原告：上海筱水保潔服務(wù)有限公司,住所地上海市閔行區(qū)。
　　法定代表人：李傳永，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：高震，上海明倫律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海涌貝建設(shè)安裝工程有限公司，注冊地上海市閔行區(qū)。
　　法定代表人：胡麗霞，董事長。
　　委托訴訟代理人：胡斌，男。
　　原告上海筱水保潔服務(wù)有限公司與被告上海涌貝建設(shè)安裝工程有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年10月22日立案受理，依法由審判員鄒巧弟適用簡易程序獨任審判,公開開庭進(jìn)行了審理。原告法定代表人李傳永及委托訴訟代理人高震，被告法定代表人胡麗霞及委托訴訟代理人胡斌到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告向本院提出訴訟請求：要求被告退還上海市閔行區(qū)光華路XXX號C棟房屋的租賃押金9,700元(人民幣，下同)、保證金2,000元，B棟房屋的租賃押金6,000元、保證金4,000元，租賃押金和保證金合計21,700元。
　　事實和理由：原、被告于2015年12月15日簽訂《房屋租賃合同》，約定由原告向被告承租上海市閔行區(qū)光華路XXX號C棟房屋，原告向被告支付租賃押金和保證金11,700元。2016年1月1日，雙方又簽訂一份《房屋租賃合同》，原告向被告承租光華路XXX號B棟房屋，原告又支付了租賃押金和保證金10,000元。雙方按照租賃合同履行。在2016年9月，關(guān)于C棟房屋的租賃合同提前解除，原告搬離該房屋。關(guān)于B棟房屋的租賃合同雙方正常履行至合同期滿。但被告至今未向原告退還租賃押金和保證金?，F(xiàn)向法院提起訴訟。
　　被告辯稱：原告租賃房屋期間，C棟房屋發(fā)生火災(zāi)，因此合同于2016年9月提前解除。合同約定原告承租B棟房屋用于休息室，但原告卻擅自轉(zhuǎn)租用于居住。C棟的租賃用途是倉儲，但原告也擅自轉(zhuǎn)租。另外，原告還私自占用了被告未出租的部分房屋。原告擅自改變房屋結(jié)構(gòu)，在廠房內(nèi)違法搭建、B棟一樓的墻體被砸一個大洞。在原告搬離租賃房屋時，租賃物周邊亂堆放大量雜物未清理，被告為此請人清理垃圾而花費了8,387元。原告的違約行為給被告造成的損失遠(yuǎn)超原告支付的保證金和押金?，F(xiàn)不同意原告的訴訟請求。
　　經(jīng)審理查明，2015年12月15日，被告作為出租方(合同甲方)，原告作為承租方(合同乙方)，雙方簽訂一份《房屋租賃合同》，約定，乙方向甲方承租上海市閔行區(qū)光華路XXX號C棟房屋，建筑面積540平方米；租期為一年，自2016年1月1日至2016年12月30日；租賃房屋用途為物資堆放，乙方不得擅自改變其用途，不得在屋內(nèi)住宿；本租賃房屋采取包租的方式，由乙方自行管理包括租賃房屋的安全保衛(wèi)工作且對安全負(fù)全部責(zé)任，負(fù)責(zé)房屋四周2米內(nèi)清潔衛(wèi)生工作，不亂扔垃圾；月租金為9,700元，垃圾清倒費每月100元；押金及保證金：乙方在簽訂本合同時應(yīng)向甲方支付房屋租賃押金和水電保證金，租賃押金為9,700元，日常水電設(shè)施和房屋門窗等設(shè)施收損壞保證金2,000元，合計押金和保證金11,700元；合同租賃期滿乙方不再續(xù)租時，乙方如無違約行為并交清水電等費用，理清交接手續(xù)后，次日起七個工作日內(nèi)甲方將押金及保證金無息退還給乙方；乙方在租賃房屋過程中，不得將上述房屋全部或部分轉(zhuǎn)租第三人，不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)，如需改變結(jié)構(gòu)或裝修，必須提供相關(guān)改造圖紙經(jīng)甲方或相關(guān)部門認(rèn)可后方可施工，合同期滿應(yīng)維持改造后的原樣交甲方所有；乙方在租賃房屋期間，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國家、地方政府有關(guān)防火、防盜、安全保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生等法令、法規(guī)，做到制度落實措施到位并承擔(dān)相關(guān)費用，引起后果，其經(jīng)濟(jì)損失均由乙方全額承擔(dān)。合同對其他事項亦作了約定。合同甲方落款處由被告的授權(quán)代理人王明樂簽名，乙方落款處加蓋了原告公章。
　　同日，雙方簽署一份《安全防范責(zé)任協(xié)議書》。
　　合同簽訂后，原告向被告支付了房屋租賃押金9,700元，水電設(shè)施和房屋門窗等設(shè)施保證金2,000元。
　　2016年1月30日，雙方又簽訂一份《房屋租賃合同》，原告向被告承租光華路XXX號B棟西1、B棟201-203室；租期為半年，自2016年2月1日至7月30日；租賃房屋用途為休息場地，乙方不得擅自改變其用途；每月租金6,000元，垃圾清倒費每月200元；乙方簽訂本合同時應(yīng)支付房屋租賃押金6,000元，日常水電設(shè)施和房屋門窗等設(shè)施保證金4,000元。合同其他內(nèi)容與上一份租賃合同相同。雙方也同樣簽訂一份《安全防范責(zé)任協(xié)議書》。
　　合同簽訂后，原告向被告支付了房屋租賃押金6,000元，日常水電設(shè)施和房屋門窗等設(shè)施保證金4,000元。
　　此后，雙方按上述合同履行各自義務(wù)。
　　2016年9月初，原告承租的C棟房屋發(fā)生火災(zāi)，消防部門接警后出警施救。
　　同月，原告搬離C棟房屋。
　　關(guān)于B棟房屋的租賃合同，雙方履行至合同期滿后原告搬離。原告結(jié)清了B棟、C棟房屋的相關(guān)租金和水電費。
　　另查，C棟房屋540平方米由原告提供給了案外人張百萬使用。原告法定代表人表示張百萬系其親戚，張百萬使用房屋向其支付了錢款，幫原告平攤房租。
　　原告在使用B棟房屋時，將B棟房屋一層的一面墻體破墻開了一個大門洞。
　　現(xiàn)原告以訴稱理由訴至本院。
　　以上事實，由原告提供的租賃合同、銀行交易明細(xì)、被告提供的照片等，以及雙方當(dāng)事人陳述所證實。
　　本院認(rèn)為，原、被告簽訂的房屋租賃合同系雙方真實意思表示，合法有效，雙方應(yīng)當(dāng)按約履行各自義務(wù)。原告為履行B棟、C棟房屋的租賃合同，分別支付了B棟房屋的租賃押金6,000元，日常水電設(shè)施和房屋門窗等設(shè)施保證金4,000元，C棟房屋的租賃押金9,700元，水電設(shè)施和房屋門窗等設(shè)施保證金2,000元。原告支付房屋租賃押金的功能應(yīng)當(dāng)是保證其在租賃期間不發(fā)生違約行為，而支付水電設(shè)施和房屋門窗等設(shè)施的保證金應(yīng)當(dāng)是保證其不損壞房屋及相關(guān)設(shè)施。
　　按合同約定，在原告不存在違約行為并結(jié)清了水電等費用的情況下，被告應(yīng)當(dāng)退還租金和保證金?，F(xiàn)被告是否應(yīng)當(dāng)退還原告的租賃押金、水電設(shè)施和房屋門窗等設(shè)施保證金，取決于原告在租賃合同履行期間是否存在違約行為。
　　在C棟房屋的租賃期間，原告將房屋提供給了案外人張百萬使用。合同約定的C棟房屋面積為540平方米，原告自述其提供給張百萬的C棟房屋面積是540平方米，即原告將承租的C棟房屋全部提供給了張百萬。結(jié)合原告法定代表人的陳述，張百萬使用房屋時也向原告支付錢款以平攤原告的租金。由此證明，原告確實將C棟房屋轉(zhuǎn)租給了案外人。無證據(jù)證明原告的轉(zhuǎn)租行為經(jīng)過了被告的同意，因此原告在承租C棟房屋的過程中存在擅自轉(zhuǎn)租的違約行為。另，在該房屋的承租過程中，該房屋發(fā)生火災(zāi)。原告未能按房屋租賃合同及安全防范責(zé)任協(xié)議書的約定做好防火工作，也構(gòu)成了違約。由于原告在承租該房屋期間發(fā)生火災(zāi)而導(dǎo)致雙方提前解除了C棟房屋的租賃合同。因此，根據(jù)該房屋的租賃合同，被告有權(quán)不退還租賃保證金。關(guān)于該房屋的水電設(shè)施和房屋門窗等設(shè)施保證金，基于原告已付清了該房屋的水電費，也無證據(jù)證明原告存在破壞該房屋的門窗等設(shè)施，因此該房屋的租賃合同中的水電設(shè)施和房屋門窗等設(shè)施保證金2,000元應(yīng)當(dāng)由被告退還。
　　關(guān)于B棟房屋的租賃押金6,000元，日常水電設(shè)施和房屋門窗等設(shè)施保證金4,000元應(yīng)否退還的問題，本院注意到，關(guān)于該房屋的租賃合同由雙方履行至合同期限屆滿，關(guān)于租賃押金6,000元，被告應(yīng)當(dāng)退還。原告在租賃期間，將B棟房屋一樓墻體破壞后開了門洞，也無證據(jù)證明此舉是經(jīng)被告同意，原告此舉構(gòu)成違約，但原告向被告交納了水電設(shè)施、房屋門窗等設(shè)施保證金，由于原告的此違約行為，被告可以不退還該筆4,000元的保證金的一部分，即關(guān)于房屋設(shè)施保證金不予退還，但水電設(shè)施保證金應(yīng)當(dāng)退還。由于該筆4,000元保證金中未區(qū)分水電設(shè)施、房屋設(shè)施保證金的各自具體金額，本院酌情以各半認(rèn)定，即由被告退還此筆保證金中的2,000元。在不退還原告部分保證金的情況下，如果再由被告沒收原告的租賃押金，則會使原告受到因一行為而承擔(dān)兩筆違約金的責(zé)任，顯然不合理，因此被告應(yīng)當(dāng)退還租賃押金6,000元。
　　綜上，依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十四條第一款之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上海涌貝建設(shè)安裝工程有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)退還原告上海筱水保潔服務(wù)有限公司關(guān)于上海市閔行區(qū)光華路XXX號C棟房屋的水電設(shè)施和房屋門窗等設(shè)施保證金2,000元；
　　二、被告上海涌貝建設(shè)安裝工程有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)退還原告上海筱水保潔服務(wù)有限公司關(guān)于上海市閔行區(qū)光華路XXX號B棟房屋的租賃押金6,000元、水電設(shè)施保證金2,000元；
　　三、駁回原告上海筱水保潔服務(wù)有限公司的其余訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費減半收取計1,646.25元，由原告負(fù)擔(dān)888.97元，被告負(fù)擔(dān)757.28元。
　　如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：鄒巧弟

書記員：陳曉燕