原告：上海群帆辦公家具有限公司，住所地：上海市奉賢區(qū)。
　　法定代表人：蘇亞，職務(wù)：總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：劉永紅，廣東馳浩律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：王振軍，廣東馳浩律師事務(wù)所律師。
　　被告：金斯敦家具(上海)有限公司，住所地：上海市奉賢區(qū)。
　　法定代表人：蔡威，職務(wù)：執(zhí)行董事。
　　被告：楊某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市浦東新區(qū)。
　　被告：陳玲花，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市浦東新區(qū)。
　　上述三被告共同委托訴訟代理人：張馳強(qiáng)，上海逾馳律師事務(wù)所律師。
　　原告上海群帆辦公家具有限公司(以下簡稱“群帆公司”)訴被告金斯敦家具(上海)有限公司(以下簡稱“金斯敦公司”)、楊某、陳玲花房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年5月17日立案受理后，依法適用簡易程序，于2019年7月18日、9月12日二次公開開庭進(jìn)行了審理。原告群帆公司的法定代表人蘇亞及其委托訴訟代理人劉永紅、王振軍，被告金斯敦公司、楊某、陳玲花的共同委托代理人張馳強(qiáng)均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告向本院提出如下訴訟請求：1,判令原告與被告金斯敦公司、陳玲花簽訂的租賃合同無效；2，判令被告金斯敦公司、陳玲花、楊某返還已付租金650,000元;3,判令被告金斯敦公司、陳玲花、楊某原告返還房屋押金108,000元；4,判令被告金斯敦公司、陳玲花、楊某賠償原告裝修損失3,0000元;5,判令被告金斯敦公司、陳玲花、楊某賠償原告廠房搬遷損失10,000元;6,判令被告金斯敦公司、陳玲花、楊某賠償原告工資支出損失3,500元;7,判令被告金斯敦公司、陳玲花、楊某賠償原告自2019年月1月11日至實際返還租金、押金之日止、按同期銀行貸款利率計算的利息損失;8,判令被告金斯敦公司、陳玲花、楊某承擔(dān)本案訴訟費、保全費、保全擔(dān)保費。
　　事實與理由：原告與被告陳玲花于2019年1月9日簽訂《廠房租賃合同》,約定由原告租賃被告位于上海市奉賢區(qū)柘林鎮(zhèn)目華北路XXX號西面車間兩層廠房與中間大棚,免租期2個月20天,租賃房屋用途為家具生產(chǎn)，原告于2019年1月11日、18日按合同約定向被告楊某的賬戶支付了押金及租金。2019年2月20日，原告接到廠房實際所有人的電話后得知被告實為“三房東”，廠房實際所有人稱其并不允許“二房東”轉(zhuǎn)租,故原告與被告陳玲花所簽訂的租賃合同無效。后實際所有人起訴“二房東”,于2019年4月25日在上海市奉賢區(qū)人民法院達(dá)成調(diào)解協(xié)議,實際所有人與“二房東”的租賃合同已經(jīng)解除。原告又得知所租房屬于違法建筑，廠房所在的工業(yè)園區(qū)管理部門也告知原告，園區(qū)內(nèi)不允許家具生產(chǎn)，同時被告僅交付僅此1/4面積的房屋。原告多次聯(lián)系被告以尋求解決問題，但被告始終回避。原告認(rèn)為被告欺詐原告簽訂了合同，非法轉(zhuǎn)租違法建筑且未能交付房屋，致原告不能實現(xiàn)合同目的，蒙受巨大損失，被告陳玲花原為被告金斯敦的法定代表人，被告被陳玲花與被告楊某系母子關(guān)系，三被告應(yīng)對原告的損失承擔(dān)責(zé)任，故訴至法院。
　　被告金斯敦公司、陳玲花、楊某共同辯稱，被告金斯敦公司與原告簽訂的租賃合同合法有效，由于“二房東”的過錯致雙方的合同無法履行，故同意解除租賃合同，但原告應(yīng)按約支付2019年4月1日至8月31日共5個月租金和一位保安工資費用及垃圾清理費，其余租金和押金同意退還；被告陳玲花簽訂合同是職務(wù)行為，由被告金斯敦公司承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；按合同的約定及受被告金斯敦公司的指示，被告楊某代為收取了原告的押金和租金，在原告提起本案訴訟前即已將上述款項打入被告金斯敦公司賬戶內(nèi)，且被告楊某也不是被告金斯敦公司的實際控制人，故不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任；原告提出的其他賠償請求無相關(guān)證據(jù)證明或評估依據(jù)，不同意賠償；被告金斯敦公司按合同約定僅有交付房屋的義務(wù)，環(huán)保評估是否通過與其無關(guān)，合同解除的原因在于“二房東”，被告也有相應(yīng)的損失。
　　審理中，原告撤回了第4項訴請。
　　經(jīng)審理查明：2019年1月9日,被告金斯敦公司作為合同甲方(出租方)、原告群帆公司作為合同乙方(承租方)，簽訂了《廠房租賃合同》，約定由原告租賃位于上海市奉賢區(qū)柘林鎮(zhèn)目華北路XXX號西面車間兩層樓和中間大棚，作“家具辦公”使用，租賃總面積約3,800平方米，租金“打包價”為1,300,000元/年，門衛(wèi)費及垃圾清理費自理；租賃期限從2019年1月10日至2023年3月30日止；租金從2019年4月1日開始計算，2019年1月10日至2019年3月30日為乙方免租期；租金收款賬戶為被告楊某的工商銀行的賬戶；雙方另約定了其他內(nèi)容。2019年2月25日，雙方又簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》，約定由原告承擔(dān)“整個廠房二分之一”的垃圾清理費用和“一個門衛(wèi)一年48,000元的工資及社會保險費用，另外約定了搬遷事宜、使用被告設(shè)備等內(nèi)容。被告陳玲花和原告法定代表人蘇亞分別在上述合同和補(bǔ)充協(xié)議的落款處簽字。簽約后，原告于2019年1月11日、18日按合同約定向被告楊某的賬戶支付了押金108,000元、租金650,000元。嗣后原告搬入上述房屋。
　　2019年2月下旬，案外人上海聲怡包裝制品有限公司(以下簡稱“聲怡公司”)要求原告于2019年4月30日之前搬離。承租廠房所在的工業(yè)園區(qū)管理部門也告知原告，未辦理環(huán)評前承租廠房所在區(qū)域不允許家具生產(chǎn)。原告曾經(jīng)多次聯(lián)系被告協(xié)商解決相關(guān)問題未果。原告認(rèn)為，被告非法轉(zhuǎn)租違法建筑，欺詐原告簽訂合同，也未按合同交付約定面積的房屋，致使原告不能實現(xiàn)合同目的，遭受巨大損失，侵害了原告的合法權(quán)益，故訴訟來院。
　　另查明，案外人聲怡公司為上海市奉賢區(qū)柘林鎮(zhèn)目華北路XXX號房屋(登記建筑面積為5,406.02平方米)的權(quán)利人，2016年2月2日聲怡公司與另一案外人上海璨坤實業(yè)發(fā)展有限公司(以下簡稱“璨坤公司”)公司簽訂租賃合同，約定將上述全部廠房租賃給璨坤公司，租期至2028年4月30日。2016年3月25日，案外人璨坤公司與被告金斯敦公司簽訂合同，約定將上述地址面積約6,800平方米的廠房出租給被告金斯敦公司,租期至2028年4月30日。
　　再查明，案外人聲怡公司起訴案外人璨坤公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年3月4日立案受理，雙方于2019年4月25日達(dá)成解除房屋租賃合同等內(nèi)容的調(diào)解協(xié)議。被告金斯敦公司以案外人璨坤公司于2019年3月21日單方發(fā)出解除租賃合同函，違反合同約定為由，向本院起訴，請求法院判令解除雙方租賃合同并由案外人璨坤公司承擔(dān)相關(guān)違約責(zé)任，本院于2019年4月28日立案受理。
　　審理中，經(jīng)本院釋明，原告表示自己于2019年4月26日搬離，同意于第一次庭審結(jié)束當(dāng)日即2019年7月18日交接房屋，被告則以合同未解除為由拒絕接收。
　　以上事實，由租賃合同及補(bǔ)充協(xié)議、房地產(chǎn)權(quán)證、付款入賬通知、案外人聲怡公司發(fā)給原告的通知、本院(2019)滬0120民初5739號民事調(diào)解書、現(xiàn)場照片、原告法定代表人蘇亞給與被告陳玲花、楊某的通話錄音、被告金斯敦公司起訴案外人璨坤公司的民事起訴狀、當(dāng)事人的陳述等證據(jù)佐證，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
　　本院認(rèn)為，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。
　　關(guān)于本案合同主體和相關(guān)責(zé)任方問題，本案租賃合同或補(bǔ)充協(xié)議，承租、出租方均分別載明為原告、被告金斯敦公司，落款處均無原告、被告金斯敦公司的蓋章，而是由原告法定代表人蘇亞和被告陳玲花簽字，原告起訴時以原告作為合同一方的主體，而非蘇亞本人，原告認(rèn)為法定代表人蘇亞簽訂合同是職務(wù)行為；同理，現(xiàn)被告金斯敦公司及被告陳玲花均確認(rèn)被告陳玲花簽訂合同為職務(wù)行為，故合同相對方是被告金斯敦公司，被告陳玲花非合同主體，應(yīng)由被告金斯敦公司承擔(dān)合同責(zé)任。被告楊某收取合同款項，是原告和被告金斯敦公司共同商議后指定其收款的被動行為，且在起訴前，被告楊某已經(jīng)支付給了被告金斯敦公司或者按被告金斯敦公司的指示支付了中介費，故被告楊某不應(yīng)承擔(dān)合同責(zé)任。
　　關(guān)于合同的履行，租賃房屋的權(quán)利人即案外人聲怡公司(出租人)與案外人璨坤公司(承租人)房屋租賃合同已經(jīng)解除，被告金斯敦公司(次承租人)作為原告也已提起請求法院判令解除其與璨坤公司(承租人)房屋租賃合同的訴訟，原告與被告金斯敦公司履行合同的基礎(chǔ)已經(jīng)喪失，現(xiàn)原告請求解除與被告金斯敦公司的合同，被告也無異議，根據(jù)本院查明的事實和當(dāng)事人的陳述，租賃廠房部分有證，部分無證，故涉及有證廠房部分租賃合同有效，可予解除，自起訴狀送達(dá)之日的2019年6月25日解除。無證部分廠房租賃合同自始無效，被告金斯敦公司作為出租方，應(yīng)對此承擔(dān)主要責(zé)任，原告未積極審查租賃物的合法性，對此承擔(dān)次要責(zé)任。
　　關(guān)于租金(使用費)的標(biāo)準(zhǔn)，相關(guān)司法解釋規(guī)定，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效租賃房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費的，人民法院一般予以支持。因原、被告簽訂了相關(guān)租賃合同，即便租賃合同中部分租賃房屋因無證而無效，但根據(jù)相關(guān)司法解釋，無證部分房屋也可參照合同約定租金標(biāo)準(zhǔn)支付占用使用費，故被告金斯敦公司有權(quán)按合同約定向原告收取相應(yīng)租金(使用費)。根據(jù)補(bǔ)充協(xié)議，門衛(wèi)費、社保費用、垃圾清理費實為租賃(使用費)的組成部分，故門衛(wèi)費按合同約定的標(biāo)準(zhǔn)確定，為對社保費、垃圾清理費，被告未提供相應(yīng)計算方法或證據(jù)，可待取得證據(jù)后，另行處理。
　　對于租賃面積，原告稱被告金斯敦公司僅交付僅此1/4面積的房屋，被告金斯敦公司予以否認(rèn)，因原告接收房屋至起訴前并無異議，故本院難以采信原告的陳述。
　　對于租賃的期限，原告自述其已于2019年4月26日搬離，但并沒有提供被告金斯敦公司接收被告房屋或者原告以適當(dāng)?shù)姆绞酵ㄖ吮桓娼鹚苟毓镜淖C據(jù)，本院對這一事實難以認(rèn)定，審理中，經(jīng)本院釋明，被告金斯敦公司仍拒絕接收房屋，系其擴(kuò)大損失的行為，故自2019年7月18日后，應(yīng)由被告自行承擔(dān)損失，本院以當(dāng)庭告知雙方辦理交接手續(xù)的2019年7月18日房屋交接日,計算相應(yīng)的租金(使用費)。結(jié)合被告金斯敦公司出租部分無證建筑物、原告家是生產(chǎn)存在環(huán)評問題對合同履行的影響、合同履行基礎(chǔ)喪失等多重原因，本院認(rèn)為，原告和被告金斯敦公司對合同不能履行均有一定責(zé)任，考慮合同對免租期的約定、合同實際履行期限，對實際發(fā)生的租金(使用費)，即2019年4月1日至7月18日止、以合同約定租金(使用費)與門衛(wèi)費相加<(130,000元+4,8000元)/年>為標(biāo)準(zhǔn)，本院酌情按80%計算，確定為323,520元。
　　對于已付租金和押金，合同無效或解除后，雙方應(yīng)各自返還取得的財產(chǎn)，被告金斯敦公司應(yīng)返還押金和扣除實際租賃的租金(使用費)后為326,480元。押金108,000元被告應(yīng)全額返還。原告請求被告償付已付租金(使用費)、押金的利息損失，本院確定以房屋交接日即2019年7月18日的次日起計算。原告請求被告賠償搬場損失，本院酌情支持2,000元。對原告請求被告賠償工資損失，原告未提供相關(guān)證據(jù)，本院不以支持。綜上，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十三條第一款、第九十七條、第九十八條、第二百一十二條和《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條、第五條的規(guī)定，判決如下：
　　一、確認(rèn)上海群帆辦公家具有限公司與被告金斯敦家具(上海)有限公司于2019年1月9日簽訂的《房屋租賃合同》、于2019年2月25日簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》中涉及無產(chǎn)證房屋租賃部分合同無效；原告上海群帆辦公家具有限公司與被告金斯敦家具(上海)有限公司簽訂的上述《房屋租賃合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》中其他有效部分合同于2019年6月25日解除；
　　二、被告金斯敦家具(上海)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)返還原告上海群帆辦公家具有限公司押金108,000元并支付以上述款項為本金、自2019年7月19日起至實際清償日止、按中國人民銀行同期貸款利率計算的利息損失；
　　三、被告金斯敦家具(上海)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)退還原告上海群帆辦公家具有限公司租金326,480元并支付以上述款項為本金、自2019年7月19日起至實際清償日止、按中國人民銀行同期貸款利率計算的利息損失；
　　四、被告金斯敦家具(上海)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)償付原告上海群帆辦公家具有限公司搬場損失2,000元；
　　五、駁回原告上海群帆辦公家具有限公司其余訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費11,816元，減半收取計5，908元，保全費4,528元，合計10,436元，由原告負(fù)擔(dān)4,696.2元，被告負(fù)擔(dān)5,739.8元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：甘青峰

書記員：蔣伊婷