原告(反訴被告)：上海竹風體育健身管理有限公司，住所地上海市寶山區(qū)。
　　法定代表人：李勇，總經理。
　　委托訴訟代理人：呂夢。
　　委托訴訟代理人：吳佳，上海君蒞律師事務所律師。
　　被告(反訴原告)：上海何某實業(yè)有限公司，住所地上海市寶山區(qū)。
　　法定代表人：吳友朝，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：劉春梅，上海市萬聯律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：江衛(wèi)，上海市萬聯律師事務所律師。
　　原告(反訴被告)上海竹風體育健身管理有限公司(以下簡稱竹風公司)與被告(反訴原告)上海何某實業(yè)有限公司(以下簡稱何某公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。竹風公司的法定代表人李勇及其委托訴訟代理人呂夢、吳佳，何某公司的法定代表人吳友朝及其委托訴訟代理人劉春梅、江衛(wèi)到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
　　竹風公司向本院提出訴訟請求：1、將雙方簽訂的北上海商業(yè)廣場租賃合同約定的房屋建筑面積5,200平方米變更為2,505.23平方米；2、判令何某公司向竹風公司賠付因提前開業(yè)所遭受的罰款人民幣91,234.40元(以下幣種均為人民幣，包含未取得公共場所衛(wèi)生許可證擅自營業(yè)的罰款、未經消防安全檢查擅自投入使用的罰款，依據2014年7月3日出具的承諾書)。事實和理由：2015年10月28日，竹風公司與何某公司簽訂北上海商業(yè)廣場租賃合同，約定竹風公司承租上海市寶山區(qū)蕰川路XXX號XXX號房屋(以下簡稱系爭房屋)，建筑面積5,200平方米，租賃期限為20年，自2015年10月15日起至2035年10月14日止，租金金額為每日每平方米0.50元，物業(yè)管理費為每日每平方米0.40元。為解決資金困難問題，何某公司向竹風公司借款300萬元，月息2%，按月結算，當月未支付的利息自動計入下月本金，該借款本金和利息可沖抵應付租金和物業(yè)管理費。合同簽訂后，竹風公司在該房屋內開設健身會所，除按月支付水電、廣告費用外，房屋租金一直從借款本金和利息中抵扣，但何某公司一直未按約安裝獨立主機的空調，竹風公司只能自行安裝制冷和排風設備解決散熱問題。另外，竹風公司事實上于2014年即已承租系爭房屋，為配合整體開業(yè)率，何某公司要求竹風公司在證照不齊的情況下提前開業(yè)，并承諾因證照手續(xù)未完成造成的全部損失及罰款均由何某公司承擔。至今，竹風公司已繳納各類罰款14萬余元，但何某公司僅承擔5萬元。竹風公司在合同履行過程中，偶然發(fā)現系爭房屋在報消防審批的圖紙中標注的建筑面積僅為2,505.23平方米。2018年3月19日，何某公司向竹風公司發(fā)送工作聯系函，要求支付2018年4月1日起的租金及物業(yè)費。竹風公司認為，何某公司未按約安裝空調，物業(yè)管理費不應支付，房屋租金亦應當按照實際建筑面積計算，在借款本金和利息中予以抵扣，無需另行交納。因雙方爭議較大，故竹風公司提出上述訴訟請求。
　　何某公司辯稱，竹風公司要求變更租賃面積的訴訟請求，沒有事實和法律依據。雙方于2013年簽訂的租賃合同即已明確約定租賃面積為5,200平米，并提供了房屋平面圖作為附件。根據北上海廣場的得房率50%的標準，雙方認可了實際承租面積為5,200平方米，該約定是雙方真實意思表示。竹風公司向消防部門提供的施工圖面積是其裝修面積，并非建筑面積。竹風公司依據2014年7月3日由何某公司出具的承諾書要求何某公司賠付其遭受的罰款，但雙方之后簽訂的協議書明確此前的協議不再具有法律效力，且竹風公司要求的罰款并非提前開業(yè)的罰款，結合承諾書，2015年9月24日之后產生的罰款無需賠償，之前產生的罰款已經進行了抵扣。根據雙方合同約定，竹風公司應自2018年7月1日起履行支付租金及物業(yè)管理費的義務，但至今尚未支付，故提出如下反訴請求：1、判令竹風公司支付何某公司2018年7月1日至2019年2月28日的商鋪租金683,280元和物業(yè)費506,133.36元，共計1,189,413.36元；2、判令竹風公司支付何某公司2016年9月至2019年1月的水電費289,077.90元。
　　竹風公司針對反訴辯稱，根據竹風公司提供的租賃合同，合同免租期限沒有到，竹風公司提供的借款和利息足夠抵扣反訴主張的期限內租金，且何某公司未按約提供空調，竹風公司可以不支付物業(yè)費。經營期間，竹風公司已經支付了相應的水電費，何某公司主張水電費，應提供相應證據證明。
　　本院經審理認定事實如下：2013年11月18日，何某公司(出租人、甲方)與竹風公司(承租人、乙方)簽訂合同，約定甲方將系爭房屋出租給乙方，建筑面積5,200平方米，詳見本合同附件一平面圖中以紅色框線及斜線標示的區(qū)域，該平面圖只作參考之用，并不包括該房屋外墻部分，租賃期限自2014年1月8日至2024年1月7日止，月租金每三年遞增8%。該合同附圖對租賃部位進行標識，劃線部分標注2,600。
　　2014年7月3日，何某公司出具承諾書，載明，因配合整體開業(yè)率，我司要求竹風公司于2014年7月10日開始營業(yè)，鑒于營業(yè)所需相關證照及手續(xù)未完成，竹風公司應我司要求于2014年7月10日開始營業(yè)，我司承諾在貴司辦證期間相關職能部門對貴司的處理及處罰由我司處理解決，由此造成的全部損失及罰款全部由我司承擔。
　　2015年9月24日，何某公司(甲方)與竹風公司(乙方)簽訂協議書，載明，租賃合同中計租日期變更為2016年4月1日，即自該日起乙方應按照租賃合同及本補充協議的約定向甲方支付租金、物業(yè)費等所有款項；乙方承諾于2015年9月30日前付清應當支付的2015年9月份之前的所有水電費用；甲方所出具的承諾書不再具有任何法律效力，乙方無權向甲方主張承諾書中的任何權利；乙方承諾有關消防或其他任何證件執(zhí)照等均由乙方自行處理解決，甲方不承擔任何責任。
　　審理中，何某公司提供其作為出租方與竹風公司簽訂的北上海商業(yè)廣場租賃合同，主要約定，乙方承租系爭房屋，房屋建筑面積5,200平方米，租賃期限十年，自2015年10月15日起至2025年10月14日止(其中2015年10月15日至2016年4月1日為免租期，該期間不收取租金及物業(yè)管理費)，租金額為每日每平方米基本租金0.50元，月租金79,083.33元；該房屋物業(yè)管理費為每月0.40元/平方米，按承租面積5,200平方米計，每月63,266.67元；在乙方如約支付租金和物業(yè)管理費的情況下，由甲方支付出租房屋的空調費用，由于地下室以及小吃廣場散熱等特殊原因，商場中央空調難以達到效果，甲方需提供單獨控制的空調主機，按每平方300w標準配備，否則乙方有權拒付當月的物業(yè)管理費，直到甲方解決為止，甲方今后也不得以任何理由追討該部分費用。雙方還簽訂補充約定，載明，為解決甲方資金困難，乙方同意提前支付兩年的租金及物業(yè)管理費，具體如下：2015年10月15日支付50萬元，2015年10月20日支付50萬元，2015年11月30日支付200萬元，以上款項沖抵自實際計租日起兩年的房屋租金及物業(yè)管理費3,416,400元，其中差額416,400元部分作為提前支付的利息補償；乙方完成以上第二筆支付后，租賃免租期自動延后三個月，新的計租日為2016年7月1日。上述合同及補充約定落款處均由甲乙雙方蓋章，并加蓋騎縫章，但未簽署日期。竹風公司表示該合同系為辦理貸款而簽訂，雙方并非按該協議履行，該合同及補充約定的簽訂時間在2015年10月20日左右。
　　為證明己方主張，竹風公司提供何某公司(出租方、甲方)與竹風公司(承租方、乙方)于2015年10月28日簽訂的北上海商業(yè)廣場租賃合同，約定，甲乙雙方就北上海商業(yè)廣場租賃事宜重新簽訂本合同，雙方于2015年10月28日之前簽訂的所有合同、補充協議等自本合同簽訂之日起全部作廢；乙方承租系爭房屋，房屋建筑面積5,200平方米，租賃期限20年，自2015年10月15日起至2035年10月14日止，其中2015年10月15日至2016年10月14日為免租期，該期間不收取租金及物業(yè)管理費；租金為每日每平方米基本租金為0.5元，月租金78,000元，甲方于本合同簽訂前已收到乙方支付的履約保證金158,166.66元，除此之外，至2015年10月14日止，甲乙雙方前賬均已結清，無任何經濟糾紛；為解決甲方資金困難，乙方同意借款給甲方，借款總金額為300萬元，其中2015年10月15日已借到50萬元，2015年10月20日已借到45萬元，2015年10月28日已借到200萬元，甲乙雙方約定利息按月息2%計算，按月結算，當月未支付的利息自動計入下月本金，該借款可沖抵乙方應付租金、物業(yè)管理費；等等。上述合同共兩頁，落款甲方處由何某公司法定代表人吳友朝簽字。何某公司對上述合同第二頁真實性認可，但認為合同第一頁存在換頁，并申請鑒定。竹風公司明確該合同不存在換頁，系一次形成。經何某公司申請，本院委托司法鑒定科學研究院對上述合同的第一、二頁是否存在換頁進行鑒定。司法鑒定科學研究院出具司法鑒定意見書，鑒定意見為：上述合同經過換頁處理。竹風公司對鑒定意見無異議，并表示該合同兩頁確實不是同一次形成，何某公司需向竹風公司借款，故雙方曾簽訂租賃合同用于竹風公司向銀行辦理貸款，但該貸款未獲審批，故竹風公司法定代表人以自有房屋作為抵押向他人借款以出借給何某公司，但竹風公司擔心何某公司無法按時還款，故要求將抵押借款事宜在租賃合同中進行約定，雙方一致同意更換合同第一頁，且第二頁已蓋章，故未加蓋騎縫章或在第一頁上簽字確認。竹風公司還提供借款合同、抵押合同、招商銀行賬戶歷史交易明細表、結清證明、與何某公司法定代表人吳友朝的短信往來記錄及吳友朝出具的承諾書證明上述事實。何某公司對鑒定報告真實性無異議，不認可竹風公司提供的借款合同等證據及相關陳述，竹風公司在鑒定結論出具后才承認換頁，雙方的權利義務應以何某公司提供的租賃合同為準。李勇與案外人之間的借款等事實均與本案無關。
　　2018年3月19日，何某公司向竹風公司發(fā)出工作聯系函，要求支付2018年4月1日-2018年5月31日的店鋪租金及物業(yè)費。審理中，何某公司表示，雖然雙方在2015年10月簽訂的租賃合同中對租金標準約定為月租金79,083.33元，但該合同未約定遞增條款，且該合同亦未約定之前的租賃合同作廢，故該合同未約定的事項應按2013年的租賃合同履行，故商鋪租金應適用2013年的租賃合同中租金遞增的約定。竹風公司表示應按其提供的租賃合同中約定的標準，租金每日每平方米0.50元，物業(yè)費每月每平方米0.40元，均按實際面積計算，不認可租金遞增的意見；自雙方于2015年10月28日重新簽訂租賃合同后，一直向何某公司主張安裝獨立空調主機，一直未安裝，該主機未安裝影響竹風公司的經營。何某公司表示獨立安裝空調主機將影響消防驗收，且竹風公司亦未提出過安裝，該其已享受了其他大部分的物業(yè)服務，不能以此為由拒絕支付物業(yè)費。
　　關于行政罰款情況。1、2016年8月、2017年5月、2017年8月，上海市寶山區(qū)衛(wèi)生和計劃生育委員會因竹風公司在系爭房屋未取得公共場所衛(wèi)生許可證擅自營業(yè)，分別作出警告并罰款4,800元、罰款1萬元及罰款1,100元的行政處罰決定。2、因竹風公司未經消防檢查或未經消防驗收擅自投入使用的行為，2014年11月，上海市寶山區(qū)公安消防支隊對竹風公司作出罰款5萬元的行政處罰決定；2017年4月，上海市寶山區(qū)公安消防支隊對竹風公司作出罰款1萬元的行政處罰決定；2017年6月，上海市寶山區(qū)公安消防支隊對竹風公司作出罰款6萬元的行政處罰決定；2018年2月9日，上海市寶山區(qū)公安消防支隊對竹風公司作出罰款5,000元的行政處罰決定。竹風公司均已繳納上述罰款。雙方一致確認，對于2014年12月的罰款5萬元，已在竹風公司2015年10月至2016年4月應繳納的水電和廣告電費共計60,164.60元中進行了抵扣。何某公司還提供建設工程消防驗收意見書及3份建設工程消防設計審核意見書，證明何某公司在北上海商業(yè)廣場內裝修項目(包含系爭房屋)已于2014年9月30日通過消防驗收，系爭房屋未通過消防驗收系竹風公司自身原因。竹風公司對上述意見書真實性無異議，消防驗收意見書是整個商場的意見書，但開業(yè)前檢查沒有通過，是導致竹風公司消防不通過的原因之一。
　　關于水電費。何某公司提供：1、上海豫園旅游商城物業(yè)管理有限公司北上海管理處出具的MT電費統計表及水費統計表，證明竹風公司自2016年8月-2019年1月的用水量，及2017年1月-2019年1月的用電量，考慮到實際情況，將主張的水費期間調整為2016年9月至2019年1月；2、2017年6月-2018年12月每月向竹風公司發(fā)出的要求支付電費、水費、廣告位電費的工作聯系函，其中廣告位電費為每月195元，上述工作聯系函均由竹風公司簽收。竹風公司質證如下：1、對物業(yè)公司蓋章的真實性無異議，但對用量不予認可；2、真實性無異議，但計價標準不予認可，同意按用水部門的水費標準5.23元計算，電費標準同意按1.05元計算，合同中未約定每月195元的廣告位電費，不應支付該費用，且電費中已包含廣告位的電費。何某公司表示，對北上海商業(yè)廣場所有商戶收取水電費的統一標準為，水費按單價5.50元計算，電費按單價1.30元計算，物業(yè)公司統計的廣告位電費系單獨安裝的可計算電費的電表讀數，而廣告位電費確實雙方未有書面約定，但何某公司向北上海商業(yè)廣場中有廣告位的商鋪統一收取廣告位電費，金額根據不同商戶分別確定，該兩部分并非重復收取。為證明上述主張，何某公司提供其他商戶的催交水電費的工作聯系函、繳費業(yè)務回單及發(fā)票若干，證明北上海商業(yè)廣場的其他商戶均按上述水電費標準繳納水電費，并單獨收取廣告位電費。竹風公司對何某公司與其他商戶之間就水電費的收取情況真實性無法確認，亦不認可其證明內容；竹風公司在租賃期間為了能正常經營，一直在繳納水電費，僅2017年1月和4月兩個月的繳納情況與其要求收取的一致，不能說明竹風公司認可了其收費標準，竹風公司一直就水電費的計量及收費標準與何某公司存在爭議并與其協商，但均未解決，竹風公司還提供其與業(yè)委會工作人員任彬彬的微信聊天記錄。何某公司表示任彬彬是北上海商業(yè)廣場業(yè)主委員會的工作人員，何某公司并未授權其與竹風公司就水電費標準進行協商，水電費應按商場的統一標準進行支付。
　　本院認為，本案的爭議焦點在于，竹風公司與何某公司之間應依據哪一份租賃合同確定雙方的權利義務。根據本案查明的事實，雙方于2013年11月18日簽訂租賃合同后，于2015年10月又簽訂租賃合同。經鑒定，竹風公司提供的2015年10月28日租賃合同經過換頁處理，故本院對該租賃合同不予采信。何某公司提供的其與竹風公司簽訂的租賃合同及補充約定，雖未簽署日期，但落款處由雙方蓋章，并加蓋騎縫章，竹風公司亦陳述該合同簽訂于2015年10月，本院認為雙方應按該合同及補充約定恪守履行。竹風公司表示該合同系為辦理貸款而簽訂，未提供足夠證據予以證明，本院不予采信。
　　關于竹風公司要求變更合同面積的訴請。本院認為，雙方于2013年即簽訂租賃合同，明確租賃建筑面積為5,200平方米，該合同附圖陰影部分亦明確標注2,600，雙方于2015年10月簽訂的租賃合同再次明確建筑面積為5,200平方米，竹風公司對于雙方租賃位置及面積已有明確的了解，現要求變更面積，于法無據，本院不予準許。
　　關于罰款。雖然何某公司于2014年7月3日出具承諾書，承諾在竹風公司辦證期間相關職能部門對其的處理及處罰由何某公司處理解決，并承擔由此造成的全部損失及罰款，但雙方在2015年9月24日簽訂的協議書中已明確，何某公司出具的承諾書不再具有任何法律效力，竹風公司無權向何某公司主張承諾書中的任何權利，且竹風公司承諾有關消防或其他任何證件執(zhí)照等均由其自行處理解決，何某公司不承擔任何責任。因此，2015年9月24日后的行政罰款不應由何某公司承擔。雙方在審理中一致確認2014年12月的罰款5萬元已在應付款項中予以抵扣，本案中竹風公司要求何某公司賠付的罰款均發(fā)生在2015年9月24日之后，故本院對竹風公司的該項訴請，不予支持。
　　關于租金。雙方于2015年10月簽訂的租賃合同中明確約定租金標準為79,083.33元，并未約定租金遞增條款，故對于租金標準應以該約定為準，不再進行遞增。雙方補充約定中約定計租日為2016年7月1日，并約定竹風公司已提前支付兩年的租金及物業(yè)管理費，故何某公司主張自2018年7月1日起的租金，合法有據，本院予以支持。關于物業(yè)費。該租賃合同中約定“甲方需提供單獨控制的空調主機，按每平方300W標準配備，否則乙方有權拒付當月的物業(yè)管理費”，根據何某公司的陳述，其至今未提供該空調主機，竹風公司認為不應支付物業(yè)管理費的意見，符合上述約定，本院予以采信，故對于何某公司關于要求竹風公司支付物業(yè)管理費的反訴請求，不予支持。
　　關于水電費。何某公司提供物業(yè)公司出具的水電費用量清單用以證明竹風公司的水電費用量，本院予以確認。關于水電費標準，結合何某公司提供的2017年1月及2017年4月工作聯系函及竹風公司提供的銀行交易明細顯示，竹風公司已按何某公司陳述的水電費標準支付相關水電費及廣告位電費，而何某公司已提供相關證據證明其他商戶亦按該標準支付，結合何某公司對北上海商業(yè)廣場統一經營管理的事實，本院對于何某公司主張的水電費標準及廣告位電費予以確認，竹風公司理應根據實際用量支付相應水電費。本院根據實際用量進行計算予以判決。
　　綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第六條、第八條、第一百零九條、《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條的規(guī)定，判決如下：
　　一、原告(反訴被告)上海竹風體育健身管理有限公司于本判決生效之日起十日內，向被告(反訴原告)上海何某實業(yè)有限公司支付2018年7月1日至2019年2月28日的租金632,666.64元；
　　二、原告(反訴被告)上海竹風體育健身管理有限公司于本判決生效之日起十日內，向被告(反訴原告)上海何某實業(yè)有限公司支付2016年9月至2019年1月的水電費289,077.90元；
　　三、駁回原告(反訴被告)上海竹風體育健身管理有限公司的所有反訴請求；
　　四、駁回被告(反訴原告)上海何某實業(yè)有限公司的其余反訴請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本訴案件受理費減半收取1,040元，由原告(反訴被告)上海竹風體育健身管理有限公司負擔；反訴案件受理費減半收取9,188元，由原告(反訴被告)上海竹風體育健身管理有限公司負擔6,508元，被告(反訴原告)上海何某實業(yè)有限公司負擔2,680元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按照對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：劉??姍

書記員：袁凱凱