原告(反訴被告)：上海美蘭湖商業(yè)管理有限公司，住所地上海市寶山區(qū)。
　　法定代表人：彭心曠，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：蘇贇春，上海首倫律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：王慧，上海首倫律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海悠源休閑茶餐坊有限公司，住所地上海市寶山區(qū)。
　　法定代表人：鄒麗娜，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：李兆陽(yáng)。
　　委托訴訟代理人：陸俊超，上海昊坤律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：鄭璟華，上海昊坤律師事務(wù)所律師。
　　第三人：上海金羅店開發(fā)有限公司，住所地上海市滬太路XXX號(hào)。
　　法定代表人：任曉威，董事長(zhǎng)。
　　委托訴訟代理人：孫紅妍。
　　原告(反訴被告)上海美蘭湖商業(yè)管理有限公司與被告(反訴原告)上海悠源休閑茶餐坊有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院立案后，通知第三人上海金羅店開發(fā)有限公司參加訴訟，并依法適用簡(jiǎn)易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告上海美蘭湖商業(yè)管理有限公司的委托訴訟代理人蘇贇春、王慧、上海悠源休閑茶餐坊有限公司的委托訴訟代理人陸俊超、鄭璟華、第三人上海金羅店開發(fā)有限公司的委托訴訟代理人孫紅妍到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告(反訴被告)上海美蘭湖商業(yè)管理有限公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令解除原告與被告之間的租賃合同關(guān)系；2、要求被告搬離上海市寶山區(qū)羅芬路555弄D區(qū)35-36號(hào)房屋并將房屋返還給原告；3、判令被告支付房屋租金及使用費(fèi)(2018年1月15日之前拖欠的租金是6,285.50元，自2018年1月16日起，按照每月租金15,725元，支付到實(shí)際搬離之日)；4、遷出之時(shí)要求被告據(jù)實(shí)結(jié)清水費(fèi)和電費(fèi)；5、被告已經(jīng)支付的押金1萬(wàn)元用以抵扣所欠的上述費(fèi)用。事實(shí)和理由：2010年1月15日，上海金羅店開發(fā)有限公司即第三人與被告簽訂房屋租賃合同一份，約定，金羅店公司將位于寶山區(qū)羅芬路555弄D區(qū)35-36號(hào)房屋出租給被告商業(yè)使用。合同約定的租期為六年，自2010年4月16日起至2016年4月15日止，租金每年遞增，按季度支付，先付后用。嗣后，系爭(zhēng)房屋的房地產(chǎn)權(quán)利變更為原告，原告并與被告簽訂了租賃協(xié)議。租賃屆滿后，雙方未再簽訂書面的續(xù)租合同，形成了不定期租賃合同關(guān)系。被告按照每月15,725元的標(biāo)準(zhǔn)支付了2018年1月15日前的租金，后續(xù)租金至今未付。原告已經(jīng)收取被告押金1萬(wàn)元。由于雙方系不定期租賃法律關(guān)系，故原告有權(quán)隨時(shí)解除合同，原告也在2018年3月正式發(fā)函通知各承租戶提前搬離，2018年7月發(fā)函正式提出解除合同。因被告至今未履行搬遷義務(wù)，故涉訟。
　　被告(反訴原告)上海悠源休閑茶餐坊有限公司反訴并辯稱，不同意解除租賃合同，2010年1月15日的租賃合同是和第三人簽訂的，被告將商鋪用于開茶餐廳，租賃期限是到2016年4月15日終止。合同簽訂后，被告為了經(jīng)營(yíng)對(duì)房屋進(jìn)行了裝飾裝修，之后還進(jìn)行過(guò)二次裝修。嗣后，原告自稱其在2015年1月19日取得了系爭(zhēng)商鋪的產(chǎn)權(quán)，并要求與被告簽訂協(xié)議，雙方在2015年3月15日簽了協(xié)議。但被告事后才得知2015年8月7日房屋的產(chǎn)權(quán)才變更為原告。故被告認(rèn)為原告采取了欺詐的手段與被告簽訂協(xié)議。在租賃合同存續(xù)期間，被告按期支付租金，到期之后原告也沒(méi)有要求搬離。2018年之前，被告按照14,153元每月的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)支付租金，被告為了經(jīng)營(yíng)就繼續(xù)按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)支付，先用后付。被告的租金支付到2018年1月15日，一直是按照14,153元/月的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)支付。到了2018年3月，被告突然收到原告的通知要求被告清場(chǎng)，所以被告就沒(méi)有繼續(xù)支付租金。被告認(rèn)為，在系爭(zhēng)商鋪內(nèi)經(jīng)營(yíng)多年，被告投入了大量的人力物力，如果原告要出租，被告享有優(yōu)先續(xù)租權(quán)。被告不同意解除合同。關(guān)于到期后的租金，2016年4月16日至2017年4月15日期間，被告按照上浮0.1元/平方米來(lái)支付即14,153元/月，2017年4月之后原告要求被告繼續(xù)根據(jù)上浮的金額來(lái)支付，被告不同意，故還是按照14,153元/月來(lái)支付，因此對(duì)于15,725元/月的標(biāo)準(zhǔn)被告不同意。同時(shí)，被告反訴要求原告賠償裝飾裝修損失。具體金額暫定為160萬(wàn)元；并要求原告返還被告房屋租賃費(fèi)差價(jià)36,645元(1,745元/月乘以21個(gè)月)。被告要求按照合同最早的租金標(biāo)準(zhǔn)12,408元/月來(lái)計(jì)算，自2016年4月16日起至2018年1月15日之間，差價(jià)要求原告返還。
　　原告(反訴被告)上海美蘭湖商業(yè)管理有限公司針對(duì)反訴辯稱，在被告和第三人的租賃合同中關(guān)于添附這一部分明確進(jìn)行了約定，即合同到期之后要恢復(fù)原狀，同時(shí)裝修也要征得原告同意，合同是到期終止，不存在裝修損失的補(bǔ)償問(wèn)題。原被告之后形成的不定期租賃合同關(guān)系，雙方事實(shí)上按照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)履行，每年有遞增，不存在返還差額的依據(jù)。盡管原告取得產(chǎn)權(quán)是在2015年8月，但在2015年3月期間原告就和第三人之間達(dá)成了轉(zhuǎn)讓的意向，在得到第三人的授權(quán)的前提下與被告簽訂了合同。故要求駁回全部反訴請(qǐng)求。
　　第三人上海金羅店開發(fā)有限公司述稱，上海金羅店開發(fā)有限公司于2014年期間分立了四個(gè)公司，其中包括原告和第三人，在分立公司期間也登報(bào)公示過(guò)。2014年3月，正式出具了分立批復(fù)，也簽訂了分立協(xié)議，其中涉及到美蘭湖的商業(yè)管理部分都劃歸到原告名下，2015年8月7日產(chǎn)權(quán)變更登記為原告。關(guān)于原被告的爭(zhēng)議由法院依法裁判。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2010年1月15日，上海金羅店開發(fā)有限公司與被告簽訂房屋租賃合同一份，約定，金羅店公司將位于寶山區(qū)羅芬路555弄D區(qū)35-36號(hào)房屋出租給被告商業(yè)使用。合同約定的租期為六年，自2010年4月16日起至2016年4月15日止。
　　2015年3月11日，原告與被告簽訂房屋租賃協(xié)議，約定，因金羅店公司對(duì)公司資產(chǎn)進(jìn)行重組，將系爭(zhēng)租賃房屋變更至原告名下，并完成了過(guò)戶手續(xù)。原合同項(xiàng)下上海金羅店的一切權(quán)利、義務(wù)均全部轉(zhuǎn)由原告承接。
　　2015年8月7日，經(jīng)核準(zhǔn)登記，系爭(zhēng)房屋的房地產(chǎn)權(quán)利人變更為原告。
　　2018年3月22日，原告向被告發(fā)函，載明，原告將于2018年對(duì)北歐風(fēng)情商業(yè)街做整體調(diào)整，故正式通知被告原告將于近期就不定期租賃合同終止事宜提前一個(gè)月作出書面通知，希望承租人提前做好搬離的準(zhǔn)備，以免發(fā)生不必要的損失。
　　2018年7月3日，原告向被告發(fā)出通知函，通知被告于2018年8月5日前搬離并交還所使用的商鋪，結(jié)清所欠款項(xiàng)。
　　審理過(guò)程中，原告表示自愿調(diào)整租金及使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，同意按照每個(gè)月14,153元要求被告承擔(dān)剩余租金及使用費(fèi)。
　　本院認(rèn)為，被告與金羅店公司就系爭(zhēng)房屋簽訂的租賃合同真實(shí)、有效。經(jīng)查明，在租賃期間房屋產(chǎn)權(quán)人已變更為原告，根據(jù)法律規(guī)定，該變動(dòng)并不影響租賃合同的效力。故原告作為新的產(chǎn)權(quán)人應(yīng)一并承受金羅店公司在合同項(xiàng)下的權(quán)利以及義務(wù)，對(duì)此原被告之間也通過(guò)簽訂租賃協(xié)議的方式予以了確認(rèn)。根據(jù)合同法規(guī)定，租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒(méi)有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。在原、被告雙方的租賃合同到期后，原告在2018年3月發(fā)出通知，提前告知各承租人原告需收回房屋并給予承租人一定期限以準(zhǔn)備搬遷工作。同年7月，原告又發(fā)函正式提出解除合同。原告所行使的隨時(shí)解除權(quán)符合法律規(guī)定，故其起訴要求解除雙方的租賃合同并要求被告遷出房屋的要求，于法不悖，本院予以準(zhǔn)許。鑒于被告仍實(shí)際占用系爭(zhēng)房屋，故原告要求比照租金標(biāo)準(zhǔn)由被告支付返還日前的租金及使用費(fèi)，并據(jù)實(shí)結(jié)算水電費(fèi)的主張，亦合法有據(jù)，本院一并支持。原告自愿調(diào)整租金標(biāo)準(zhǔn)為14,153元，該意思表示于法不悖，本院予以準(zhǔn)許。另，系爭(zhēng)租賃合同中明確約定租賃期滿承租人必須恢復(fù)房屋原狀并將添置的設(shè)施拆除，不損害房屋結(jié)構(gòu)，出租方不作賠付和補(bǔ)償。故被告反訴要求原告支付裝修補(bǔ)償金的請(qǐng)求，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予準(zhǔn)許。原告所收取的押金應(yīng)在合同解除后返還給被告，其要求一并抵扣被告欠付的租金、使用費(fèi)，于法不悖，本院一并予以處理。綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十九條、二百三十二條、二百三十六條的規(guī)定，判決如下：
　　一、解除原告(反訴被告)上海美蘭湖商業(yè)管理有限公司與被告(反訴原告)上海悠源休閑茶餐坊有限公司就上海市寶山區(qū)羅芬路555弄D區(qū)35-36號(hào)房屋訂立的租賃合同；
　　二、被告(反訴原告)上海悠源休閑茶餐坊有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)，從上述房屋中清空、搬離并返還給原告(反訴被告)上海美蘭湖商業(yè)管理有限公司；
　　三、被告(反訴原告)上海悠源休閑茶餐坊有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)，向原告(反訴被告)上海美蘭湖商業(yè)管理有限公司支付租金(其中2018年1月15日之前拖欠的租金是6,285.50元，自2018年1月16日起，按照每月租金14,153元，支付到實(shí)際搬離之日)；
　　四、被告(反訴原告)上海悠源休閑茶餐坊有限公司在返還上述房屋同時(shí)，與原告(反訴被告)上海美蘭湖商業(yè)管理有限公司據(jù)實(shí)結(jié)清水費(fèi)和電費(fèi)；
　　五、被告(反訴原告)上海悠源休閑茶餐坊有限公司已支付的押金1萬(wàn)元，用以抵扣所欠的上述費(fèi)用；
　　六、被告(反訴原告)上海悠源休閑茶餐坊有限公司的反訴請(qǐng)求，不予支持。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案受理費(fèi)減半收取1,669元，反訴案件受理費(fèi)收取9,764元，均由被告(反訴原告)上海悠源休閑茶餐坊有限公司負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判員：陶??芳

書記員：張雨柏