原告(反訴被告)：上海綠某某保溫工程有限公司，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：王植飛，董事長。
　　原告(反訴被告)：上海華力化工產品有限公司，住所地上海市普陀區(qū)。
　　法定代表人：王植飛，總經(jīng)理。
　　上列兩原告共同委托訴訟代理人：鄧益忠，上海國暢律師事務所律師。
　　被告(反訴原告)：上海蘊福新材料科技有限公司，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：陳國水，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：劉沛，上海國瓴律師事務所律師。
　　原告上海綠某某保溫工程有限公司(以下簡稱綠某某公司)、上海華力化工產品有限公司(以下簡稱華力公司)與被告上海蘊福新材料科技有限公司(以下簡稱蘊福公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年2月26日立案后，依法適用簡易程序進行審理。同年3月21日，本院受理被告蘊福公司提起的反訴。同年4月16日和5月9日，本院兩次對本案公開開庭進行了審理。原告綠某某公司、華力公司的共同法定代表人王植飛及其共同的委托訴訟代理人鄧益忠、被告蘊福公司的委托訴訟代理人劉沛到庭參加訴訟。2019年6月3日，經(jīng)本院院長批準，延長本案審理期限三個月。本案現(xiàn)已審理終結。
　　原告向本院提出訴訟請求：1.確認原、被告于2017年5月15日簽訂的租賃合同(面積為340平方米，以下簡稱《合同一》)和2017年11月20日簽訂的租賃合同(面積為45平方米，以下簡稱《合同二》)無效；2．判令被告退還原告租金及押金132,153.75元(其中，《合同一》應退租金73,153.75元、押金40,000元，《合同二》應退租金17,500元、押金1,500元)；3．判令被告賠償原告裝修損失71,847元；4．判令被告賠償原告搬遷費27,500元；5．判令被告賠償原告經(jīng)營損失280,021.26元；6．判令被告賠償原告貨物損失650,000元(共損失45.109噸，按每噸18,000元計算，現(xiàn)暫主張650,000元，以鑒定結果為準)；7．判令被告賠償原告人工損失20,000元。事實和理由：2017年5月15日，原、被告簽訂《合同一》，約定被告將位于本區(qū)東興路XXX號廠房中的南面部分區(qū)域(一號倉庫內部)出租給原告用于水性涂料的生產，租賃期間自2017年5月20日至2021年5月19日等。簽約當日，原告向被告支付半年租金及押金40,000元，隨后開始在廠房內搭建隔層并搬遷入住。簽約前，被告向原告明示上述廠房既有產證又有環(huán)評。2017年11月20日，雙方又簽訂《合同二》，約定被告將位于本區(qū)東興路XXX號廠房中的東南面二樓全部及一樓噴漆房南面一側出租給原告作辦公室，租賃期間自2017年11月20日至2021年5月19日等。此后，原告向被告支付租金及押金，并對該辦公室進行裝修后于2018年3月底入住。
　　2018年5月底，被告通知原告，稱上述辦公室“要拆掉”。2018年5月30日，上述辦公室被強拆。2018年7月14日，被告通知原告，稱“區(qū)里要來人拆廠房”。次日，“拆遷的人就強制把一部分廠房屋頂掀掉，并相繼拆除鋼鐵平臺等構筑物，致使原告無法正常生產和經(jīng)營。上述辦公室和廠房被拆后，原告要求被告賠償，但被告予以拒絕。
　　期間，2017年6月10日上午九時許，突降大雨，原告承租廠房的水溝等部位大面積積水，導致原告存放在一樓的約45噸復合巖片、涂料色卡、涂料樣本封面和內頁、產品說明書等被雨水淋浸。原告積極采取補救措施，用了大量的人工才將巖片搬上二樓，但巖片后來結塊嚴重。原告將該情況通知了被告，被告表示上述巖片由被告使用，一年之內一定用完，如用不完就賠償原告損失。然，被告僅用掉不足100公斤，剩下的一直堆著。巖片的價值已嚴重貶損。2019年1月3日，原告發(fā)現(xiàn)原來堆放在廠房拆除后的空地上用油布蓋好的巖片及樣本等，全部被轉移至空地的邊緣并露天堆放，空地中央部分被另搭棚子準備出租。原告要求被告用油布蓋上，被告答復馬上安排。2019年1月5日，原告發(fā)現(xiàn)只有一堆已經(jīng)蓋上，另一堆還是沒有蓋，而這幾天一直下雨。經(jīng)原告再次催促，被告才將所有巖片等物蓋好。這必將造成巖片等物進一步貶損和報廢。原告要求被告賠償，但被告亦予以拒絕。故原告訴至法院，望判如所請。
　　被告辯稱：1.涉案房屋屬于違章建筑，故涉案合同確實屬于無效合同，但是被告將涉案房屋交付原告使用，原告應該按照合同約定標準支付租金。2．涉案房屋被拆除以后的租金和押金，被告愿意返還，但是應扣除此后原告仍然占用被告場地產生的場地占用費。3．對原告要求被告賠償裝修損失的訴訟請求，不予同意。理由是：首先，被告不清楚原告是否對涉案房屋進行過裝修。其次，如原告確實對涉案房屋進行過裝修，亦因未征得被告同意，故被告不應承擔賠償責任。4.搬遷費不是因合同無效產生的必然損失，故原告主張搬遷費無相應依據(jù)。5.原告主張的經(jīng)營性損失皆系其雇傭人員的人力成本，該成本屬于原告的經(jīng)營成本，不屬于合同無效后原告產生的損失，故原告該項訴訟請求，無相應的法律依據(jù)，被告不予同意。6.對原告主張的貨物損失，被告不予同意。因為被告提供的租賃廠房雖屬違章建筑，但是該廠房不存在缺陷，原告主張的貨物損失無相應的證據(jù)證明，而且原告主張的貨物損失和被告提供的房屋之間無因果關系。7.被告提供的涉案房屋不存在質量瑕疵，并未給原告造成損失，原告主張的雇傭人員搬運貨物造成的損失20,000元，并無相關證據(jù)證明，故被告不同意原告該項訴訟請求。
　　同時，被告向本院提出反訴請求：1.判令原告將位于上海市松江區(qū)東興路XXX號內部場地上的全部物品搬走；2.判令原告支付被告場地占用費(按照8,000元/月的標準計算，自2018年7月20日始計算至實際清除之日)。事實和理由：2018年7月19日，涉案房屋被依法拆除后，原告并未及時將其物品全部搬離，占用了被告面積650平米左右的場地。而且，經(jīng)被告多次催促，原告仍未搬離，故原告應按原合同標準支付場地占用費。因為涉案場地已被拆除，故被告自行調低使用費標準為8,000元/月。
　　對被告的反訴，原告辯稱：1.場地上堆放的是原告主張的貨損，主要是鹽片、說明書等。因為現(xiàn)在貨損數(shù)額未確定，故原告不能擅自搬離。在固定貨損數(shù)額后，原告可以將其搬離。2.涉案廠房屬違章建筑，場地屬于綠化地帶，無證據(jù)證明場地是被告的，場地權屬不清楚，故被告無權主張使用費。3.即便法院認為原告需要支付使用費，貨物所占用的面積沒有被告所述的那么大，月租金標準8,000元的標準過高。
　　經(jīng)審理查明：一、2017年5月15日，原、被告簽訂《合同一》一份。該合同約定，被告將位于本區(qū)東興路XXX號廠房中的南面部分區(qū)域(一號倉庫內部)出租給原告用于水性涂料的生產；租賃期間為4年，自2017年5月20日起至2021年5月19日；廠房租金186,150元/年、辦公室租金1,500元/月/間，年租金共計204,150元/年；合同簽訂后三日內支付半年租金102,075元，押金為40,000元，租金每半年支付，實行先付后用原則；租賃期間，設備安裝及改造由原告負責。該合同另對其他事宜作了約定。
　　當日，原告向被告支付142,075元(其中,102，075元為租金、40,000元為押金)。此后，被告按約將房屋交付原告。2017年11月18日和2018年5月19日，原告兩次向被告支付租金，每次均為102,075元。以上租金合計306,225元。
　　二、2017年11月20日，原、被告簽訂《合同二》一份。該合同約定，被告將位于本區(qū)東興路XXX號廠房中的東南面二樓全部及一樓噴漆房南面一側出租給原告作辦公室；租賃期間為自2017年11月20日至2021年5月19日；廠房及通道租金21,000元/年，押金為1,500元，首次付款12,000元；租金每半年支付，實行先付后用原則；租賃期間，設備安裝及改造由原告負責。該合同另對其他事宜作了約定。
　　2017年11月18日，原告支付被告上述辦公室半年租金10,500元、押金1,500元，被告向原告開具的收據(jù)注明“租金(自2017年11月20日-2018年5月20日)”字樣。2018年5月19日，原告支付被告上述辦公室租金10,500元，被告向原告開具的收據(jù)注明“租金(自2018年5月20日-2018年11月20日)”字樣。以上租金合計21,000元。
　　三、訴訟中，當事人對上述廠房及辦公室沒有相關合法建造審批手續(xù)的事實，沒有異議。但是，當事人對因此導致上述《合同一》、《合同二》無效的過錯，存有分歧。原告提供微信截屏，欲證明被告于2018年6月20日才將產證給原告，被告此前蓄意隱瞞上述房屋為違章建筑的事實，故被告是合同無效的過錯方。被告認為，對上述證據(jù)的真實性沒有異議，但認為該證據(jù)不能證明其欺騙原告涉案廠房存在產證的事實，同時認為原告明知上述房屋屬違章建筑，但仍然租賃，嗣后又要求賠償損失，有違誠信，故原告承擔全部的合同無效的責任。
　　就租金和押金的返還問題，原告認為，《合同一》中廠房于2018年7月14日開始拆除，故被告應退原告2018年7月15日至2018年11月19日租金71,033元(204,150元÷365天×127天)，以及押金40,000元?！逗贤分械霓k公室被告于2018年2月20日才交付原告，原告隨后又進行分隔和裝飾，實際上于2018年4月10日才使用，2018年5月20日被強拆，故被告應退原告2017年11月20日至2018年4月9日及2018年5月20日至2018年11月19日租金18,584元(21,000元÷365天×323天)，以及押金1,500元。以上合計131,117元。被告認為，上述廠房和辦公室均于2018年7月19日被拆除，故廠房應退租金68,050元(使用期限為2017年5月20日至2018年7月19日)、辦公室應退租金7,000元(使用期限為2017年11月20日至2018年7月19日)、應退押金合計41,500元。但該款應另行扣除其反訴主張的場地占用費。
　　就裝修損失問題，原告提供物資銷售合同、提貨單、勞動包干合同、收據(jù)、發(fā)票、證明、發(fā)貨單和收條等，欲證明其裝修上述廠房和辦公室支付裝修費71,847元，并認為按合同關于“設備安裝及改造由原告負責”的約定，被告是允許原告進行裝修的。被告認為，上述證據(jù)無法證明原告對上述廠房和辦公室進行裝修，“設備安裝及改造由原告負責”的約定系對原告生產設備的安裝等由原告自行負責的約定，并非同意原告對廠房進行改造，故被告無需賠償原告裝修損失。
　　就搬遷費問題，原告提供證明、發(fā)票、收據(jù)等，欲證明其為搬離上述廠房和辦公室內的財物而支付27,500元的事實。被告認為，上述證據(jù)均屬證人證言，不符合證據(jù)的形式要求，而且搬遷費不屬于合同無效產生的損失，故原告該項主張無事實和法律依據(jù)。
　　就經(jīng)營損失問題，原告提供公積金匯繳書及補繳清冊、工資發(fā)放情況、社保收據(jù)，欲證明其因合同無效所受經(jīng)營損失274,665.70元，并認為其對房屋被拆事先毫無準備，2018年7月15日至2018年12月公司處于停產狀態(tài)，期間有一些雜務需要員工處理，公司為員工繼續(xù)支付工資等，但無法為公司創(chuàng)造利潤，故被告應予賠償。被告認為，對公積金匯繳書及社保收據(jù)的真實性無異議，對工資發(fā)放情況的真實性不予認可，并認為其于2018年5月通知原告房屋將被拆除，原告主張的上述損失系其本身經(jīng)營應負擔的成本，故其不認可原告該項主張。
　　就貨物損失問題，原告提供接報回執(zhí)單、庫存清單、照片、告知書及微信截屏，欲證明其所訴稱的貨物受損的事實，并申請對受損貨物價值進行鑒定。此外，原告提供出貨單，欲證明被告確實使用了一部分巖片，但未履行浸水巖片全部由被告使用的承諾。被告認為，對上述回執(zhí)單的真實性予以認可，但對其中的貨物被淋受損的內容不認可；對清單的真實性、合法性、關聯(lián)性均不予認可；對照片的真實性無異議，但不能證明其出租的廠房存在原告所稱的漏水缺陷；被告未收到原告所稱的告知書，對告知書的內容不予認可；被告對微信聊天記錄的真實性予以認可，被告只是為了避免原告貨物進一步受損才做出“馬上安排”的表示；對出貨單的真實性無法確認，即便真實亦僅能證明被告向原告購買巖片的事實，亦可反證原告關于巖片被淋受損不是事實；房屋被拆后，原告應妥善保管自己財物，原告未及時搬離財物造成的損失應自行負責，而且被告提前兩個半月通知原告搬遷，但原告未搬遷。
　　就人工損失問題，原告認為，此系因巖片被淋浸以后，為避免再次被淋浸，其雇人將巖片搬至二樓平臺而支付的費用，但沒有留下票據(jù)。被告認為，其出租給原告的廠房不存在質量問題，未給原告造成損害，且原告未提供任何證據(jù)佐證該項主張，故其不認可原告該項主張。
　　就物品的搬離及占用費問題，被告提供照片，欲證明房屋被拆后，原告仍將物品堆放在被告場地上的事實。對此，原告認可照片中的巖片、架子、樓梯、鋼結構系其所有，但認為上述堆放區(qū)域不在被告向其出示的產證范圍之內，被告也有沒證據(jù)證明其對該場地有所有權或使用權證據(jù)，故其不同意支付占用費。
　　2019年5月25日，被告出具情況說明，稱“無需對原告占用的場地是否在被告產權證上土地范圍內進行測繪”，其理由是：根據(jù)本案案件事實情況，其對原告占用的場地享有獨占使用，被告對該場地進行占有并管理。根據(jù)《物權法》第二百四十五條之規(guī)定，無論被告占有的土地是否在權證范圍內，原告皆侵犯了被告的占有權，應當賠償被告損失。
　　2019年6月10日，本院對現(xiàn)場進行了勘查，當事人對巖片占地約47.5平方米、其他物品占地約30平方米予以確認，且原告同意將其余堆放在“東南”位置的占地約5平方米的物品于同月23日前搬走。2019年6月17日，原告出具情況說明，稱已將“平臺山的一臺設備及兩個鐵架”全部搬走。2019年9月9日，原告又出具情況說明，稱“空地上的鋼材已全部搬離！至此，除巖片外再無其他堆放物”。2019年9月17日，被告出具情況說明，稱“原告已于2019年9月6日將除巖片外的相應遺留物進行處理”。
　　以上事實，有《合同一》、《合同二》、匯款憑證、收據(jù)、現(xiàn)場勘查筆錄及當事人的陳述等證據(jù)證明，本院予以確認。
　　本院認為：一、合同效力及過錯
　　房屋租賃合同司法解釋第二條規(guī)定就違法建筑簽訂的房屋租賃合同應當認定無效。即出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。
　　本案中，根據(jù)訴辯意見，原、被告對《合同一》和《合同二》項下的廠房和辦公室因未取得相應的合法建造審批手續(xù)而無效并無爭議，故本院對原告關于確認上述合同無效的訴訟請求，予以支持。對于上述合同的無效，作為出租人的被告，應承擔主要責任。其理由是：被告對租賃標的合法與否是明知或者應知的，但其仍將不具有合法性質的租賃標的出租給原告使用，以致廠房和辦公室最終被強制拆除。而作為承租人的原告，應承擔次要責任。其理由是：原告在簽訂合同前應當充分了解上述廠房和辦公室是否具有合法性，但原告卻怠于或疏于對租賃標的作合法性審查。因此，并綜合原告對租賃標的使用情況，對于因上述合同無效所造成的損失，原告負擔30%，被告負擔70%。
　　二、合同無效后果的處理
　　(一)基本規(guī)則
　　合同法第五十八條對合同無效的法律后果作了規(guī)定。合同無效后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。因此，合同被認定無效的法律后果涉及兩個方面：一是返還財產，二為損失賠償。返還財產是當事人在合同被確認無效以后，對已交付給對方的財產享有返還請求權，而已經(jīng)接受財產的當事人則有返還財產的義務。損失賠償包括兩種情況：一是不能返還財產情況下的賠償，二是合同被確認無效后有過錯的當事人應當賠償對方因合同無效所遭受的損失。受害方提出賠償請求的根據(jù)在于締約過失，賠償?shù)姆秶鞘芎Ψ降男刨嚴妫ň喖s費用、履行費用、合理的間接損失，但不得超出履行利益，同時，也應考慮合同具體履行程度等情況。
　　(二)具體處理
　　1.租金及押金
　　根據(jù)查明的事實，當事人對廠房及辦公室的拆除時間存有爭議。鑒于原告對其主張的拆除時間，并未提供相應證據(jù)佐證，故本院以被告自認的拆除時間作為廠房和辦公室的拆除時間。因此，廠房部分，被告應返還原告使用費即原告所稱的租金68,795.75元(2018年7月20日至2018年11月19日，計123天，204,150元÷365天×123天)以及押金40,000元。辦公室部分，被告應返還原告使用費即原告所稱的租金7,076.71元(21,000元÷365天×123天)以及押金1,500元。以上使用費合計75,872.46元、押金合計41,500元。
　　原告有關被告于2018年2月20日交付辦公室的意見，本院不予采納。因為，原告首筆租金支付之日為2017年11月18日，《合同二》簽訂之日系2017年11月20日，約定的租期起始日亦為2017年11月20日，2018年5月19日支付的第二筆租金收據(jù)注明“租金(自2018年5月20日-2018年11月20日)”字樣，且無證據(jù)證明糾紛發(fā)生前原告曾向被告提出過被告遲延向原告交付辦公室。
　　2.裝修損失
　　房屋租賃合同司法解釋第九條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失。
　　本案中，按合同關于“租賃期間，設備安裝及改造由原告負責”負責的約定，結合原告就其該項主張所提供的證據(jù)，以及至強拆前無證據(jù)證明被告對原告裝修提出異議的事實，足以認定被告同意原告進行裝修。現(xiàn)裝修已隨上述房屋和辦公室被拆而毀，不具備通過鑒定方式確定其現(xiàn)值損失，故本院根據(jù)原告的使用情況，并結合過錯及相應主張，酌情確定被告賠償原告裝修損失30,000元。
　　3.搬遷損失
　　雙方約定的廠房和辦公室的租期分別為4年和3.5年，現(xiàn)廠房部分僅履行了1年2個月，辦公室部分僅履行了8個月，原告因租賃物不具有合法性而被拆除所發(fā)生的必要的搬遷費用很難認為是一次性費用，而是原告在相同承租期間內一次額外增加的費用損失，故被告應當賠償原告搬遷費損失。至于具體的數(shù)額，本院根據(jù)原告使用情況，并結合過錯及其主張，酌情確定被告賠償原告搬遷費損失10,000元。
　　4.經(jīng)營損失
　　原告主張的經(jīng)營損失，不屬于無效合同損失賠償范疇，此系其自身經(jīng)營中應當自行負擔的部分，故本院對原告該項訴訟請求，不予支持。
　　5.貨物損失
　　就在案證據(jù)而言，尚難以證明原告所主張的貨損，系因被告出租的廠房存在漏水的缺陷所致。此為其一。其二，廠房被拆后，作為巖片所有者的原告，將巖片堆放于場地，未經(jīng)妥善管理義務。其三，原告有關被告表示被告在一年內用完巖片，用不完就賠償原告損失的意見，被告對此未予認可，且原告無其他證據(jù)相佐證。因此，被告不應向原告承擔貨損的賠償責任，更無對貨損進行鑒定的必要。
　　6.人工損失
　　原告對其該項請求，僅有其陳述，無任何證據(jù)予以佐證，且被告不予認可，故本院難以支持。
　　7.物品的搬離及占用費
　　一方面，被告無證據(jù)證明其有權占有現(xiàn)堆放巖片等財物的場地。另一方面，被告亦明確拒絕通過測繪方式解決上述場地再其出示的產證范圍之內。因此，本院對被告上述反訴請求，均不予支持。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項、第五十八條，《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條、第九條，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：
　　一、確認原告(反訴被告)上海綠某某保溫工程有限公司、上海華力化工產品有限公司與被告(反訴原告)上海蘊福新材料科技有限公司于2017年5月15日簽訂的租賃合同和2017年11月20日簽訂的租賃合同無效；
　　二、被告(反訴原告)上海蘊福新材料科技有限公司于本判決生效之日起十日內返還原告(反訴被告)上海綠某某保溫工程有限公司、上海華力化工產品有限公司使用費計75,872.46元、押金計41,500元;
　　三、被告(反訴原告)上海蘊福新材料科技有限公司于本判決生效之日起十日內賠償原告(反訴被告)上海綠某某保溫工程有限公司、上海華力化工產品有限公司裝修損失30,000元；
　　四、被告(反訴原告)上海蘊福新材料科技有限公司于本判決生效之日起十日內賠償原告(反訴被告)上海綠某某保溫工程有限公司、上海華力化工產品有限公司搬遷損失10,000元；
　　五、駁回原告(反訴被告)上海綠某某保溫工程有限公司、上海華力化工產品有限公司的其余訴訟請求；
　　六、駁回被告(反訴原告)上海蘊福新材料科技有限公司的反訴請求。
　　如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本訴案件受理費15,514元，減半收取7,757元，反訴案件受理費740元，合計訴訟費8,497元，由原告(反訴被告)上海綠某某保溫工程有限公司、上海華力化工產品有限公司負擔5,993元(已付)，被告(反訴原告)上海蘊福新材料科技有限公司負擔2,504元(已付740元，余款1,764元于本判決生效之日起七日內交付本院)。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：楊惠星

書記員：劉金鑫