原告(反訴被告)：上海立某學院，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：劉鶴霞，董事長。
　　委托訴訟代理人：段志寶，上海熊兆罡律師事務所律師。
　　被告(反訴原告)：上海滬萬木業(yè)有限公司，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：英榮雷，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：朱海生，上海好濟律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：周士超，男。
　　原告上海立某學院與被告上海滬萬木業(yè)有限公司土地租賃合同糾紛一案，本院于2019年2月1日立案后，依法適用簡易程序?qū)徖?。期間，被告提起反訴，本院依法受理，并分別于2019年3月12日、4月16日公開開庭進行了審理。原告的委托訴訟代理人段志寶及被告的委托訴訟代理人朱海生、周士超到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
　　原告向本院提出訴訟請求：1.判令被告于本案判決生效之次日起一個月內(nèi)搬離并返還租賃場地；2.判令被告向原告支付2017年6月1日至2018年5月31日即合同期內(nèi)所欠租金10萬元及相應的逾期付款利息(以10萬元為基數(shù)，按照年利率4.75%的標準，從2017年6月1日計算至2018年5月31日)，并支付超期使用場地期間的使用費(按照10萬元/年的標準，從2018年6月1日起計算至實際返還租賃場地之日止)。事實和理由：原告的前身系上海立某職業(yè)技術學院，2015年經(jīng)司法程序取得包括松江區(qū)葉榭鎮(zhèn)民發(fā)路XXX號廠房前之場地(以下簡稱案涉土地)在內(nèi)的土地使用權，該場地此前由案外人上海嘉煌紡織品有限公司(以下簡稱“嘉煌公司”)使用，并由嘉煌公司出租給被告作為經(jīng)營場地使用，二者之間簽訂有場地租賃合同。2015年10月，原告取得上海市房地產(chǎn)權證。原告成為案涉土地的合法使用權人后，按照合同約定繼續(xù)履行出租方義務。在履行期限屆至前，原告通知被告到期不再續(xù)租，由被告補齊欠付的租金，并于合同到期日搬出場地，但被告一直未搬，且向原告提出補償要求。原告對此予以拒絕。雙方協(xié)商無果，遂涉訟。
　　被告辯稱，首先，同意搬離并返還租賃物，但前提是原告要向被告支付土地平整費并賠償經(jīng)營損失。其次，2017年6月1日至2018年5月31日期間的租金確實未付，原因是原告提供的場地不能滿足被告在簽約時所要求的經(jīng)營條件，經(jīng)溝通仍無法解決，遂暫停支付租金。第三，原告主張的逾期付款利息缺乏依據(jù)。第四，對超期使用費，不同意支付，即便要付，也僅同意支付合同到期之次日至原告鎖門之日的費用。對于計算標準，原告參照原合同約定的租金標準并不合理，畢竟其不但未提供適租場地，而且采取了不當自力救濟。被告認為可參考同地段、同類型土地之租金行情來確定計算標準，合理金額在1萬元/年左右。
　　被告向本院提出反訴請求：1.判令原告支付被告土地平整費196,600元；2.判令原告賠償因鎖門導致被告之經(jīng)營損失(按每天7,866元的標準，從2019年2月12日計算至鎖門狀態(tài)實際消除之日止)。事實和理由：2012年5月31日，被告向嘉煌公司承租案涉空地，租期為2012年6月1日至2018年5月31日。租金前兩年為5萬元/年，從第三年開始為10萬元/年。案涉土地原為深2米的水塘，被告承租后，征得嘉煌公司同意，自行組織人員、機械，自購材料將水塘填平，澆筑水泥地坪至現(xiàn)有狀態(tài)。為彌補被告憑證土地之成本，嘉煌公司曾承諾合同到期后不漲租金繼續(xù)將土地出租給被告使用?，F(xiàn)原告取得該土地使用權，卻表示不再繼續(xù)將該場地出租給被告使用，且將廠區(qū)大門強行鎖住，不讓被告經(jīng)營。被告無奈，提起反訴。
　　針對被告的反訴，原告辯稱，首先，被告所謂土地平整費缺乏證據(jù)證明。其次，不認可被告存在經(jīng)營損失。一則該損失同樣缺乏證據(jù)證明，二則在原告已通知到期不再續(xù)租并合理催告的情況下，被告仍無理占據(jù)租賃物，原告無奈之下采取了自力救濟將校門鎖閉，欲迫使被告盡快搬離。但被告仍未搬離，且在原告采取鎖門措施后，其仍然通過吊機等將位于案涉土地上的木材吊出、運走，實際經(jīng)營并未受到影響。綜上，不同意被告的反訴請求。
　　原告為證明其本反訴主張，提供的證據(jù)及被告的質(zhì)證意見如下：
　　1.《租賃場地合同》，證明被告原與嘉煌公司之間存在租賃關系。被告對該證據(jù)的真實性認可，但指出，一則該合同第2條約定是“空地”而非“平地”，事實上，該場地當時是水溝。二則合同第4條約定“乙方必須遵法守紀，正常經(jīng)營生產(chǎn)”，而前提則是出租方必須提供滿足經(jīng)營需要的場地。三則，正是由于合同第1條約定“也可經(jīng)協(xié)商續(xù)簽合同”，被告才會自籌資金平整土地。
　　2.上海市房地產(chǎn)權證，證明原告對案涉土地擁有合法權利。被告對此無異議。
　　3.2018年4月12日《租賃合同到期告知函》、快遞送達回執(zhí)及2018年4月17日《關于支付土地租金的函》，證明：(1)原告通知被告到期不再續(xù)租，并要求其結清費用、盡快遷離；(2)前后兩份函件于2018年4月23日送達被告；(3)原告要求被告限期支付所欠合同內(nèi)租金。被告對其是否收到兩份函件表示不清楚，但認可雙方之間確實就到期不再續(xù)租一事進行過口頭溝通。
　　4.收付款憑據(jù)，證明原告取得案涉土地權利后，被告按原租賃合同之約定向原告支付租金。被告對此無異議，并確認已將租金付至2017年5月31日。
　　5.平面圖一份，證明案涉土地所在位置。被告對此無異議。
　　被告為證明其主張，提供的證據(jù)及原告的質(zhì)證意見如下：
　　1.自行制作的土地平整費、經(jīng)營損失計算表格，證明反訴訴請有依據(jù)。原告對該材料不認可。
　　2.光盤一份，內(nèi)載2018年2月15日拍攝的照片及視頻若干，證明租賃物現(xiàn)場狀況。原告對真實性無異議。
　　3.案件接報回執(zhí)單，證明原告鎖門后被告報案。原告對真實性無異議。
　　經(jīng)審理查明：2012年5月31日，被告與嘉煌公司就案涉土地簽訂《租賃場地合同》，約定由被告承租該土地，租期為2012年6月1日至2018年5月31日，租金第一、二年為5萬元，從第三年開始為10萬元，每年一次性先付清再使用等。期間，原告取得案涉土地相關權利，并承受了該《租賃場地合同》，此后被告已向原告付租至2017年5月31日，后續(xù)租金未付。
　　雙方之間因返還租賃物、費用結算等問題產(chǎn)生爭議并引發(fā)本案訴訟。2019年2月12日起，為迫使被告搬離，原告采取了鎖門措施。本案中，被告就此提出了相關反訴訴請，要求原告賠償經(jīng)營損失。第二次庭審時，本院向被告詢問“是否愿意將案涉土地上的東西拿走”，被告回應稱“既然糾紛還沒解決，我們現(xiàn)在先不拿”。
　　上述事實，有《租賃場地合同》及雙方當事人陳述等證據(jù)證明，本院予以確認。
　　本院認為，原、被告之間既然締結了合法有效的租賃合同關系，雙方均應恪守履行。一則，針對租期內(nèi)欠付之租金，被告雖提出了原告未保障其進行木材相關經(jīng)營之抗辯，但缺乏相應的證據(jù)佐證，原告對此又不予認可，故本院難以認定該理由構成拒付租金之合理抗辯，在此情況下，被告理應支付欠付的租金，本院對該項訴請依法予以支持。至于相應的逾期付款利息之主張，亦無不妥，本院也予以支持，但原告計算有誤，本院予以調(diào)整。二則，雙方之間的租賃合同已到期，在雙方未就續(xù)租達成合意的情況下，作為合同到期之當然法律后果，被告理應返還租賃物。據(jù)此，本院對原告所提限期返還租賃物之訴請，依法亦予支持。至于超期使用費。被告遲延或拒絕返還租賃物的，原則上，原告有權參照合同約定的租金標準計收使用費。但本院考慮到，一方面，被告違約欠付租金且到期后拒不返還租賃物，原告確實可采取合理適當?shù)拇胧┚S護權益，其所采取的鎖門措施，從減少損失擴大的角度雖情有可原，但在缺乏明確合同依據(jù)且原告已通過訴訟方式主張權利的情況下，法不鼓勵該種自力救濟行為，且該行為也在客觀上足以影響被告對案涉土地的實際使用。另一方面，被告也確實有義務及時返還租賃物，在本院已作相關釋明的情況下，被告卻表示不愿意搬離案涉土地上所剩之物品，理應對損失擴大承擔相應責任。綜上，對超期使用費，本院認為宜綜合案情分時段衡量。第一段為2018年6月1日至2019年2月11日，結合前述分析，該段時間內(nèi)可參照原合同約定的租金標準計付使用費。第二段為2019年2月12日至2019年4月16日，考慮到原告自力救濟欠妥，且客觀上影響了被告的實際使用，故該期間的使用費被告無需支付。第三段為2019年4月17日起至實際返還租賃物之日止，該使用費被告理應支付，但考慮到原告鎖門行為尚在繼續(xù)，故本院結合案情將計算標準酌定為9萬元/年。
　　至于被告所提反訴請求，一則缺乏證據(jù)證明，二則原告鎖門雖欠妥，但其否定性評價在衡量上述占用費時已有體現(xiàn)。此外，關于土地平整費，即使被告有平整土地的行為，鑒于合同已到期，被告可預期的使用目的已實現(xiàn)，在此情況下，再向出租方要求賠償或補償，缺乏依據(jù)，也難謂合理。故結合案情，本院對反訴兩項訴請均不予支持。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零七條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告(反訴原告)上海滬萬木業(yè)有限公司于本判決生效之次日起一個月內(nèi)搬離并向原告(反訴被告)上海立某學院返還位于上海市松江區(qū)葉榭鎮(zhèn)民發(fā)路XXX號廠房前之租賃土地(具體位置以雙方已確認的平面圖所載位置為準)；
　　二、被告(反訴原告)上海滬萬木業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)上海立某學院2017年6月1日至2018年5月31日期間的租金10萬元及相應的逾期付款利息7,125元；
　　三、被告(反訴原告)上海滬萬木業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)上海立某學院2018年6月1日至2019年2月11日期間的使用費7萬元及自2019年4月17日至實際返還上述租賃土地之日止的使用費(按9萬元/年的標準計算)；
　　四、駁回被告(反訴原告)上海滬萬木業(yè)有限公司的反訴請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本訴案件受理費3,617元，減半收取1,808.50元，反訴案件受理費2,419元，合計4,227.50元，由原告(反訴被告)上海立某學院負擔4元(已付)，由被告(反訴原告)上海滬萬木業(yè)有限公司負擔4,223.50元(于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院)。
　　如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：姚洪濤

書記員：周昳歆