原告(反訴被告)：上海程某投資管理有限公司，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：王文，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：黃建剛，上海市志君律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：徐浩，上海市志君律師事務所律師。
　　被告(反訴原告)：上海泗涇資產(chǎn)經(jīng)營有限公司，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：夏勤輝，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：許靜雯，上海巨明律師事務所律師。
　　第三人：吳勝斌，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住福建省。
　　委托訴訟代理人：郭重清，上海市錦天城律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：陳建，上海市錦天城律師事務所律師。
　　原告上海程某投資管理有限公司與被告上海泗涇資產(chǎn)經(jīng)營有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2017年11月6日立案受理后，依法適用普通程序。2018年1月23日，被告提出反訴，本院受理后決定與本訴合并審理。經(jīng)當事人申請，本院依法追加吳勝斌為本案第三人參加訴訟。期間，經(jīng)原告申請，本院委托上海市建設工程監(jiān)理咨詢有限公司(以下簡稱“建設咨詢”)進行司法鑒定。原告的法定代表人王文及委托訴訟代理人黃建剛、徐浩，被告的委托訴訟代理人許靜雯，第三人吳勝斌及委托訴訟代理人陳建到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告上海程某投資管理有限公司向本院提出訴訟請求：1、判令被告賠償原告自身裝飾裝修損失：4,776,033元(次承租人裝修部分損失另行處理)；2、判令被告賠償原告可得利益損失5,901,880.60元及違約金2,685,624元，總計8,587,504.60元；3、判令被告賠償原告管理人員自2015年3月26日起至2018年4月的人工工資2,415,295.54元；4、判令被告賠償原告因投入的裝修資金、人工工資資金及押金的利息損失(以訴請1的裝修損失和訴請7的押金金額為本金，從2015年4月1日起至實際付清之日止；以訴請3的工資金額為本金，從2018年5月1日起至實際付清之日止，均按照銀行同期貸款利率計算)；5、判令被告賠償原告鑒定費169,000元；6、判令被告賠償原告其他直接損失646,462.40元(包括律師費150,000元、電費286,399.11元、消防罰款19,000元、花卉租賃費9,600元、自2015年10月26日起至2016年10月的辦公用品消耗費87,955.50元、高壓電及消防維護費52,800元、電梯保養(yǎng)費21,600元、自2018年3月5日起至今5個月的地下停車場抽水看護費45,000元)；7、判令被告返還原告押金50萬元；8、判令被告支付(2018)滬0117執(zhí)6932號案件中原告支付的105,141.13元。
　　事實和理由：2015年3月26日，原、被告就本區(qū)泗涇鎮(zhèn)文化路XXX號房屋(以下簡稱系爭房屋)整體承租事宜簽訂《房屋租賃合同》一份。2016年1月18日，在被告的要求下，雙方重新簽訂《房屋租賃合同》(編號：sjzcbgXXXXXXXX號)一份,合同明確約定，該房屋由原先的“商業(yè)用房”改為“外來人口服務中心及相關配套商業(yè)”，租賃期限18年。之后，原告對系爭房屋進行了裝修，并基本完成招租工作。但合同在正常履約中，原告遭到被告惡意阻撓遂發(fā)生矛盾引發(fā)訴訟?，F(xiàn)生效判決認定上述房屋租賃合同無效。原告認為，導致合同無效的過錯全部在被告，且引發(fā)了原告與次承租人之間的糾紛，被告的行為造成原告嚴重經(jīng)濟損失，故訴至法院。
　　被告上海泗涇資產(chǎn)經(jīng)營有限公司辯稱：訴請1、系爭房屋屬于保障性住房而導致雙方所簽合同無效，原告明知房屋的特殊性質(zhì)而經(jīng)營牟利，責任也應當原告自行承擔；訴請2、因為合同無效，故沒有支持可得利益損失及違約金的相關依據(jù)；訴請3、工人工資缺乏依據(jù)，且與本案無關；訴請4、相關的利息損失也缺乏任何依據(jù)，不同意支付；訴請5、鑒定費用由法院依法處理；訴請6、所謂其他直接損失也缺乏事實、法律依據(jù)；訴請7、押金應該沖抵原告欠付的費用，同意在本案一并處理；訴請8、原告另案賠償案外人的金額要求被告承擔沒有依據(jù)，與被告無關。同時，被告提出反訴，請求判令：1、原告將系爭房屋返還被告；2、原告賠償被告對系爭房進行裝修隔斷而造成結(jié)構(gòu)性破壞的修復費用(具體金額以司法鑒定結(jié)論為準)；3、原告支付自2016年1月18日起至實際返還之日止的房屋占有使用費(按照合同約定的租金標準，即每天7,357.80元計算)；4、第三人返還其承租的系爭房屋二樓、三樓；5、原告支付被告自2017年4月1日至2017年11月10日期間墊付的水費36,150.86元；6、原告支付被告自2018年7月1日至2017年9月30日期間墊付的基本電費34,351.26元。事實和理由：因租賃合同無效，原告及第三人應返還房屋，原告就占有系爭房屋期間的使用費、墊付水電費也應一并支付并賠償房屋修復費用。
　　針對反訴，原告辯稱：同意返還房屋，但原告沒有破壞結(jié)構(gòu)，其只是對交付的毛坯系爭房屋進行分割裝修，相應的損失由被告賠償，不存在原告負擔修復費用；因雙方的合同無效，且原告不能正常使用，故不同意支付使用費；水電費單據(jù)真實性無異議，但在房屋無法使用的情況下，原告多次要求被告辦理停電手續(xù)，但被告沒有辦理，導致上述擴大的電費損失，由被告負擔，而水費因水表裝在隔壁房屋，不排除他人也使用部分水費。
　　第三人述稱：其作為原告的承租方另案也起訴原告要求賠償裝修等損失，解決了賠償問題，愿意返還其承租的房屋。
　　經(jīng)審理查明：2015年3月26日，原、被告就系爭房屋承租事宜簽訂《房屋租賃合同》一份，約定：租賃系爭房屋作為商業(yè)用房并遵守國家和當?shù)卣嚓P房屋使用規(guī)定，租賃期限18年，房屋租金1.2元/天/平方米，前5年年租金3,069,285元，每五年環(huán)比遞增5%。合同另對其他事宜作出約定。
　　2016年1月12日，被告向原告出具授權委托書，言明被告授權原告出租、分租及管理系爭房屋。
　　2016年1月18日，雙方就租賃系爭房屋重新簽訂《房屋租賃合同》(編號：sjzcbgXXXXXXXX號)。該合同約定：房屋地上建筑面積7,007.50平方米(雙方確認一樓1,841平方米、二樓三樓合計3,820.20平方米、四樓1,346.30平方米)，地下面積2,600平方米，被告同意該房屋的經(jīng)營權、管理權以及轉(zhuǎn)租權一并授權給原告；簽訂本合同前，原告已經(jīng)對租賃物的土地、房屋性質(zhì)等現(xiàn)狀知曉認可；原告承諾系爭房屋只能經(jīng)營外來人口服務中心及相關配套商業(yè)，并遵守國家和當?shù)卣嚓P房屋使用規(guī)定，原告在租賃期內(nèi)未征得被方甲方書面同意以及按規(guī)定須經(jīng)有關部門審批核準前，不得擅自改變上述約定的使用用途，若違反用途被告可追究法律責任；該房屋租賃期限為18年，租期從合同簽訂之日起，房屋正式起租后，被告同意12個月免租期，期間不計租金，但裝修期內(nèi)原告需支付水電等相關費用；系爭房屋年租金起始為2,685,624元，即1.05元/天/平方米(地下室不計算租金)，每5年環(huán)比遞增5%，租金先付后用，每半年屆滿前15日支付下一次租金，第一期租金于2017年1月18日前支付；合同簽訂后，原告先前支付被告50萬元定金轉(zhuǎn)為保證金；原告未征得被告書面同意改變房屋用途、擅自轉(zhuǎn)租該房屋的，被告可書面通知解除合同，原告應向被告按解除合同時的年租金1倍支付違約金；原告未征得被告書面同意或超出書面同意的范圍和要求裝修房屋或增設附屬設施的，被告可以要求原告恢復原狀并賠償損失。合同另對其他事宜作出約定。
　　合同簽訂后，原告按約支付保證金50萬元，被告將系爭房屋交付原告。而原告將一樓分割轉(zhuǎn)租給案外人，開設銀行網(wǎng)點、奶茶鋪、母嬰店等商業(yè)店鋪；將2樓整層、3樓整層、4樓西南露臺約定區(qū)域出租給第三人吳勝斌用于外來居住人口服務公寓。
　　2016年3月4日，上海市松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)人民政府向上海市松江區(qū)公安消防支隊出具證明，系爭房屋原使用用途為外居中心現(xiàn)同意原告作為外居中心、商業(yè)使用，但土地性質(zhì)不變。
　　同年8月17日，被告向原告發(fā)出書面整改通知書，言明原告應按合同約定，依據(jù)《上海市保障性住房設計導則(公共租賃房篇)(試行)》通知為標準依法依規(guī)經(jīng)營，經(jīng)查原告在裝修設計、業(yè)態(tài)布局和招商要求上不符合上述規(guī)定，要求原告按期整改，具體整改要求如下：……。
　　同年9月23日，被告制作處置公告，并于同月25日置于系爭房屋外。該公告向各位租戶言明：因系爭房屋性質(zhì)為外來人口服務中心，屬于國家保障房序列，不能改變性質(zhì)挪作他用，現(xiàn)大樓一層已對外轉(zhuǎn)租為商鋪使用，二三層轉(zhuǎn)租開設居住公寓，存在違法經(jīng)營、違法居住、違法排污、違法搭建、二次裝修未報批消防驗收等情況，安全隱患嚴重。被告多次約談原告，明確告知不能違反合同改變房屋使用性質(zhì)，但原告置若罔聞、一意孤行，原告違反了雙方簽訂合同的“租賃用途”、“解除合同的條件”等約定款項，故被告決定解除雙方簽訂的編號為sjzcbgXXXXXXXX號《房屋租賃合同》，收回系爭房屋，恢復大樓原樣。
　　同年11月14日，上海市松江區(qū)消防安全委員會辦公室向松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)人民政府出具工作抄告單，言明區(qū)消防支隊對系爭房屋進行消防安全監(jiān)督檢查發(fā)現(xiàn)，原告存在相關火災隱患和消防違法行為。同月18日，被告發(fā)函要求原告根據(jù)租賃合同的約定和上述抄告的要求整改并將建筑物恢復原狀。
　　同年11月22日，本院立案受理了原告要求被告繼續(xù)履行前述房屋租賃合同一案。2017年10月25日，上海市第一中級人民法院作出(2017)滬01民終8680號二審判決，認定雙方所簽訂的房屋租賃合同無效。
　　2017年11月2日，被告對系爭房屋相關租賃戶發(fā)出書面公告，言明因租賃合同被認定無效，其將收回房屋，要求各承租戶于同月10日前搬離系爭房屋，逾期未搬離的，其將于該日采取停水停電等措施。同月10日，被告自認對系爭房屋斷水斷電。
　　2018年9月29日，原、被告及第三人三方在場下，第三人將其所租賃的2樓整層、3樓整層、4樓西南露臺約定區(qū)域直接返還給被告。2019年2月19日，被告確認接收系爭房屋剩余部分。原、被告亦同意就系爭房屋電表戶名由原告變更過戶至被告名下。
　　另查明：2012年5月28日，松江區(qū)住房保障和房屋管理局向松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)人民政府作出《關于上海泗涇資產(chǎn)經(jīng)營有限公司建設“泗涇鎮(zhèn)來滬務工人員居住服務中心”(文化路地塊)單位租賃房建設項目認定的批復》，批準建設單位為被告，項目名稱“泗涇鎮(zhèn)來滬務工人員居住服務中心(文化路地塊)(暫定名)”，建設規(guī)模及內(nèi)容初步確認規(guī)劃總建筑面積13000平方米建設單位租賃房及商業(yè)等配套用房。建設管理：1、單位租賃房建成后，只租不售，只發(fā)大產(chǎn)證，不得分割辦理小產(chǎn)證；除隨同單位資產(chǎn)整體處置外，單位租賃房不得單獨轉(zhuǎn)讓、單獨辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，并統(tǒng)一納入泗涇鎮(zhèn)公共租賃房(單位租賃房)管理服務平臺；2、單位租賃房建設應嚴格執(zhí)行《關于印發(fā)＜上海市保障性住房設計導則(公共租賃房篇)(試行)＞的通知》(滬建交聯(lián)【2011】167號)文中的相關規(guī)定；3、建設項目可根據(jù)滬府發(fā)【2010】32號文有關規(guī)定，結(jié)合實際情況，適度增加建筑容積率和建筑覆蓋率。同日，松江區(qū)住房保障和房屋管理局對上述單位租賃房建設項目認定表上審核通過。該表尾部注5記載：企業(yè)范圍內(nèi)行政辦公及生活服務設施等配套用地超過總用地面積7%的，需另附特殊情況書面說明。該單位租賃房建設項目即系爭房屋，于2015年12月21日核準登記的權利人為被告，具體登記的土地使用權取得方式為劃撥，用途為公共基礎設施用地，房屋類型為公共設施用房，房屋用途為公用服務，建筑面積9,616.59平方米，總層數(shù)為4層。
　　再查明，本院于2018年2月7日立案受理(2018)滬0117民初3128號案外人楊某(系爭房屋一樓108C、108D、108E房屋次承租人)訴本案被告、原告房屋租賃合同糾紛一案。2018年10月10日，本院判決原告應返還楊某房屋使用費34,891.50元、押金9,225元、清掃管理費2,490元、賠償楊某裝修現(xiàn)值損失56,942元等。而且，本院認定被告在2016年9月25在租賃現(xiàn)場放置公告的行為，給楊某使用租賃房屋存在影響。故之后的房屋使用費楊某按約定租金標準的30%支付原告。該案判決生效后，2018年11月19日，經(jīng)楊某申請執(zhí)行，本院發(fā)出執(zhí)行通知，要求原告除支付上述判決金額外，還要加倍支付遲延履行期間的利息137.63元(暫計至2018年11月16日)、執(zhí)行費1,455元。同年12月20日，原告將上述合計105,141.13元交付于本院。
　　同樣，本院于2017年12月4日立案受理(2017)滬0117民初20829號第三人訴原告房屋租賃合同糾紛一案。本院也認定被告于2016年9月25在租賃現(xiàn)場放置公告的行為，給第三人之后使用房屋造成影響，但第三人自2016年9月26日起至2017年11月10日(房屋停水停電前)期間仍有一定程度的出租經(jīng)營，故該期間的使用費，第三人酌情按合同約定租金標準的50%支付原告。而自2017年11月11日起至2018年9月29日房屋返還之日止的房屋使用費，因水電已被切斷，系爭房屋不具備使用條件，第三人按合同約定租金標準的30%支付原告。
　　審理中，經(jīng)原告申請，本院委托上海市建設工程監(jiān)理咨詢有限公司(以下簡稱“建設咨詢”)對系爭房屋形成附合的裝修現(xiàn)值進行鑒定。2018年7月20日、8月9日、10月15日，建設咨詢分別出具鑒定意見書、補充說明和補充鑒定意見書，明確：系爭房屋原告裝修確定部分鑒定造價4,019,884元、現(xiàn)值3,416,901元(成新率按85%)；推斷性部分包括：1.民房拆除造價143,489元、現(xiàn)值121,966元；2.垃圾清運造價64,000元、現(xiàn)值54,400元；3、現(xiàn)場堆放材料造價14,000元、現(xiàn)值11,900元；4、四樓新做墻體及露臺曬衣鋼架(已拆除)造價172,146元、不存在現(xiàn)值；5、停車場進出口系統(tǒng)(已拆除)造價92,382元、不存在現(xiàn)值；6、消防設計費造價11,523元、現(xiàn)值9,795元；補充鑒定的四樓粉刷造價248,630元、現(xiàn)值211,336元。審理中，原告、第三人雙方經(jīng)核對確認，鑒定報告歸入雙方爭議部分的排水管項目為原告裝修，造價9,979元、現(xiàn)值8,482元。
　　原告對鑒定結(jié)論數(shù)據(jù)無異議，但認為不應當考慮成新率，應以造價確定損失，推斷性部分也應計入。被告亦認為不應考慮成新率打折，應按造價計算，推斷部分不應計入，本次應僅對房屋裝修鑒定，對于停產(chǎn)場、大理石臺階等不應計入。對此，鑒定單位認為本案因租賃合同無效，無法直接按照租賃期限折算裝修現(xiàn)值，其結(jié)合施工時間及使用情況給出的成新率；推斷部分的1、2包括已經(jīng)拆除的民房和相應的垃圾清運，鑒定時現(xiàn)場已經(jīng)無法看到，所以計入推斷；3為原告尚未完成內(nèi)墻粉刷的堆放現(xiàn)場的水泥、黃沙；4、5兩項是因為已拆除滅失，故沒列現(xiàn)值；本次鑒定包括附合在一起的室外裝修部分。涉及原告申請預交的鑒定費用169,000元。
　　庭審中，原告還提供：1、其管理人員工資匯總表，證明其租賃過程中招商、運營等雇傭工人工資費用，自2015年3月其至2018年4月共計支付2,415,295.54元。2、律師代理合同、發(fā)票，證明其為此糾紛聘請的律師費用15萬元。3、電費支付憑證，證明原告從2015年6月至2016年8月、2018年7月的基本電費合計286,299.11元(其中2018年7月13,870.08元)，因為被告不配合原告申請停電導致電費損失由被告承擔。4、消防罰款發(fā)票，證明被告不配合，原告消防未辦理消防檢查合格證，罰款19萬元。5、花卉租賃合同及支付憑證、辦公用品發(fā)票、消防高壓電人員聘用合同及支付憑證、電梯保養(yǎng)合同及支付憑證、地下停車場看護費支付憑證，證明訴請涉及其他間接損失的費用。被告對上述證據(jù)三性均不予認可，認為系原告自身經(jīng)營的產(chǎn)生，沒有證據(jù)證明被告不配合停電相反是原告一直不肯將電表過戶房屋交付、消防的罰款也是其自身問題，不屬于其賠償損失范圍。第三人認為該證據(jù)與其無關。另外，原告還明確其主張的可得利益為酌情計算兩年的收取與支付租金差。
　　被告也提供如下證據(jù)材料：1、客戶入賬通知、農(nóng)行交易回單、電費發(fā)票，證明被告墊付了原告欠繳的2017年7月至9月的電費費用，拖欠電費的違約金經(jīng)與電力公司協(xié)商，減免了。2、水費交費單和支付憑證，證明自2017年4月1日至2017年11月10日期間墊付的水費36,150.86元，雖然繳費單的地址為文化路XXX號，但實際是系爭房屋150號的水表裝在168號，2017年3月31日前的原告都已經(jīng)付清。原告對上述證據(jù)真實性無異議，但電費屬于被告不配合停電，導致的損失由被告自負；水費因2017年之后由一工程隊進入文化路XXX號，所產(chǎn)生的費用存在共用，之前2017年4月前的水費都付清，金額沒有4月后的高。第三人未發(fā)表意見。
　　以上事實，由民事判決書、房屋租賃合同、收據(jù)、轉(zhuǎn)賬憑證、公開信及函件、鑒定意見及補充說明和補充鑒定意見書、交接書、執(zhí)行通知、支付憑證、當事人陳述等證據(jù)證明，本院予以確認。
　　本院認為：根據(jù)生效民事判決書的認定，系爭房屋屬于公共租賃房性質(zhì)，原、被告之間于2016年1月18日簽訂的房屋租賃合同因損害社會公共利益而無效。合同無效后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。被告作為出租人比原告應更清楚房屋性質(zhì)、用途，而原告作為承租人也應充分了解擬系爭房屋的相關情況，審慎簽約，故導致合同無效的后果被告應當承擔主要過錯，原告應承擔次要過錯。本院酌情確定被告應承擔70%損失賠償責任。
　　一、關于房屋返還問題
　　合同無效后，原告及第三人應搬離并返還系爭房屋給被告?，F(xiàn)被告已對原告及第三人完成返還義務予以了確認，故本院已無裁判必要。而原、被告亦同意就系爭房屋電表戶名由原告變更過戶至被告名下，于法不悖，本院從房屋返還后果的角度一并予以處理。
　　二、關于使用費、押金結(jié)算問題
　　根據(jù)合同約定，租賃期限自2016年1月18日起，有12個月的裝修免租期，實際計租期自2017年1月18日起。但被告于2016年9月25日將處置公告放置系爭房屋現(xiàn)場的行為，給包括原告在內(nèi)的整個文化路XXX號承租戶的使用帶來實質(zhì)性影響?？紤]到已處理另案的次承租人楊某(一樓)、第三人吳勝斌(二、三樓)在公告后的使用情況有所不同，故本案使用費也做類似區(qū)分。具體而言：一、四樓部分(合計面積3187.3平方米)，自2017年1月18日起止2019年2月19日止，原告應支付的使用費標準，按導致合同無效其過錯比例，為約定租金標準的30%，即766,043.81元(7,357.8元/天÷7007.5平方米×3187.3平方米×763天×30%)；二、三樓部分(合計面積3,820.2平方米、第三人吳勝斌另租賃4樓西南露臺約定區(qū)域酌情不計)，原告應支付自2017年1月18日起止2017年11月10日止的使用費標準為約定租金標準的50%為595,658.61元(7,357.8元/天÷7007.5平方米×3,820.2平方米×297天×50%)，原告應支付自2017年11月11日起止2018年9月29日止的使用費標準為約定租金標準的30%為388,682.29元(7,357.8元/天÷7007.5平方米×3,820.2平方米×323天×30%)。上述原告應付使用費合計1,750,384.71元。現(xiàn)原告已付押金500,000元，經(jīng)抵扣，原告還需支付被告1,250,384.71元。
　　三，關于免租期的使用費問題
　　現(xiàn)因合同無效，關于合同免租期的約定亦歸于無效，原告應當返還比照租金標準的占有利益?？紤]到本案的特殊性，使用費的確定還應考慮兩個因素加以公平合理確定：一是約定計租期內(nèi)的已履行比例，二是免租期能否正常使用的程度及導致未能正常使用免租期的過錯程度。對于前者，約定的計租期為17年，實際履行的計租期自2017年1月18日起至2019年2月19日止，相應的履行比例酌情為12.25%(25個月÷204個月)，即未履行比例的免租期利益為2,356,635.06【2,685,624元×(1-12.25%)】。對于后者，主要自2016年9月25日起，原告使用房屋受到影響，而導致免租期不能正常使用的過錯即合同無效的過錯主要在被告。故本院酌情原告還需支付被告免租期的使用費700,000元。
　　四、關于裝修損失問題
　　首先，關于形成附合的裝修現(xiàn)值部分，確定部分和補充鑒定的現(xiàn)值金額3,628,237元，本院采納鑒定意見。其次，對于推斷部分，對于鑒定單位明確給出的現(xiàn)值金額的項目，鑒于已經(jīng)無法還原，本院采納鑒定意見金額予以計入；而對于四樓新做墻體及露臺曬衣鋼架、停車場進出口系統(tǒng)因拆除亦可以看做為原告損失，故本院酌情根據(jù)85%成新率確定現(xiàn)值予以計入，故推斷部分合計現(xiàn)值422,909.80元。最后，原為第三人與原告爭議的排水管項目，經(jīng)確認為原告裝修，故本院對于現(xiàn)值8,482元予以計入。據(jù)此，本院確定的原告裝修部分的現(xiàn)值為4,059,628.8元，被告應賠償原告裝修現(xiàn)值70%的損失為2,841,740.16元。相應的鑒定費負擔問題，本院結(jié)合在訴訟費分擔中處理。
　　五、關于已生效判決確定的次承租人楊某損失問題
　　其中，使用費、押金、清掃管理費等，均是楊某已付費用但未享有的利益，原告應當予以返還，并非原告損失；執(zhí)行費以及加倍支付遲延履行期間的利息均是原告自身未在生效判決確定的履行期內(nèi)不履行法定義務產(chǎn)生，與被告無關；而裝修損失56,942元，可歸于合同無效給原告造成的損失，本院根據(jù)原、被告之間的責任比例確定被告應當分擔39,859.40元。
　　六、關于水電費負擔問題
　　被告反訴主張的水費36,150.86元，系原告占有房屋期間發(fā)生，應當由原告負擔，原告辯稱存在他人使用的情況，但未提供證據(jù)證明，本院難以采納。被告反訴主張的基本電費34,351.26元，因房屋租賃合同無效而原告無法正常使用，故根據(jù)原、被告之間的責任比例確定原告分擔30%，即11,957.82元。原告主張的2015年6月至2016年8月的基本電費，系其正常使用過程中發(fā)生的，應由其自行負擔；而2018年7月的基本電費13,870.08元處于無法正常使用房屋期間，本院亦根據(jù)前述過錯比例，被告應負擔9,709.06元。上述基本電費相抵，原告還需支付被告2,248.76元。
　　最后，關于原告主張的可得利益和違約金，因雙方租賃合同為無效合同，原告主張于法無據(jù)，本院不予支持。原告主張的管理人員工人工資、利息、除電費外的其他直接損失，事實和法律依據(jù)并充足，被告也不予認可，本院不予支持。被告反訴主張的修復費用，因系爭房屋經(jīng)被告同意裝修，且相關裝修損失本院已經(jīng)處理，故該項反訴主張也缺乏事實和法律依據(jù)，本院不予支持。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第四項、第五十八條、《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條、第九條的規(guī)定，判決如下：
　　一、原告(反訴被告)上海程某投資管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告(反訴原告)上海泗涇資產(chǎn)經(jīng)營有限公司自2016年1月18日起至2017年1月17日免租期間房屋使用費700,000元，以及自2017年1月18日起至2019年2月19日止的房屋使用費1,250,384.71元(已經(jīng)抵扣押金500,000元)；
　　二、被告(反訴原告)上海泗涇資產(chǎn)經(jīng)營有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告(反訴被告)上海程某投資管理有限公司裝飾裝修損失2,841,740.16元；
　　三、被告(反訴原告)上海泗涇資產(chǎn)經(jīng)營有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告(反訴被告)上海程某投資管理有限公司已付的涉次承租人楊某的裝修損失39,859.40元；
　　四、原告(反訴被告)上海程某投資管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告(反訴原告)上海泗涇資產(chǎn)經(jīng)營有限公司水費36,150.86元、電費2,248.76元；
　　五、原告(反訴被告)上海程某投資管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)協(xié)助被告(反訴原告)上海泗涇資產(chǎn)經(jīng)營有限公司將位于上海市松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)文化路XXX號房屋的電表戶名變更至被告(反訴原告)上海泗涇資產(chǎn)經(jīng)營有限公司名下；
　　六、駁回原告(反訴被告)上海程某投資管理有限公司其余訴訟請求；
　　七、駁回被告(反訴原告)上海泗涇資產(chǎn)經(jīng)營有限公司其余反訴請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本訴案件受理費139,940元,反訴案件受理費24,946元，鑒定費169,000元，合計訴訟費333,886元，由原告(反訴被告)上海程某投資管理有限公司負擔172,136.73元(已付)，被告(反訴原告)上海泗涇資產(chǎn)經(jīng)營有限公司負擔161,749.27元(已付24,946元，余款136,803.27元于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院)。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：暨秉恒

書記員：張??孜