原告：上海蘇寧環(huán)球?qū)崢I(yè)有限公司，住所地上海市普陀區(qū)。
　　法定代表人：張康黎，董事長。
　　委托訴訟代理人：王某。
　　委托訴訟代理人：錢克智，江蘇國泰新華律師事務所律師。
　　被告：上海長風生態(tài)商務區(qū)投資發(fā)展有限公司，住所地上海市普陀區(qū)。
　　法定代表人：吳超，董事長。
　　委托訴訟代理人：蔣光輝，上海尚古律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：翟小琪，上海尚古律師事務所律師。
　　原告上海蘇寧環(huán)球?qū)崢I(yè)有限公司(以下簡稱“蘇寧公司”)與被告上海長風生態(tài)商務區(qū)投資發(fā)展有限公司(以下簡稱“長風公司”)房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告蘇寧公司的委托訴訟代理人王某、錢克智，被告長風公司的委托訴訟代理人蔣光輝到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告蘇寧公司提出訴訟請求：一、被告長風公司賠償因租賃房屋被收回遭受的各項經(jīng)濟損失人民幣XXXXXXXX元(以下幣種均為人民幣)；二、被告長風公司退還原告租賃押金12萬元、停車位押金5000元。事實與理由：2010年5月，原告與上海市普陀區(qū)XX資產(chǎn)經(jīng)營有限公司(以下簡稱“普陀國資公司”)簽訂《籌建家電博物館和配套會所租賃合同》，約定由原告承租普陀國資公司享有房屋使用權(quán)和出租權(quán)的位于長風生態(tài)商務區(qū)四號公共綠地的保留建筑，其中一、二號樓建筑面積共計2744.53平方米擬建為家電博物館公共展示區(qū)，三號樓建筑面積970.4平方米，擬建為配套會所。租期15年，自2010年5月1日起至2025年4月30日止。2014年6月，由于市政工程需要，家電博物館公共展示區(qū)被拆除，原被告雙方簽署《房屋使用補充合同》、《房屋使用補充協(xié)議》，對原合同中關(guān)于配套會所的租金事項作了相應的變更。2017年1月，原告收到被告《關(guān)于蘇寧會所停業(yè)的函》，被告通知原告自2017年1月15日起停止營業(yè)。原告為此多次與被告協(xié)商，考慮到原告的實際情況，原告同意解除雙方的租賃關(guān)系。因被告提前解除合同，造成原告投入用于會所及周邊環(huán)境進行的改造修繕費用的損失，經(jīng)與被告就賠償問題協(xié)商未果，故原告于2017年10月9日訴至法院，請求判如所請。
　　被告長風公司辯稱，合同解除系國家宏觀政策變化，并非被告過錯，雙方系合意解除租賃關(guān)系，故被告不應承擔賠償責任。同時根據(jù)合同約定，政策及政府因素導致合同解除，原告不享有索賠的權(quán)利。
　　當事人圍繞訴訟請求依法提交證據(jù)，本院組織當事人進行證據(jù)交換和質(zhì)證。經(jīng)審理查明事實如下：
　　長風四號綠地所在土地使用權(quán)人為普陀國資公司，系以劃撥方式取得，土地用途為瞻仰景觀、休閑用地。2012年1月10日，普陀國資公司申請并獲批在長風四號綠地東側(cè)內(nèi)建造綠化配套臨時建筑，建筑物共兩幢，總建筑面積為3706.7平方米，其中1號樓建筑面積為1149.7平方米、2號樓建筑面積為2557平方米(地下建筑547平方米)。
　　2010年12月31日，普陀國資公司作為出租人(甲方)，與作為承租人(乙方)的蘇寧公司簽訂《籌建家電博覽館和配套會所租賃合同》。該合同約定：1、長風生態(tài)商務區(qū)四號公共綠地保留建筑由三幢建筑物組成，共計面積2744.53平方米，擬改建為配套會所。甲方明確告知乙方，標的房屋系長風公共綠地內(nèi)保留建筑，無法辦理產(chǎn)權(quán)，乙方有意向甲方租賃配套會所；2、乙方租賃標的房屋中的配套會所，面積約970.4平方米，租賃房屋系為家電博物館提供相應配套文化和餐飲等服務項目的配套會所；3、本合同租賃期限自2010年5月1日起至2025年4月30日止；4、租期內(nèi)租金每三年遞增5%，初始年租金為XXXXXXX元。合同簽訂后，蘇寧公司另向長風公司支付租賃保證金合計12萬元。嗣后，普陀國資公司、蘇寧公司、長風公司分別作為甲、乙、丙方，簽訂《補充協(xié)議》，約定上述《房屋租賃合同》中的租賃方(甲方)變更為長風公司。
　　2016年9月6日，長風公司作為甲方，蘇寧公司作為乙方簽訂《房屋使用補充合同》。該合同約定：1、由于2014年6月市政府重點建設(shè)項目工程建設(shè)，拆除了家電博物館項目中的公共展示區(qū)館，導致該房屋用于家電博覽館的功能失去展示服務的意義，雙方確認自2016年7月1日起租金按原合同租賃價格的65%收?。?、乙方不得將該房屋用于對外經(jīng)營等活動，乙方就該房屋的現(xiàn)狀包括但不限于土地性質(zhì)、房屋權(quán)屬、使用年限、土地規(guī)劃等均已充分了解的基礎(chǔ)上訂立原合同，并放棄基于上述原因?qū)е乱曳饺魏螜?quán)利受損的主張，并無條件放棄賠償權(quán)。
　　2016年5、6月間，國家土地督察上海局經(jīng)例行督察發(fā)現(xiàn)上海市普陀區(qū)長風四號地塊公共綠地存在擅自改變綠地附屬設(shè)施用地用途問題。2016年11月21日，原告(乙方)、被告(甲方)簽訂《房屋使用補充協(xié)議》，約定：乙方同意對房屋2016年11月16日至2017年1月15日(兩個月)期間進行停業(yè)整頓，甲方同意免除乙方上述期間內(nèi)的租金，雙方一致同意在房屋停業(yè)整改期間，將涉及該房屋以后相關(guān)事宜進一步協(xié)商解決。
　　2017年1月12日，長風公司向蘇寧公司出具《關(guān)于蘇寧會所停業(yè)的函》，告知因長風四號公共綠地保留建筑存在高檔經(jīng)營的問題，雖經(jīng)雙方簽訂補充協(xié)議，并進行整改，但整改后仍不符合相關(guān)要求，故通知被告自2017年1月15日起對該房屋進行停業(yè)，雙方妥善處理相關(guān)事宜。
　　審理中，2018年11月3日，原告(乙方)與被告(甲方)簽訂房屋交接協(xié)議，雙方確認已對乙方所承租的房屋進行了交接，房屋移交日為2018年11月3日，乙方已付清租賃房屋內(nèi)的水電煤等各項費用。甲方要求乙方將遺留于房屋內(nèi)未形成添附的設(shè)備及時清理。
　　經(jīng)原告申請，本院通過上海市高級人民法院委托上海同濟工程咨詢有限公司對長風四號公共綠地3號樓房屋進行工程審價。2018年11月22日，上海同濟工程咨詢有限公司出具《司法鑒定意見》，審價結(jié)論如下，方案一：1、對標的物土建改造及加固部分使用的折舊年限為50年；2、幕墻及外立面門窗工程使用的折舊年限為25年；3、室外土建工程的折舊年限為20年；4、室內(nèi)裝修及安裝工程使用的折舊年限為15年；5、按普陀區(qū)規(guī)劃和土管局發(fā)出的《關(guān)于普陀區(qū)例行土地督察發(fā)現(xiàn)問題整改的通知》要求2016年11月20日停止經(jīng)營之日作為折舊結(jié)點。方案二：1、除綠化工程以外，所有項目均按照雙方簽訂的《籌建家電博覽館和配套會所租賃合同》約定的租賃期限為15年進行計算，按照原、被告雙方簽訂的《房屋交接協(xié)議》2018年11月3日作為折舊結(jié)點；2、因被告長風公司提出，租賃房屋三層系原告自行搭建，不在雙方租賃合同的范圍內(nèi)，對其發(fā)生的土建、裝修、安裝、幕墻等費用不予認可，故評估報告將此部分單獨列出；2、因被告長風公司提出室外綠化工程，不在雙方租賃合同范圍內(nèi)，對其發(fā)生的費用不予認可，評估報告中單獨列出；3、因被告長風公司提出，室外道路土建及管道安裝工程，不在雙方租賃合同范圍內(nèi)，對其發(fā)生的費用不予認可，且此部分內(nèi)容均為隱蔽工程，無法進行現(xiàn)場核對，故此部分內(nèi)容的計算，是根據(jù)原告提供的施工圖紙進行，并單獨列出；4、因被告長風公司提出市政人行道路修復工程超出租賃范圍不予認可，故單獨列出；5、因被告長風公司提出租賃房屋內(nèi)的音響及顯示器等屬于可移動設(shè)備資產(chǎn)，故單獨列出。據(jù)此，經(jīng)鑒定，長風生態(tài)商務區(qū)四號公共綠地中3號樓工程造價為XXXXXXX元，按方案一折算殘值為XXXXXXX元，按方案二折算殘值為XXXXXXX元，本次鑒定費162377元。原告表示該評估報告中對裝修費的原值估值與原告實際支出的費用存在差異，應以原告實際支出的費用作為原值依據(jù)，且未包含設(shè)計費、監(jiān)理費及融資成本，希望法院在裁判中對上述費用予以認定。被告表示殘值計算的折舊年限應根據(jù)租賃合同約定的租期為15年，折舊結(jié)點應為2018年11月3日雙方簽署房屋交接書當日。
　　經(jīng)原告另行申請，本院通過上海市高級人民法院委托上海達智資產(chǎn)評估有限公司對長風四號公共綠地3號樓房屋內(nèi)可移動設(shè)施設(shè)備殘值進行評估。2018年11月16日，上海達智資產(chǎn)評估有限公司出具司法鑒定報告，評估結(jié)論：長風生態(tài)商務區(qū)四號綠地保留建筑中三號樓內(nèi)可移動設(shè)施設(shè)備在評估基準日的評估價值為180640元，評估基準日為2018年10月24日。評估費8000元，由原告預付。
　　上海同濟工程咨詢有限公司另向本院出具司法鑒定補充說明：關(guān)于涉案標的物工程審價的司法鑒定意見中方案一室根據(jù)設(shè)計使用年限進行折舊的，故，“方案一”應為房屋及裝修的現(xiàn)值。
　　以上事實，有《臨時建筑工程規(guī)劃許可證項目表》、《籌建家電博覽館和配套會所租賃合同》、《房屋使用補充合同》、《房屋使用補充協(xié)議》、《房屋交接協(xié)議》及當事人當庭陳述等證據(jù)予以證明，本院予以認定。
　　本院認為，出租人就未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。長風四號綠地3號房屋系在公共綠地上建造的臨時建筑物，除曾獲批臨時建筑建設(shè)工程許可外，并未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，亦未進行不動產(chǎn)登記。系爭房屋被有關(guān)行政機關(guān)認定為存在擅自改變綠地附屬設(shè)施用地用途問題，故相關(guān)合同均違反法律強制性規(guī)定，應屬無效。長風公司作為出租人，應確保所出租的房屋可滿足合同約定的使用用途；而作為承租人的蘇寧公司，為避免經(jīng)營風險，亦應對所承租房屋的狀況進行充分了解。合同中明確載明租賃房屋系綠地內(nèi)保留建筑，且無法辦理產(chǎn)證，在此情況下，蘇寧公司仍與長風公司締結(jié)了租賃合同，故長風公司應對導致合同無效的過錯承擔主要責任，蘇寧公司亦應承擔一定責任。長風公司主張雙方約定政府強制性行為屬于不可抗力，由此解除合同互不作為違約，故不同意賠償，該約定系雙方關(guān)于合同解除的后果承擔，并不適用本案合同無效后果的處理。據(jù)此，雙方仍應根據(jù)過錯程度承擔相應責任。
　　本案爭議的焦點為蘇寧公司提出的賠償金額的認定，本案在審理過程中，經(jīng)本院依法委托第三方鑒定機構(gòu)對涉案房屋作出司法鑒定意見，其中，對雙方存在爭議的部分本院分別闡述：
　　一、關(guān)于折舊標準的認定
　　相關(guān)司法解釋已經(jīng)明確規(guī)定，租賃合同無效的情況下，裝飾裝修部分，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失，故折舊標準應當參照評估報告中“方案一”的折舊標準計算。
　　二、關(guān)于折舊結(jié)點的認定
　　涉案房屋經(jīng)普陀區(qū)規(guī)劃和土管局發(fā)出《關(guān)于普陀區(qū)例行土地督察發(fā)現(xiàn)問題整改的通知》，相關(guān)部門要求2016年11月20日停止經(jīng)營，結(jié)合后續(xù)原、被告簽署的《房屋使用補充協(xié)議》等證據(jù)，可以認定自2016年11月20日起，原告已不再正常使用涉案房屋，故原告主張將2016年11月20日作為折舊結(jié)點的主張，合法有據(jù)，本院對此予以采納。
　　三、造價是否存在認定過低的情形
　　原告主張評估的原值和原告實際支出的造價、購置價存在顯著差異，鑒定機構(gòu)表示若原告提供實際發(fā)生費用的完整資料，可以作為估價的參考依據(jù)。僅以原告在進行改建工程、購置材料、設(shè)備時實際支付的數(shù)額直接認定為造價，有失偏頗。鑒定機構(gòu)根據(jù)相關(guān)定額標準、行業(yè)信息價和相關(guān)市場價作為造價依據(jù)，合法有據(jù)，本院對此予以采納。
　　四、其他
　　雙方簽訂的合同約定涉案房屋為二層，涉案房屋三層不在雙方租賃合同范圍內(nèi)，其所發(fā)生的土建、裝修、安裝、幕墻等費用應予剔除。
　　不在合同范圍內(nèi)的室外綠化工程、室外道路土建及管道安裝工程、市政人行道路修復工程的相關(guān)費用，由本院根據(jù)本案實際情況，參照司法鑒定意見酌情認定。
　　關(guān)于原告目前仍存放于涉案房屋內(nèi)可移動設(shè)施設(shè)備，因被告明確表示不同意合理利用，相關(guān)設(shè)施設(shè)備原告可自行搬離處分。原告要求被告賠償可移動設(shè)施設(shè)備部分的損失，于法無據(jù)，本院不予采納。
　　綜上，《中華人民共和國民法總則》第三條及《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條、第五條第二款、第九條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上海長風生態(tài)商務區(qū)投資發(fā)展有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告上海蘇寧環(huán)球?qū)崢I(yè)有限公司改建、裝修損失人民幣3，500，000元；
　　二、被告上海長風生態(tài)商務區(qū)投資發(fā)展有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)退還原告上海蘇寧環(huán)球?qū)崢I(yè)有限公司租賃押金人民幣120，000元；
　　三、被告上海長風生態(tài)商務區(qū)投資發(fā)展有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)退還原告上海蘇寧環(huán)球?qū)崢I(yè)有限公司停車位押金人民幣5，000元；
　　四、原告上海蘇寧環(huán)球?qū)崢I(yè)有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)將其遺留于長風生態(tài)商務區(qū)四號公共綠地保留建筑三號樓內(nèi)的可移動設(shè)施設(shè)備搬離；
　　五、對原告上海蘇寧環(huán)球?qū)崢I(yè)有限公司的其余訴訟請求不予支持。
　　如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的利息。
　　工程審價鑒定費人民幣162377元，由原告上海蘇寧環(huán)球?qū)崢I(yè)有限公司承擔人民幣48713.1元，由被告上海長風生態(tài)商務區(qū)投資發(fā)展有限公司承擔人民幣113663.9元。
　　可移動設(shè)施設(shè)備評估費人民幣8000元，由原告上海蘇寧環(huán)球?qū)崢I(yè)有限公司承擔。
　　本案受理費人民幣146544元，由原告上海蘇寧環(huán)球?qū)崢I(yè)有限公司承擔人民幣34800元，由被告上海長風生態(tài)商務區(qū)投資發(fā)展有限公司承擔人民幣111744元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：王春暉

書記員：朱??駿