原告(反訴被告)：上海美蘭湖商業(yè)管理有限公司，住所地上海市寶山區(qū)。
　　法定代表人：彭心曠，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：蘇贇春，上海首倫律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：王慧，上海首倫律師事務所律師。
　　被告(反訴原告)：上海悠源休閑茶餐坊有限公司，住所地上海市寶山區(qū)。
　　法定代表人：鄒麗娜，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：李兆陽。
　　委托訴訟代理人：陸俊超，上海昊坤律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：鄭璟華，上海昊坤律師事務所律師。
　　第三人：上海金羅店開發(fā)有限公司，住所地上海市滬太路XXX號。
　　法定代表人：任曉威，董事長。
　　委托訴訟代理人：孫紅妍。
　　原告(反訴被告)上海美蘭湖商業(yè)管理有限公司與被告(反訴原告)上海悠源休閑茶餐坊有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院立案后，通知第三人上海金羅店開發(fā)有限公司參加訴訟，并依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告上海美蘭湖商業(yè)管理有限公司的委托訴訟代理人蘇贇春、王慧、上海悠源休閑茶餐坊有限公司的委托訴訟代理人陸俊超、鄭璟華、第三人上海金羅店開發(fā)有限公司的委托訴訟代理人孫紅妍到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告(反訴被告)上海美蘭湖商業(yè)管理有限公司向本院提出訴訟請求：1、判令解除原告與被告之間的租賃合同關(guān)系；2、要求被告搬離上海市寶山區(qū)羅芬路555弄D區(qū)35-36號房屋并將房屋返還給原告；3、判令被告支付房屋租金及使用費(2018年1月15日之前拖欠的租金是6,285.50元，自2018年1月16日起，按照每月租金15,725元，支付到實際搬離之日)；4、遷出之時要求被告據(jù)實結(jié)清水費和電費；5、被告已經(jīng)支付的押金1萬元用以抵扣所欠的上述費用。事實和理由：2010年1月15日，上海金羅店開發(fā)有限公司即第三人與被告簽訂房屋租賃合同一份，約定，金羅店公司將位于寶山區(qū)羅芬路555弄D區(qū)35-36號房屋出租給被告商業(yè)使用。合同約定的租期為六年，自2010年4月16日起至2016年4月15日止，租金每年遞增，按季度支付，先付后用。嗣后，系爭房屋的房地產(chǎn)權(quán)利變更為原告，原告并與被告簽訂了租賃協(xié)議。租賃屆滿后，雙方未再簽訂書面的續(xù)租合同，形成了不定期租賃合同關(guān)系。被告按照每月15,725元的標準支付了2018年1月15日前的租金，后續(xù)租金至今未付。原告已經(jīng)收取被告押金1萬元。由于雙方系不定期租賃法律關(guān)系，故原告有權(quán)隨時解除合同，原告也在2018年3月正式發(fā)函通知各承租戶提前搬離，2018年7月發(fā)函正式提出解除合同。因被告至今未履行搬遷義務，故涉訟。
　　被告(反訴原告)上海悠源休閑茶餐坊有限公司反訴并辯稱，不同意解除租賃合同，2010年1月15日的租賃合同是和第三人簽訂的，被告將商鋪用于開茶餐廳，租賃期限是到2016年4月15日終止。合同簽訂后，被告為了經(jīng)營對房屋進行了裝飾裝修，之后還進行過二次裝修。嗣后，原告自稱其在2015年1月19日取得了系爭商鋪的產(chǎn)權(quán)，并要求與被告簽訂協(xié)議，雙方在2015年3月15日簽了協(xié)議。但被告事后才得知2015年8月7日房屋的產(chǎn)權(quán)才變更為原告。故被告認為原告采取了欺詐的手段與被告簽訂協(xié)議。在租賃合同存續(xù)期間，被告按期支付租金，到期之后原告也沒有要求搬離。2018年之前，被告按照14,153元每月的標準來支付租金，被告為了經(jīng)營就繼續(xù)按照這個標準支付，先用后付。被告的租金支付到2018年1月15日，一直是按照14,153元/月的標準來支付。到了2018年3月，被告突然收到原告的通知要求被告清場，所以被告就沒有繼續(xù)支付租金。被告認為，在系爭商鋪內(nèi)經(jīng)營多年，被告投入了大量的人力物力，如果原告要出租，被告享有優(yōu)先續(xù)租權(quán)。被告不同意解除合同。關(guān)于到期后的租金，2016年4月16日至2017年4月15日期間，被告按照上浮0.1元/平方米來支付即14,153元/月，2017年4月之后原告要求被告繼續(xù)根據(jù)上浮的金額來支付，被告不同意，故還是按照14,153元/月來支付，因此對于15,725元/月的標準被告不同意。同時，被告反訴要求原告賠償裝飾裝修損失。具體金額暫定為160萬元；并要求原告返還被告房屋租賃費差價36,645元(1,745元/月乘以21個月)。被告要求按照合同最早的租金標準12,408元/月來計算，自2016年4月16日起至2018年1月15日之間，差價要求原告返還。
　　原告(反訴被告)上海美蘭湖商業(yè)管理有限公司針對反訴辯稱，在被告和第三人的租賃合同中關(guān)于添附這一部分明確進行了約定，即合同到期之后要恢復原狀，同時裝修也要征得原告同意，合同是到期終止，不存在裝修損失的補償問題。原被告之后形成的不定期租賃合同關(guān)系，雙方事實上按照合同約定的租金標準履行，每年有遞增，不存在返還差額的依據(jù)。盡管原告取得產(chǎn)權(quán)是在2015年8月，但在2015年3月期間原告就和第三人之間達成了轉(zhuǎn)讓的意向，在得到第三人的授權(quán)的前提下與被告簽訂了合同。故要求駁回全部反訴請求。
　　第三人上海金羅店開發(fā)有限公司述稱，上海金羅店開發(fā)有限公司于2014年期間分立了四個公司，其中包括原告和第三人，在分立公司期間也登報公示過。2014年3月，正式出具了分立批復，也簽訂了分立協(xié)議，其中涉及到美蘭湖的商業(yè)管理部分都劃歸到原告名下，2015年8月7日產(chǎn)權(quán)變更登記為原告。關(guān)于原被告的爭議由法院依法裁判。
　　本院經(jīng)審理認定事實如下：2010年1月15日，上海金羅店開發(fā)有限公司與被告簽訂房屋租賃合同一份，約定，金羅店公司將位于寶山區(qū)羅芬路555弄D區(qū)35-36號房屋出租給被告商業(yè)使用。合同約定的租期為六年，自2010年4月16日起至2016年4月15日止。
　　2015年3月11日，原告與被告簽訂房屋租賃協(xié)議，約定，因金羅店公司對公司資產(chǎn)進行重組，將系爭租賃房屋變更至原告名下，并完成了過戶手續(xù)。原合同項下上海金羅店的一切權(quán)利、義務均全部轉(zhuǎn)由原告承接。
　　2015年8月7日，經(jīng)核準登記，系爭房屋的房地產(chǎn)權(quán)利人變更為原告。
　　2018年3月22日，原告向被告發(fā)函，載明，原告將于2018年對北歐風情商業(yè)街做整體調(diào)整，故正式通知被告原告將于近期就不定期租賃合同終止事宜提前一個月作出書面通知，希望承租人提前做好搬離的準備，以免發(fā)生不必要的損失。
　　2018年7月3日，原告向被告發(fā)出通知函，通知被告于2018年8月5日前搬離并交還所使用的商鋪，結(jié)清所欠款項。
　　審理過程中，原告表示自愿調(diào)整租金及使用費的標準，同意按照每個月14,153元要求被告承擔剩余租金及使用費。
　　本院認為，被告與金羅店公司就系爭房屋簽訂的租賃合同真實、有效。經(jīng)查明，在租賃期間房屋產(chǎn)權(quán)人已變更為原告，根據(jù)法律規(guī)定，該變動并不影響租賃合同的效力。故原告作為新的產(chǎn)權(quán)人應一并承受金羅店公司在合同項下的權(quán)利以及義務，對此原被告之間也通過簽訂租賃協(xié)議的方式予以了確認。根據(jù)合同法規(guī)定，租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。在原、被告雙方的租賃合同到期后，原告在2018年3月發(fā)出通知，提前告知各承租人原告需收回房屋并給予承租人一定期限以準備搬遷工作。同年7月，原告又發(fā)函正式提出解除合同。原告所行使的隨時解除權(quán)符合法律規(guī)定，故其起訴要求解除雙方的租賃合同并要求被告遷出房屋的要求，于法不悖，本院予以準許。鑒于被告仍實際占用系爭房屋，故原告要求比照租金標準由被告支付返還日前的租金及使用費，并據(jù)實結(jié)算水電費的主張，亦合法有據(jù)，本院一并支持。原告自愿調(diào)整租金標準為14,153元，該意思表示于法不悖，本院予以準許。另，系爭租賃合同中明確約定租賃期滿承租人必須恢復房屋原狀并將添置的設施拆除，不損害房屋結(jié)構(gòu)，出租方不作賠付和補償。故被告反訴要求原告支付裝修補償金的請求，缺乏事實和法律依據(jù)，本院不予準許。原告所收取的押金應在合同解除后返還給被告，其要求一并抵扣被告欠付的租金、使用費，于法不悖，本院一并予以處理。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第二百二十九條、二百三十二條、二百三十六條的規(guī)定，判決如下：
　　一、解除原告(反訴被告)上海美蘭湖商業(yè)管理有限公司與被告(反訴原告)上海悠源休閑茶餐坊有限公司就上海市寶山區(qū)羅芬路555弄D區(qū)35-36號房屋訂立的租賃合同；
　　二、被告(反訴原告)上海悠源休閑茶餐坊有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)，從上述房屋中清空、搬離并返還給原告(反訴被告)上海美蘭湖商業(yè)管理有限公司；
　　三、被告(反訴原告)上海悠源休閑茶餐坊有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)，向原告(反訴被告)上海美蘭湖商業(yè)管理有限公司支付租金(其中2018年1月15日之前拖欠的租金是6,285.50元，自2018年1月16日起，按照每月租金14,153元，支付到實際搬離之日)；
　　四、被告(反訴原告)上海悠源休閑茶餐坊有限公司在返還上述房屋同時，與原告(反訴被告)上海美蘭湖商業(yè)管理有限公司據(jù)實結(jié)清水費和電費；
　　五、被告(反訴原告)上海悠源休閑茶餐坊有限公司已支付的押金1萬元，用以抵扣所欠的上述費用；
　　六、被告(反訴原告)上海悠源休閑茶餐坊有限公司的反訴請求，不予支持。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本案受理費減半收取1,669元，反訴案件受理費收取9,764元，均由被告(反訴原告)上海悠源休閑茶餐坊有限公司負擔。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：陶??芳

書記員：張雨柏