上訴人(一審原告、執(zhí)行案外人)：上海航翼經(jīng)貿(mào)有限公司，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：冷璟，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：陳愔，上海市志源律師事務所律師。
　　被上訴人(一審被告、申請執(zhí)行人)：中國建設銀行股份有限公司上海市分行，住所地上海市。
　　負責人：林順輝，行長。
　　委托訴訟代理人：彭喜根，北京市隆安律師事務所上海分所律師。
　　被上訴人(一審被告、被執(zhí)行人)：上海昆川實業(yè)發(fā)展有限公司，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：黎娟芬。
　　被上訴人(一審被告、被執(zhí)行人)：徐永燦，男，1970年3月24日出生，漢族，住浙江省上虞市。
　　被上訴人(一審被告、被執(zhí)行人)：黎娟芬，女，1967年1月21日出生，漢族，住浙江省上虞市。
　　被上訴人(一審被告、被執(zhí)行人)：徐琪勝，男，1994年6月19日出生，漢族，住浙江省上虞市。
　　被上訴人(一審被告、被執(zhí)行人)：上海茗圣貿(mào)易有限公司，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：黎娟芬。
　　被上訴人(一審被告、被執(zhí)行人)：上海永圣建設有限公司，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：徐永燦。
　　一審第三人：豐驊軍，男，1975年3月30日出生，漢族，住上海市浦東新區(qū)。
　　委托訴訟代理人：孫飛群，上海市海華永泰律師事務所律師。
　　上訴人上海航翼經(jīng)貿(mào)有限公司(以下簡稱航翼公司)因與被上訴人中國建設銀行股份有限公司上海市分行(以下簡稱建行上海分行)、上海昆川實業(yè)發(fā)展有限公司(以下簡稱昆川公司)、徐永燦、黎娟芬、徐琪勝、上海茗圣貿(mào)易有限公司(以下簡稱茗圣公司)、上海永圣建設有限公司(以下簡稱永圣公司)、一審第三人豐驊軍案外人執(zhí)行異議之訴一案，不服上海市第二中級人民法院(以下簡稱二中院)(2018)滬02民初146號民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年1月7日立案后，依法組成合議庭，于2019年5月22日公開開庭進行了審理。上訴人航翼公司的委托訴訟代理人陳愔，被上訴人建行上海分行的委托訴訟代理人彭喜根和一審第三人豐驊軍的委托訴訟代理人孫飛群到庭參加訴訟。被上訴人昆川公司、徐永燦、黎娟芬、徐琪勝、茗圣公司、永圣公司經(jīng)本院合法傳喚未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　航翼公司上訴請求：撤銷二中院(2018)滬02民初146號民事判決，判決確認上海市松江區(qū)小昆山鎮(zhèn)XX路XXX弄XXX號XXX幢房地產(chǎn)(以下簡稱系爭廠房)為航翼公司所有，并停止對該廠房的執(zhí)行，訴訟費用全部由被上訴人承擔。事實及理由：本案房屋買賣合同簽訂于法院查封之前；上訴人依約支付了系爭廠房的購房款，也愿意將剩余房款交付法院；上訴人于查封前已實際占有系爭廠房；上訴人對系爭廠房未辦理過戶不負有過錯。本案適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》(以下簡稱《異議復議規(guī)定》)第二十八條的規(guī)定，上訴人符合該條所列的不動產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)保護的條件。且上訴人簽訂房屋買賣合同時間早于建行上海分行設立抵押時間，故上訴人的物權(quán)期待權(quán)優(yōu)于建行上海分行的抵押權(quán)，能夠排除二中院的執(zhí)行，因此應當支持上訴人的上訴請求。
　　被上訴人建行上海分行辯稱，上訴人航翼公司簽訂的系爭廠房買賣合同違反了上海市規(guī)劃和國土資源管理局文件《關(guān)于委托區(qū)縣辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用和土地征收手續(xù)及進一步優(yōu)化控制性詳細規(guī)劃審批流程的實施意見》(滬規(guī)土資地[2011]1023號)、《關(guān)于加強本市工業(yè)用地出讓管理的若干規(guī)定(試行)》(滬府辦[2014]26號)與《關(guān)于加強本市工業(yè)用地出讓管理的若干規(guī)定》(滬府辦[2016]23號)三份文件中關(guān)于工業(yè)用地上的房屋不得分幢、分層、分套轉(zhuǎn)讓的限制。上海市松江區(qū)小昆山鎮(zhèn)中德路XXX弄XXX號房地產(chǎn)(以下簡稱中德路XXX弄XXX號房地產(chǎn))屬于工業(yè)用地的廠房，該建設用地使用權(quán)及地上房屋均不得分割轉(zhuǎn)讓，航翼公司對系爭廠房不能辦理過戶登記存在明顯過錯。中德路XXX弄XXX號房地產(chǎn)驗收備案時間為2015年4月8日，航翼公司在此之前使用系爭廠房屬于非法占有，上訴人也從未提交過實際占有的任何證據(jù)。上訴人將購房款支付給上海松江出口加工區(qū)企業(yè)服務有限公司(以下簡稱企服公司)不能證明其已支付房款。故上訴人不符合《異議復議規(guī)定》第二十八規(guī)定的要件。建行上海分行對系爭廠房的優(yōu)先權(quán)已經(jīng)生效法律文書確認且進入執(zhí)行，上訴人無權(quán)排除執(zhí)行。一審判決查明事實清楚，應予維持。請求駁回上訴請求，維持原判。
　　一審第三人豐驊軍稱，同意被上訴人建行上海分行的答辯意見。
　　被上訴人昆川公司、徐永燦、黎娟芬、徐琪勝、茗圣公司、永圣公司未作答辯。
　　航翼公司向一審法院起訴請求：確認系爭廠房為航翼公司所有，并停止對該廠房的執(zhí)行。
　　一審法院認定以下事實：
　　一、案件由來情況。二中院于2016年1月19日作出(2015)滬二中民六(商)初字第124號民事調(diào)解書，確認昆川公司結(jié)欠建行上海分行本金人民幣8,900萬元(以下幣種相同)及利息、逾期利息等；徐永燦、黎娟芬、徐琪勝、茗圣公司、永圣公司對昆川公司的上述債務承擔連帶清償責任；如昆川公司不履行上述還款義務的，建行上海分行可與昆川公司協(xié)商，以昆川公司名下中德路XXX弄XXX號1-21幢的抵押房產(chǎn)折價，或者申請以拍賣、變賣該房產(chǎn)所得價款由建行上海分行優(yōu)先受償，不足部分由昆川公司繼續(xù)清償；如昆川公司不履行上述還款義務的，建行上海分行可與徐永燦、黎娟芬協(xié)商，以徐永燦、黎娟芬名下位于上海市浦東新區(qū)永泰路XXX弄XXX號XXX室的抵押房產(chǎn)折價，或者申請以拍賣、變賣該房產(chǎn)所得價款由建行上海分行優(yōu)先受償，不足部分由徐永燦、黎娟芬繼續(xù)清償；案件受理費、財產(chǎn)保全費共計250,844.82元，由昆川公司、徐永燦、黎娟芬、徐琪勝、茗圣公司、永圣公司共同負擔。因上述債務人均未按期履行還款義務，權(quán)利人建行上海分行向二中院申請強制執(zhí)行。該院于2016年3月7日立案受理，案號為(2016)滬02執(zhí)152號。2015年9月8日，二中院在(2015)滬二中民六(商)初字第124號案件審理過程中，輪候查封中德路XXX弄XXX號房地產(chǎn)。
　　上海市浦東新區(qū)人民法院(以下簡稱浦東法院)在豐驊軍與徐永燦、黎娟芬、上海君蕾汽車配件有限公司(以下簡稱君蕾公司)、永圣公司、昆川公司、上海恒恩貨物運輸代理有限公司(以下簡稱恒恩公司)民間借貸糾紛一案審理過程中，于2015年8月12日正式查封了中德路XXX弄XXX號房地產(chǎn)。2016年2月3日，浦東法院作出(2015)浦民一(民)初字第29901號民事調(diào)解書，確認徐永燦、黎娟芬應于2016年2月23日前歸還豐驊軍借款本金400萬元及相應的利息、逾期利息；君蕾公司、永圣公司、昆川公司、恒恩公司對上述還款義務承擔連帶責任。因上述債務人均未按期履行還款義務，權(quán)利人豐驊軍向浦東法院申請強制執(zhí)行。浦東法院于2016年3月7日立案受理，案號為(2016)滬0115執(zhí)4734號。2016年4月20日，二中院作為優(yōu)先債權(quán)執(zhí)行法院，函請浦東法院將中德路XXX弄XXX號房地產(chǎn)移交該院處置。2016年4月27日，浦東法院出具移送執(zhí)行函，將中德路XXX弄XXX號房地產(chǎn)交由二中院處置。后二中院通過本院委托上海八達國瑞房地產(chǎn)土地估價有限公司對中德路XXX弄XXX號房地產(chǎn)進行評估，并于2016年7月29日出具滬八達(2016)FC0231號房地產(chǎn)估價報告。2017年11月14日，二中院至中德路XXX弄XXX號房地產(chǎn)張貼公告，責令占有、使用上述廠房的單位及個人于公告張貼之日起20日內(nèi)搬離上述廠房。對此，航翼公司不服，遂向二中院提出執(zhí)行異議。二中院于2018年1月15日作出(2018)滬02執(zhí)異5號執(zhí)行裁定，駁回航翼公司的異議請求。航翼公司遂提起本案異議之訴。
　　二、系爭廠房買賣情況。
　　2014年4月18日，昆川公司和企服公司(共同甲方)與航翼公司(乙方)簽訂《廠房訂購協(xié)議》一份，約定：甲方通過轉(zhuǎn)讓方式取得產(chǎn)證號滬房地松字(2011)第013144號土地使用權(quán)，土地用途為工業(yè)用地，使用年限為2010年11月29日至2060年11月28日。乙方有意購買甲方開發(fā)的上述地產(chǎn)中的系爭廠房，總價暫定為9,668,790元。乙方于簽約后3個工作日內(nèi)支付30%房款，2014年5月18日支付20%房款，系爭廠房交付使用當日支付40%房款，剩余10%房款乙方于雙方至房地產(chǎn)交易中心簽署《上海市房地產(chǎn)買賣合同》的當日一次性付清。昆川公司和企服公司在標準廠房竣工驗收合格后，于2014年7月30日將系爭廠房交付乙方使用，并于交房后180天內(nèi)為乙方取得合法產(chǎn)權(quán)證。該協(xié)議簽訂后，航翼公司向企服公司支付了50%房款。2014年9月22日，航翼公司與上海企福物業(yè)管理有限公司簽訂《物業(yè)管理服務合同》。2015年9月12日，上海企福置業(yè)(集團)有限公司(以下簡稱企福集團)及企服公司就中德路XXX弄XXX號房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)過戶問題出具聲明書。
　　三、其他情況。
　　2014年4月30日，建行上海分行就中德路XXX弄XXX號房屋建設工程設立抵押。2015年4月8日，上海市松江區(qū)建設和交通委員會向昆川公司頒發(fā)中德路XXX弄XXX號新建生產(chǎn)用房建設工程竣工驗收備案證書。2015年4月29日，昆川公司取得了中德路XXX弄XXX號房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證，該產(chǎn)權(quán)證記載的產(chǎn)權(quán)人為昆川公司、土地用途為工業(yè)用地、房屋用途為廠房。同日，建行上海分行將中德路XXX弄XXX號房屋建設工程抵押轉(zhuǎn)為新建房屋抵押，并辦理抵押登記。
　　一審法院認為：案外人執(zhí)行異議之訴審查的內(nèi)容應為案外人對執(zhí)行標的提出的實體權(quán)利是否足以排除執(zhí)行，案外人同時提出確認其權(quán)利的訴訟請求，人民法院可以一并裁判。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第十六條第一款規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，現(xiàn)系爭廠房登記在昆川公司名下，故航翼公司要求確認系爭廠房歸其所有，該院不予支持。本案中，航翼公司主張人民法院不得執(zhí)行系爭廠房應當同時符合下列條件，即在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；已合法占有該不動產(chǎn)；已支付全部價款或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；非因買受人自身原因未辦理過戶登記。雖然航翼公司在浦東法院查封之前已與昆川公司就系爭廠房簽訂《廠房訂購協(xié)議》，向企服公司支付了部分購房款并實際占有使用，但中德路XXX弄XXX號房地產(chǎn)系在工業(yè)用地上建造的廠房，其建設用地使用權(quán)及宗地上房屋的轉(zhuǎn)讓受到相關(guān)規(guī)章的限制。航翼公司作為買受人理應在簽訂買賣合同之時了解對工業(yè)廠房分割轉(zhuǎn)讓限制性的相關(guān)規(guī)定，因其未盡到審慎注意義務，故對系爭廠房未辦理過戶登記負有過錯，不符合不動產(chǎn)買受人的物權(quán)期待權(quán)保護的情形。此外，建行上海分行對系爭廠房已取得抵押權(quán)，該優(yōu)先受償權(quán)亦經(jīng)生效法律文書確認。因此，航翼公司請求排除人民法院對系爭廠房的執(zhí)行，不符合法律規(guī)定，該院不予支持。判決駁回航翼公司的訴訟請求。
　　本院二審期間，上訴人航翼公司、被上訴人建行上海分行及一審第三人豐驊軍均未提交證據(jù)。
　　本院經(jīng)審理查明，一審查明的事實屬實，本院予以確認。
　　本案爭議焦點在于，上訴人航翼公司是否符合無過錯不動產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)的保護條件及其權(quán)利是否足以對抗被上訴人建行上海分行抵押權(quán)的強制執(zhí)行。本院就查明事實，結(jié)合各方訴辯意見闡述如下：
　　本院認為，首先，雖然航翼公司與昆川公司和企服公司簽訂《廠房訂購協(xié)議》在浦東法院及二中院查封系爭廠房前，且航翼公司向企服公司支付了部分購房款，但航翼公司提交的銀行轉(zhuǎn)賬憑證顯示第二筆錢款支付時間為2014年5月19日，與《廠房訂購協(xié)議》約定的2014年5月18日不符。其次，僅憑航翼公司提交的《物業(yè)管理服務合同》等證據(jù)尚不足以證明其在浦東法院及二中院查封之前已合法占有系爭廠房。最后，廠房作為特殊不動產(chǎn)，買受人應盡到審慎注意義務，對過戶轉(zhuǎn)讓的限制條件有所了解。在現(xiàn)有規(guī)定的框架內(nèi)，即便系爭廠房未被查封，航翼公司簽訂的《廠房訂購協(xié)議》亦難以實現(xiàn)合同目的，故難以認定航翼公司對未辦理過戶登記沒有過錯。上訴人不具備無過錯不動產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)的全部保護條件。
　　另建行上海分行作為抵押權(quán)人，對系爭廠房享有優(yōu)先受償權(quán)，該權(quán)利已經(jīng)生效法律文書予以確認，故航翼公司的上述權(quán)利即便成立，亦不足以排除建行上海分行抵押權(quán)的強制執(zhí)行。
　　綜上，上訴人的上訴請求缺乏法律及事實依據(jù)，本院不予支持。一審判決認定事實清楚、適用法律正確，應予維持。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項、第一百七十四條的規(guī)定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　二審案件受理費人民幣79,481.53元，由上訴人上海航翼經(jīng)貿(mào)有限公司負擔。
　　本判決為終審判決。

審判員：康志娟

書記員：杜治平