原告(反訴被告)：上海科房物業(yè)管理有限公司，住所地上海市嘉定工業(yè)區(qū)。
　　法定代表人：李東波，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：陳葉，上海市銀星律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：吳秋萍，上海市銀星律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海泰某某笠酒家，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：王鵬杰，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：陳圣，上海市大華律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：司雷，上海市大華律師事務(wù)所律師。
　　原告上?？品课飿I(yè)管理有限公司(下稱“科房公司”)訴被告上海泰某某笠酒家(下稱“笠笠酒家”)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年5月7日立案受理后，依法適用簡易程序進行審理。審理中，被告提起反訴，本院經(jīng)審核后依法予以合并審理。本案于2018年6月11日第一次公開開庭進行了審理，原告委托訴訟代理人陳葉、被告委托訴訟代理人陳圣、司雷到庭參加訴訟。因雙方當(dāng)事人對案涉房屋擴建部分費用無法達成一致意見，經(jīng)被告申請，本院通過上海市高級人民法院依法委托上海同濟工程咨詢有限公司對案涉房屋四樓擴建部分費用進行審價。2018年9月6日，本案第二次公開開庭進行了審理，原告委托訴訟代理人陳葉、被告委托訴訟代理人陳圣、司雷到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告上?？品课飿I(yè)管理有限公司向本院提出訴訟請求如下：1.判令被告立即注銷以上海市高涇路XXX弄XXX號一幢樓房為注冊地址的所有登記手續(xù)；2.判令被告支付原告拖欠的物業(yè)管理費人民幣(以下幣種均為人民幣)181,951.6元；3.判令被告支付原告拖欠的租金154,566元；4.判令被告支付原告占有實際使用費172,976元。審理中，原告變更訴訟請求為：1.判令被告立即注銷以上海市高涇路XXX弄XXX號一幢樓房為注冊地址的所有登記手續(xù)；2.判令被告支付原告拖欠的租金154,566元；3.判令被告支付原告逾期返還房屋的違約金172,976元。事實和理由：2004年，被告原法定代表人王鵬杰就承租上海市青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)高涇路XXX弄XXX號一幢樓房(除底層一間外)與原告簽訂《房屋租賃合同》，約定租賃期限為2005年1月1日至2014年12月31日，租金為每平方米0.8元/天，按1,300平方米計算租金，第三年起每兩年按5%比例遞增。2006年1月15日，雙方又就上述房屋的租金簽訂《補充協(xié)議》，約定租賃期限延長三年，自2005年1月1日起至2017年12月31日止，同時雙方確定實際租用面積增加139平方米，2007年1月1日起按增加面積的50%即70平方米計收租金。《房屋租賃合同》及《補充協(xié)議》簽訂后，王鵬杰設(shè)立了被告，并由被告經(jīng)營使用上述房屋。2017年9月1日，被告向原告提出了續(xù)租申請，但原告鑒于自身經(jīng)營需要，明確向被告做出了不再續(xù)租的意思表示，并要求被告按合同約定及時做好房屋的返還移交準(zhǔn)備工作。然而，合同約定的租賃期限屆滿，被告確仍然占有原租賃房屋，未按約將房屋返還原告。2017年間的房屋租金，被告未能全額支付給原告。綜上，原告認為被告的行為侵害了原告的合法權(quán)益，故訴至法院，作如上訴請。
　　被告上海泰某某笠酒家辯稱：不同意原告的全部訴訟請求。1.原告的訴請要求被告辦理工商注銷手續(xù)沒有合同及法律依據(jù)；2.被告不拖欠原告任何租金，且原告未明確租金的計算方式，應(yīng)予以駁回；3.雙方已對案涉房屋進行了書面交接，除房屋搭建部分存在爭議外，其他都已經(jīng)予以解決，并未涉及實際使用費的問題；且原告在被告答辯后于第二次庭審中變更訴請不合理，應(yīng)按照原訴請審理，即使原告主張違約金，也不存在，因為雙方交接的時候僅明確有租金，沒有違約金。同時，被告主張：根據(jù)原、被告簽訂的《補充協(xié)議》，被告可以進行擴建，原告愿意承擔(dān)擴建費用以及相應(yīng)的費用，后被告按約對房屋進行了擴建。自案涉糾紛發(fā)生以來，雖雙方對房屋交接事項達成了一致意見，但對上述擴建事項仍不能協(xié)商一致，原告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)案涉房屋的擴建費用及其他相關(guān)費用，為此，被告提起反訴，請求：1.判令反訴被告支付反訴原告擴建費用333,724元；2.本案反訴費用及評估費由反訴被告承擔(dān)。
　　針對反訴，反訴被告上?？品课飿I(yè)管理有限公司辯稱：不同意反訴請求。1.補充協(xié)議簽訂至今已經(jīng)10多年，反訴原告沒有就安裝部分向反訴被告主張，超過訴訟時效；2.事實上，擴建工程完成后，原被告雙方就搭建部分支付和租金費用有過約定，對于搭建部分費用已經(jīng)處理；3.評估報告所顯示的金額包括整個搭建部分的固定裝飾和內(nèi)部裝飾，根據(jù)補充協(xié)議約定，擴建部分內(nèi)部裝修由反訴原告自行承擔(dān)，鑒定報告未對固定裝飾和內(nèi)部裝飾進行區(qū)分。
　　經(jīng)開庭審理查明：位于青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)高涇路XXX弄XXX號的房產(chǎn)登記于科房公司名下。笠笠酒家于2006年1月25日核準(zhǔn)成立，注冊地址為系爭房屋內(nèi)。
　　2004年，科房公司(甲方、出租方)、王鵬杰代表笠笠酒家(乙方、承租方)簽訂《房屋租賃合同》，約定：甲方將其合法擁有的坐落在上海市高涇路XXX弄XXX號一幢樓房(除底層一間甲方用做監(jiān)控室外)出租給乙方使用；甲方出租給乙方使用的樓房總建筑面積為1,300平方米；甲方按乙方的要求將高涇路XXX弄XXX號樓房結(jié)構(gòu)局部改造后提供給乙方使用，改造資金由甲方支付，裝修由乙方自行安排；乙方向甲方承諾租賃該房屋僅作為經(jīng)營餐飲及酒店使用；該樓房租賃期暫定為10年，自2005年1月1日起至2014年12月31日止，租金起算日為2005年1月1日，租賃期滿提前3個月視情況甲乙雙方?jīng)Q定是否續(xù)租，如出現(xiàn)第三方承租，在同等條件下甲方將優(yōu)先考慮由乙方承租；自2005年1月1日租金起算日起，租金為每平方米0.80元/天，暫按1,300平方米計算租金，在測算報告完成后按測定面積計算租金，所形成租金差額，多退少補；甲方向乙方收取的租金中12.5%用于在乙方消費，前兩年租金不變，第三年起，每兩年按5%比例遞增；租金每季度支付一次，采取先付后租方式，每季末的最后七天支付下季度租金；甲方承諾在租賃期間內(nèi)，除押金、租金及代乙方支付的各項費用外，不再向乙方收取物業(yè)管理費；租賃期滿，乙方應(yīng)如期交還該房屋，如乙方逾期歸還，則每天應(yīng)向甲方支付日租金兩倍的違約金；租賃期滿，乙方如要求續(xù)租，應(yīng)提前三個月提出書面意見，甲方應(yīng)在收到乙方書面意見后一個月內(nèi)給乙方書面答復(fù)，如同意續(xù)租應(yīng)同乙方重新簽訂合同。合同另對其他內(nèi)容進行了約定。
　　后，雙方簽訂《補充協(xié)議》，約定：乙方提出確保工程進度，便于統(tǒng)一管理。擴建部分由乙方自行組織落實，甲方原則上表示同意，但擴建部分的內(nèi)容需報甲方認可后方能實施，所發(fā)生的費用，經(jīng)有關(guān)部門審計確認后，由甲方支付(包括審計費用)，擴建部分的內(nèi)部裝修由乙方承擔(dān)。協(xié)議另對其他內(nèi)容進行了約定。
　　2006年1月15日，雙方簽訂《補充協(xié)議》，約定：甲方出租給乙方使用的88號房，原合同中總建筑面積暫定為1,300平方米，現(xiàn)該樓房經(jīng)擴建后新增面積374.95平方米，加上房產(chǎn)證登記面積1,064.04平方米，實際總建筑面積為1,439平方米，實際租用面積增加139平方米。鑒于乙方在裝修過程中租置餐飲設(shè)備配套方面支出較大，考慮甲乙雙方的友好合作關(guān)系，甲方同意對于增加面積139平方米免除2005年-2006年租金；2007年1月1日起按增加面積的50%即70平方米計收租金，租金以餐金抵用券的方式付給甲方；當(dāng)乙方營業(yè)額達50萬元/月時，面積增加部分的租金按實付給甲方；根據(jù)2004年9月甲乙雙方簽訂的房屋租賃合同第四條款中的約定，乙方已向甲方支付2005年1月至3月31日的租金94,800元，同時經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，甲方同意免去乙方應(yīng)付的2005年4月1日至9月30日6個月的租金210,090元；2005年10月1日至12月31日的租金94,900元，乙方以餐金抵用券的方式支付給甲方，餐金抵用券的面額由乙方負責(zé)確定和制作，乙方須在本協(xié)議生效后付給甲方；自2006年1月1日起，乙方應(yīng)按原合同正常承擔(dān)繳付租金的義務(wù)(包括計租面積、月租金、繳付時間和方式)；原房屋租賃合同第四條第一款中甲方向乙方收取租金中12.5%用于在乙方消費，現(xiàn)遞增為25%用于在乙方消費；原房屋租賃合同第三條第二款中租賃期限延長三年，自2005年1月1日起至2017年12月31日止，延長期間的租金遞增比例仍按原房屋租賃合同條款執(zhí)行。協(xié)議另對其他內(nèi)容進行了約定。截止起訴之日笠笠酒家共計向科房公司支付2017年度租金381,525.24元。
　　2017年9月1日，笠笠酒家向科房公司發(fā)函提出繼續(xù)租賃的請求。后科房公司回函表示因公司自身經(jīng)營需要，決定將系爭房屋收回自用，不再作為餐飲用途出租，并告知笠笠酒家在2017年12月31日前搬離系爭房屋、按約將系爭房屋返還科房公司。2018年1月22日，由于笠笠酒家未按期搬離，科房公司發(fā)送律師函，要求笠笠酒家搬離并支付相關(guān)費用。
　　2018年4月30日，雙方當(dāng)事人簽署《交接單》，內(nèi)容為：今由科房公司(甲方)和笠笠酒家(乙方)對高涇路XXX弄XXX號房屋進行移交，其中電梯運行正常(驗收)；天花板內(nèi)空調(diào)內(nèi)機乙方如拆除需恢復(fù)原狀；房屋甲方接收后，現(xiàn)場遺留的設(shè)備和物品，乙方同意作為遺棄物由甲方處理；笠笠酒家原房屋使用日為2018年2月28日，租金計算截止日為2018年2月28日。
　　因雙方當(dāng)事人對案涉房屋擴建部分費用無法達成一致意見，經(jīng)笠笠酒家申請，本院通過上海市高級人民法院依法委托上海同濟工程咨詢有限公司(下稱“同濟咨詢公司”)對案涉房屋四樓擴建部分費用進行審價。2018年7月18日，同濟咨詢公司出具《司法鑒定意見》，內(nèi)容為：對上海市青浦區(qū)高涇路XXX弄XXX號四樓擴建部分工程造價為333,724元，其中裝飾部分造價為284,100元，安裝部分造價為49,624元。為此，笠笠酒家支付鑒定費14,100元。
　　以上查明的事實，由原、被告的陳述，產(chǎn)權(quán)證、房屋租賃合同、補充協(xié)議、發(fā)票、付款憑證、交接書、函、鑒定意見書等證據(jù)予以證明，并經(jīng)庭審出證、質(zhì)證，本院經(jīng)審核后依法予以確認。
　　審理中，原告主張：1)被告為開展經(jīng)營，在租賃合同簽訂后辦理了以系爭房屋為注冊地的工商登記手續(xù)，現(xiàn)合同已到期終止，故被告應(yīng)將其工商登記注銷；2)根據(jù)合同及補充協(xié)議約定，租金通過兩種方式支付，75%的部分通過現(xiàn)金支付，25%通過餐券形式支付，而現(xiàn)被告僅支付了75%現(xiàn)金部分，剩余25%餐券未曾開具給原告，雙方合同已到期，故要求被告支付餐券部分所對應(yīng)的租金；3)合同到期后，被告逾期搬離，故應(yīng)按照合同約定向原告支付違約金；4)被告主張的擴建費用已超過訴訟時效，不應(yīng)予以支持；且根據(jù)雙方2006年1月份的補充協(xié)議，已對擴建費用進行了分配。
　　針對原告的主張，被告表示：1)2017年租金應(yīng)通過現(xiàn)金及餐券的形式全額向原告進行了支付，但無法提供餐券交付的相關(guān)憑證，且原告訴請中未明確主張的租金是抵用券折抵的租金金額；2)關(guān)于反訴時效，按照合同約定除內(nèi)部裝修外，其他費用需經(jīng)審價后由原告承擔(dān)，故未超過訴訟時效，而鑒定中很難區(qū)分內(nèi)部和外部空間。
　　審理中，本院依法通知鑒定人員到庭接受雙方當(dāng)事人質(zhì)詢并進行解釋。審價人員表示：針對原告提出的軟管單價是根據(jù)上海市建筑建材業(yè)定額信息價2005年10月-12月對于塑料軟管的相關(guān)指導(dǎo)價格確定的；對于土建和裝修可以區(qū)分。因雙方對于擴建部分內(nèi)部裝修如何定義無法達成意見，本院要求審價單位根據(jù)常規(guī)理解(即結(jié)構(gòu)層六大指向外的部分)進行區(qū)分。2018年9月7日，同濟咨詢公司出具《司法鑒定工作聯(lián)絡(luò)函》，載明：對系爭房屋四樓擴建部分工程造價為333,724元，其中結(jié)構(gòu)部分工程造價為239,595元，裝飾部分工程造價為44,505元，安裝部分造價為49,624元。原告對聯(lián)絡(luò)函書面質(zhì)證表示沒有異議，被告未發(fā)表意見。
　　根據(jù)庭審確認的事實，本院認為：案涉《房屋租賃合同》及《補充協(xié)議》是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效，雙方均應(yīng)恪守。根據(jù)租賃合同及補充協(xié)議約定，系爭房屋租期應(yīng)于2017年12月31日屆滿，被告未提供證據(jù)證明原告同意其繼續(xù)租賃系爭房屋，故本院認定案涉《房屋租賃合同》及《補充協(xié)議》于2017年12月31日到期終止。
　　根據(jù)合同及補充協(xié)議約定，截止2017年系爭房屋每平方米租金應(yīng)為1.072元/天，其中原房屋租賃合同中1,300平方米計租面積的75%租金應(yīng)通過現(xiàn)金方式支付，25%通過餐券形式支付；補充協(xié)議中增加面積70平方米的租金應(yīng)通過餐券形式支付。雙方當(dāng)事人對2017年已通過現(xiàn)金方式支付的租金金額沒有異議，本院予以確認。被告主張其已將餐券交付原告但未提供相應(yīng)證據(jù)予以證明，故對被告的主張本院不予采信。針對被告提出的原告租金訴請不明，未表明拖欠租金是餐券折抵的部分租金的主張，本院認為現(xiàn)金及餐券僅為雙方當(dāng)事人約定的租金支付方式，原告可依據(jù)合同約定向被告主張要求提供餐券，但由于案涉租賃合同已到期終止，要求被告提供餐券用于消費已不可能實現(xiàn)，故對于原告主張要求被告直接支付租金的訴請，本院予以認可。綜上，本院認定被告應(yīng)支付原告2017年度租金154,564.36元。
　　針對原告訴請的違約金，被告主張原告在被告答辯后變更訴請不合理應(yīng)予駁回，本院認為原告在第一次庭審中對訴請變更后被告主張答辯期，本院在第二次庭審中要求被告針對原告變更后的訴訟請求發(fā)表了答辯意見，且原告雖訴請名目不同，但訴請所依據(jù)的均為同一條合同條款，故對被告的上述主張本院不予采信。雙方當(dāng)事人確認被告使用系爭房屋至2018年2月28日，根據(jù)房屋租賃合同中對于逾期歸還房屋違約金的約定，并結(jié)合原告主張的租金標(biāo)準(zhǔn)每平方米1.07元/天，本院對原告主張的逾期交房違約金予以支持。
　　對于原告提出的要求被告注銷工商登記手續(xù)的訴訟請求，鑒于工商登記事宜并不屬于法院處理范圍，故對該項訴訟請求依法予以駁回。
　　針對反訴，補充協(xié)議約定擴建部分費用(除內(nèi)部裝修)在經(jīng)有關(guān)部門審計確認后由原告支付，而原告未能提供上述費用已經(jīng)審計結(jié)算并進行抵扣的證據(jù)，故對原告提出的被告訴請超過訴訟時效的主張，本院不予采信。結(jié)合鑒定意見書，本院認定原告應(yīng)支付被告擴建費用239,595元。綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：　　
　　一、被告上海泰某某笠酒家應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上?？品课飿I(yè)管理有限公司租金154,564.36元；
　　二、被告上海泰某某笠酒家應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上?？品课飿I(yè)管理有限公司逾期返還房屋違約金172,976元；
　　三、駁回原告上?？品课飿I(yè)管理有限公司的其余訴訟請求；
　　四、反訴被告上?？品课飿I(yè)管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付反訴原告上海泰某某笠酒家擴建費用239,595元。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴受理費6,213.20元，減半收取計3,106.60元，由被告上海泰某某笠酒家負擔(dān)；反訴費3,152.90元，鑒定費1,4100元，合計17,152.90元，由反訴原告上海泰某某笠酒家負擔(dān)4,582.90元，反訴被告上?？品课飿I(yè)管理有限公司負擔(dān)12,570元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。
　　
　　

審判員：張??分

書記員：黃琛陶