原告(反訴被告)：上海翔承貿(mào)線路板有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：謝朝君，總經(jīng)理。
　　原告(反訴被告)：上海城東建設開發(fā)有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：費忠，總經(jīng)理。
　　兩原告共同委托訴訟代理人：沈忱，上海問學律師事務所律師。
　　被告(反訴原告)：上海歐佳汽車修理有限公司，住所地上海市虹口區(qū)。
　　法定代表人：陳凌莉，經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：劉克華，上海市大公律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：徐次文，上海寶淳律師事務所律師。
　　原告上海翔承貿(mào)線路板有限公司(反訴被告，以下簡稱翔承公司)、上海城東建設開發(fā)有限公司(反訴被告，以下簡稱城東公司)與被告上海歐佳汽車修理有限公司(反訴原告，以下簡稱歐佳公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院立案后，依法適用簡易程序，于2019年9月19日第一次公開開庭進行了審理，兩原告共同委托訴訟代理人沈忱、被告委托訴訟代理人劉克華、楊軍到庭參加訴訟。審理中，被告撤回對代理人楊軍的委托，另行委托徐次文作為被告訴訟代理人。本院又于2019年11月4日第二次公開開庭進行了審理，兩原告共同委托訴訟代理人沈忱、被告委托訴訟代理人劉克華、徐次文到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
　　原告翔承公司、城東公司向本院提出訴訟請求：1.判令翔承公司、城東公司與歐佳公司簽訂的《廠房租賃合同》于2019年4月30日解除，歐佳公司返還位于上海市嘉定區(qū)馬陸鎮(zhèn)立新村嘉戩公路XXX號的廠房(以下簡稱系爭廠房)；2、判令歐佳公司支付自2019年7月1日至實際返還系爭廠房之日止的房屋占有使用費(按每月41,666.70元計算)；3、判令歐佳公司支付違約金25萬元。事實和理由：2009年5月4日，翔承公司、城東公司與歐佳公司簽訂了《廠房租賃合同》，由歐佳公司承租系爭廠房，租期為20年，自2009年5月1日起至2028年4月30日止，分兩個十年實施，在第一個十年到期后及第二個十年開始時辦理續(xù)簽手續(xù)，按市場行情重新調整租賃價格，租金支付為先付后用，每六個月為一個支付周期，在每年6月18日和12月18日之前支付，租金為每年45萬元，從簽約之日起每年遞增5,000元。同時合同第六條約定違約方應當向守約方支付半年度的房租為違約金。2019年1月16日，在第一個十年的租期屆滿前，翔承公司、城東公司向歐佳公司發(fā)函，函告歐佳公司應依照合同約定根據(jù)市場行情變更房租并續(xù)簽雙方的租賃合同，但是被告未予答復。故翔承公司、城東公司于2019年3月14日再次發(fā)函，函告因歐佳公司未書面答復是否續(xù)簽合同，故要求歐佳公司在2019年4月30日即第一個十年租期到期時搬離系爭廠房。歐佳公司既不與翔承公司、城東公司續(xù)簽租賃合同，又拒不搬離系爭廠房，其行為已經(jīng)構成嚴重違約，應承擔相應的違約責任。為維護翔承公司、城東公司合法權益，特訴至法院。
　　被告歐佳公司辯稱，不同意翔承公司、城東公司的訴訟請求。一、歐佳公司與翔承公司、城東公司簽訂的《廠房租賃合同》期限長達20年，尚未履行完畢。歐佳公司按約支付租金直至2019年6月30日，不存在拖欠事實?，F(xiàn)翔承公司、城東公司擅自要求解除合同顯屬違約。二、合同約定第二個十年“按局勢形式和價格，重新調整租賃價格”，但翔承公司、城東公司要求將租金調高三倍有余，將自己的單方意志強加給歐佳公司，且不理睬歐佳公司提出的合理價格，違反合同法的公平、平等原則。三、雙方租賃合同尚在履行期內(nèi)，翔承公司、城東公司違反合同約定與案外人上海雙崇建設工程有限公司(以下簡稱雙崇公司)就系爭廠房簽訂了租賃合同，并在系爭廠房處發(fā)出告示，致使歐佳公司的次承租人拒絕履行與歐佳公司間的租賃合同，給歐佳公司造成損失。綜上，歐佳公司向本院提出反訴請求：1、判令翔承公司、城東公司繼續(xù)履行與歐佳公司簽訂的《廠房租賃合同》；2、判令翔承公司、城東公司賠償違約金25萬元及律師代理費3萬元。
　　原告翔承公司、城東公司針對歐佳公司的反訴辯稱，不同意歐佳公司的反訴請求。一、雙方的第一個十年合同已于2019年4月40日到期終止，不存在繼續(xù)履行的問題。二、歐佳公司既不履行磋商租金的義務，又繼續(xù)占用系爭廠房，已構成違約。其作為違約方無權主張違約金。三、關于律師費的主張缺乏法律依據(jù)。
　　本案雙方當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織雙方當事人進行了證據(jù)交換和質證。對當事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。
　　本院經(jīng)審理認定事實如下：系爭廠房已取得建筑工程規(guī)劃許可證。
　　2009年5月4日，翔承公司、城東公司(甲方)與歐佳公司(乙方)在馬陸鎮(zhèn)立新村村民委員會見證下簽訂《廠房租賃合同》，約定：本次租賃廠房為翔承公司第二期工程項目，占地面積為1665㎡(紅線內(nèi))，紅線外1665㎡臨時使用地，廠房建筑面積2415㎡，由翔承公司同城東公司共同出資建設。第二期建設用地上的建筑設施兩層框架建筑標準廠房，除圍墻外整體現(xiàn)狀，合計面積為2415㎡及周邊道路建設和下水設施。圍墻建設有甲方出資乙方建設，甲方以每米單價220米支付乙方(按實結算、封閉式)，圍墻建設離規(guī)劃紅線外3.5米。租賃期限為20年，分二個10年實施，第一個10年到期后辦理續(xù)簽手續(xù)，按局時形勢和價格重新調整租賃價格(時間從2009年5月1日至2028年4月30日)。承租期間的租賃價格為每年45萬元，從簽約之日起每年提增5,000元，甲方同意優(yōu)惠二個月裝潢期(租金實際起算期為2009年7月1日)，水泥場地等所有配套設施不再另行收費，作為甲方的優(yōu)惠條件。在使過程中涉及國家有相關規(guī)定的費用由甲乙雙方各自承擔。租金原則先付后用，本合同簽訂之日起乙方每半年支付一次，另加5萬元作保證金，即本合同簽訂后第一次支付費用為22.5萬元，一次性保證金5萬元(該費用在本合同結束前最后半年度支付租金時扣回)，合計27.5萬元，以后租賃費用在每年的6月18日和12月18日之前支付，甲方出據(jù)正規(guī)的經(jīng)營發(fā)票，也可以直接現(xiàn)金支付。任何一方違反本合同規(guī)定，并經(jīng)過協(xié)商達不成一致的將承擔經(jīng)濟合同法規(guī)定，支付給對方半年度的房租標的為違約金……合同對雙方其他權利義務均作了約定。上述合同簽訂后，翔承公司、城東公司向歐佳公司交付了系爭廠房。歐佳公司對系爭廠房進行裝修后入駐，并支付了保證金5萬元。歐佳公司向翔承公司、城東公司支付系爭廠房的租金至2019年6月30日。
　　2019年1月18日，翔承公司、城東公司向歐佳公司發(fā)函，函告：雙方按合同約定履行至今，現(xiàn)第一個10年即將到期，雙方應重新確定租賃價格后續(xù)簽合同。根據(jù)同地段市場價格，我們公司將第二個10年的租賃價格調整為1.7元/平方米/日，第三年起每二年遞增5%，并收取相當于三個月租金的租賃保證金。若貴公司同意按此價格繼續(xù)租賃的，請于2019年2月28日前書面回復我們公司，并與我們公司辦理續(xù)簽手續(xù)。否則，視為貴司不再續(xù)租，我們公司將另擇承租人。2019年3月14日，翔承公司、城東公司向歐佳公司發(fā)函，函告：翔承公司、城東公司于2019年1月16日致函貴公司，將2009年5月4日《廠房租賃合同》后十年的租金調整方案告知貴公司，并給予貴公司合理期限，要求貴公司在2019年2月28日前就是否同意調整后的租金方案、是否繼續(xù)租賃給出書面回復，但我們公司至今未收到貴公司的任何回應。據(jù)此,我們公司認為2009年5月4日《廠房租賃合同》于2019年4月30日到期，貴公司不再需要續(xù)租廠房,我們公司將另擇承租人或收回自用。請貴公司提前做好遷離準備，于合同到期日將廠房歸還我們公司。歐佳公司收到函件后與翔承公司、城東公司就續(xù)租的租金金額進行協(xié)商，但雙方未能達成一致意見。
　　2019年5月22日，翔承公司、城東公司向歐佳公司再次發(fā)函，函告：貴公司與我們公司于2009年5月4日《廠房租賃合同》已于2019年4月30日到期，鑒于貴公司未續(xù)租，我們公司于2019年5月8日與雙崇公司簽訂了廠房租賃合同。請貴公司于2019年6月1日前遷出租賃房屋，并與次承租人了結租賃關系、結清租金、押金等相關費用。
　　另查，2019年5月8日，翔承公司、城東公司與雙崇公司就系爭廠房簽訂了《廠房租賃合同》，租期自2019年5月1日至2022年4月30日，租金為1.5元/天/平方米。
　　再查，系爭廠房目前由歐佳公司及其次承租人實際使用。
　　審理中，歐佳公司陳述，系爭廠房交付歐佳公司時系毛坯房，后經(jīng)歐佳公司進行了裝修，故第二個十年的租金應稍低于市場價，認為應按1元/天/平方米的標準確定租金。
　　本院認為，翔承公司、城東公司與歐佳公司簽訂的《廠房租賃合同》系雙方當事人真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應屬合法有效。關于翔承公司、城東公司主張解除租賃合同，根據(jù)合同約定租賃期限自2009年5月1日至2028年4月30日，第一個十年到期后租金需重新調整，故可以認定屆時雙方僅就第二個十年租賃事宜中涉及的租金價格進行磋商。合同履行期間歐佳公司按約支付租金，已向翔承公司、城東公司支付租金至2019年6月30日。翔承公司、城東公司于2019年1月向歐佳公司發(fā)函提出第二個十年的租金價格后，在未與歐佳公司就租金價格進行充分協(xié)商的前提下，即以歐佳公司不履行續(xù)約義務為由要求解除合同，不符合租賃合同的解除要件，雙方應繼續(xù)履行《廠房租賃合同》。故翔承公司、城東公司要求解除合同的訴請，無事實和法律依據(jù)，本院不予支持。關于翔承公司、城東公司主張的違約金，于法無據(jù)，本院亦不予支持。因租賃合同繼續(xù)履行，故歐佳公司理應支付相應租金，因2019年7月1日起的租金標準尚未確定，故歐佳公司可先參照原租金標準即41,666.70元/月進行支付。關于歐佳公司反訴主張繼續(xù)履行租賃合同，理由不再贅述，本院予以支持。關于歐佳公司反訴主張違約金25萬元，翔承公司、城東公司雖與案外人就系爭房屋簽訂了租賃合同，但系爭廠房始終由歐佳公司使用，并未給歐佳公司造成實際損失，且合同需繼續(xù)履行，故對該項訴請，本院難以支持。關于歐佳公司主張律師費3萬元，缺乏合同依據(jù)，故對該項訴請，本院不予支持。
　　綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第六十一條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上海歐佳汽車修理有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海翔承貿(mào)線路板有限公司、上海城東建設開發(fā)有限公司自2019年7月1日至判決生效之日止的租金(按每月41,666.70元計算)；
　　二、駁回原告上海翔承貿(mào)線路板有限公司、上海城東建設開發(fā)有限公司的其余訴訟請求；
　　三、反訴原告上海歐佳汽車修理有限公司與反訴被告上海翔承貿(mào)線路板有限公司、上海城東建設開發(fā)有限公司于2009年5月4日簽訂的《廠房租賃合同》繼續(xù)履行；
　　四、駁回反訴原告上海歐佳汽車修理有限公司的其余反訴請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十五條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本案本訴受理費5,050元，減半收取2,525元，保全費1,770元，合計訴訟費4,295元，由原告上海翔承貿(mào)線路板有限公司、上海城東建設開發(fā)有限公司負擔。反訴受理費2,750元，由反訴原告上海歐佳汽車修理有限公司負擔。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：黃??燕

書記員：孫??鴦