原告(反訴被告)：上海置潤投資管理有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：丁培君，經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：吳錫林，上海市中和律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：曹然。
　　被告(反訴原告)：上海匯銀物業(yè)管理有限公司，住所地上海市徐某區(qū)。
　　法定代表人：胡偉慶，董事長。
　　被告(反訴原告)：上海徐某商建房地產(chǎn)有限公司，住所地上海市徐某區(qū)。
　　法定代表人：朱瑾，董事長。
　　兩被告共同委托訴訟代理人：潘志斌，上海市申匯律師事務(wù)所律師。
　　原告上海置潤投資管理有限公司(以下簡稱置潤投資)與被告上海匯銀物業(yè)管理有限公司(以下簡稱匯銀物業(yè))、上海徐某商建房地產(chǎn)有限公司(以下簡稱徐某商建)房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，被告提起反訴，本院予以合并審理，本案依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。除兩被告的法定代表人未到庭外，其余當(dāng)事人及其委托訴訟代理人均到庭參加庭審。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　上海置潤投資管理有限公司向本院提出訴訟請求：1.判令兩被告租賃給原告的《租賃合同》有效，并繼續(xù)履行；2.兩被告賠償原告經(jīng)營損失及違約金共計1,048,890.60元(其中經(jīng)營損失631,481.32元，違約金417,409.28元)。
　　事實及理由：2015年5月8日，徐某商建書面授權(quán)匯銀物業(yè)將上海市徐某區(qū)華山路XXX號XXX樓房屋(以下簡稱系爭房屋)出租給原告，為此原告與匯銀物業(yè)就系爭房屋簽訂了《租賃合同》，租賃期限為10年，匯銀物業(yè)并出具書面證明，同意原告將系爭房屋進(jìn)行裝修轉(zhuǎn)租。原告將系爭房屋轉(zhuǎn)租給案外人陶某，同年5月9日，兩被告未經(jīng)原告同意，又出具轉(zhuǎn)租證明，將系爭房屋轉(zhuǎn)租給上海馥古酒店有限公司，兩個轉(zhuǎn)租對象并非同一人，造成原告與陶某長達(dá)三年的訴訟，造成了原告巨大的損失。因陶某違反合同約定亂搭建，原告多次發(fā)函阻止無效，陶某為此不向原告支付租金等費用。原告要求被告履行阻止義務(wù)，但被告非但不履行義務(wù)，反而直接向其收取水電費等，并自2017年5月至11月期間直接收取其租金等，被告的行為嚴(yán)重妨害了原告正常履行合同，已構(gòu)成違約。2016年3月21日，陶某根據(jù)被告出具的轉(zhuǎn)租證明，要求原告同意再將系爭房屋轉(zhuǎn)租給上海馥古酒店有限公司，原告已經(jīng)轉(zhuǎn)租，不同意再次轉(zhuǎn)租。2017年12月7日，匯銀物業(yè)未與原告協(xié)商，又擅自與上海馥古酒店有限公司簽訂租賃合同。被告違法解除雙方的租賃合同，原告已函告被告不同意解除租賃合同。原告與被告的合同在先，現(xiàn)被告再將系爭房屋出租給案外人使某，違反了合同約定，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。故原告訴至本院，請求判如所請。
　　上海匯銀物業(yè)管理有限公司、上海徐某商建房地產(chǎn)有限公司辯稱，2017年5月15日之后原告未向被告支付租金，根據(jù)合同的約定，原告逾期超過三個月未付租金的，被告有權(quán)解除合同。故被告于2017年10月25日向原告發(fā)送律師函，要求解除雙方之間的租賃合同，該函于10月26日到達(dá)原告處，故雙方的租賃合同已經(jīng)于2017年10月26日解除，原告無權(quán)再要求繼續(xù)履行。此后被告再與上海馥古酒店有限公司簽訂租賃合同，完全合法有效。被告開具的兩份轉(zhuǎn)租證明內(nèi)容并無變化，只是由產(chǎn)權(quán)人再次進(jìn)行確認(rèn)，至于原告將房屋租賃給何人，與被告無關(guān)。而對于陶某是否搭建違章建筑等，與本案無涉，被告也無權(quán)采取強拆等行為。被告為避免損失擴大，當(dāng)然有權(quán)向陶某收取水電費等。被告也未收取過案件人2017年5月至11月的租金等，被告在合同履行過程中不存在任何違約的情形，故無需向原告承擔(dān)任何違約責(zé)任。不同意原告的訴訟請求。鑒于原告的違約行為，被告另行提起反訴。
　　上海匯銀物業(yè)管理有限公司、上海徐某商建房地產(chǎn)有限公司向本院提出反訴請求：1.判令反訴被告支付反訴原告2017年5月15日至2017年10月26日期間的租金744,602.70元；2.判令反訴被告支付反訴原告2017年10月27日至2017年12月6日期間的房屋使某費188,848.40元；3.判令反訴被告支付反訴原告2017年5月15日至2017年12月6日期間的物業(yè)管理費59,723元；4.判令反訴被告支付反訴原告2015年8月15日至2017年5月14日期間逾期支付租金的滯納金119,279元(以銀行同期貸款利率四倍計算)；5.判令反訴被告支付反訴原告2017年5月15日起至實際支付之日止的遲延支付租金及房屋使某費的滯納金，暫計至2018年6月20日為3,363,300.8元(按一倍日租金標(biāo)準(zhǔn)計算)；6.判令反訴被告支付反訴原告2015年5月15日至2017年5月14日期間逾期支付物業(yè)管理費的滯納金7,932元(按照同期銀行貸款利率的四倍計算)；7.判令反訴被告支付反訴原告2017年5月15日起至實際支付之日止的遲延支付物業(yè)費滯納金，暫計至2018年6月20日為216,452.40元(按一倍日物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn))；8.判令反訴被告支付反訴原告2016年3月初至2016年9月底期間的水電費122,192元。庭審中，反訴原告當(dāng)庭增加訴訟請求：9.請求確認(rèn)反訴原、被告的租賃合同于2017年10月26日解除。
　　事實與理由：2015年5月1日，反訴原、被告簽訂房屋租賃合同，反訴被告承租上海市徐某區(qū)華山路XXX號XXX樓房屋(即系爭房屋)，租賃期限自2015年5月15日起至2025年8月14日，合同約定2015年5月15日至2017年8月14日年租金為161,870元，2017年8月15日至2019年8月14日年租金為1,699,637.10元，物業(yè)費26,608元/季度，物業(yè)費及租金按季支付，提前10天支付，先付后用。合同訂立后，反訴被告自第一期租金支付開始即按合同約定時間支付，自2017年5月15日起，反訴被告未再向反訴原告支付租金。為此反訴原告于2017年10月25日向反訴被告發(fā)出律師函，要求解除雙方簽訂的租賃合同并返還房屋。同年10月26日，反訴被告收到了該律師函。2017年12月7日，反訴原告與房屋實際使某人簽訂了租賃合同。2016年3月開始，反訴被告未支付水電費。后根據(jù)法院判決，由次承租人向反訴被告支付水電費至2016年9月底。上述期間的水電費反訴被告應(yīng)返還給反訴原告。鑒于反訴被告的違約事實，故反訴原告提出如上訴請。
　　上海置潤投資管理有限公司辯稱，不同意反訴原告的訴訟請求。反訴原告在訂立合同之始，就隱瞞系爭房屋真實情況，未及時清空交付系爭房屋，直至2015年5月15日才交房，反訴被告于2015年5月12日支付租金等未違反合同約定。反訴原告在合同履行過程中，又擅自將系爭房屋轉(zhuǎn)租給與反訴被告沒有任何關(guān)系的上海馥古酒店有限公司，導(dǎo)致雙方爭議不斷，反訴原告違約在先，反訴被告有權(quán)拒絕支付相應(yīng)的費用，故反訴被告不存在違約。反訴被告經(jīng)反訴原告同意將系爭房屋轉(zhuǎn)租給案外人陶某，但陶某未按約向反訴被告支付相關(guān)費用并進(jìn)行違章搭建，反訴被告根據(jù)雙方租賃合同的約定，反訴被告多次發(fā)函要求反訴原告配合采取相應(yīng)的停電等措施，制止違章搭建等，否則反訴被告將拒絕支付水電費等費用，但反訴原告均不予理會。反訴原告與上海馥古酒店有限公司惡意串通，損害反訴被告的合法權(quán)益，反訴原告無權(quán)單方面解除合同，故不同意反訴原告的反訴請求。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實如下：系爭房屋的產(chǎn)權(quán)人系上海徐某商建房地產(chǎn)有限公司。2015年5月8日，上海徐某商建房地產(chǎn)有限公司出具委托授權(quán)證明，全權(quán)委托上海匯銀物業(yè)管理有限公司經(jīng)營管理。
　　2015年5月1日，原告上海置潤投資管理有限公司(乙方)與被告上海匯銀物業(yè)管理有限公司(甲方)簽訂《租賃合同》，約定：甲方出租給乙方的系爭房屋，該房屋建筑面積1108.7平方米，輔助面積76.9平方米；該物業(yè)租賃期限自2015年5月15日起至2025年8月14日止，其中2015年5月15日起至2015年8月14日止為免租金期，免租期內(nèi)，乙方無需支付租金，但免租期內(nèi)乙方使某的水、電、通訊、物業(yè)費等費用，仍需由乙方自行承擔(dān)。甲乙雙方約定，租金前兩年不遞增，之后每兩年遞增5%，具體如下：2015年5月15日起至2017年8月14日止，年租金1,618,702元；2017年8月15日起至2019年8月14日止，年租金為1,699,637.10元;該房屋押金為26萬元;該押金與本合同當(dāng)期的租金共計664,675.50元，本合同簽訂后三天內(nèi)全部付清，否則作違約處理。物業(yè)費每季度26,608.80元，租金和物業(yè)費均按季支付，提前10天支付，先付后用。乙方逾期支付租金和物業(yè)費的，應(yīng)按日租金或物業(yè)費的2倍的標(biāo)準(zhǔn)向甲方支付滯納金，逾期3個月未付清的，甲方有權(quán)單方解除本合同。乙方轉(zhuǎn)租該房屋需經(jīng)甲方同意。合同另就其他事宜作了約定。后原告于2015年5月12日支付了押金260,000元，并支付了首期租金及物業(yè)費等。
　　2015年5月1日，匯銀物業(yè)出具書面轉(zhuǎn)租證明，同意原告將系爭房屋轉(zhuǎn)租給第三方經(jīng)營賓館之用。2015年5月9日，匯銀物業(yè)再次出具了一份轉(zhuǎn)租證明，內(nèi)容與前述證明一致，在該份轉(zhuǎn)租證明上，徐某商建加蓋公章，并標(biāo)注“同意轉(zhuǎn)租”。
　　還查明，原告于2015年5月10日與案外人陶某簽訂《租賃合同》，原告將系爭房屋轉(zhuǎn)租給陶某使某，同年5月12日，原告與陶某簽訂《商鋪交接單》，原告向陶某交付了系爭房屋，陶某在系爭房屋內(nèi)開設(shè)上海馥古酒店有限公司。因陶某搭建違章建筑，拖欠支付租金等，原告自2015年10月起多次發(fā)函給陶某，要求其拆除違章建筑，支付相應(yīng)的費用。同時原告還于2015年10月27日發(fā)函給匯銀物業(yè)，要求其停止提供水電。匯銀物業(yè)則回函表示如要采取上述措施，則需原告和賓館雙方有同意的書面確認(rèn)函，停水電當(dāng)天雙方法定代表人到場，否則無法配合。后匯銀物業(yè)未予采取相應(yīng)措施。此后原告多次發(fā)函，被告則拒絕承認(rèn)收到原告的相應(yīng)函件，也未對上海馥古酒店有限公司采取任何停水停電措施。
　　租賃合同訂立后，原告除支付第一筆租金外，另于2015年8月14日支付物業(yè)費26,608.80元，8月24日支付水電費12,090元，9月25日支付水電費9,350元，11月25日支付租金404,675.50元，物業(yè)費26,608.80元，水電費12,082元；2016年1月15日支付水電費43,561元，2月25日支付租金404,675.50元，支付物業(yè)費26,608.80元，水電費25,374元，3月25日支付水電費16,888元；2016年8月12日、9月22日、10月21日、11月25日、12月23日，2017年1月23日、2月23日、3月27日、4月24日、5月26日、6月26日、7月30日各支付租金134,891.83元，并各支付物業(yè)費8,869.60元。原告認(rèn)為根據(jù)被告發(fā)出的繳費通知，逾期不繳費的，被告會采取立即停電等一切措施，現(xiàn)由于被告未配合履行停水停電等措施，故2016年5月15日至2016年8月14日期間不支付租金，現(xiàn)其支付租金至2017年8月14日。被告對原告支付的上述租金數(shù)額沒有異議，但認(rèn)為停止供電等系被告的權(quán)利而非義務(wù)，被告已經(jīng)發(fā)函對停止供電要求提供相應(yīng)的條件，原告無權(quán)不支付2016年5月15日至2015年8月14日期間的租金，故原告支付租金實際至2017年5月14日止。
　　因原告此后未再支付租金，匯銀物業(yè)于2017年10月25日向原告發(fā)函，要求解除與原告簽訂的租賃合同，并要求原告于2017年11月25日前搬離系爭房屋。原告于2017年10月26日簽收了該函件。2017年11月29日，匯銀物業(yè)再次發(fā)函給原告，決定自2017年11月29日零點起，與原告公司的《租賃合同》正式解除。原告表示其于2017年12月14日回復(fù)了該份函，表示被告的該份解除函無效。被告則表示未收到原告的回函。
　　因陶某未向原告足額支付相應(yīng)的租金，原告向本院提起訴訴訟，要求解除與陶某簽訂的租賃合同等。本院于2017年3月23日作出(2016)滬0104民初2619號民事判決，判決解除陶某與原告簽訂的租賃合同等。后因陶某未履行上述判決，原告向法院申請執(zhí)行，本院在執(zhí)行過程中，原告與陶某達(dá)成和解，陶某表示，因匯銀物業(yè)與上海馥古酒店有限公司于2017年12月7日簽訂租賃合同，故要求暫緩強制遷出。
　　另查明，2016年3月21日，原告(出租方、甲方)與陶某(名義承租方、乙方)、上海馥古酒店有限公司(實際承租方、丙方)簽訂補充協(xié)議書，確認(rèn)乙方以成立賓館類公司為目的，于2015年5月10日與原告就租賃系爭房屋達(dá)成合同，現(xiàn)丙方為該物業(yè)的實際承租人和使某人并已經(jīng)實際享有合同權(quán)利且履行合同義務(wù)，丙方在公司成立后對甲乙雙方簽訂的租賃合同予以確認(rèn)。原《租賃合同》的乙方變更為丙方，原《租賃合同》的全部權(quán)利與義務(wù)由丙方承繼。
　　2017年12月7日，匯銀物業(yè)(出租方、甲方)與上海馥古酒店有限公司(承租方、乙方)簽訂《房屋租賃合同》，匯銀物業(yè)將系爭房屋出租給上海馥古酒店有限公司?，F(xiàn)系爭房屋由上海馥古酒店有限公司使某。
　　另本案審理過程中，原告于2018年9月3日向本院提起訴訟，要求上海馥古酒店有限公司遷出系爭房屋，并支付使某費、滯納金等［(2018)滬0104民初19323號］，該案尚在審理過程中。
　　原告表示不同意解除合同，在本案中不要求對房屋裝修主張補償。
　　以上事實，除原、被告當(dāng)庭陳述一致外，另有房地產(chǎn)權(quán)證、授權(quán)委托證明、租賃合同、轉(zhuǎn)租證明、支付費用憑證、函、轉(zhuǎn)租協(xié)議、判決書等證據(jù)作證，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，根據(jù)法律規(guī)定，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照約定切實履行，不得擅自變更或解除合同，否則即構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。同時，當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。
　　上海徐某商建房地產(chǎn)有限公司并非租賃合同的當(dāng)事人，故租賃合同項下的權(quán)利義務(wù)與其無關(guān)。根據(jù)租賃合同的約定，租金和物業(yè)費均按季支付，提前10天支付，先付后用。原告在租賃過程中，未按照合同約定的期限及金額支付相應(yīng)的租金和物業(yè)費。根據(jù)原告提供的付款憑證，原告雖認(rèn)為其支付了至2017年8月14日的租金，但同時原告也認(rèn)可2016年5月15日至2016年8月14日期間的租金未予支付，此后原告未再繼續(xù)支付款項，原告的行為已構(gòu)成違約，匯銀物業(yè)按照合同約定發(fā)函要求解除與原告之間的租賃合同，符合合同約定，被告于2017年10月25日向原告發(fā)出要求解除租賃合同的函件，原告于2017年10月26日收到上述函件，故本院確認(rèn)原、被告雙方的租賃合同于2017年10月26日解除?，F(xiàn)雙方的租賃合同已經(jīng)解除，被告已將系爭房屋重新出租給案外人使某，故原告要求繼續(xù)履行合同的訴訟請求缺乏事實和法律依據(jù)，對原告的該項訴訟請求本院不予支持。由于原告違約在先，其無權(quán)要求被告賠償其經(jīng)營損失，亦無權(quán)要求被告支付違約金，故對原告的該項訴訟請求本院亦不予支持。
　　原、被告租賃合同解除后，原告應(yīng)及時返還租賃房屋，現(xiàn)被告自行于2017年12月7日將系爭房屋另行交付案外人使某，故原告應(yīng)向被告支付2017年5月15日至2017年12月6日止的租金和使某費及物業(yè)管理費。雙方的租賃合同解除后，被告收取的押金應(yīng)予返還，為減少當(dāng)事人訟累，本院對此一并予以處理。
　　對于租賃期間水電費，根據(jù)生效判決查明的事實，2015年10月1日起至2016年9月底的水電費為208,015元，扣除原告已支付的2015年10月至2016年2月期間的水電費，原告尚需支付水電費122,192元。原告認(rèn)為該段期間被告亦已從案外人處收取了水電費，但原告對此并未提供相應(yīng)的證據(jù)證實，故對原告的辯稱本院不予采信。原告應(yīng)向被告支付2016年3月初至2016年9月底的水電費122,192元。
　　關(guān)于逾期付款滯納金一節(jié)，雙方租賃合同約定的標(biāo)準(zhǔn)明顯過高，被告雖已對其主張的滯納金進(jìn)行調(diào)整，但考慮到原告逾期支付上述費用給被告造成的實際損失基本為銀行利息損失，被告亦未舉證證明尚存在其他損失，故本院酌情確定租金、物業(yè)費滯納金的計算標(biāo)準(zhǔn)為以原告應(yīng)支付的租金、物業(yè)費為本金，按照中國人民銀行同期同類貸款利率的四倍，自原告最后逾期支付之日起算至實際支付之日止。
　　綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條、最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：
　　一、確認(rèn)上海置潤投資管理有限公司與上海匯銀物業(yè)管理有限公司簽訂的關(guān)于上海市徐某區(qū)華山路XXX號XXX樓房屋的《租賃合同》于2017年10月26日解除；
　　二、駁回上海置潤投資管理有限公司的全部訴訟請求；
　　三、上海置潤投資管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付上海匯銀物業(yè)管理有限公司2017年5月15日至2017年12月6日止的租金和使某費933,451.10元；
　　四、上海置潤投資管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付上海匯銀物業(yè)管理有限公司逾期支付租金和使某費的滯納金(以404,675.50元為本金，按中國人民銀行同期同類貸款利率的四倍計算，自2017年5月15日起至實際支付之日止；以424,909.28元為本金，按中國人民銀行同期同類貸款利率的四倍計算，分別自2017年8月15日起、2017年11月15日起至實際支付之日止)；
　　五、上海置潤投資管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付上海匯銀物業(yè)管理有限公司2017年5月15日至2017年12月6日止的物業(yè)管理費59,723元；
　　六、上海置潤投資管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付上海匯銀物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理費滯納金，以26,608.80元為本金，按中國人民銀行同期同類貸款利率的四倍計算，分別自2017年6月1日起、2017年9月1日起、2017年12月1日起至實際支付之日止；
　　七、上海置潤投資管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付上海匯銀物業(yè)管理有限公司2016年3月至2016年9月的水電費122,192元；
　　八、上海匯銀物業(yè)管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還上海置潤投資管理有限公司押金260,000元；
　　九、上海匯銀物業(yè)管理有限公司的其余反訴請求不予支持；
　　十、駁回上海徐某商建房地產(chǎn)有限公司的全部反訴請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費減半收取計7,120元，由上海置潤投資管理有限公司負(fù)擔(dān)；反訴案件受理費減半收取計22,641元，由上海匯銀物業(yè)管理有限公司、上海徐某商建房地產(chǎn)有限公司負(fù)擔(dān)4,528元，上海置潤投資管理有限公司負(fù)擔(dān)18,113元。
　　如不服本判決,可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院?！　?br/>

審判員：陳向紅

書記員：譙??燁