原告：上海航天電子有限公司，住所地上海市嘉定工業(yè)區(qū)。
　　法定代表人：金蓬嘉，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：應(yīng)朝陽，上?？『缆蓭熓聞?wù)所律師。
　　被告：上海六賢表面處理有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：郭昭明，董事長。
　　委托訴訟代理人：蘇榮清、張宇軒，上海正策律師事務(wù)所律師。
　　原告上海航天電子有限公司與被告上海六賢表面處理有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告委托訴訟代理人應(yīng)朝陽、被告委托訴訟代理人蘇榮清、張宇軒到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.判令被告返還租金52,500元(35,000元/月*1.5月)及逾期付款利息(以52,500元為基數(shù)，按中國人民銀行同期貸款利率，自2017年4月1日起算至判決生效之日止)；2.判令被告支付違約金100,000元及利息(以100,000元為基數(shù)，按中國人民銀行同期貸款利率，自2017年4月1日起算至判決生效之日止)；3.判令被告賠償原告實(shí)際損失2,207,952.48元(包括裝修損失487,103.46元、設(shè)備搬運(yùn)費(fèi)175,556.73元、設(shè)備損失費(fèi)292,155.45元、經(jīng)營利潤損失費(fèi)1,253,136.84元)及逾期付款利息(以本金22,07,952.48元為基數(shù)，按中國人民同期貸款利率，自2017年4月1日起算至判決生效之日止)。事實(shí)和理由：2013年12月18日，原、被告簽訂《廠房租賃合同》一份，約定被告將位于上海市嘉定區(qū)朱橋鎮(zhèn)嘉朱公路XXX號(hào)二樓西側(cè)(以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)房屋)共計(jì)600平方米的廠房租賃給原告使用，租賃期限自2014年2月18日至2020年2月18日止。前三年租期租金為38萬元/年，后二年租金為42萬元/年(折算3.5萬/月)。原告入場(chǎng)后進(jìn)行了必要裝修并添加了生產(chǎn)經(jīng)營所需各類設(shè)備，部分設(shè)備為不可移動(dòng)固定型，此后原告在系爭(zhēng)房屋處實(shí)際從事生產(chǎn)經(jīng)營。2017年3月，被告因環(huán)保違規(guī)被上海市嘉定工業(yè)區(qū)燈塔村民委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱村委會(huì))要求在2017年3月31日前停產(chǎn)。故被告口頭通知原告配合搬離系爭(zhēng)房屋。2017年3月底，原告搬離了系爭(zhēng)房屋。因被告違法生產(chǎn)受到相關(guān)部門處罰，致使租賃合同提前解除，給原告造成巨大損失，為維護(hù)原告利益，原告訴至本院。
　　被告辯稱，同意返還原告租金52,500元，但應(yīng)扣除原告拖欠的水費(fèi)5,535元。因原告拖欠水費(fèi)，故不同意支付租金利息。同意依據(jù)估價(jià)咨詢報(bào)告支付原告機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷與安置費(fèi)用43,440元、無法恢復(fù)使用設(shè)備補(bǔ)償費(fèi)用182,000元，合計(jì)225,440元。不同意其他訴訟請(qǐng)求。系爭(zhēng)房屋是為配合集中建設(shè)區(qū)外工業(yè)用地減量化項(xiàng)目而動(dòng)遷，符合租賃合同第6.1.3、6.2條的約定，屬于被告的免責(zé)情形。故原告要求被告承擔(dān)違約金沒有事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)。估價(jià)咨詢報(bào)告未見屬于原告的二次裝潢評(píng)估費(fèi)用，故被告不同意補(bǔ)償原告裝修損失。原告現(xiàn)不認(rèn)可估價(jià)咨詢報(bào)告的評(píng)估金額及項(xiàng)目，但此前未積極向被告或評(píng)估公司提出，系其自行放棄了權(quán)利，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)后果。
　　根據(jù)當(dāng)事人的陳述以及經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院確認(rèn)如下事實(shí)：系爭(zhēng)房屋的原權(quán)利人系上海裕盈鋁制品有限公司。上海裕盈鋁制品有限公司系被告的全資子公司。2013年12月18日，原告(乙方，承租方)與被告(甲方，出租方)簽訂《廠房租賃合同》，約定甲方將其擁有合法出租權(quán)的系爭(zhēng)房屋共計(jì)600平方米出租給乙方使用；該廠房的現(xiàn)有裝修及設(shè)施狀況，具體由雙方在合同附件中加以列明；除雙方另有書面約定外，該附件作為甲方按本合同約定交付乙方使用和乙方在本合同租賃結(jié)束后交還該廠房時(shí)的驗(yàn)收依據(jù)；乙方向甲方承諾，租賃廠房?jī)H作為電鍍工業(yè)使用；廠房裝修時(shí)間為2個(gè)月，自2013年12月18日起，至2014年2月18日止，裝修期間免收租費(fèi)；該廠房租賃期從2014年2月18日到2020年2月18日止；前三年租期內(nèi)年租金為38萬元/年，后三年租期內(nèi)年租金為42萬元/年；租金每一年支付一次，先付后用；在租賃期限內(nèi)，使用的水、污水處理、電、煤氣機(jī)物業(yè)、廣告、煤氣、引進(jìn)有線電視、電信等所有費(fèi)用均由乙方承擔(dān)，水、電燈計(jì)量表均由甲方指定安裝位置，由乙方負(fù)責(zé)安裝，每月抄表結(jié)算，據(jù)實(shí)支付；各項(xiàng)費(fèi)用明細(xì)由雙方確定后，甲方應(yīng)開具正式合規(guī)的發(fā)票，乙方收到發(fā)票后應(yīng)按時(shí)支付；在租賃期限內(nèi)，非下列情況之一的，任何一方不得變更或者解除本合同：……(3)在租賃期間，該廠房經(jīng)市或區(qū)(縣)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)動(dòng)遷，或經(jīng)司法、行政機(jī)關(guān)依法限制其房地產(chǎn)權(quán)利的……；變更或解除本合同的，要求變更或解除本合同的一方應(yīng)提前180日以書面形式告知對(duì)方，并在甲、乙雙方協(xié)商一致后方能變更或解除，因變更或解除本合同，使乙方遭受損失的，除本合同第6條第(1)第(2)、(3)項(xiàng)可依法免除責(zé)任外，應(yīng)向遭受損失一方進(jìn)行有另一方負(fù)責(zé)充分賠償；在租賃期內(nèi)，如遇動(dòng)遷，乙方應(yīng)無條件依照動(dòng)遷日期遷出，動(dòng)遷產(chǎn)生的權(quán)益均歸甲方所有，屬乙方的權(quán)益均歸乙方所有，甲方應(yīng)當(dāng)提前半年以上時(shí)間通知乙方，乙方并在規(guī)定時(shí)間辦理動(dòng)遷事宜，甲方應(yīng)按乙方動(dòng)遷日期退還預(yù)付租金。雙方對(duì)其他權(quán)利義務(wù)均作了約定。合同簽訂后，被告交付了系爭(zhēng)房屋，原告對(duì)房屋進(jìn)行裝修后入駐，并按約支付被告租金。
　　2017年起，系爭(zhēng)房屋所處的上海市嘉定區(qū)嘉定工業(yè)區(qū)嘉朱公路XXX號(hào)地塊因被納入嘉定工業(yè)區(qū)集中建設(shè)區(qū)外工業(yè)用地減量化地塊故涉及拆遷。原告于2017年3月底搬離了系爭(zhēng)房屋。拆遷過程中，村委會(huì)委托上海博樂房地產(chǎn)估價(jià)有限公司對(duì)上述地塊中的房屋、設(shè)備資產(chǎn)作了估價(jià)，上海博樂房地產(chǎn)估價(jià)有限公司出具了滬博樂房咨字(2017)第491號(hào)房地產(chǎn)估價(jià)咨詢報(bào)告(估價(jià)時(shí)點(diǎn)2017年2月8日)，報(bào)告中的1號(hào)房即系爭(zhēng)房屋所在樓。該報(bào)告明確了原告作為上述地塊內(nèi)承租人之一應(yīng)獲得機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷與安裝費(fèi)用43,440元及無法恢復(fù)使用設(shè)備補(bǔ)償費(fèi)用182,000元，合計(jì)為225,440元。針對(duì)估價(jià)咨詢報(bào)告，原告不予認(rèn)可，認(rèn)為報(bào)告中的二次裝潢明細(xì)未按各承租人的裝修進(jìn)行區(qū)分，且存在項(xiàng)目漏項(xiàng)，并提供電鍍車間改造工程施工合同、發(fā)票、付款回單、結(jié)算書、內(nèi)部審價(jià)報(bào)告，證明報(bào)告中1號(hào)房二次裝潢明細(xì)表中的磚砌內(nèi)墻、石膏板吊頂、地磚、成品防盜門、花瓷磚、PVC扣板、不銹鋼防盜柵、蹲便器、搪瓷水斗、臺(tái)盆、掛式小便斗、復(fù)合地板、塑鋼及人工費(fèi)等項(xiàng)目中均包含了原告的部分裝修內(nèi)容，但對(duì)報(bào)告認(rèn)定的數(shù)量及單價(jià)不予認(rèn)可，堅(jiān)持認(rèn)為應(yīng)依據(jù)原告提交的《電鍍車間搬遷擴(kuò)容內(nèi)部審價(jià)報(bào)告》計(jì)算裝修損失費(fèi)487,103.46元。被告認(rèn)為應(yīng)按評(píng)估報(bào)告中明確的項(xiàng)目對(duì)原告進(jìn)行補(bǔ)償，對(duì)原告所提供證據(jù)的真實(shí)性無異議，但認(rèn)為與本案無關(guān)聯(lián)，裝修費(fèi)用系原告單方測(cè)算，因評(píng)估報(bào)告中未對(duì)原告的裝修項(xiàng)目予以確認(rèn)，故不清楚評(píng)估時(shí)原告的裝修情況，不同意支付原告裝修損失費(fèi)。
　　另查明，嘉朱公路XXX號(hào)房屋內(nèi)的承租戶主要經(jīng)營電鍍生產(chǎn)。2016年8月、2016年12月、2017年4月，嘉定區(qū)環(huán)境保護(hù)局分別以被告生產(chǎn)中超過電鍍污染物排放、新建流水線未報(bào)批環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件等，對(duì)被告出具行政處罰決定書。系爭(zhēng)房屋所在的上海市嘉定區(qū)嘉定工業(yè)區(qū)嘉朱公路XXX號(hào)地塊已經(jīng)完成拆遷，系爭(zhēng)房屋已經(jīng)拆除；拆遷地塊的廠房產(chǎn)權(quán)人已將收到的動(dòng)遷補(bǔ)償交予被告。
　　審理中，原告對(duì)拖欠2017年3月的水費(fèi)5,535元無異議。
　　本院認(rèn)為，原、被告簽訂的《廠房租賃合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。在租賃合同履行中，系爭(zhēng)房屋因拆遷而無法繼續(xù)租賃使用，故雙方間的租賃合同已經(jīng)解除。被告對(duì)應(yīng)退還原告的租金金額52,500元無異議，原告亦對(duì)拖欠的水費(fèi)5,535元予以確認(rèn)，故扣除水費(fèi)5,535元，被告應(yīng)退還原告租金46,965元。原告于2017年3月底搬離，故原告主張自2017年4月1日起的逾期付款利息，未違反合同約定，但應(yīng)扣除其欠付的水費(fèi)5,535元，故被告應(yīng)以46,965元為基數(shù)按中國人民銀行同期貸款利率支付原告自2017年4月1日起的逾期付款利息。系爭(zhēng)房屋雖因環(huán)保違規(guī)受到環(huán)保部門處罰，但系爭(zhēng)房屋系經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)動(dòng)遷，合同解除系不可歸責(zé)雙方的原因，故原告要求被告支付違約金及利息的訴請(qǐng)，本院不予支持。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，原告作為系爭(zhēng)房屋的承租人，在房屋遇拆遷時(shí)有權(quán)要求補(bǔ)償損失，但對(duì)其主張的補(bǔ)償數(shù)額應(yīng)承擔(dān)舉證之責(zé)。從房地產(chǎn)估價(jià)咨詢報(bào)告可見，原告應(yīng)得機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷與安裝費(fèi)用43,440元及無法恢復(fù)使用設(shè)備補(bǔ)償費(fèi)用182,000元，合計(jì)225,440元，被告同意以該金額作為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)支付原告，于法不悖，本院予以認(rèn)可。原告訴請(qǐng)的金額缺乏依據(jù)，本院難以采信。至于裝修損失，房地產(chǎn)估價(jià)咨詢報(bào)告中雖未列明屬于原告的二次裝潢補(bǔ)償明細(xì)，但鑒于原告承租系爭(zhēng)房屋后，確實(shí)對(duì)系爭(zhēng)房屋進(jìn)行了裝修，故本院綜合原告提供的證據(jù)材料，酌情確定被告應(yīng)補(bǔ)償原告裝修損失150,000元。原告要求按其自行制作的《電鍍車間搬遷擴(kuò)容內(nèi)部審價(jià)報(bào)告》等材料計(jì)算損失，本院難以采信。關(guān)于原告主張的經(jīng)營利潤損失費(fèi)即停產(chǎn)停業(yè)損失，至于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，被告未提供動(dòng)遷協(xié)議等相應(yīng)證據(jù)，且在法院給予合理期限后仍未提供，故本院參考該地區(qū)動(dòng)遷集體土地停產(chǎn)停業(yè)損失通常的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，酌情確定以400元/平方米予以計(jì)算，故被告應(yīng)補(bǔ)償原告停產(chǎn)停業(yè)損失240,000元。關(guān)于原告所主張的補(bǔ)償款利息，因原、被告之間對(duì)于補(bǔ)償費(fèi)用存在爭(zhēng)議，且對(duì)利息也無約定，原告該項(xiàng)主張無相應(yīng)依據(jù)，本院不予支持。
　　綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第六十四條、第九十七條、第二百二十五條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上海六賢表面處理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告上海航天電子有限公司租金46,965元(已扣除水費(fèi)5,535元)，并支付原告逾期付款利息(以46,965元為本金，按中國人民銀行同期貸款利率，自2017年4月1日起算至本判決生效之日止)；
　　二、被告上海六賢表面處理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海航天電子有限公司機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷與安裝費(fèi)用43,440元、無法恢復(fù)使用設(shè)備補(bǔ)償費(fèi)用182,000元；
　　三、被告上海六賢表面處理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海航天電子有限公司裝修損失費(fèi)150,000元；
　　四、被告上海六賢表面處理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海航天電子有限公司停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)240,000元；
　　五、駁回原告上海航天電子有限公司的其余訴訟請(qǐng)求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十五條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)25,682元，減半收取12,841元，保全費(fèi)5,000元，合計(jì)訴訟費(fèi)17,841元，由原告上海航天電子有限公司負(fù)擔(dān)12,834元，由被告上海六賢表面處理有限公司負(fù)擔(dān)5,007元，被告上海六賢表面處理有限公司負(fù)擔(dān)之款應(yīng)于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判員：黃??燕

書記員：孫??鴦