原告(反訴被告)上海若瑟企業(yè)管理有限公司。
　　住所地本市靜安區(qū)。
　　法定代表人鄭雪萍。
　　委托代理人許劍菁，上海劍菁律師事務所律師。
　　委托代理人俞則人，上海劍菁律師事務所律師。
　　被告(反訴原告)上海錦朗企業(yè)管理有限公司。
　　住所地本市黃浦區(qū)。
　　法定代表人郁敏珺。
　　委托代理人朱小紅，上海一曼律師事務所律師。
　　委托代理人周燕，上海一曼律師事務所律師。
　　原告上海若瑟企業(yè)管理有限公司訴被告上海錦朗企業(yè)管理有限公司房屋租賃合同糾紛及反訴原告上海錦朗企業(yè)管理有限公司訴反訴被告上海若瑟企業(yè)管理有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡易程序，由本院審判員嚴奇獨任審判，公開開庭進行了審理。原告委托代理人許劍菁、俞則人，被告委托代理人朱小紅到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
　　原告上海若瑟企業(yè)管理有限公司訴稱：2017年9月19日，原、被告簽訂《房屋預租合同》，約定原告向被告承租本市花園港路XXX號XXX號樓XXX-XXX單元作餐飲及零售之用途。合同簽訂后，原告支付了租賃保證金、首期租金、能源押金等人民幣2,646,014.62元。還與案外人深圳巴薩建設發(fā)展有限公司簽訂了《裝修施工合同》，支付了工程款人民幣200,000元。但被告未按約于2017年9月20日交房。至2017年12月，尚不具備交房條件。原告兩次發(fā)函給被告，要求被告交付房屋產(chǎn)權證明、消防許可證明等，未果。原告于2018年4月21日致函被告，要求解除合同。被告函復不同意解除。現(xiàn)起訴要求確認原、被告間簽訂的《房屋預租合同》自2018年4月21日起解除。要求被告返還房屋租金人民幣488,379.73元、房屋租賃保證金人民幣1,465,139.19元。要求被告返還能源押金人民幣204,115.97元。要求被告返還裝修期服務費人民幣488,379.73元。要求被告支付違約金人民幣1,465,139.19元(按系爭合同租賃期第一年月租金人民幣488,379.73元的三倍計算)。要求被告返還物業(yè)管理費人民幣305,070.08元。
　　原告提供了以下證據(jù)：一、《房屋預租合同》，證明原、被告間存在房屋租賃合同關系。二、銀行交易憑證，證明原告支付了人民幣2,646,014.62元，按約履行了付款義務。三、照片，四、催告函及電子郵件、公證書，五、告知單及照片，六、敬告函，證明被告構成根本違約，原告有權解除合同并追究其違約責任。七、《裝修施工合同》、付款憑證、情況說明，證明被告的違約行為導致原告損失。
　　被告上海錦朗企業(yè)管理有限公司辯稱：不同意原告所有訴請。訴請1、被告在2017年11月6日已經(jīng)將房屋實際交付。被告交付房屋符合合同中約定的房屋交付標準和要求。訴請2、被告已經(jīng)將房屋交接給原告，原告在實際使用房屋后，應當支付租金。2018年3月6日起原告就應該交付租金，目前原告僅支付一個月的租金。原告不符合返還租賃保證金的三個條件。訴請3、能源押金也未達到返還的條件。訴請4、不符合合同約定。租賃合同附件4補充協(xié)議第12條約定原告應當支付裝修期服務費。原告仍有裝修期服務費未支付。裝修期服務費實際是占有房屋的使用費。訴請5、違約金沒有合同依據(jù)。原告無理由要求解除合同，應當向被告支付違約金。訴請6、原告在交接房屋后就應該支付物業(yè)管理費。物業(yè)管理費是向案外人支某某。訴請2、3、4、的錢都收到了。
　　被告對原告提供的證據(jù)一、真實性、合法性認可。租賃合同1-1條約定，被告已告知原告房屋未做產(chǎn)權登記。1-3條約定了交房標準。3-5條約定交房的前提條件。11-4條約定原告單方解約的違約責任。二、收到過。物業(yè)管理費與物業(yè)公司核實過，原告支付過。根據(jù)合同約定原告應在2017年9月20日前支付，原告遲延支付。三、真實性無法確認。四、催告函及電子郵件真實性不認可。原告的送達方式與合同第13條約定不符。對(2018)滬閘證經(jīng)字第566號公證書真實性無異議，對其中所附電子郵件有異議。收件人并非被告公司人員，是物業(yè)公司的。2018年3月1日的郵件，原告要求被告提供消防審核的材料是沒有依據(jù)的，是需要原告將自己的裝修方案去報審批。雙方在租賃合同中約定的聯(lián)系方式并非原告發(fā)郵件的方式，并非有效送達。對(2018)滬閘證經(jīng)字第565號公證書意見同(2018)滬閘證經(jīng)字第566號公證書。兩份公證書中談到的補充協(xié)議，并未得到被告認可。五、真實性有異議，原告未向被告送達過。系爭房屋是可以辦出相關證照的。六、真實性認可。收到過。關聯(lián)性不認可。七、不認可,無法證明被告阻止或妨礙原告使用租賃房屋。
　　被告提供了以下證據(jù)：一、建設用地規(guī)劃許可證、建設用地批準證書、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃驗收合格證、竣工驗收備案證書，證明系爭房屋及所占土地為合法取得，系經(jīng)合法審批建設的建筑物。二、世博土地儲備中心文件、上海市房地產(chǎn)權證、黃浦區(qū)政府會議紀要，證明系爭房屋已劃歸上海世博發(fā)展(集團)有限公司，可以對外出租經(jīng)營。三、授權委托書、建筑物租賃合同主體變更協(xié)議，證明被告合法取得系爭房屋租賃經(jīng)營權，四、《房屋預租合同》、房屋交接書，證明原、被告間租賃合同關系，被告已向原告交接了房屋。五、回函，證明被告不同意原告解除租賃合同意見。消防受理憑證、檔案機讀材料，證明系爭房屋可以辦出行政審批許可手續(xù)。
　　原告對被告提供的證據(jù)一、真實性無異議。原告從未收到過這些文件。二、真實性無異議。合同簽約后原告只收到過房產(chǎn)證和政府會議紀要。三、真實性無異議。對證明目的有異議。授權委托書中委托人并未授權被告其出租、轉租的權利。四、真實性無異議。關聯(lián)性有異議。原告按照合同約定履行了支付義務，但租賃目的仍未實現(xiàn)。五、回函收到過。原告已經(jīng)提出依法解除合同。租給原告的是C2單元，并非被告提供的區(qū)域。消防受理憑證是2010年的。
　　反訴原告上海錦朗企業(yè)管理有限公司訴稱：反訴原、被告簽訂《房屋預租合同》后，雙方于2017年11月6日交接了租賃房屋。反訴被告未支付2018年4月5日以后的租金等。故起訴要求反訴被告支付違約金人民幣2,930,278.38元。要求反訴被告支付拖欠的自2018年4月6日起至2018年8月2日的租金人民幣1,914,716.15元，并支付自2018年3月26日起至反訴被告實際付款之日止的延期付款滯納金，按逾期支付租金千分之三計算。要求反訴被告支付拖欠的自2018年3月6日起至2018年8月2日止的物業(yè)管理費人民幣375,277.98元，并支付自2018年2月26日起至實際付款之日的延期付款滯納金，按逾期支付物業(yè)管理費的千分之三計算。要求反訴被告支付拖欠的裝修期間服務費人民幣208,732.16元。要求反訴被告支付免租期內(nèi)租金人民幣1,953,518.92元。
　　反訴原告提供的證據(jù)與本訴一致。補充提供消防主管部門辦事指南，證明消防須原告自己報審批。
　　反訴被告上海若瑟企業(yè)管理有限公司辯稱：不同意反訴原告訴請。反訴原告未提供辦理證照必須的文件，且不允許施工隊進場。系爭房屋消防是2018年3月9日才通過。反訴原告在3月30日才通知反訴被告。根據(jù)相關規(guī)定，未通過消防檢查和備案的房屋是不得投入使用營業(yè)的。反訴被告提出解除是因反訴原告交付的房屋不符合經(jīng)營使用的條件。訴請1、合同解除的責任在于反訴原告。按照合同約定違約金金額正確，但違約金過高。訴請2、反訴被告2018年4月21日將解除合同通知送達到反訴原告，反訴被告也從未使用過系爭房屋。原來付了一個月租金、三個月的保證金、裝修期服務費、能源押金和物業(yè)管理費。訴請3、同訴請2意見。反訴被告未與物業(yè)公司簽訂物業(yè)合同，物業(yè)公司也未提供物業(yè)服務。反訴被告支付過首期物業(yè)管理費。訴請4、裝修期服務費是反訴原告額外收取的費用。反訴被告未對系爭房屋進行裝修，且在免租期內(nèi)反訴原告也未提供過任何服務。
　　反訴被告提供的證據(jù)與本訴一致。
　　反訴被告對反訴原告補充提供的證據(jù)真實性認可，關聯(lián)性不認可。直至2018年3月9日前，系爭房屋未通過消防，不具備營業(yè)條件。
　　經(jīng)審理查明：2017年9月19日，原、被告簽訂《房屋預租合同》，約定原告向被告承租本市花園港路XXX號XXX號樓XXX-XXX單元作餐飲及零售之用途。約定被告擬于2017年9月20日前向原告交付該房屋(交付日的調(diào)整以本合同下文約定為準)。房屋租賃期自2018年1月20日起至2028年1月19日止(交付日調(diào)整的，租賃期起始日按交付日調(diào)整天數(shù)對應調(diào)整)。2018年1月20日至2019年1月19日的月租金為人民幣488,397.73元，每壹月為一個付款周期，承租人應于該付款周期的前一個月的25日前支付下期租金。月物業(yè)管理費人民幣76,267.52元，每月為一個付款周期，承租方應于該付款周期的前一個月的25日前支付下期物業(yè)管理費。上述費用的支付，每逾期一日，須按逾期支付金額的千分之三支付滯納金。合同1-1約定……。若該房屋或其所在建筑物辦理完畢房屋產(chǎn)權證書，雙方同意在本合同上注明產(chǎn)權證書編號后，本合同即轉為租賃合同，或者雙方另行簽訂租賃合同以承繼各自權利義務，但主要條款以本預租合同為準。4-1約定，……。在被告沒有出現(xiàn)10-2條情形的前提下，原告給予被告的裝修期為2017年9月20日起至2018年1月19日止。雙方同意，交付日調(diào)整的，裝修期按交付日調(diào)整天數(shù)同樣調(diào)整，除此以外裝修期不因任何原因延長。裝修期內(nèi)不計算租金和計租期，但被告需支付物業(yè)管理費及水、電等一切租賃相關費用。若被告出現(xiàn)10-2條任何情形的，則喪失裝修期內(nèi)的租金減免優(yōu)惠，須按約定的租金標準向原告補交裝修期內(nèi)減免的租金。6-23約定，在簽署本合同前，被告已如實向原告告知租賃房屋的產(chǎn)權辦理現(xiàn)狀并已向原告出示相關證書等資料。原告應按照政府相關部門的要求，自行辦理工商、稅務、消防、環(huán)評、噪音、排污、衛(wèi)生防疫、食品衛(wèi)生、煙酒專賣、食品、治安、文化等許可證以及有關廚房人員、服務人員的體驗證及上崗許可證等，取得營業(yè)執(zhí)照及相應的各類許可證和配置相應的各類設備、設施，確保各項標準符合政府各個部門的標準，并對其經(jīng)營行為造成的應向承擔全部責任，還應獲得合法、有效的發(fā)票并依法經(jīng)營、納稅，應自備銷貨及顧客所需之發(fā)票；原告排污、排油煙、噪音等應符合國家規(guī)定并且不得侵犯相鄰者的權益。如基于目前產(chǎn)權辦理現(xiàn)狀之下，法律法規(guī)規(guī)定或政府有關部門要求由被告提供材料的，原告必須向被告書面提交需由被告配合(該配合的范圍應當在被告的能力范圍內(nèi)且屬于為達本合同目的所必須)提供材料的清單，被告確認該清單內(nèi)容后必須配合。11－4約定，合同期間，非本合同規(guī)定的其它解約情況，原告按租賃期第一年月租金的叁倍向被告支付違約金，可中途退租。此時，被告可直接沒收原告的保證金沖抵原告應付的違約金，不足部分原告應另外再支付給被告。如原告已對該房屋進行了室內(nèi)裝修，則被告不對該裝修進行任何形式的補償，且原告不能拆除任何固定裝修，否則，被告可阻止原告的拆除和搬遷行為、要求原告恢復拆除的裝修，以及賠償一切損失。11-12約定，合同期內(nèi)，出租方或承租方違反合同約定各自義務的，守約方可要求違約方停止侵害、恢復原狀或賠償損失，同時，除本合同另有約定的外，守約方有權要求違約方支付相當于合同租賃期第一年月租金的叁倍的違約金。附件四12條約定，原告應于2017年9月20日前，向被告支付自2017年9月20日起至2018年1月19日裝修期間的服務費697,111.89元人民幣，遲延支付須承擔違約責任。合同簽訂后，雙方于2017年11月6日交接了系爭房屋。原告支付了租賃保證金人民幣1,465,139.19元、能源押金人民幣204,115.97元。以后原告以被告未交付房屋產(chǎn)權證明、消防許可證明等，不再支付2018年4月5日以后的租金等。雙方訴訟來院。
　　在審理過程中，雙方當事人在2018年8月2日交接了系爭房屋的鑰匙。
　　本院認為：原、被告之間的《房屋預租合同》系雙方當事人真實意思表示，合法有效，雙方均應全面履行?，F(xiàn)原告以被告未提供房屋產(chǎn)權證明、消防許可證明而無法達到合同目的為由停止支付租金等，根據(jù)合同1.1約定，原告在承租系爭房屋時明知系爭房屋尚未有房地產(chǎn)權證，也沒有提供證據(jù)證明因被告未提供房屋產(chǎn)權證明、消防許可證明而無法達到合同目的。故以此為由停止支付租金等，并要求返還租金等及支付違約金，依據(jù)不足，鑒于雙方在2018年8月2日交接了系爭房屋的鑰匙?？梢源_認雙方的租賃合同關系于該日解除。對原告的其余訴訟請求，不予支持。對于反訴原告要求反訴被告支付租金、物業(yè)管理費及延期付款滯納金、裝修期間服務費、免租期租金，有合同依據(jù)，依法可予準許。關于違約金，雙方約定的違約金過分高于造成的損失，本院依法予以減少。為此，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百一十四條判決如下：
　　一、原告上海若瑟企業(yè)管理有限公司與被告上海錦朗企業(yè)管理有限公司關于本市花園港路XXX號XXX號樓XXX-XXX單元的《房屋預租合同》于2018年8月2日解除。
　　二、駁回原告上海若瑟企業(yè)管理有限公司其余訴訟請求。
　　三、反訴被告上海若瑟企業(yè)管理有限公司應在本判決生效后十五日內(nèi)支付反訴原告上海錦朗企業(yè)管理有限公司違約金人民幣1,465,139.19元。
　　四、反訴被告上海若瑟企業(yè)管理有限公司應在本判決生效后十五日內(nèi)支付反訴原告上海錦朗企業(yè)管理有限公司自2018年4月6日起至2018年8月2日的租金人民幣1,914,716.15元，并以人民幣224,788.48元為本金從2018年2月25日起，以人民幣488,379.73元為本金分別從2018年3月至5月的25日起,以人民幣224,788.48元為本金從2018年6月25日起以日千分之三支付滯納金至付清之日止。
　　五、反訴被告上海若瑟企業(yè)管理有限公司應在本判決生效后十五日內(nèi)支付反訴原告上海錦朗企業(yè)管理有限公司自2018年3月6日起至2018年8月2日止的物業(yè)管理費人民幣375，277.98元，并以人民幣76,267.52元為本金分別從2018年2月至6月的25日起，以人民幣70,207.90元為本金從2018年7月25日起以日千分之三支付滯納金至付清之日止。
　　六、反訴被告上海若瑟企業(yè)管理有限公司應在本判決生效后十五日內(nèi)支付反訴原告上海錦朗企業(yè)管理有限公司裝修期間服務費人民幣208,732.16元。
　　七、反訴被告上海若瑟企業(yè)管理有限公司應在本判決生效后十五日內(nèi)支付反訴原告上海錦朗企業(yè)管理有限公司免租期內(nèi)租金人民幣1,953,518.92元。
　　八、反訴原告上海錦朗企業(yè)管理有限公司應將反訴被告上海若瑟企業(yè)管理有限公司支付租賃保證金人民幣1,465,139.19元、能源押金人民幣204,115.97元先予抵扣上述租金、物業(yè)管理費及裝修期間服務費。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　案件受理費人民幣42,129.90元，反訴案件受理費人民幣17,216.30元，因適用簡易程序,退還原告上海若瑟企業(yè)管理有限公司人民幣21,064.95元，由原告及反訴被告上海若瑟企業(yè)管理有限公司負擔人民幣38,281.25元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：嚴??奇

書記員：虞揚揚