原告：上海紅某某美食總匯有限公司，住所地上海市普陀區(qū)。
　　法定代表人：周小躍，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：江建平，上海市江華律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：王超，上海市江華律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海陽某投資(集團(tuán))有限公司，住所地上海市奉賢區(qū)。
　　法定代表人：蔣建，董事長(zhǎng)。
　　委托訴訟代理人：雷達(dá)，男。
　　原告上海紅某某美食總匯有限公司與被告上海陽某投資(集團(tuán))有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年4月24日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，于2019年6月10日、2019年7月25日公開開庭進(jìn)行了審理。原告的委托訴訟代理人江建平(僅參加2019年6月10日庭審)、王超，被告的委托訴訟代理人雷達(dá)到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告上海紅某某美食總匯有限公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.被告支付違約金474,869.10元；2.被告賠償律師費(fèi)損失30,000元。審理中，原告變更訴訟請(qǐng)求為：1.確認(rèn)原、被告之間的租賃合同及變更協(xié)議于2019年1月22日解除；2.被告支付違約金1,317,865.80元(以保證金842,996.70元沖抵部分)；3.被告賠償律師費(fèi)損失30,000元。事實(shí)和理由：2014年5月20日，原告與被告簽訂了一份君座獨(dú)棟別墅租賃合同，2017年6月30日簽訂變更協(xié)議一份,將租賃面積變更為2,201.58平方米，租賃期限自2014年6月1日至2020年5月31日止，并約定自2018年6月1日，月租金含物業(yè)管理費(fèi)為486,163.90元，其中月租金是439,288.60元,月物業(yè)管理費(fèi)為46,875.30元,保證金兩個(gè)月為842,996.70元,若任何一方違約除應(yīng)支付守約方當(dāng)年的三個(gè)月租金外,還應(yīng)賠償被告違約給原告造成的經(jīng)濟(jì)損失,包括律師費(fèi)用等。原告嚴(yán)格履行合同,但2019年1月10日,被告突然向原告發(fā)出解約通知函,要求解除上述租賃合同,并于2019年1月22日全部遷出,為此,原告要求被告支付違約金，被告不同意。被告按約本應(yīng)支付6棟別墅3個(gè)月的租金作為違約金，現(xiàn)僅主張4棟別墅3個(gè)月的租金，遠(yuǎn)低于被告兩次違約造成的免租期與空置期損失。2016年被告退租其中的5座房屋，5個(gè)多月后才出租；本次被告于春節(jié)之前遷出，原告于2019年4月初才將房屋出租，另分別給與新的租賃方2、3個(gè)月的免租期，損失很大。被告不同意支付違約金，故涉訟。
　　被告上海陽某投資(集團(tuán))有限公司辯稱，同意原告第1項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，不同意原告其余訴訟請(qǐng)求。君座獨(dú)棟別墅租賃合同的共同出租人為原告與上海紅某某物業(yè)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱紅某某物業(yè)公司)。紅某某物業(yè)公司于2016年8月5日注銷，其作為租賃合同的一方主體消滅，租賃合同隨之終止。租賃合同終止后，原告與被告形成事實(shí)租賃合同關(guān)系，被告享有任意解除權(quán)，有權(quán)通知解除租賃合同，2019年1月10日，被告提前10天向原告發(fā)出解約通知函，以合理方式解除了與原告的事實(shí)租賃合同關(guān)系，故被告不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，律師費(fèi)損失也不應(yīng)由被告承擔(dān)。如需承擔(dān)，違約金也應(yīng)調(diào)低，因?yàn)樵嬉呀?jīng)提前通知被告，被告有強(qiáng)大的資源，可以盡快出租，損失擴(kuò)大部分應(yīng)由原告承擔(dān)。同意違約金與保證金相抵扣。
　　本案原告圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)于當(dāng)事人無異議的證據(jù)，君座獨(dú)棟別墅租賃合同、變更協(xié)議、物業(yè)管理服務(wù)合同、復(fù)函、解約通知函、聘請(qǐng)律師合同、發(fā)票、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、編訂(變更)門弄(樓)號(hào)牌通知等證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。根據(jù)當(dāng)事人的證據(jù)及陳述，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
　　2014年5月20日，原告、紅某某物業(yè)公司(甲方、出租人)與被告(乙方、承租人)簽訂君座獨(dú)棟別墅租賃合同一份，約定甲方將位于上海市長(zhǎng)寧區(qū)虹橋路XXX號(hào)2座、5座、7座、9座、10座、11座(含地下一層)房屋出租給乙方，合計(jì)建筑面積4,118.47平方米及地下一層286平方米，作為辦公用途。租期6年，自2014年6月1日起至2020年5月31日止，2014年6月1日至2014年8月31日為免租期，定金1,555,436.55元轉(zhuǎn)化為租賃房屋保證金。第一個(gè)二年、第二個(gè)二年、第三個(gè)二年的6棟別墅租金單價(jià)分別為6.00、6.60、7.26元/平方米/天(含物業(yè)管理費(fèi))，月租金分別為751,620.78元、826,782.85元、909,461.14元；第一個(gè)二年、第二個(gè)二年、第三個(gè)二年的11座別墅地下一層租金單價(jià)分別為3.00、3.30、3.63元/平方米/天(含物業(yè)管理費(fèi))，月租金分別為26,097.50、28,707.25、31,577.98元。租金先付后用，每一個(gè)月結(jié)算，提前7個(gè)工作日預(yù)付。任何一方均應(yīng)根據(jù)本合同的約定履行其在本合同項(xiàng)下的全部義務(wù)。如任何一方違反本合同的任何約定，除依本合同約定向守約方承擔(dān)違約責(zé)任支付違約行為發(fā)生當(dāng)年的三個(gè)月租金外，還應(yīng)賠償因其違約給守約方造成的經(jīng)濟(jì)損失包括律師費(fèi)用、訴訟費(fèi)用。
　　2014年5月28日，被告(乙方)與紅某某物業(yè)公司(甲方)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，乙方總計(jì)租賃面積為4,404.47平方米，物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為0.50元/平方/天，每月25日前繳納下個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)66,984.65元(每?jī)赡赀f增0.10元/平方米/天)。
　　2016年6月，原告、上海紅某某投資管理中心(有限合伙)(甲方、出租方)與被告(乙方，承租方)簽訂君座獨(dú)棟別墅租賃合同變更協(xié)議，約定：自2016年6月1日起，乙方不再承租5座，自2016年7月1日起，乙方不再承租11座(含地下286平方米)；甲方同意，乙方補(bǔ)償給甲方其中11座(含地下286平方米)2016年6月租金共計(jì)267,769.80元，可與甲方需退5、11座押金、裝修押金及未建陽某房補(bǔ)償款相互抵沖形式結(jié)清，并正常出具發(fā)票；租賃期間4棟別墅總建筑面積(已扣除陽某房)2,201.58平方米，自2016年6月1日至2018年5月31日租金單價(jià)提升為6.60元/平方米/天(含物業(yè)管理費(fèi))，月租金為441,967.19元；自2018年6月1日至2020年5月31日的租金單價(jià)為7.26元/平方米/天(含物業(yè)管理費(fèi))，月租金為486,163.90元；甲方同意退還乙方承租時(shí)所支付的相當(dāng)兩個(gè)月租金的租賃房屋保證金中屬于5、11號(hào)樓(含地下部分)的部分712,439.85元，乙方以抵沖后續(xù)租金形式予以退款。除本協(xié)議約定的變更條款和特別約定外，原合同未變更部分繼續(xù)有效，兩份協(xié)議未盡事宜可通過雙方協(xié)商解決。本協(xié)議自雙方費(fèi)用抵沖，并結(jié)清之間差額后，視為甲、乙雙方持續(xù)履行原合同，均無違約，互不承擔(dān)違約責(zé)任。原協(xié)議由出租方上海紅某某美食總匯有限公司、紅某某物業(yè)公司與承租方上海陽某投資(集團(tuán))有限公司簽訂，由于紅某某物業(yè)公司在此期間已因甲方原因注銷，故乙方同意原合同的甲方主體和本變更協(xié)議中甲方主體改為出租方上海紅某某美食總匯有限公司、上海紅某某投資管理中心(有限合伙)，雙方確認(rèn)無誤，由于此變化帶來的后果與責(zé)任均由出租方上海紅某某美食總匯有限公司承擔(dān)。……
　　2016年8月5日，紅某某物業(yè)公司注銷。
　　2019年1月10日，被告向原告及紅某某物業(yè)公司發(fā)送解約函稱：“……因?qū)嶋H經(jīng)營(yíng)調(diào)整，我司決定不再承租該房屋，在該房屋上與貴司形成的租賃關(guān)系于貴司收悉本函之次日起10日后即為解除，物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系隨之解除。我司將于該租賃關(guān)系解除日之前搬離并返還該房屋，請(qǐng)貴司配合辦理房屋接收驗(yàn)收手續(xù)。……”
　　2019年1月12日，原告向被告復(fù)函：希望被告能按約履行租賃合同及補(bǔ)充協(xié)議，若被告決定提前解除合同，要求被告搬離前依約支付三個(gè)月租金，在被告付清三個(gè)月租金、搬離物品并解除租賃關(guān)系后，將配合被告搬離交接驗(yàn)收手續(xù)。
　　原告為本案訴訟向上海市江華律師事務(wù)所支付律師費(fèi)30,000元。
　　審理中，雙方一致確認(rèn)被告租金、物業(yè)費(fèi)、水電煤已經(jīng)結(jié)清；租賃保證金842,996.70元在原告處；合同解除當(dāng)年三個(gè)月租金為1,317,865.80元。
　　本院認(rèn)為，原、被告簽訂的租賃合同及變更協(xié)議系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，未違反法律禁止性規(guī)定，當(dāng)屬合法有效，雙方應(yīng)恪守履行。原租賃合同中負(fù)責(zé)物業(yè)管理的紅某某物業(yè)公司注銷，但在此之前原、被告與上海紅某某投資管理中心(有限合伙)已經(jīng)達(dá)成變更協(xié)議，各方均同意合同主體變更。故被告關(guān)于因主體變更導(dǎo)致房屋租賃合同終止的意見，本院不予采納。合同履行過程中，被告單方提出提前退租，被告的行為已構(gòu)成根本違約，致使合同目的無法實(shí)現(xiàn)，原告可據(jù)此主張合同解除。雙方一致確認(rèn)以2019年1月22日為合同解除時(shí)間，于法不悖，本院予以確認(rèn)。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。按照雙方租賃合同的約定，違約方應(yīng)向守約方承擔(dān)違約行為發(fā)生當(dāng)年三個(gè)月租金的違約責(zé)任，還應(yīng)賠償因其違約給守約方造成的經(jīng)濟(jì)損失，包括律師費(fèi)用、訴訟費(fèi)用。原告據(jù)此主張被告承擔(dān)1,317,865.80元的違約責(zé)任，具有事實(shí)和法律依據(jù)，本院予以支持。被告認(rèn)為違約金金額過高，但未提供任何證據(jù)，本院不予采信。原告要求該違約金以被告在其處的租賃保證金抵扣，被告表示同意，于法不悖，本院予以準(zhǔn)許。關(guān)于律師費(fèi)，原告的主張與合同約定相符，具有事實(shí)和法律依據(jù)，本院予以支持。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第九十四條、第一百零七條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告上海紅某某美食總匯有限公司與被告上海陽某投資(集團(tuán))有限公司之間簽訂的君座獨(dú)棟別墅租賃合同及變更協(xié)議于2019年1月22日解除；
　　二、被告上海陽某投資(集團(tuán))有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告上海紅某某美食總匯有限公司支付違約金1,317,865.80元(以保證金842,996.70元沖抵部分)；
　　三、被告上海陽某投資(集團(tuán))有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告上海紅某某美食總匯有限公司支付律師費(fèi)30,000元。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)16,930.80元，因本案適用簡(jiǎn)易程序，減半收取計(jì)8,465.40元，由被告上海陽某投資(集團(tuán))有限公司負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：汪??露

書記員：陳若愚