原告：上海蘇寧環(huán)球?qū)崢I(yè)有限公司，住所地上海市普陀區(qū)。
　　法定代表人：張康黎，董事長(zhǎng)。
　　委托訴訟代理人：王某。
　　委托訴訟代理人：錢克智，江蘇國(guó)泰新華律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)投資發(fā)展有限公司，住所地上海市普陀區(qū)。
　　法定代表人：吳超，董事長(zhǎng)。
　　委托訴訟代理人：蔣光輝，上海尚古律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：翟小琪，上海尚古律師事務(wù)所律師。
　　原告上海蘇寧環(huán)球?qū)崢I(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“蘇寧公司”)與被告上海長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)投資發(fā)展有限公司(以下簡(jiǎn)稱“長(zhǎng)風(fēng)公司”)房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告蘇寧公司的委托訴訟代理人王某、錢克智，被告長(zhǎng)風(fēng)公司的委托訴訟代理人蔣光輝到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告蘇寧公司提出訴訟請(qǐng)求：一、被告長(zhǎng)風(fēng)公司賠償因租賃房屋被收回遭受的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)損失人民幣XXXXXXXX元(以下幣種均為人民幣)；二、被告長(zhǎng)風(fēng)公司退還原告租賃押金12萬(wàn)元、停車位押金5000元。事實(shí)與理由：2010年5月，原告與上海市普陀區(qū)XX資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“普陀國(guó)資公司”)簽訂《籌建家電博物館和配套會(huì)所租賃合同》，約定由原告承租普陀國(guó)資公司享有房屋使用權(quán)和出租權(quán)的位于長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)四號(hào)公共綠地的保留建筑，其中一、二號(hào)樓建筑面積共計(jì)2744.53平方米擬建為家電博物館公共展示區(qū)，三號(hào)樓建筑面積970.4平方米，擬建為配套會(huì)所。租期15年，自2010年5月1日起至2025年4月30日止。2014年6月，由于市政工程需要，家電博物館公共展示區(qū)被拆除，原被告雙方簽署《房屋使用補(bǔ)充合同》、《房屋使用補(bǔ)充協(xié)議》，對(duì)原合同中關(guān)于配套會(huì)所的租金事項(xiàng)作了相應(yīng)的變更。2017年1月，原告收到被告《關(guān)于蘇寧會(huì)所停業(yè)的函》，被告通知原告自2017年1月15日起停止?fàn)I業(yè)。原告為此多次與被告協(xié)商，考慮到原告的實(shí)際情況，原告同意解除雙方的租賃關(guān)系。因被告提前解除合同，造成原告投入用于會(huì)所及周邊環(huán)境進(jìn)行的改造修繕費(fèi)用的損失，經(jīng)與被告就賠償問(wèn)題協(xié)商未果，故原告于2017年10月9日訴至法院，請(qǐng)求判如所請(qǐng)。
　　被告長(zhǎng)風(fēng)公司辯稱，合同解除系國(guó)家宏觀政策變化，并非被告過(guò)錯(cuò)，雙方系合意解除租賃關(guān)系，故被告不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。同時(shí)根據(jù)合同約定，政策及政府因素導(dǎo)致合同解除，原告不享有索賠的權(quán)利。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行證據(jù)交換和質(zhì)證。經(jīng)審理查明事實(shí)如下：
　　長(zhǎng)風(fēng)四號(hào)綠地所在土地使用權(quán)人為普陀國(guó)資公司，系以劃撥方式取得，土地用途為瞻仰景觀、休閑用地。2012年1月10日，普陀國(guó)資公司申請(qǐng)并獲批在長(zhǎng)風(fēng)四號(hào)綠地東側(cè)內(nèi)建造綠化配套臨時(shí)建筑，建筑物共兩幢，總建筑面積為3706.7平方米，其中1號(hào)樓建筑面積為1149.7平方米、2號(hào)樓建筑面積為2557平方米(地下建筑547平方米)。
　　2010年12月31日，普陀國(guó)資公司作為出租人(甲方)，與作為承租人(乙方)的蘇寧公司簽訂《籌建家電博覽館和配套會(huì)所租賃合同》。該合同約定：1、長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)四號(hào)公共綠地保留建筑由三幢建筑物組成，共計(jì)面積2744.53平方米，擬改建為配套會(huì)所。甲方明確告知乙方，標(biāo)的房屋系長(zhǎng)風(fēng)公共綠地內(nèi)保留建筑，無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)，乙方有意向甲方租賃配套會(huì)所；2、乙方租賃標(biāo)的房屋中的配套會(huì)所，面積約970.4平方米，租賃房屋系為家電博物館提供相應(yīng)配套文化和餐飲等服務(wù)項(xiàng)目的配套會(huì)所；3、本合同租賃期限自2010年5月1日起至2025年4月30日止；4、租期內(nèi)租金每三年遞增5%，初始年租金為XXXXXXX元。合同簽訂后，蘇寧公司另向長(zhǎng)風(fēng)公司支付租賃保證金合計(jì)12萬(wàn)元。嗣后，普陀國(guó)資公司、蘇寧公司、長(zhǎng)風(fēng)公司分別作為甲、乙、丙方，簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定上述《房屋租賃合同》中的租賃方(甲方)變更為長(zhǎng)風(fēng)公司。
　　2016年9月6日，長(zhǎng)風(fēng)公司作為甲方，蘇寧公司作為乙方簽訂《房屋使用補(bǔ)充合同》。該合同約定：1、由于2014年6月市政府重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目工程建設(shè)，拆除了家電博物館項(xiàng)目中的公共展示區(qū)館，導(dǎo)致該房屋用于家電博覽館的功能失去展示服務(wù)的意義，雙方確認(rèn)自2016年7月1日起租金按原合同租賃價(jià)格的65%收?。?、乙方不得將該房屋用于對(duì)外經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)，乙方就該房屋的現(xiàn)狀包括但不限于土地性質(zhì)、房屋權(quán)屬、使用年限、土地規(guī)劃等均已充分了解的基礎(chǔ)上訂立原合同，并放棄基于上述原因?qū)е乱曳饺魏螜?quán)利受損的主張，并無(wú)條件放棄賠償權(quán)。
　　2016年5、6月間，國(guó)家土地督察上海局經(jīng)例行督察發(fā)現(xiàn)上海市普陀區(qū)長(zhǎng)風(fēng)四號(hào)地塊公共綠地存在擅自改變綠地附屬設(shè)施用地用途問(wèn)題。2016年11月21日，原告(乙方)、被告(甲方)簽訂《房屋使用補(bǔ)充協(xié)議》，約定：乙方同意對(duì)房屋2016年11月16日至2017年1月15日(兩個(gè)月)期間進(jìn)行停業(yè)整頓，甲方同意免除乙方上述期間內(nèi)的租金，雙方一致同意在房屋停業(yè)整改期間，將涉及該房屋以后相關(guān)事宜進(jìn)一步協(xié)商解決。
　　2017年1月12日，長(zhǎng)風(fēng)公司向蘇寧公司出具《關(guān)于蘇寧會(huì)所停業(yè)的函》，告知因長(zhǎng)風(fēng)四號(hào)公共綠地保留建筑存在高檔經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題，雖經(jīng)雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議，并進(jìn)行整改，但整改后仍不符合相關(guān)要求，故通知被告自2017年1月15日起對(duì)該房屋進(jìn)行停業(yè)，雙方妥善處理相關(guān)事宜。
　　審理中，2018年11月3日，原告(乙方)與被告(甲方)簽訂房屋交接協(xié)議，雙方確認(rèn)已對(duì)乙方所承租的房屋進(jìn)行了交接，房屋移交日為2018年11月3日，乙方已付清租賃房屋內(nèi)的水電煤等各項(xiàng)費(fèi)用。甲方要求乙方將遺留于房屋內(nèi)未形成添附的設(shè)備及時(shí)清理。
　　經(jīng)原告申請(qǐng)，本院通過(guò)上海市高級(jí)人民法院委托上海同濟(jì)工程咨詢有限公司對(duì)長(zhǎng)風(fēng)四號(hào)公共綠地3號(hào)樓房屋進(jìn)行工程審價(jià)。2018年11月22日，上海同濟(jì)工程咨詢有限公司出具《司法鑒定意見(jiàn)》，審價(jià)結(jié)論如下，方案一：1、對(duì)標(biāo)的物土建改造及加固部分使用的折舊年限為50年；2、幕墻及外立面門窗工程使用的折舊年限為25年；3、室外土建工程的折舊年限為20年；4、室內(nèi)裝修及安裝工程使用的折舊年限為15年；5、按普陀區(qū)規(guī)劃和土管局發(fā)出的《關(guān)于普陀區(qū)例行土地督察發(fā)現(xiàn)問(wèn)題整改的通知》要求2016年11月20日停止經(jīng)營(yíng)之日作為折舊結(jié)點(diǎn)。方案二：1、除綠化工程以外，所有項(xiàng)目均按照雙方簽訂的《籌建家電博覽館和配套會(huì)所租賃合同》約定的租賃期限為15年進(jìn)行計(jì)算，按照原、被告雙方簽訂的《房屋交接協(xié)議》2018年11月3日作為折舊結(jié)點(diǎn)；2、因被告長(zhǎng)風(fēng)公司提出，租賃房屋三層系原告自行搭建，不在雙方租賃合同的范圍內(nèi)，對(duì)其發(fā)生的土建、裝修、安裝、幕墻等費(fèi)用不予認(rèn)可，故評(píng)估報(bào)告將此部分單獨(dú)列出；2、因被告長(zhǎng)風(fēng)公司提出室外綠化工程，不在雙方租賃合同范圍內(nèi)，對(duì)其發(fā)生的費(fèi)用不予認(rèn)可，評(píng)估報(bào)告中單獨(dú)列出；3、因被告長(zhǎng)風(fēng)公司提出，室外道路土建及管道安裝工程，不在雙方租賃合同范圍內(nèi)，對(duì)其發(fā)生的費(fèi)用不予認(rèn)可，且此部分內(nèi)容均為隱蔽工程，無(wú)法進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)，故此部分內(nèi)容的計(jì)算，是根據(jù)原告提供的施工圖紙進(jìn)行，并單獨(dú)列出；4、因被告長(zhǎng)風(fēng)公司提出市政人行道路修復(fù)工程超出租賃范圍不予認(rèn)可，故單獨(dú)列出；5、因被告長(zhǎng)風(fēng)公司提出租賃房屋內(nèi)的音響及顯示器等屬于可移動(dòng)設(shè)備資產(chǎn)，故單獨(dú)列出。據(jù)此，經(jīng)鑒定，長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)四號(hào)公共綠地中3號(hào)樓工程造價(jià)為XXXXXXX元，按方案一折算殘值為XXXXXXX元，按方案二折算殘值為XXXXXXX元，本次鑒定費(fèi)162377元。原告表示該評(píng)估報(bào)告中對(duì)裝修費(fèi)的原值估值與原告實(shí)際支出的費(fèi)用存在差異，應(yīng)以原告實(shí)際支出的費(fèi)用作為原值依據(jù)，且未包含設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)及融資成本，希望法院在裁判中對(duì)上述費(fèi)用予以認(rèn)定。被告表示殘值計(jì)算的折舊年限應(yīng)根據(jù)租賃合同約定的租期為15年，折舊結(jié)點(diǎn)應(yīng)為2018年11月3日雙方簽署房屋交接書當(dāng)日。
　　經(jīng)原告另行申請(qǐng)，本院通過(guò)上海市高級(jí)人民法院委托上海達(dá)智資產(chǎn)評(píng)估有限公司對(duì)長(zhǎng)風(fēng)四號(hào)公共綠地3號(hào)樓房屋內(nèi)可移動(dòng)設(shè)施設(shè)備殘值進(jìn)行評(píng)估。2018年11月16日，上海達(dá)智資產(chǎn)評(píng)估有限公司出具司法鑒定報(bào)告，評(píng)估結(jié)論：長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)四號(hào)綠地保留建筑中三號(hào)樓內(nèi)可移動(dòng)設(shè)施設(shè)備在評(píng)估基準(zhǔn)日的評(píng)估價(jià)值為180640元，評(píng)估基準(zhǔn)日為2018年10月24日。評(píng)估費(fèi)8000元，由原告預(yù)付。
　　上海同濟(jì)工程咨詢有限公司另向本院出具司法鑒定補(bǔ)充說(shuō)明：關(guān)于涉案標(biāo)的物工程審價(jià)的司法鑒定意見(jiàn)中方案一室根據(jù)設(shè)計(jì)使用年限進(jìn)行折舊的，故，“方案一”應(yīng)為房屋及裝修的現(xiàn)值。
　　以上事實(shí)，有《臨時(shí)建筑工程規(guī)劃許可證項(xiàng)目表》、《籌建家電博覽館和配套會(huì)所租賃合同》、《房屋使用補(bǔ)充合同》、《房屋使用補(bǔ)充協(xié)議》、《房屋交接協(xié)議》及當(dāng)事人當(dāng)庭陳述等證據(jù)予以證明，本院予以認(rèn)定。
　　本院認(rèn)為，出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。長(zhǎng)風(fēng)四號(hào)綠地3號(hào)房屋系在公共綠地上建造的臨時(shí)建筑物，除曾獲批臨時(shí)建筑建設(shè)工程許可外，并未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，亦未進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記。系爭(zhēng)房屋被有關(guān)行政機(jī)關(guān)認(rèn)定為存在擅自改變綠地附屬設(shè)施用地用途問(wèn)題，故相關(guān)合同均違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效。長(zhǎng)風(fēng)公司作為出租人，應(yīng)確保所出租的房屋可滿足合同約定的使用用途；而作為承租人的蘇寧公司，為避免經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，亦應(yīng)對(duì)所承租房屋的狀況進(jìn)行充分了解。合同中明確載明租賃房屋系綠地內(nèi)保留建筑，且無(wú)法辦理產(chǎn)證，在此情況下，蘇寧公司仍與長(zhǎng)風(fēng)公司締結(jié)了租賃合同，故長(zhǎng)風(fēng)公司應(yīng)對(duì)導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)主要責(zé)任，蘇寧公司亦應(yīng)承擔(dān)一定責(zé)任。長(zhǎng)風(fēng)公司主張雙方約定政府強(qiáng)制性行為屬于不可抗力，由此解除合同互不作為違約，故不同意賠償，該約定系雙方關(guān)于合同解除的后果承擔(dān)，并不適用本案合同無(wú)效后果的處理。據(jù)此，雙方仍應(yīng)根據(jù)過(guò)錯(cuò)程度承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
　　本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為蘇寧公司提出的賠償金額的認(rèn)定，本案在審理過(guò)程中，經(jīng)本院依法委托第三方鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)涉案房屋作出司法鑒定意見(jiàn)，其中，對(duì)雙方存在爭(zhēng)議的部分本院分別闡述：
　　一、關(guān)于折舊標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定
　　相關(guān)司法解釋已經(jīng)明確規(guī)定，租賃合同無(wú)效的情況下，裝飾裝修部分，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失，故折舊標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)參照評(píng)估報(bào)告中“方案一”的折舊標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
　　二、關(guān)于折舊結(jié)點(diǎn)的認(rèn)定
　　涉案房屋經(jīng)普陀區(qū)規(guī)劃和土管局發(fā)出《關(guān)于普陀區(qū)例行土地督察發(fā)現(xiàn)問(wèn)題整改的通知》，相關(guān)部門要求2016年11月20日停止經(jīng)營(yíng)，結(jié)合后續(xù)原、被告簽署的《房屋使用補(bǔ)充協(xié)議》等證據(jù)，可以認(rèn)定自2016年11月20日起，原告已不再正常使用涉案房屋，故原告主張將2016年11月20日作為折舊結(jié)點(diǎn)的主張，合法有據(jù)，本院對(duì)此予以采納。
　　三、造價(jià)是否存在認(rèn)定過(guò)低的情形
　　原告主張?jiān)u估的原值和原告實(shí)際支出的造價(jià)、購(gòu)置價(jià)存在顯著差異，鑒定機(jī)構(gòu)表示若原告提供實(shí)際發(fā)生費(fèi)用的完整資料，可以作為估價(jià)的參考依據(jù)。僅以原告在進(jìn)行改建工程、購(gòu)置材料、設(shè)備時(shí)實(shí)際支付的數(shù)額直接認(rèn)定為造價(jià)，有失偏頗。鑒定機(jī)構(gòu)根據(jù)相關(guān)定額標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)信息價(jià)和相關(guān)市場(chǎng)價(jià)作為造價(jià)依據(jù)，合法有據(jù)，本院對(duì)此予以采納。
　　四、其他
　　雙方簽訂的合同約定涉案房屋為二層，涉案房屋三層不在雙方租賃合同范圍內(nèi)，其所發(fā)生的土建、裝修、安裝、幕墻等費(fèi)用應(yīng)予剔除。
　　不在合同范圍內(nèi)的室外綠化工程、室外道路土建及管道安裝工程、市政人行道路修復(fù)工程的相關(guān)費(fèi)用，由本院根據(jù)本案實(shí)際情況，參照司法鑒定意見(jiàn)酌情認(rèn)定。
　　關(guān)于原告目前仍存放于涉案房屋內(nèi)可移動(dòng)設(shè)施設(shè)備，因被告明確表示不同意合理利用，相關(guān)設(shè)施設(shè)備原告可自行搬離處分。原告要求被告賠償可移動(dòng)設(shè)施設(shè)備部分的損失，于法無(wú)據(jù)，本院不予采納。
　　綜上，《中華人民共和國(guó)民法總則》第三條及《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條、第五條第二款、第九條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上海長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)投資發(fā)展有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告上海蘇寧環(huán)球?qū)崢I(yè)有限公司改建、裝修損失人民幣3，500，000元；
　　二、被告上海長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)投資發(fā)展有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)退還原告上海蘇寧環(huán)球?qū)崢I(yè)有限公司租賃押金人民幣120，000元；
　　三、被告上海長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)投資發(fā)展有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)退還原告上海蘇寧環(huán)球?qū)崢I(yè)有限公司停車位押金人民幣5，000元；
　　四、原告上海蘇寧環(huán)球?qū)崢I(yè)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)將其遺留于長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)四號(hào)公共綠地保留建筑三號(hào)樓內(nèi)的可移動(dòng)設(shè)施設(shè)備搬離；
　　五、對(duì)原告上海蘇寧環(huán)球?qū)崢I(yè)有限公司的其余訴訟請(qǐng)求不予支持。
　　如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的利息。
　　工程審價(jià)鑒定費(fèi)人民幣162377元，由原告上海蘇寧環(huán)球?qū)崢I(yè)有限公司承擔(dān)人民幣48713.1元，由被告上海長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)投資發(fā)展有限公司承擔(dān)人民幣113663.9元。
　　可移動(dòng)設(shè)施設(shè)備評(píng)估費(fèi)人民幣8000元，由原告上海蘇寧環(huán)球?qū)崢I(yè)有限公司承擔(dān)。
　　本案受理費(fèi)人民幣146544元，由原告上海蘇寧環(huán)球?qū)崢I(yè)有限公司承擔(dān)人民幣34800元，由被告上海長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)投資發(fā)展有限公司承擔(dān)人民幣111744元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判員：王春暉

書記員：朱??駿