原告：上海祥大房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，住所地上海市浦東新區(qū)。
　　法定代表人：蘇紅雷，董事長。
　　委托訴訟代理人：朱云燕，北京大成(上海)律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：虞智超，北京大成(上海)律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海灃邦科技有限公司，住所地上海市浦東新區(qū)。
　　法定代表人：司井海，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：汪鴻，上海市成平律師事務(wù)所律師。
　　原告上海祥大房地產(chǎn)發(fā)展有限公司(以下簡稱祥大公司)訴被告上海灃邦科技有限公司(以下簡稱灃邦公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院2018年7月5日立案受理后，依法適用簡易程序，于2018年8月15日公開開庭進(jìn)行了審理。原告祥大公司的委托訴訟代理人虞智超、被告灃邦公司的委托訴訟代理人汪鴻到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告祥大公司向本院提出訴訟請求：一、確認(rèn)雙方簽訂的《上海市房屋租賃合同》于2018年4月25日解除；二、被告支付租賃保證金人民幣(幣種下同)674,219.55元及滯納金暫計455,098.20元；三、被告支付公共事業(yè)費押金8,378元及滯納金暫計5,655.15元；四、被告支付首期固定租金198,768.05元及滯納金暫計169,946.68元；五、被告支付2018年5月固定租金104,557.44元及滯納金暫計26,139.36元；六、被告支付2018年1月至2018年5月的物業(yè)管理費117,549.08元及滯納金暫計59,729.45元；七、被告支付裝修期補償金198,768.05元；八、被告支付違約金674,219.55元；九、被告承擔(dān)原告本案律師費50,000元。以上所涉滯納金均以所欠金額每日0.5%，計算至本案判決生效之日止。事實和理由：原、被告于2017年12月29日簽訂了《上海市房屋租賃合同》(以下簡稱《租賃合同》)，約定原告將濱江萬科中心2201、2202單元出租給被告，租賃期限自2018年1月16日起至2021年4月15日止。根據(jù)合同約定，房屋租金、物業(yè)管理費每一個月為一個支付期，先支付后使用。同時，被告應(yīng)在合同簽訂時向原告支付：1、第一期(首期)租金198,768.05元；2、第一個月(首期)的物業(yè)管理費25,971.8元；3、租賃保證金674,219.55元；4、公共事業(yè)費保證金674,219.55元。然而系爭房屋交付后，被告遲遲未按約定向原告支付以上所述任何費用。合同簽訂后，雖經(jīng)原告多次催告，被告從未履行任何付款義務(wù)。故原告委托律師于2018年4月25日向被告發(fā)出解約律師函。原告認(rèn)為，《租賃合同》受法律保護(hù)，被告的行為違反了合同約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，故訴如所請。
　　被告灃邦公司辯稱，對原告所述事實基本認(rèn)可，認(rèn)可《租賃合同》解除是被告的責(zé)任。但是，原告為達(dá)成簽約目的，沒有按照合同在簽約當(dāng)天收取房屋租金等費用，沒有考慮到被告的實際支付能力，因此原告也應(yīng)承擔(dān)合同解除的部分責(zé)任。2018年2月，原告已經(jīng)明知被告無力付款，原告工作人員在微信中也表示到2月底就算了，故雙方《租賃合同》已于2018年2月28日解除。雙方《租賃合同》未實際履行，房屋也沒有實際交付。因此，不同意支付租賃保證金、公共事業(yè)費押金、首期固定租金、2018年5月固定租金、2018年1月至2018年5月的物業(yè)管理費及相應(yīng)的滯納金，也不同意支付裝修期補償金198,768.05元；違約金約定過高，請求法院根據(jù)合同履行程度以及實際損失進(jìn)行調(diào)整。律師費沒有合同依據(jù)，不同意支付。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實如下：2017年12月29日，原告祥大公司(甲方)與被告灃邦公司(乙方)簽訂《上海市房屋租賃合同》，甲方將民生路濱江萬科中心辦公樓2202、2203單元出租給乙方，作為辦公之用。租賃面積837.8平方米。交付日為2018年1月16日，合同期自交付日起至2021年4月15日，自交付日起至2018年4月15日為裝修期。租金起算日(簡稱“起租日”即交付日)為2018年4月16日。物業(yè)管理費自交付日起算。于起租日起算的第一期內(nèi)，即2018年1月16日至2018年5月15日止，每月租金為49,692.01元，該期間租金總額為198,768.05元；第二期2018年5月16日起至2019年4月15日，每月租金為198,768.05元。物業(yè)管理費為每月人民幣25,971.8元。租金、物業(yè)管理費每一個日歷月為一個支付期，先支付后使用，除首期預(yù)付租金和物業(yè)管理費外，乙方將在每一個支付期開始前的日歷月的第十日前將下一支付期租金和物業(yè)管理費交至甲方指定賬戶；乙方應(yīng)在本合同簽署的同時向甲方預(yù)付第一期(首期)租金198,768.05元，向甲方或甲方指定第三方預(yù)付第一個月(首期)物業(yè)管理費25,971.80元。簽署本合同時，乙方須向甲方支付租賃保證金和公用事業(yè)費保證金；租賃保證金相當(dāng)于三個月的租金和物業(yè)管理費，自交付日起的第一年為674,219.55元；公用事業(yè)費保證金為8,378元。甲方有權(quán)依據(jù)實際狀況調(diào)整交付日，交付日如有延后應(yīng)以甲方發(fā)出的《交房通知書》所確定的實際交付日為準(zhǔn)；乙方應(yīng)于交付日或《交房通知書》載明的交付日前往辦理房屋交接手續(xù)，乙方無故不到場或到場后無理拒絕簽署驗收表，則視為該房屋已經(jīng)合格交付乙方；若乙方未于交付日前或于《交房通知書》中載明的交付日前付清本合同項下所有應(yīng)付款項，則甲方無義務(wù)交付房屋，乙方承擔(dān)該房屋未交付的全部責(zé)任，在此情況下，該房屋可視為自交付日或者《交房通知書》載明的交付日起已經(jīng)合格交付給乙方。有下列任何事件之一或多項發(fā)生，視為乙方違約：(i)乙方逾期支付或拒絕支付本合同項下任何應(yīng)付款項，且逾期超過十四日的；(ii)乙方未按時辦理該房屋交接手續(xù)且逾期超過十四日……出現(xiàn)乙方違約情形的，甲方有權(quán)選擇以下一項或多項措施：……(b)取消乙方的裝修期(無論乙方是否實際享有)，在這種情況下，視為乙方自始不享有裝修期，乙方須立即向甲方支付相當(dāng)于首期租金1倍的金額作為補償金；……(d)涉及乙方的支付義務(wù)的，每延遲一日，向乙方收取延遲支付款項5‰的滯納金，滯納金的計算期自上述各項費用應(yīng)付之日起開始計算，直至乙方付清所有前述的費用的本金、滯納金和其他相關(guān)的費用止；……(g)要求乙方賠償甲方因乙方的違約行為而遭受的全部損失；……(j)收取相當(dāng)于租賃保證金數(shù)額的違約金，并在租賃保證金中全額抵扣，要求乙方在十四日內(nèi)重新繳納，并在此前提下要求繼續(xù)履行合同；(k)提前解除本合同，收回該房屋……乙方已支付的租賃保證金及公用事業(yè)費保證金不予退還，并有權(quán)要求乙方支付相當(dāng)于首期租金1倍的金額作為補償金，就合同提前解除后的剩余租賃期租金損失，乙方應(yīng)向甲方支付違約金……剩余租賃期超過一年的，違約金為9個月租金以及9個月物業(yè)管理費的總額。甲方損失包括但不限于……律師費。
　　合同簽署當(dāng)天，被告未支付首期租金、首期物業(yè)費、租賃保證金、公共事業(yè)費保證金。此后，原告通過郵件、書面函件等多種方式向被告催繳款項。催討過程中，原告工作人員在微信中表示“我們公司直接底線就是2月份到不了款就算了”。
　　2018年4月16日，被告向原告書面表示系爭房屋已進(jìn)入租賃期，將于2018年4月20日將款項轉(zhuǎn)入原告指定賬戶，愿意繳納滯納金。
　　2018年4月25日，原告委托北京大成(上海)律師事務(wù)所向被告發(fā)出律師函，明確通知解除《租賃合同》，并要求被告付清所欠款項。該律師函于2018年4月27日到達(dá)被告。
　　本院認(rèn)為，原、被告簽訂的《租賃合同》合法有效。被告未按照合同約定的期限支付首期租金、物業(yè)管理費、保證金等款項超過合同約定的14日，構(gòu)成根本違約，原告依照合同約定享有解除權(quán)，原告解除合同的律師函到達(dá)被告之日(2018年4月27日)《租賃合同》解除。原告員工在微信中“我們公司直接底線就是2月份到不了款就算了”的表述，是催款過程中的溝通意見，并不屬于解除通知，故被告關(guān)于《租賃合同》已于2018年2月28日解除的意見不予采納。被告主張原告簽訂合同時明知被告缺乏履約能力，未及時收取款項，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的責(zé)任。該抗辯意見缺乏事實和法律的依據(jù)，本院不予采納。
　　合同解除后，雙方應(yīng)當(dāng)結(jié)清各項費用。
　　(一)根據(jù)雙方約定，租賃保證金和公用事業(yè)費保證金由被告在合同簽訂時向原告支付，以擔(dān)保被告履行合同并在原告遭受損失時從中抵扣作為賠償，具有擔(dān)保性質(zhì)?，F(xiàn)合同已經(jīng)解除，原告要求被告再支付該兩項費用并無法律依據(jù)，本院不予采納，相應(yīng)的滯納金亦不予支持。
　　(二)關(guān)于租金及物業(yè)費，被告主張合同沒有實際履行，因此不應(yīng)支付。根據(jù)合同約定，交付日前被告未付清相關(guān)款項的，原告無義務(wù)交付房屋，且該房屋視為已經(jīng)合格交付，現(xiàn)因被告未及時付款導(dǎo)致房屋未實際交付，應(yīng)視為原告已經(jīng)交付房屋，被告應(yīng)支付合同解除之前的租金及物業(yè)管理費。雖然雙方合同中對租金起算日(起租日)的具體日期約定存在矛盾，但雙方明確約定了2018年1月16日至2018年5月15日期間的月租金和總租金數(shù)額，可以作為目前計算被告應(yīng)付租金的標(biāo)準(zhǔn)。鑒于房屋實際仍由原告控制，原告在解除合同后可立即另行使用房屋，故原告主張2018年4月28日以后的租金、物業(yè)管理費及相應(yīng)的滯納金并無事實依據(jù)，本院不予支持。原告主張2018年4月27日以前的租金、物業(yè)管理費的滯納金符合合同約定，但起算日期應(yīng)以合同約定的應(yīng)付之日為準(zhǔn)，同時應(yīng)計算至合同解除之日止，且雙方約定的滯納金標(biāo)準(zhǔn)過分高于所造成的損失，本院予以酌情調(diào)整。
　　(三)根據(jù)雙方約定，被告根本違約后，原告有權(quán)取消裝修期，由被告支付相當(dāng)于首期租金1倍的金額作為補償金?，F(xiàn)《租賃合同》因被告違約而解除，原告要求被告支付裝修期補償金的請求，符合約定，本院予以支持。
　　(四)根據(jù)雙方約定，被告違約導(dǎo)致原告解除合同時，原告有權(quán)要求被告支付相當(dāng)于首期租金1倍的金額作為補償金，以及相當(dāng)于9個月租金和物業(yè)管理費的剩余租賃期租金損失違約金?，F(xiàn)原告主張的解除合同違約金674,219.55元明顯低于上述約定的補償金及違約金，被告再行主張違約金過分高于實際損失并請求調(diào)整，缺乏事實依據(jù)，本院不予采納。
　　(五)雖然合同約定甲方的損失包括律師費，但本案中原告已經(jīng)選擇主張了違約金，且沒有證據(jù)證明其實際損失高于其主張的違約金，而且原告并未提供律師費的相關(guān)證據(jù)，故該請求不予支持。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款、第九十六條、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告上海祥大房地產(chǎn)發(fā)展有限公司與被告上海灃邦科技有限公司簽訂的《上海市房屋租賃合同》于2018年4月27日解除；
　　二、被告上海灃邦科技有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海祥大房地產(chǎn)發(fā)展有限公司租金168,952.83元；
　　三、被告上海灃邦科技有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海祥大房地產(chǎn)發(fā)展有限公司物業(yè)管理費88,304.12元；
　　四、被告上海灃邦科技有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海祥大房地產(chǎn)發(fā)展有限公司租金、物業(yè)管理費的滯納金12,000元；
　　五、被告上海灃邦科技有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海祥大房地產(chǎn)發(fā)展有限公司裝修期補償金198,768.05元；
　　六、被告上海灃邦科技有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海祥大房地產(chǎn)發(fā)展有限公司違約金674,219.55元；
　　七、駁回原告上海祥大房地產(chǎn)發(fā)展有限公司其余訴訟請求。
　　負(fù)有給付金錢義務(wù)的當(dāng)事人如未按本判決指定的期間履行給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費28,744元，減半收取14,372元，由原告上海祥大房地產(chǎn)發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)6,886元，由被告上海灃邦科技有限公司負(fù)擔(dān)7,486元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院?！?br/>　　

審判員：張卓郁

書記員：陳倩茹