上訴人(原審被告)：上海英伴教育科技有限公司，住所地上海市閔行區(qū)。
　　法定代表人：陳政，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：崔惠南，上海紫本律師事務(wù)所律師。
　　被上訴人(原審原告)：上海東域投資管理有限公司，住所地上海市奉賢區(qū)。
　　法定代表人：陳雅琴，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：顧亮亮，上海市新閔律師事務(wù)所律師。
　　上訴人上海英伴教育科技有限公司(以下簡(jiǎn)稱“英伴公司”)因與被上訴人上海東域投資管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱“東域公司”)房屋租賃合同糾紛一案，不服上海市靜安區(qū)人民法院(2019)滬0106民初46291號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年6月10日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　上訴人英伴公司上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決第二至七項(xiàng)，依法改判駁回東域公司的一審訴訟請(qǐng)求或?qū)⒈景赴l(fā)回重審。事實(shí)與理由：第一，東域公司在本案中的訴訟主張依據(jù)的合同基礎(chǔ)為《房屋租賃合同XXXXXXXX》，在該合同中雙方約定的租賃標(biāo)的物為上海市靜安區(qū)靈石路XXX號(hào)XXX室房屋(以下簡(jiǎn)稱“靈石路7209室房屋”)，東域公司關(guān)于上海市靜安區(qū)靈石路XXX號(hào)XXX室房屋(以下簡(jiǎn)稱“靈石路7210室房屋”)的訴訟請(qǐng)求不屬于本案的審理范圍，東域公司應(yīng)另案提出。根據(jù)《解除合同協(xié)議書》，《房屋租賃合同XXXXXXXX》經(jīng)雙方協(xié)商一致解除，英伴公司不存在提前解約的違約行為。第二，英伴公司已向東域公司預(yù)先支付了人民幣(以下幣種均為人民幣)348,521.25元的保證金，并已實(shí)際歸還了租賃物。在雙方未明確約定保證金不可抵扣的情況下，英伴公司的應(yīng)付租金可以從保證金中進(jìn)行預(yù)先抵扣，故英伴公司并不存在遲延履行租金支付義務(wù)的行為。此外，物業(yè)費(fèi)的收取主體應(yīng)為提供相應(yīng)服務(wù)的物業(yè)公司，東域公司無(wú)權(quán)主張。第三，東域公司在本案中除了租金外還一并主張了違約金、滯納金、保證金、免租期租金，該四類款項(xiàng)均屬于帶有懲罰性質(zhì)的違約金。東域公司的實(shí)際損失僅為2萬(wàn)余元的租金，但東域公司主張的賠償額明顯過(guò)分高于英伴公司造成的損失，一審法院支持東域公司要求支付滯納金、免租期租金并沒(méi)收保證金的訴請(qǐng)屬于適用法律錯(cuò)誤。第四，東域公司主張的靈石路7209室房屋的免租期租金已囊括在《解除合同協(xié)議書》的約定中，《房屋租賃合同XXXXXXXX》中租期較先前合同未進(jìn)行調(diào)整，東域公司并未重新給予英伴公司免租期，故東域公司的第五項(xiàng)、第六項(xiàng)訴請(qǐng)實(shí)際上存在重合。
　　被上訴人東域公司辯稱：不同意英伴公司的上訴請(qǐng)求。其一，本案所涉《解除合同協(xié)議書》、《房屋租賃合同XXXXXXXX》及《房屋租賃合同XXXXXXXX》均與靈石路7209、7210室房屋的租賃事宜相關(guān)，不需要分別進(jìn)行審理。其二，《解除合同協(xié)議書》系因英伴公司申請(qǐng)退租靈石路7210室房屋而簽訂，靈石路7209室房屋則是因英伴公司存在欠付租金等單方違約的情形而導(dǎo)致解除，兩者解除的原因并不相同。其三，雙方簽訂的房屋租賃合同中并未約定東域公司有權(quán)用保證金抵扣英伴公司欠付款項(xiàng)，故英伴公司應(yīng)支付欠付租金及物業(yè)費(fèi)的滯納金。其四，一審法院判令的支付滯納金、免租期租金及沒(méi)收保證金不屬于重復(fù)計(jì)算，一審法院亦已就合同約定的滯納金標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了調(diào)整，判決金額未超過(guò)東域公司的實(shí)際損失。其五，《解除合同協(xié)議書》中雙方僅就靈石路7210室房屋的免租期租金支付進(jìn)行了約定，該約定與東域公司在本案中提出的第五項(xiàng)訴請(qǐng)不存在重合部分。請(qǐng)求二審法院駁回上訴，維持原判。
　　東域公司向一審法院起訴請(qǐng)求：1、確認(rèn)東域公司、英伴公司就靈石路7209室房屋簽訂的《上海市房屋租賃合同》(合同編號(hào)：DYDNDSKJ7209-XXXXXXXX)于2019年4月13日解除；2、英伴公司支付自2019年3月26日至2019年4月13日期間的靈石路7209室房屋租金23,684.64元、物業(yè)費(fèi)3,893.36元，合計(jì)27,578元；3、英伴公司支付靈石路7209室房屋的滯納金，以2019年3月26日至2019年4月13日期間拖欠的租金及物業(yè)費(fèi)27,578元為基數(shù)，自2019年3月15日起至實(shí)際支付之日止，按每日千分之五的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；4、英伴公司支付靈石路7209室房屋違約金113,748.60元；5、英伴公司支付靈石路7209室房屋免租期租金63,574.56元；6、英伴公司支付靈石路7210室房屋的免租期租金及違約金合計(jì)157,428元；7、英伴公司支付律師費(fèi)3,000元；8、英伴公司支付的靈石路7209室房屋租賃保證金132,447元，東域公司有權(quán)予以沒(méi)收。
　　一審法院認(rèn)定事實(shí)：2018年5月，東域公司(甲方、出租方)與英伴公司(乙方、承租方)簽訂《房屋租賃合同XXXXXXXX》，約定甲方將靈石路7209室、7210室房屋出租給乙方作辦公使用，建筑面積781平方米；租賃期自2018年6月1日至2023年5月31日止，其中房屋交付日為2018年6月1日，搬遷免租期自2018年6月1日起至2018年7月21日止；月租金為99,772.75元，按一個(gè)月(每月26日至次月25日為一個(gè)支付月度)為支付周期，以后乙方應(yīng)提前10日(即每月15日)支付下期租金，先付后用；物業(yè)管理費(fèi)為每月21元/平方米，按建筑面積781平方米計(jì)，為每月16,401元，按一個(gè)支付月度為支付周期，以后乙方應(yīng)提前10日(即每月15日)支付下期物業(yè)管理費(fèi)，先付后用；乙方應(yīng)于本合同簽署后2天內(nèi)向甲方交付房屋租賃保證金，保證金為3個(gè)月的租金和物業(yè)管理費(fèi)即348,521.25元。附件一約定乙方向甲方支付物業(yè)管理費(fèi)。
　　《房屋租賃合同XXXXXXXX》簽訂后，東域公司向英伴公司交付了靈石路7209室、7210室房屋，英伴公司支付了房屋租賃保證金348,521.25元，后按月支付租金及物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。
　　2019年2月，東域公司(甲方、出租方)與英伴公司(乙方、承租方)簽訂《解除合同協(xié)議書》，根據(jù)《房屋租賃合同XXXXXXXX》，乙方向甲方租賃靈石路7209室、7210室房屋，……由于乙方的租賃需求發(fā)生變化，需要提前退租靈石路7210室房屋?，F(xiàn)經(jīng)雙方協(xié)商一致，同意提前解除原合同并簽署新的《房屋租賃合同》，……達(dá)成協(xié)議如下：1、《房屋租賃合同XXXXXXXX》于2019年2月25日解除。雙方于解除同時(shí)就乙方繼續(xù)承租靈石路7209室房屋簽訂編號(hào)為《房屋租賃合同XXXXXXXX》。2、乙方同意向甲方支付免租期(51天)租金103,715.64元并支付2個(gè)月租金金額的違約金123,713.10元，合計(jì)227,428元?！?、乙方已繳納的靈石路7210室房屋的3個(gè)月保證金216,074.25元由甲方?jīng)]收不予退回?！?、本協(xié)議一式兩份，經(jīng)甲乙雙方蓋章且《房屋租賃合同XXXXXXXX》生效后生效。
　　2019年2月，東域公司(甲方、出租方)與英伴公司(乙方、承租方)簽訂《房屋租賃合同XXXXXXXX》，約定甲方將靈石路7209室房屋出租給乙方作辦公使用，建筑面積296.80平方米；租賃期自2018年6月1日至2023年5月31日止，其中房屋交付日為2018年6月1日，搬遷免租期自2018年6月1日起至2018年7月21日止；月租金為37,916.20元，按一個(gè)月(每月26日至次月25日為一個(gè)支付月度)為支付周期，以后乙方應(yīng)提前10日(即每月15日)支付下期租金，先付后用；物業(yè)管理費(fèi)為每月21元/平方米，按建筑面積296.80平方米計(jì)，為每月6,232.80元，按一個(gè)支付月度為支付周期，以后乙方應(yīng)提前10日(即每月15日)支付下期物業(yè)管理費(fèi)，先付后用；乙方應(yīng)于本合同簽署后2個(gè)工作日內(nèi)向甲方支付上述應(yīng)付款項(xiàng)(2019年2月26日至2019年3月25日)共計(jì)44,149元。乙方應(yīng)于本合同簽署后2天內(nèi)向甲方交付房屋租賃保證金，保證金為3個(gè)月的租金和物業(yè)管理費(fèi)即132,447元。甲乙雙方同意，有下列情形之一的，本合同解除。甲方有權(quán)提前收回房屋以及沒(méi)收保證金，同時(shí)還需賠償甲方相當(dāng)于同期月租金三個(gè)月的違約金：乙方拖欠任何費(fèi)用、款項(xiàng)，累計(jì)超過(guò)7天的；……。倘乙方向甲方拖欠支付本合同規(guī)定的包括但不限于租金、物業(yè)管理費(fèi)或任何其他應(yīng)付給甲方的款項(xiàng)，乙方應(yīng)向甲方支付滯納金，計(jì)算方式為應(yīng)付費(fèi)用*0.5%*逾期天數(shù)(自各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)付之日起開(kāi)始計(jì)算，直至乙方付清所有款項(xiàng))。租賃期間非本合同規(guī)定的情況，乙方中途擅自退租的，甲方有權(quán)沒(méi)收保證金，同時(shí)乙方按3個(gè)月的租金標(biāo)準(zhǔn)向甲方承擔(dān)違約金。租賃期間內(nèi)如因乙方原因?qū)е卤竞贤崆敖獬?，自本合同解除之日?日內(nèi)乙方應(yīng)向甲方補(bǔ)足搬遷免租期內(nèi)租金。甲方因向乙方催討租金或其他費(fèi)用而引起的所有費(fèi)用和開(kāi)支(包括但不限于一切律師費(fèi))均由乙方承擔(dān)。附件一約定乙方向甲方支付物業(yè)管理費(fèi)。
　　2019年2月28日，英伴公司向東域公司支付租金及物業(yè)費(fèi)44,149元。
　　2019年3月21日，英伴公司向東域公司支付退租違約金70,000元。
　　2019年4月13日，英伴公司搬離靈石路7209室房屋，東域公司收回靈石路7209室房屋。
　　一審審理中，英伴公司提出2018年9月6日曾向東域公司轉(zhuǎn)賬15,000元預(yù)付款，應(yīng)在本案中予以抵扣，該款項(xiàng)未備注轉(zhuǎn)賬用途，英伴公司提供的轉(zhuǎn)賬明細(xì)中還記載2018年8月8日物業(yè)水電費(fèi)10,000元，2018年12月28日電費(fèi)充值5,000元，2019年1月25日電費(fèi)5,000元，2019年2月22日物業(yè)水電費(fèi)5,000元。東域公司表示該款項(xiàng)系英伴公司支付的水電費(fèi)，并提供了2018年9月21日開(kāi)具給英伴公司的15,000元物業(yè)費(fèi)發(fā)票及收款記錄予以印證，英伴公司對(duì)物業(yè)費(fèi)發(fā)票真實(shí)性予以認(rèn)可。
　　一審審理中，東域公司提供法律服務(wù)協(xié)議及律師費(fèi)發(fā)票一份，用以證明東域公司支出律師費(fèi)3,000元，其中律師費(fèi)發(fā)票備注訴英伴公司房屋租賃合同糾紛案一審律師費(fèi)。英伴公司對(duì)于法律服務(wù)協(xié)議真實(shí)性不予認(rèn)可，對(duì)于律師費(fèi)發(fā)票真實(shí)性認(rèn)可。
　　一審審理中，東域公司、英伴公司一致確認(rèn)英伴公司共計(jì)支付租賃保證金348,521.25元，在第二次簽訂編號(hào)《房屋租賃合同XXXXXXXX》時(shí)未再支付租賃保證金，靈石路7209室房屋的租賃保證金為132,447元。英伴公司表示靈石路7209室房屋的租賃保證金應(yīng)當(dāng)在英伴公司應(yīng)付款項(xiàng)中予以抵扣。
　　一審法院認(rèn)為：依法成立的合同，受法律保護(hù)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定，全面履行各自的義務(wù)。本案中，東域公司、英伴公司就靈石路7209室、7210室房屋先后簽訂的《房屋租賃合同XXXXXXXX》、《解除合同協(xié)議書》、《房屋租賃合同XXXXXXXX》，均系雙方真實(shí)意思表示，一審法院予以確認(rèn)。結(jié)合實(shí)際履行情況，《解除合同協(xié)議書》、《房屋租賃合同XXXXXXXX》分別明確了《房屋租賃合同XXXXXXXX》項(xiàng)下的靈石路7210室房屋租賃關(guān)系的解除及靈石路7209室房屋租賃關(guān)系的繼續(xù)履行，在事實(shí)上具有重合部分，而且《解除合同協(xié)議書》、《房屋租賃合同XXXXXXXX》的生效亦具有明顯的牽連關(guān)系，故考慮到訴訟便利，對(duì)東域公司的訴請(qǐng)，一審法院予以一并處理。就《房屋租賃合同XXXXXXXX》部分，英伴公司雖主張系雙方合意解除，然未能提供證據(jù)加以證明，現(xiàn)英伴公司在租賃期限內(nèi)提前退租且拖欠租金已經(jīng)超過(guò)7天，已經(jīng)構(gòu)成根本違約，東域公司有權(quán)解除合同并要求英伴公司承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。對(duì)于合同解除時(shí)間，東域公司、英伴公司均同意合同于2019年4月13日解除，一審法院予以確認(rèn)；東域公司要求英伴公司支付拖欠的租金及物業(yè)費(fèi)27,578元，有相應(yīng)的合同依據(jù)，且英伴公司對(duì)金額并無(wú)異議，一審法院予以支持；對(duì)于滯納金部分，英伴公司提出標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，考慮到合同的履行情況，一審法院酌情調(diào)整為按照每日萬(wàn)分之五計(jì)算；東域公司主張英伴公司支付免租期租金，有相應(yīng)的依據(jù)，一審法院予以支持；東域公司主張沒(méi)收租賃保證金132,447元，其性質(zhì)系作為解除合同違約金處理，一審法院予以支持；而東域公司又主張英伴公司支付相當(dāng)于三個(gè)月租金的違約金113,748.60元，性質(zhì)上同屬解除合同違約金，屬重復(fù)主張，一審法院不予支持；東域公司主張的律師費(fèi)3,000元，有相關(guān)的發(fā)票印證且金額尚屬合理，一審法院予以支持。就《解除合同協(xié)議書》部分，雙方已經(jīng)對(duì)靈石路7210室房屋租賃關(guān)系的解除及其后果達(dá)成一致，且英伴公司亦支付了部分違約金，故東域公司主張英伴公司支付剩余的免租期租金及違約金157,428元，一審法院予以支持。英伴公司另提出15,000元系預(yù)付款，要求在本案中予以抵扣，然英伴公司未對(duì)該款項(xiàng)的支付事由作出合理解釋；東域公司主張?jiān)摽铐?xiàng)系水電費(fèi)并提供了對(duì)應(yīng)的發(fā)票，結(jié)合英伴公司2018年8月至2019年2月期間水電費(fèi)支出情況，東域公司的解釋更具有合理性，一審法院予以采信。英伴公司要求將15,000元作為預(yù)付款并加以抵扣的主張，一審法院不予支持。
　　據(jù)此，一審法院作出判決：一、東域公司與英伴公司就上海市靜安區(qū)靈石路XXX號(hào)XXX室房屋簽訂的《上海市房屋租賃合同》(合同編號(hào)：DYDNDSKJ7209-XXXXXXXX)于2019年4月13日解除；二、英伴公司應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)支付東域公司租金及物業(yè)費(fèi)27,578元；三、英伴公司應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)支付東域公司滯納金，以27,578元為本金，自2019年3月15日起至實(shí)際支付之日止，按每日萬(wàn)分之五的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；四、英伴公司應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)支付東域公司免租期租金63,574.56元；五、英伴公司應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)支付東域公司律師費(fèi)3,000元；六、東域公司有權(quán)不予退還英伴公司支付的上海市靜安區(qū)靈石路XXX號(hào)XXX室房屋租賃保證金132,447元；七、英伴公司應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)向東域公司支付上海市靜安區(qū)靈石路XXX號(hào)XXX室房屋的免租期租金及違約金共計(jì)157,428元；八、東域公司的其余訴訟請(qǐng)求，不予支持。
　　二審中，各方當(dāng)事人均未提交新證據(jù)。本院經(jīng)審理查明，一審法院查明的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為：本案中東域公司與英伴公司先就靈石路7209、7210室房屋訂立了房屋租賃合同，后英伴公司退租靈石路7210室房屋并繼續(xù)租賃靈石路7209室房屋，由于英伴公司欠付靈石路7209室房屋租金、物業(yè)費(fèi)及靈石路7210室房屋的退租費(fèi)用故引發(fā)本案訴訟。因東域公司就靈石路7209、7210室房屋提起的訴請(qǐng)所基于的事實(shí)明顯牽連，一審法院一并處理有利于節(jié)約訴訟成本、便于當(dāng)事人訴訟和法院進(jìn)行審理，故對(duì)于英伴公司所提出的關(guān)于靈石路7209、7210室房屋的訴請(qǐng)應(yīng)分案處理的意見(jiàn)，本院不予采納。英伴公司主張東域公司應(yīng)以已繳納的保證金直接抵扣其欠付的租金及物業(yè)費(fèi)，但因雙方在租賃合同中并未就英伴公司欠付費(fèi)用時(shí)的抵扣作出約定，且實(shí)際上雙方對(duì)于拖欠費(fèi)用事項(xiàng)已約定了滯納金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，故英伴公司的該項(xiàng)主張缺乏相應(yīng)合同依據(jù)，其應(yīng)就欠付的費(fèi)用支付相應(yīng)的滯納金。關(guān)于英伴公司認(rèn)為東域公司無(wú)權(quán)收取物業(yè)費(fèi)的意見(jiàn)，根據(jù)雙方在租賃合同及附件中的約定，東域公司向英伴公司提供物業(yè)管理服務(wù)，英伴公司應(yīng)按照租賃合同約定向東域公司支付物業(yè)管理費(fèi)，故對(duì)于英伴公司的該項(xiàng)意見(jiàn)，本院亦不予采納。英伴公司現(xiàn)提出《解除合同協(xié)議書》已就靈石路7209、7210室房屋的免租期租金支付一并作出了約定，東域公司在本案中的第五項(xiàng)訴請(qǐng)系重復(fù)主張，但東域公司則認(rèn)為《解除合同協(xié)議書》中僅約定了靈石路7210室房屋應(yīng)付的免租期租金。對(duì)此本院認(rèn)為，根據(jù)雙方在《房屋租賃合同XXXXXXXX》中約定的兩處房屋51天的租賃總價(jià)以及《房屋租賃合同XXXXXXXX》中約定的靈石路7209室房屋51天的租賃價(jià)格，經(jīng)計(jì)算得出的相應(yīng)差額與《解除合同協(xié)議書》中約定的應(yīng)支付免租期金額相吻合，結(jié)合協(xié)議的訂立背景，東域公司所稱《解除合同協(xié)議書》中僅約定了靈石路7210室房屋應(yīng)付的免租期租金的說(shuō)法明顯更具有合理性，本院予以采信。至于英伴公司主張東域公司要求支付滯納金、免租期租金并沒(méi)收保證金的訴請(qǐng)系重復(fù)計(jì)算的意見(jiàn)，本院認(rèn)為，英伴公司拖欠租金及物業(yè)費(fèi)導(dǎo)致靈石路7209室房屋的租賃合同解除，對(duì)此英伴公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，現(xiàn)東域公司依據(jù)合同約定提出要求英伴公司支付滯納金、免租期租金、違約金并沒(méi)收保證金的訴請(qǐng)，一審法院綜合考量合同履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及東域公司可能獲得的預(yù)期利益等因素已對(duì)滯納金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了調(diào)整，同時(shí)未支持東域公司要求英伴公司支付三個(gè)月租金的違約金的訴請(qǐng)，故一審法院對(duì)英伴公司應(yīng)承擔(dān)之違約責(zé)任的判定，應(yīng)屬合理，本院予以認(rèn)同。
　　綜上所述，英伴公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　二審案件受理費(fèi)8,766元，由上海英伴教育科技有限公司負(fù)擔(dān)。
　　本判決為終審判決。

審判員：彭??辰

書記員：余??藝