)交還房屋，逾期須按合同約定的租金標準的兩倍支付使用費；八、出租方向承租方收取的保證金在合同解除或終止時完成交房手續(xù)后的一定期限內(nèi)返還。上述合同簽訂后，榮某公司于2013年7月29日向康某中心出具收據(jù)兩張，確認收到2013年7月1日至2015年6月30日的管理費12567.6元及保證金10000元。租期合同履行期間，康某中心未支付第三、四、五年的租金。2018年9月14日，榮某公司向康某中心發(fā)送律師函一份，認為合同約定的租期已滿，要求承租方清償欠付租金并移交房屋。2019年3月6日，榮某公司提起訴訟，請求判決如其訴請，康某中心于訴訟過程中提起反訴，請求判決如其反訴訴請。
　　另查明，一、經(jīng)康某中心申請，本院委托萬隆建設(shè)工程咨詢集團有限公司對涉案商鋪的裝修與固定添置工程的造價進行了估值，該公司出具了滬萬價鑒字(2019)第3374號鑒定意見書及補充意見，結(jié)論為：上述工程原造價為98317元，殘值為24579元。針對以上結(jié)論，榮某公司認為，工程原造價估值偏高且應(yīng)折舊，對殘值的估值結(jié)論則無異議；康某中心認為，對工程原造價估值無異議，但本方未通過該裝修取得經(jīng)營收益，故不應(yīng)對裝修進行殘值估價；二、榮某公司就系爭商鋪取得的產(chǎn)權(quán)證為滬(2018)普字不動產(chǎn)權(quán)第024071號，房屋用途為商業(yè)，使用期限自2018年6月29日起。
　　本院認為，當(dāng)事人對租賃關(guān)系的形成與終止、租金支付的截止日等事實不持異議，本院予以確認，租期屆滿后，雙方應(yīng)進行租賃場地的交接及費用的清算，租賃過程中存在違約行為的應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。榮某公司作為出租方，既將房屋以特定的商業(yè)用途向康某中心出租并規(guī)定了開業(yè)時間，應(yīng)即時提供相應(yīng)的產(chǎn)證以便其辦理經(jīng)營所需的證照，現(xiàn)其臨近租期結(jié)束方取得與商鋪用途相符的產(chǎn)權(quán)登記證明，則根據(jù)商業(yè)活動慣例及工商登記制度的規(guī)定，商鋪在經(jīng)營使用方面顯然存在較為嚴重的、必然影響合同目的完全實現(xiàn)的缺陷，對此出租方應(yīng)承擔(dān)相當(dāng)?shù)倪`約責(zé)任。同時，康某中心作為承租方，如其認為商鋪不具備經(jīng)營條件而無法達到租房目的的，理應(yīng)及時采取措施以防止合同風(fēng)險擴大，比如向出租方退租后交還房屋、結(jié)算相應(yīng)的費用與損失等，但其卻選擇了暫停付費并繼續(xù)占用租賃場地作為利益抗衡的方式，雖然并無證據(jù)表明其有轉(zhuǎn)租行為，但此舉客觀上使其得以以標的物瑕疵為由，在拒付租金與使用費的同時通過占用商鋪獲益，顯然有悖于民事活動公平合理、等價有償?shù)脑瓌t。因此，康某中心在租期結(jié)束后仍應(yīng)承擔(dān)還房、付費的義務(wù)，故對榮某公司要求返還商鋪、支付欠租及使用費的訴請予以支持，但基于雙方在履約過程中均有過錯，本院將結(jié)合客觀案情、標的物瑕疵對使用的影響、當(dāng)事人的過錯程度及對計費方式的意見，對該兩筆費用予以酌定而不再完全按合同的約定，考慮到康某中心主張返還的管理費本質(zhì)上為前期租金的一種優(yōu)惠形式，結(jié)算標準同樣有賴于當(dāng)事人的過錯責(zé)任，故本院在對租金與使用費結(jié)算過程中將該管理費一并納入考量范圍進行折抵而不再單獨就管理費的返還予以判明。關(guān)于雙方在本反訴中主張的其他費用的返還、支付與損失賠償問題，本院認為，一、根據(jù)租賃雙方的各自過錯或證據(jù)證明效力的不足，對榮某公司主張的違約金與滯納金、康某中心主張的員工工資與社保支出賠償不再支持；二、因租賃合同明確約定商鋪物業(yè)費的收取并非由出租方實施，榮某公司又自認對承租方應(yīng)付的物業(yè)費尚無墊付行為，相對的，康某中心亦無確鑿證據(jù)證實出租方向其收取了電表與店招安裝費，故對上述費用的主張本院均不予支持；三、租賃合同既已終止，在完成權(quán)利義務(wù)結(jié)算的同時，榮某公司應(yīng)返還收取的保證金；四、榮某公司出示的用電量統(tǒng)計、康某中心自認的應(yīng)付電費均系單方意見，本院難以完全采納，但根據(jù)當(dāng)事人的陳述可知承租方在場地使用期間確有用電行為，故在起訴方同意的基礎(chǔ)上，本院結(jié)合當(dāng)事人的訴辯稱與現(xiàn)有證據(jù)對康某中心應(yīng)付的電費予以酌定；五、咨詢部門的評估行為具有專業(yè)性與獨立性，在無相反證據(jù)的情形下，本院對商鋪裝修價值的評估結(jié)論予以采信，通過評估可知，承租方確為商鋪的裝修投入了一定的資金，在合同目的并未完全達成的情形下，康某中心就此提出損失賠償具有一定的法律依據(jù)，本院予以支持，具體賠償金額同樣由本院根據(jù)上述的過錯評判原則結(jié)合案情與評估結(jié)論予以酌定。榮某公司撤回部分訴請于法不悖，本院予以準許。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第九十二條、第一百零七條、第一百一十一條、第一百一十二條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上?？的澄慕逃闷方?jīng)營中心應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)將上海市祁順路XXX號商鋪交還原告上海榮某置業(yè)有限公司；
　　二、被告上海康某文教用品經(jīng)營中心應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告上海榮某置業(yè)有限公司支付2015年7月1日至2018年6月30日的租金人民幣50000元；
　　三、被告上?？的澄慕逃闷方?jīng)營中心應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告上海榮某置業(yè)有限公司支付自2018年7月14日起至本判決第一項履行完畢之日止的房屋使用費(按照每月人民幣2000元的標準計算)；
　　四、被告上海康某文教用品經(jīng)營中心應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告上海榮某置業(yè)有限公司支付2016年12月至2019年2月的電費人民幣4000元；
　　五、反訴被告上海榮某置業(yè)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向反訴原告上?？的澄慕逃闷方?jīng)營中心返還保證金人民幣10000元；
　　六、反訴被告上海榮某置業(yè)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向反訴原告上?？的澄慕逃闷方?jīng)營中心支付裝修損失人民幣40000元；
　　七、對原告上海榮某置業(yè)有限公司的其余訴請不予支持；
　　八、對反訴原告上海康某文教用品經(jīng)營中心的其余反訴訴請不予支持。
　　如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的利息。
　　本案受理費人民幣5421元，減半收取，計人民幣3643.5元，由原被告各半負擔(dān)。
　　本案反訴評估費人民幣3000元，由反訴原被告各半負擔(dān)。
　　本案反訴受理費人民幣12040元，減半收取，計人民幣6020元，由反訴原被告各半負擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。
　　
　　

審判員：曹??彬

書記員：陳依寧