上訴人(原審被告、反訴原告)：上海紅陽園林景觀綠化工程有限公司，住所地上海市寶山區(qū)。
　　法定代表人：周飛良，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：何苗。
　　被上訴人(原審原告、反訴被告)：上海一水間園藝科技有限公司，住所地上海市寶山區(qū)。
　　法定代表人：丁俊明，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：柴小平，上海申邦律師事務(wù)所律師。
　　上訴人上海紅陽園林景觀綠化工程有限公司(以下簡稱“紅陽公司”)因與被上訴人上海一水間園藝科技有限公司(以下簡稱“一水間公司”)土地租賃合同糾紛一案，不服上海市寶山區(qū)人民法院(2018)滬0113民初9358號民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年6月4日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　上訴人紅陽公司的上訴請求：撤銷一審判決第三、四、六項(xiàng)，依法改判紅陽公司支付損失賠償人民幣(以下幣種均為人民幣)47萬元，并支持紅陽公司一審全部反訴請求。
　　事實(shí)和理由：一審法院程序存在瑕疵，判決認(rèn)定的基本事實(shí)不清。評估單位上海大宏資產(chǎn)評估有限公司認(rèn)為系爭場地內(nèi)苗木花卉已不存在,故無法進(jìn)行評估，而上海現(xiàn)代建筑設(shè)計集團(tuán)工程建設(shè)咨詢有限公司(以下簡稱“現(xiàn)代公司”)卻不僅對現(xiàn)場苗木的價值做出了評估,且超出評估范圍。本案委托其評估的是“不能移動的苗木花卉的殘值進(jìn)行評估”,但是現(xiàn)代公司出具的鑒定報告中卻包含了可移動的造價高達(dá)265,385元的水培植物。此外，現(xiàn)代公司并未告知被詢問的對象和計算標(biāo)準(zhǔn),以及任何書面計算依據(jù),而紅陽公司提供的相關(guān)公開工料機(jī)信息價，評估單價明顯過高,高估了21,825.35元。其他費(fèi)用中，鑒定單位僅僅根據(jù)一水間公司單方制作的搬運(yùn)清單進(jìn)行統(tǒng)計,法庭也未曾組織質(zhì)證相關(guān)單據(jù),一審法院卻最終參照鑒定意見,酌情確定紅陽公司應(yīng)賠償搬場費(fèi)損失10萬元。一審判決認(rèn)定雙方合同有效，故一水間公司應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)私自違章搭建的后果，對應(yīng)部分不應(yīng)被計入賠償范圍。另，欠付租金應(yīng)屬同一債務(wù)分期履行,故一審認(rèn)定超過訴訟時效不當(dāng)。另，一審法院未考慮另案執(zhí)行中產(chǎn)生實(shí)際影響的時間比重，直接將高達(dá)近20萬元的欠付租金降至10萬元顯屬不當(dāng)。
　　一水間公司辯稱，不同意紅陽公司的上訴請求，請求駁回上訴，維持原判。
　　一水間公司向一審法院起訴請求：1.判令解除一水間公司與紅陽公司于2011年10月8日簽訂的租賃協(xié)議書、補(bǔ)充協(xié)議、2013年10月22日簽訂的補(bǔ)充協(xié)議；2.判令紅陽公司退還一水間公司土地押金1萬元；3.判令紅陽公司賠償一水間公司各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)損失1,499,760元。
　　紅陽公司向一審法院反訴請求：1.判令一水間公司支付截止至2018年5月27日的租金309,944.15元及利息損失(以上述欠款為本金，按銀行同期貸款利率計算，自2018年5月28日算至實(shí)際支付之日)；2.判令一水間公司賠償因合同無效造成的經(jīng)濟(jì)損失1,238,055.85元。
　　一審法院認(rèn)定事實(shí)：
　　2011年10月8日，紅陽公司(甲方)與一水間公司(乙方)簽訂租賃協(xié)議書，約定，乙方租賃甲方位于湄星路XXX號花木城(西區(qū))橋北土地，用于花卉生產(chǎn)和批發(fā)業(yè)務(wù)，土地面積7畝，租賃費(fèi)用按畝計算，橋北土地每畝單價1萬元/年；租賃總價：第一、二年年租金7萬元，第三年后每年環(huán)比遞增7%；租賃期限十年，從2011年9月28日至2021年9月27日；付款方式，租賃協(xié)議簽訂后，乙方支付大棚押金1萬元，乙方支付租金每半年一次，先支付后使用；甲方按每畝一個6米*27米配置建造大棚或以此為基數(shù)出資4萬元建玻璃棚，乙方另需大棚自行搭建；乙方在租賃期內(nèi)不得擅自改變土地的使用性質(zhì)，不得用于抵押、擔(dān)保、拍賣。同日，雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議，約定，甲方提供乙方舊大棚840平方米，單價26元/平方米，總價21,840元；根據(jù)雙方所簽訂合同，甲方出資4萬元建玻璃大棚；甲乙雙方在2011年3月簽訂租賃意向書時，乙方已付訂金2萬元，現(xiàn)其中1萬元轉(zhuǎn)為押金；乙方第一年實(shí)際應(yīng)支付租金2萬元(該租金在2011年12月31日前付清)，大棚款21,840元(合同簽訂后，該大棚款一次付清)，合計41,840元。2013年10月22日，紅陽公司(甲方)、一水間公司(乙方)、上海紅陽花木展示有限公司(丙方)簽訂補(bǔ)充協(xié)議，約定，因丙方是甲方的子公司，甲方位于湄星路上的租賃業(yè)務(wù)由丙方負(fù)責(zé)管理，為了合理地進(jìn)行財務(wù)的賬務(wù)處理，乙方需按時將租金劃入丙方賬戶，并由丙方負(fù)責(zé)開具租賃發(fā)票；甲方仍承認(rèn)租賃合同的權(quán)利和義務(wù)，合同的效力問題仍由甲乙雙方負(fù)責(zé)。
　　一審法院另查明，2007年10月8日，星星村委會與上海昊林科技有限責(zé)任公司(后變更為紅陽公司，以下簡稱“昊林公司”)簽訂土地使用租賃合同，由星星村委會將本村種植蔬菜的老宅一、二、三隊(duì)、周家橋、吳家宅、沈行東、沈西、朱范宅等全部土地出租給昊林公司，用于開辦市場，從事苗木生產(chǎn)及苗木交易，總面積約為350畝，另有菜農(nóng)的房屋同時出租。租賃期限為15年，自2008年1月1日至2022年12月31日。2014年9月，紅陽公司因與星星村委會就上述土地租賃合同發(fā)生糾紛，訴至一審法院，一審法院經(jīng)審理后認(rèn)為，根據(jù)我國土地法的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，而雙方簽訂的土地租賃合同中所涉及的土地為農(nóng)村集體所有的土地，其中的150畝土地用于開設(shè)苗木交易市場，98間房屋也非用于農(nóng)業(yè)建設(shè)，故該兩部分屬無效。該部分無效后，紅陽公司應(yīng)將98間房屋及150畝土地在清空后交還星星村委會。另用于種植苗木的土地盡管符合農(nóng)用地的利用規(guī)劃，但因無效合同所涉土地面積占大多數(shù)，并且各塊土地之間已無明確四至界限，無法分割使用，即有效合同部分實(shí)際也無法繼續(xù)履行，故星星村委會要求紅陽公司返還全部土地，可予準(zhǔn)許。據(jù)此，一審法院于2016年3月22日作出(2015)寶民三(民)重字第14號民事判決：一、星星村委會與紅陽公司簽訂的土地使用租賃合同，其中涉及98間房屋及150畝苗木交易區(qū)的部分無效，另外258畝苗木種植區(qū)的部分終止履行；二、紅陽公司于判決生效之日起十日內(nèi)，將承租的全部土地及房屋清空后返還給星星村委會……該判決經(jīng)二審維持。
　　一審法院審理中，一水間公司與紅陽公司一致確認(rèn)，一水間公司租賃部位位于258畝苗木種植區(qū)內(nèi)，雙方合同有效。
　　2016年10月25日，一審法院發(fā)出(2016)滬0113執(zhí)4698號公告，載明(2015)寶民三(民)重字第14號民事判決已發(fā)生法律效力，責(zé)令紅陽公司于2016年11月15日向星星村委會返還所承租的全部土地及房屋，到期仍不履行的，法院將依法強(qiáng)制執(zhí)行；上述場地、房屋內(nèi)的其他財產(chǎn)權(quán)利人，應(yīng)于2016年11月15日前將自己的財產(chǎn)搬離上述場所，因強(qiáng)制執(zhí)行而造成的物品滅失、毀損的，后果自負(fù)。2016年10月27日，紅陽公司向一水間公司發(fā)出公告，載明其接到上述公告，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)一水間公司，請嚴(yán)格按照法院要求執(zhí)行。2017年2月4日，法院作出執(zhí)行裁定書載明，因紅陽公司承租的土地及房屋均已轉(zhuǎn)租并用于種植大量苗木，一時無法遷移安置，致使本案短期內(nèi)難以執(zhí)行完畢，故本次執(zhí)行程序終結(jié)。待具備執(zhí)行條件后，星星村委會可向法院申請恢復(fù)執(zhí)行。
　　2018年4月26日，一審法院發(fā)出(2018)滬0113執(zhí)恢124號公告，載明星星村委會依據(jù)(2015)寶民三(民)重字第14號民事判決于2018年4月22日向法院申請恢復(fù)執(zhí)行，公告要求紅陽公司應(yīng)于2018年5月10日前向星星村委會返還其所承租的全部土地及房屋，逾期法院將依法強(qiáng)制執(zhí)行；上述場地以及房屋的實(shí)際使用人及財產(chǎn)所有人應(yīng)于2018年5月10日前將屬于自己的財產(chǎn)自行搬出，逾期不搬致使該財產(chǎn)因強(qiáng)制執(zhí)行而遇到損壞、滅失的，后果自負(fù)；從2018年5月11日起，上述區(qū)域內(nèi)將停止供電、供水。2018年6月19日，法院執(zhí)行局向紅陽公司告知，法院已于2018年5月24日將紅陽公司承租的土地及房屋交由星星村委會接管。紅陽公司據(jù)此將反訴請求中租金截止日期變更為2018年5月24日。
　　一審審理中，經(jīng)一水間公司申請，法院通過上海市高級人民法院，委托上海大宏資產(chǎn)評估有限公司對一水間公司租賃的區(qū)域內(nèi)苗木花卉現(xiàn)值進(jìn)行評估，委托上?，F(xiàn)代建筑設(shè)計集團(tuán)工程建設(shè)咨詢有限公司對一水間公司租賃的區(qū)域內(nèi)裝修、搭建等固定添附、不能移動的設(shè)施設(shè)備、不能移動的苗木花卉的殘值進(jìn)行評估。上海大宏資產(chǎn)評估有限公司于2018年7月6日出具說明，載明經(jīng)與當(dāng)事人溝通，系爭場地內(nèi)苗木花卉現(xiàn)場已不存在，故無法進(jìn)行現(xiàn)場實(shí)物盤點(diǎn)勘查，無法進(jìn)行評估。上?，F(xiàn)代建筑設(shè)計集團(tuán)工程建設(shè)咨詢有限公司經(jīng)鑒定后，出具鑒定意見為：系爭場地上的房屋建筑物造價為2,918,815元，按平均年限法折舊，現(xiàn)值為1,068,075元；根據(jù)市場詢價，水培植物等造價為265,385元；花卉苗木、家具家電等設(shè)施搬場費(fèi)為166,300元。一水間公司對上述鑒定結(jié)論無異議。紅陽公司僅認(rèn)可鑒定結(jié)論中房屋建筑物造價土建工程部分中大棚的費(fèi)用，其余部分單價過高，不予認(rèn)可，雙方租賃協(xié)議約定一水間公司不得改變土地性質(zhì)，不得違章搭建房屋，否則造成的后果由其自行承擔(dān)。一水間公司除大棚外的搭建均未經(jīng)紅陽公司允許，故紅陽公司不承擔(dān)賠償責(zé)任。關(guān)于搬場費(fèi)，鑒定單位表示可移動植物苗木、家具、設(shè)備、空調(diào)會發(fā)生搬場費(fèi)，鑒定單位根據(jù)一水間公司提供的實(shí)際已發(fā)生搬遷的清單、部分照片、車次型號等材料，按照車型、距離和人工計算搬場費(fèi)用。紅陽公司表示一水間公司確實(shí)發(fā)生了搬場費(fèi)，但應(yīng)當(dāng)取該公司實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用與鑒定報告中的低值。一水間公司表示實(shí)際發(fā)生的搬場費(fèi)是高于鑒定報告的，因?yàn)橛行┦亲约旱能嚢徇\(yùn)的。
　　關(guān)于租金。紅陽公司表示，根據(jù)合同約定，第三年開始租金每年遞增7%，即2016年9月28日至2017年9月27日，年租金為91,775.72元，2017年9月28日至2018年5月27日，年租金為98,178.62元，但一水間公司以應(yīng)從第四年開始遞增為由未足額支付租金，并于2016年7月7日最后一次支付，此后紅陽公司多次口頭催討。截止2018年5月27日，一水間公司應(yīng)付租金509,844.15元，但僅付199,900元。
　　一水間公司表示，合同約定為第三年后每年遞增，應(yīng)理解為第四年開始遞增租金，且一水間公司按該標(biāo)準(zhǔn)履行，雙方并無爭議。一水間公司已支付租金至2016年9月27日，之前如有欠付租金，紅陽公司肯定會提出異議，但其并未提出異議。如之前有欠付租金，根據(jù)法律規(guī)定，已超過訴訟時效。對于2016年9月28日后的租金，根據(jù)合同約定，2016年9月28日至2017年9月27日的年租金標(biāo)準(zhǔn)為85,753.01元，2017年9月28日至2018年5月27日的年租金標(biāo)準(zhǔn)為91,755.72元。但紅陽公司與星星村委會之間的糾紛進(jìn)入執(zhí)行程序后，一水間公司的經(jīng)營受到影響，貨物只能出，不能進(jìn)，特別是2018年4月開始，開始設(shè)置路障并停水停電，影響經(jīng)營的情況更加嚴(yán)重，故租金應(yīng)酌情減少。一水間公司未向星星村委會支付過租金。
　　紅陽公司表示，一水間公司實(shí)際于2018年6月搬離，但本案中只計算租金至2018年5月24日，已扣除影響經(jīng)營的天數(shù)，且2016年10月公告執(zhí)行并未影響一水間公司的經(jīng)營，真正影響經(jīng)營是在2018年5月27日以后。
　　一審法院認(rèn)為，生效判決認(rèn)定，在紅陽公司向星星村委會承租的土地中的150畝土地用于開設(shè)苗木交易市場，98間房屋也非用于農(nóng)業(yè)建設(shè)，故雙方關(guān)于該兩部分的租賃合同屬無效。用于種植苗木的土地盡管符合農(nóng)用地的利用規(guī)劃，但因無效合同所涉土地面積占大多數(shù)，并且各塊土地之間已無明確四至界限，無法分割使用，即有效合同部分實(shí)際也無法繼續(xù)履行。據(jù)此判決紅陽公司向星星村委會返還全部土地。本案審理中，雙方一致確認(rèn)一水間公司承租區(qū)域位于258畝苗木種植區(qū)內(nèi)。根據(jù)上述認(rèn)定及雙方自認(rèn)，一水間公司與紅陽公司簽訂的租賃協(xié)議合法有效，因前述判決導(dǎo)致一水間公司無法繼續(xù)使用并搬離承租的土地，故雙方簽訂的租賃協(xié)議書、補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)當(dāng)解除。紅陽公司同意解除并同意退還押金1萬元，法院予以確認(rèn)。該合同解除系因紅陽公司原因造成，一水間公司要求紅陽公司賠償經(jīng)濟(jì)損失，合法有據(jù)，法院予以支持。關(guān)于損失的金額，司法鑒定報告已確定房屋建筑物的殘值及水培植物的造價，紅陽公司雖對大棚外的價格及金額認(rèn)為過高，但未提供證據(jù)予以推翻，法院對紅陽公司的意見不予采信，并對鑒定結(jié)論中的上述金額予以確認(rèn)。關(guān)于搬場費(fèi)，紅陽公司亦表示搬場費(fèi)確會發(fā)生，鑒定單位表示依據(jù)一水間公司提供的相關(guān)材料計算搬場費(fèi)，考慮到本案實(shí)際情況，參照鑒定意見，酌情確定紅陽公司應(yīng)賠償搬場費(fèi)損失10萬元。
　　關(guān)于一水間公司的應(yīng)付租金。雙方對于2016年9月27日前的欠付租金是否超過訴訟時效存在爭議。紅陽公司未提供證據(jù)證明其在本案訴訟之前曾向一水間公司主張過欠付租金，故一水間公司關(guān)于2016年9月27日前的租金已超過訴訟時效的抗辯，法院予以采信。對于2016年9月28日至2018年5月24日的租金，雙方對租金標(biāo)準(zhǔn)及是否應(yīng)當(dāng)予以酌情減少存在爭議。對此法院認(rèn)為，雙方合同中關(guān)于租金的約定應(yīng)理解為自第三年開始遞增，故一水間公司表示應(yīng)從第四年開始遞增，難以認(rèn)同。但法院自2016年10月即向包含一水間公司在內(nèi)的次承租人發(fā)出執(zhí)行公告，要求其搬離，后于2018年4月恢復(fù)執(zhí)行，上述執(zhí)行程序勢必對一水間公司的經(jīng)營使用造成影響，故應(yīng)當(dāng)酌情減少租金，酌情將租金調(diào)整為10萬元。
　　紅陽公司反訴要求一水間公司賠償因合同無效造成的經(jīng)濟(jì)損失，根據(jù)查明的事實(shí)，紅陽公司與星星村委會之間土地租賃協(xié)議中的無效部分并非由于一水間公司的原因造成，故紅陽公司的上述反訴請求，無事實(shí)和法律依據(jù)，不予準(zhǔn)許。
　　一審法院據(jù)此判決：一、解除上海一水間園藝科技有限公司與上海紅陽園林景觀綠化工程有限公司就上海市寶山區(qū)湄星路XXX號花木城(西區(qū))橋北7畝土地簽訂的租賃協(xié)議書及補(bǔ)充協(xié)議；二、上海紅陽園林景觀綠化工程有限公司于判決生效之日起十日內(nèi)，向上海一水間園藝科技有限公司返還押金1萬元；三、上海紅陽園林景觀綠化工程有限公司于判決生效之日起十日內(nèi)，向上海一水間園藝科技有限公司賠償損失1,433,460元；四、上海一水間園藝科技有限公司于判決生效之日起十日內(nèi)，向上海紅陽園林景觀綠化工程有限公司支付租金10萬元；五、駁回上海一水間園藝科技有限公司的其余訴訟請求；六、駁回上海紅陽園林景觀綠化工程有限公司的其余反訴請求。
　　二審中，雙方當(dāng)事人均未提交新的證據(jù)。本院經(jīng)審理查明，一審法院認(rèn)定事實(shí)無誤，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，一審法院基于查明的事實(shí)及在案證據(jù)，對涉案合同效力的認(rèn)定、合同解除的違約責(zé)任等法律問題所作的認(rèn)定，并無不妥，本院予以認(rèn)同。二審中，紅陽公司仍堅持其在一審中的相關(guān)主張，但并未提交新的證據(jù)。紅陽公司所持異議的相關(guān)金額，一審法院系在鑒定結(jié)論的基礎(chǔ)上，基于紅陽公司在本案中應(yīng)當(dāng)對合同解除承擔(dān)違約責(zé)任的前提酌情作出，并無明顯不公，本院予以認(rèn)同。此外，就訴訟時效一節(jié)，需要指出的是根據(jù)生效法律文書的判決，一水間公司取得涉案土地承租權(quán)的合同于2016年即已被終止，故本案的租賃關(guān)系亦已失去合法基礎(chǔ)。因此，從這一角度而言，一審法院認(rèn)定相關(guān)租金的上訴請求已超訴訟時效，并無不當(dāng)。
　　綜上所述，一審法院基于查明的事實(shí)，所作認(rèn)定及相應(yīng)判決，并無不當(dāng)，應(yīng)予維持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　二審案件受理費(fèi)人民幣32,166元，由上訴人上海一水間園藝科技有限公司負(fù)擔(dān)。
　　本判決為終審判決。
　　法官助理　　朱丹丹

審判員：彭??辰

書記員：張常青