原告：上海積旺實業(yè)發(fā)展有限公司，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：徐奇燦，經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：孫一天，上海富明律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：孫鴻書，上海富明律師事務所律師。
　　被告：潘海娟，女，1964年6月17日生，漢族，住上海市。
　　委托訴訟代理人：高建中，上海容和律師事務所律師。
　　原告上海積旺實業(yè)發(fā)展有限公司(以下簡稱“積旺公司”)與被告潘海娟房屋租賃合同糾紛一案,本院于2018年6月8日立案受理后，依法適用簡易程序于2018年8月22日公開開庭進行了審理。原告積旺公司的委托訴訟代理人孫一天、被告潘海娟及其委托訴訟代理人高建中到庭參加訴訟。審理中，經(jīng)當事人同意及本院院長批準，延長簡易程序?qū)徖砥谙奕齻€月。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告積旺公司向本院提出訴訟請求：1.判令原、被告雙方簽訂的《房屋租賃合同》于2017年11月1日解除；2.判令被告搬離并返還原告位于上海市松江區(qū)九亭鎮(zhèn)九新公路XXX號XXX幢XXX室及底層房屋；3.判令被告向原告支付自2017年10月1日起至搬離并實際返還房屋之日止的租金(按每月28,583.30元的標準計算)。事實和理由：2012年5月23日，原、被告簽訂《房屋租賃合同》，約定原告將位于上海市松江區(qū)九亭鎮(zhèn)九新公路XXX號XXX幢XXX室和底層出租給被告使用，租賃期限自2012年8月1日起至2019年12月30日止，月租金28,583.30元；先付后用，付六押一。2017年1月因被告拒付租金，原告提起訴訟，后經(jīng)法院調(diào)解結(jié)案，但被告未按約履行付款義務，僅支付了前兩期的租金85,000元，原告只得申請強制執(zhí)行。2017年10月起，被告拒付房屋使用費，原告多次催討未果，故原告提起本案訴訟，請求判如所請。
　　被告潘海娟辯稱，租賃物在合同履行期間發(fā)生了被動遷的事實，按照原告與大房東之間的約定，一旦涉及動拆遷，他們的租賃合同自行解除。因此，在原告有可能喪失合同履行能力的情況下，被告停止支付租金。從證據(jù)角度，雙方之間的租賃合同因動遷客觀上無法履行，從而導致合同解除，故被告并未違約。至于2017年10月1日以后的租金為何沒有支付，系因租賃合同已經(jīng)終止。
　　本院經(jīng)審理認定事實如下：2012年5月23日，原告作為出租人(甲方)、被告作為承租人(乙方)簽訂《房屋租賃合同》，約定：1.甲方將位于上海市松江區(qū)九亭鎮(zhèn)九新公路XXX號XXX幢XXX層XXX室北面(含公攤面積)為750平方米加底層100平方米(以下簡稱涉案房屋)出租給乙方；2.租賃期限自2012年8月1日起至2019年12月30日止(2012年5月23日至2012年7月31日止為免租期)；租金每月合計28,583.30元(租金不含物業(yè)費和衛(wèi)生費)，租金應以6個月支付一次，每次支付租金須提前20天，應支付現(xiàn)金171,500元，先繳納后用房；3.租賃協(xié)議簽訂時，乙方即向甲方支付1個月的租金作為租賃保證金，保證金不得抵充租金，租賃合同期滿時，甲方收取的租賃保證金除用以抵充合同約定由乙方承擔費用外，剩余部分無息歸還；4.2015年8月1日至2017年8月1日止，年租金在上一年的基礎上遞增百分之五(6%)，2017年8月1日至2019年12月30日止，年租金在上一年的基礎上遞增百分之五(6%)；5.每拖欠超過一天按日租金的3%滯納金加付給甲方，超過10天，甲方將采取停電、水、關閉大門等措施，若仍不按時支付，甲方有權(quán)收回房屋，并收取房屋滯納金，同時甲方有權(quán)終止合同；乙方不按時交付租金超過10天，甲方有權(quán)沒收乙方租房的保證金，并有權(quán)對承擔人房屋內(nèi)的物資進行清理。該合同另對其他相關事項進行了約定。
　　另查明，案外人上海真博電器有限公司(以下簡稱真博公司)系包括涉案房屋在內(nèi)的上海市松江區(qū)九亭鎮(zhèn)九新公路XXX號幢號5的登記權(quán)利人。
　　2011年6月8日，原告與案外人真博公司簽訂房屋租賃合同，約定真博公司將上述整幢建筑物出租給原告，租賃期限5年，自2012年1月1日起至2016年12月31日止。
　　訴訟中，原告提供其與案外人真博公司于2011年9月28日簽訂的房屋租賃補充協(xié)議，該協(xié)議約定將原租賃合同期限延長3年，變更為8年，租賃期限自2012年1月1日起2019年12月31日。被告對于該份證據(jù)的真實性不予認可，認為即便真實也不能改變原、被告租賃期限內(nèi)發(fā)生涉案房屋被征收、動拆遷的事實。
　　審理中，原、被告一致確認原告已收取被告租賃保證金28,500元。在本案證據(jù)交換中原告同意將保證金抵扣被告欠付租金，但庭審中又主張沒收。被告則要求將保證金返還或折抵租金。
　　涉案房屋目前處于空關狀態(tài)。被告先自認門是其鎖的，后又辯稱2017年10月左右，原告負責人將門鎖換掉，導致其無法進入涉案房屋。原告對該辯稱意見予以否認，稱其從未將涉案房屋門鎖換掉。
　　再查明，2017年5月4日，原、被告因涉案房屋租賃合同糾紛訴至本院。同年8月8日，本院出具(2017)滬0117民初7348號民事調(diào)解書(以下簡稱7348號民事調(diào)解書)，調(diào)解主文內(nèi)容為：一、積旺公司與潘海娟之間于2012年5月23日(簽訂)的《房屋租賃合同》繼續(xù)履行；二、潘海娟支付積旺公司2017年1月1日至2017年9月30日期間的租金205,000元(支付方式：2017年8月31日前支付45,000元，2017年9月30日前支付4萬元，2017年10月31日前支付4萬元，2017年11月30日前支付4萬元，2017年12月31日前支付4萬元)；三、若潘海娟未按期支付上述任何一期款項，則潘海娟與積旺公司簽訂于2012年5月23日的《房屋租賃合同》解除；……。
　　此后，被告僅向原告支付上述第一、二期款項，其余租金未付，原告向本院申請執(zhí)行。因原告未能提供被告其他可供執(zhí)行的財產(chǎn)線索并同意本院終結(jié)本次執(zhí)行程序，2018年4月26日，本院出具(2018)滬0117執(zhí)268號執(zhí)行裁定書，裁定本次執(zhí)行程序終結(jié)。
　　訴訟中，被告提供九亭鎮(zhèn)人民政府公告復印件、動遷企業(yè)進度表復印件用以證明涉案房屋已經(jīng)動遷以及動遷的時間。原告對于該組證據(jù)的真實性不予認可，并稱涉案房屋還可以正常使用，被告沒有騰空并返還涉案房屋；經(jīng)其了解，涉案房屋所在地塊曾發(fā)過告知牌，土地需要出售給漕河涇開發(fā)區(qū)，但未談攏，后續(xù)動遷的事項沒有再提過；目前動遷尚未發(fā)生，被告應足額支付租金給原告。
　　以上事實，有房屋租賃合同、房屋租賃補充協(xié)議、上海市不動產(chǎn)登記簿、7348號民事調(diào)解書、執(zhí)行裁定書、公告、動遷企業(yè)進度表及當事人陳述等證據(jù)證明，本院予以確認。
　　本院認為，原、被告簽訂的《房屋租賃合同》系雙方當事人真實意思表示，未違反法律、行政法規(guī)效力性的強制性規(guī)定，屬有效合同，當事人均應恪守。現(xiàn)被告再未支付2017年10月1日之后的租金，故依據(jù)合同及7438號民事調(diào)解書的約定，原告有權(quán)解除雙方之間的《房屋租賃合同》，且違約方在于被告。根據(jù)上述已經(jīng)查明的事實，被告的辯稱意見缺乏相應的證據(jù)予以佐證，本院不予采信。關于合同解除的時間，雖然在7348號民事調(diào)解書中約定被告逾期支付任何一期款項，雙方簽訂于2012年5月23日的《房屋租賃合同》解除，但未明確具體的解約時間，結(jié)合在本案訴訟之前原告未曾向被告送達解約通知，故本院以起訴狀副本送達之日即2018年6月28日作為合同解除之日。
　　合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施并有權(quán)要求賠償損失。根據(jù)禁反言原則以及被告的自認，涉案房屋目前仍由其占有，因此，原告要求其返還租賃物的訴訟請求，本院予以支持。原告要求被告按照合同約定的每月28,583.30元標準，支付自2017年10月1日起至搬離并返還涉案房屋之日止的租金及占有使用費的訴請，并無不當，本院亦予以支持。
　　另，原告既未以訴請的形式提出沒收保證金的要求，被告又未在本院指定期間內(nèi)提起反訴，故本案中對保證金不予處理，但不影響當事人通過其他合法途徑解決糾紛。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款、第九十六條第一款、第九十七條、第二百二十六條之規(guī)定，判決如下：
　　一、確認原告上海積旺實業(yè)發(fā)展有限公司與被告潘海娟于2012年5月23日簽訂的《房屋租賃合同》于2018年6月28日解除；
　　二、被告潘海娟于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告上海積旺實業(yè)發(fā)展有限公司返還位于上海市松江區(qū)九亭鎮(zhèn)九新公路XXX號XXX幢XXX層XXX室北面及底層房屋；
　　三、被告潘海娟于本判決生效之日起十日內(nèi)按每月28,583.30元的標準，向原告上海積旺實業(yè)發(fā)展有限公司支付自2017年10月1日起至實際搬離并返還位于上海市松江區(qū)九亭鎮(zhèn)九新公路XXX號XXX幢XXX層XXX室北面及底層房屋之日止的租金及占有使用費。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　案件受理費6,874元，減半收取3,437元，由被告潘海娟負擔(于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院)。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：李??明

書記員：周昳歆