原告：上海祥大房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，住所地上海市浦東新區(qū)。
　　法定代表人：蘇紅雷，董事長(zhǎng)。
　　委托訴訟代理人：朱云燕，北京大成(上海)律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：虞智超，北京大成(上海)律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海灃邦科技有限公司，住所地上海市浦東新區(qū)。
　　法定代表人：司井海，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：汪鴻，上海市成平律師事務(wù)所律師。
　　原告上海祥大房地產(chǎn)發(fā)展有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)祥大公司)訴被告上海灃邦科技有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)灃邦公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院2018年7月5日立案受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，于2018年8月15日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告祥大公司的委托訴訟代理人虞智超、被告灃邦公司的委托訴訟代理人汪鴻到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告祥大公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：一、確認(rèn)雙方簽訂的《上海市房屋租賃合同》于2018年4月25日解除；二、被告支付租賃保證金人民幣(幣種下同)674,219.55元及滯納金暫計(jì)455,098.20元；三、被告支付公共事業(yè)費(fèi)押金8,378元及滯納金暫計(jì)5,655.15元；四、被告支付首期固定租金198,768.05元及滯納金暫計(jì)169,946.68元；五、被告支付2018年5月固定租金104,557.44元及滯納金暫計(jì)26,139.36元；六、被告支付2018年1月至2018年5月的物業(yè)管理費(fèi)117,549.08元及滯納金暫計(jì)59,729.45元；七、被告支付裝修期補(bǔ)償金198,768.05元；八、被告支付違約金674,219.55元；九、被告承擔(dān)原告本案律師費(fèi)50,000元。以上所涉滯納金均以所欠金額每日0.5%，計(jì)算至本案判決生效之日止。事實(shí)和理由：原、被告于2017年12月29日簽訂了《上海市房屋租賃合同》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《租賃合同》)，約定原告將濱江萬(wàn)科中心2201、2202單元出租給被告，租賃期限自2018年1月16日起至2021年4月15日止。根據(jù)合同約定，房屋租金、物業(yè)管理費(fèi)每一個(gè)月為一個(gè)支付期，先支付后使用。同時(shí)，被告應(yīng)在合同簽訂時(shí)向原告支付：1、第一期(首期)租金198,768.05元；2、第一個(gè)月(首期)的物業(yè)管理費(fèi)25,971.8元；3、租賃保證金674,219.55元；4、公共事業(yè)費(fèi)保證金674,219.55元。然而系爭(zhēng)房屋交付后，被告遲遲未按約定向原告支付以上所述任何費(fèi)用。合同簽訂后，雖經(jīng)原告多次催告，被告從未履行任何付款義務(wù)。故原告委托律師于2018年4月25日向被告發(fā)出解約律師函。原告認(rèn)為，《租賃合同》受法律保護(hù)，被告的行為違反了合同約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，故訴如所請(qǐng)。
　　被告灃邦公司辯稱(chēng)，對(duì)原告所述事實(shí)基本認(rèn)可，認(rèn)可《租賃合同》解除是被告的責(zé)任。但是，原告為達(dá)成簽約目的，沒(méi)有按照合同在簽約當(dāng)天收取房屋租金等費(fèi)用，沒(méi)有考慮到被告的實(shí)際支付能力，因此原告也應(yīng)承擔(dān)合同解除的部分責(zé)任。2018年2月，原告已經(jīng)明知被告無(wú)力付款，原告工作人員在微信中也表示到2月底就算了，故雙方《租賃合同》已于2018年2月28日解除。雙方《租賃合同》未實(shí)際履行，房屋也沒(méi)有實(shí)際交付。因此，不同意支付租賃保證金、公共事業(yè)費(fèi)押金、首期固定租金、2018年5月固定租金、2018年1月至2018年5月的物業(yè)管理費(fèi)及相應(yīng)的滯納金，也不同意支付裝修期補(bǔ)償金198,768.05元；違約金約定過(guò)高，請(qǐng)求法院根據(jù)合同履行程度以及實(shí)際損失進(jìn)行調(diào)整。律師費(fèi)沒(méi)有合同依據(jù)，不同意支付。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2017年12月29日，原告祥大公司(甲方)與被告灃邦公司(乙方)簽訂《上海市房屋租賃合同》，甲方將民生路濱江萬(wàn)科中心辦公樓2202、2203單元出租給乙方，作為辦公之用。租賃面積837.8平方米。交付日為2018年1月16日，合同期自交付日起至2021年4月15日，自交付日起至2018年4月15日為裝修期。租金起算日(簡(jiǎn)稱(chēng)“起租日”即交付日)為2018年4月16日。物業(yè)管理費(fèi)自交付日起算。于起租日起算的第一期內(nèi)，即2018年1月16日至2018年5月15日止，每月租金為49,692.01元，該期間租金總額為198,768.05元；第二期2018年5月16日起至2019年4月15日，每月租金為198,768.05元。物業(yè)管理費(fèi)為每月人民幣25,971.8元。租金、物業(yè)管理費(fèi)每一個(gè)日歷月為一個(gè)支付期，先支付后使用，除首期預(yù)付租金和物業(yè)管理費(fèi)外，乙方將在每一個(gè)支付期開(kāi)始前的日歷月的第十日前將下一支付期租金和物業(yè)管理費(fèi)交至甲方指定賬戶(hù)；乙方應(yīng)在本合同簽署的同時(shí)向甲方預(yù)付第一期(首期)租金198,768.05元，向甲方或甲方指定第三方預(yù)付第一個(gè)月(首期)物業(yè)管理費(fèi)25,971.80元。簽署本合同時(shí)，乙方須向甲方支付租賃保證金和公用事業(yè)費(fèi)保證金；租賃保證金相當(dāng)于三個(gè)月的租金和物業(yè)管理費(fèi)，自交付日起的第一年為674,219.55元；公用事業(yè)費(fèi)保證金為8,378元。甲方有權(quán)依據(jù)實(shí)際狀況調(diào)整交付日，交付日如有延后應(yīng)以甲方發(fā)出的《交房通知書(shū)》所確定的實(shí)際交付日為準(zhǔn)；乙方應(yīng)于交付日或《交房通知書(shū)》載明的交付日前往辦理房屋交接手續(xù)，乙方無(wú)故不到場(chǎng)或到場(chǎng)后無(wú)理拒絕簽署驗(yàn)收表，則視為該房屋已經(jīng)合格交付乙方；若乙方未于交付日前或于《交房通知書(shū)》中載明的交付日前付清本合同項(xiàng)下所有應(yīng)付款項(xiàng)，則甲方無(wú)義務(wù)交付房屋，乙方承擔(dān)該房屋未交付的全部責(zé)任，在此情況下，該房屋可視為自交付日或者《交房通知書(shū)》載明的交付日起已經(jīng)合格交付給乙方。有下列任何事件之一或多項(xiàng)發(fā)生，視為乙方違約：(i)乙方逾期支付或拒絕支付本合同項(xiàng)下任何應(yīng)付款項(xiàng)，且逾期超過(guò)十四日的；(ii)乙方未按時(shí)辦理該房屋交接手續(xù)且逾期超過(guò)十四日……出現(xiàn)乙方違約情形的，甲方有權(quán)選擇以下一項(xiàng)或多項(xiàng)措施：……(b)取消乙方的裝修期(無(wú)論乙方是否實(shí)際享有)，在這種情況下，視為乙方自始不享有裝修期，乙方須立即向甲方支付相當(dāng)于首期租金1倍的金額作為補(bǔ)償金；……(d)涉及乙方的支付義務(wù)的，每延遲一日，向乙方收取延遲支付款項(xiàng)5‰的滯納金，滯納金的計(jì)算期自上述各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)付之日起開(kāi)始計(jì)算，直至乙方付清所有前述的費(fèi)用的本金、滯納金和其他相關(guān)的費(fèi)用止；……(g)要求乙方賠償甲方因乙方的違約行為而遭受的全部損失；……(j)收取相當(dāng)于租賃保證金數(shù)額的違約金，并在租賃保證金中全額抵扣，要求乙方在十四日內(nèi)重新繳納，并在此前提下要求繼續(xù)履行合同；(k)提前解除本合同，收回該房屋……乙方已支付的租賃保證金及公用事業(yè)費(fèi)保證金不予退還，并有權(quán)要求乙方支付相當(dāng)于首期租金1倍的金額作為補(bǔ)償金，就合同提前解除后的剩余租賃期租金損失，乙方應(yīng)向甲方支付違約金……剩余租賃期超過(guò)一年的，違約金為9個(gè)月租金以及9個(gè)月物業(yè)管理費(fèi)的總額。甲方損失包括但不限于……律師費(fèi)。
　　合同簽署當(dāng)天，被告未支付首期租金、首期物業(yè)費(fèi)、租賃保證金、公共事業(yè)費(fèi)保證金。此后，原告通過(guò)郵件、書(shū)面函件等多種方式向被告催繳款項(xiàng)。催討過(guò)程中，原告工作人員在微信中表示“我們公司直接底線(xiàn)就是2月份到不了款就算了”。
　　2018年4月16日，被告向原告書(shū)面表示系爭(zhēng)房屋已進(jìn)入租賃期，將于2018年4月20日將款項(xiàng)轉(zhuǎn)入原告指定賬戶(hù)，愿意繳納滯納金。
　　2018年4月25日，原告委托北京大成(上海)律師事務(wù)所向被告發(fā)出律師函，明確通知解除《租賃合同》，并要求被告付清所欠款項(xiàng)。該律師函于2018年4月27日到達(dá)被告。
　　本院認(rèn)為，原、被告簽訂的《租賃合同》合法有效。被告未按照合同約定的期限支付首期租金、物業(yè)管理費(fèi)、保證金等款項(xiàng)超過(guò)合同約定的14日，構(gòu)成根本違約，原告依照合同約定享有解除權(quán)，原告解除合同的律師函到達(dá)被告之日(2018年4月27日)《租賃合同》解除。原告員工在微信中“我們公司直接底線(xiàn)就是2月份到不了款就算了”的表述，是催款過(guò)程中的溝通意見(jiàn)，并不屬于解除通知，故被告關(guān)于《租賃合同》已于2018年2月28日解除的意見(jiàn)不予采納。被告主張?jiān)婧炗喓贤瑫r(shí)明知被告缺乏履約能力，未及時(shí)收取款項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的責(zé)任。該抗辯意見(jiàn)缺乏事實(shí)和法律的依據(jù)，本院不予采納。
　　合同解除后，雙方應(yīng)當(dāng)結(jié)清各項(xiàng)費(fèi)用。
　　(一)根據(jù)雙方約定，租賃保證金和公用事業(yè)費(fèi)保證金由被告在合同簽訂時(shí)向原告支付，以擔(dān)保被告履行合同并在原告遭受損失時(shí)從中抵扣作為賠償，具有擔(dān)保性質(zhì)。現(xiàn)合同已經(jīng)解除，原告要求被告再支付該兩項(xiàng)費(fèi)用并無(wú)法律依據(jù)，本院不予采納，相應(yīng)的滯納金亦不予支持。
　　(二)關(guān)于租金及物業(yè)費(fèi)，被告主張合同沒(méi)有實(shí)際履行，因此不應(yīng)支付。根據(jù)合同約定，交付日前被告未付清相關(guān)款項(xiàng)的，原告無(wú)義務(wù)交付房屋，且該房屋視為已經(jīng)合格交付，現(xiàn)因被告未及時(shí)付款導(dǎo)致房屋未實(shí)際交付，應(yīng)視為原告已經(jīng)交付房屋，被告應(yīng)支付合同解除之前的租金及物業(yè)管理費(fèi)。雖然雙方合同中對(duì)租金起算日(起租日)的具體日期約定存在矛盾，但雙方明確約定了2018年1月16日至2018年5月15日期間的月租金和總租金數(shù)額，可以作為目前計(jì)算被告應(yīng)付租金的標(biāo)準(zhǔn)。鑒于房屋實(shí)際仍由原告控制，原告在解除合同后可立即另行使用房屋，故原告主張2018年4月28日以后的租金、物業(yè)管理費(fèi)及相應(yīng)的滯納金并無(wú)事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。原告主張2018年4月27日以前的租金、物業(yè)管理費(fèi)的滯納金符合合同約定，但起算日期應(yīng)以合同約定的應(yīng)付之日為準(zhǔn)，同時(shí)應(yīng)計(jì)算至合同解除之日止，且雙方約定的滯納金標(biāo)準(zhǔn)過(guò)分高于所造成的損失，本院予以酌情調(diào)整。
　　(三)根據(jù)雙方約定，被告根本違約后，原告有權(quán)取消裝修期，由被告支付相當(dāng)于首期租金1倍的金額作為補(bǔ)償金。現(xiàn)《租賃合同》因被告違約而解除，原告要求被告支付裝修期補(bǔ)償金的請(qǐng)求，符合約定，本院予以支持。
　　(四)根據(jù)雙方約定，被告違約導(dǎo)致原告解除合同時(shí)，原告有權(quán)要求被告支付相當(dāng)于首期租金1倍的金額作為補(bǔ)償金，以及相當(dāng)于9個(gè)月租金和物業(yè)管理費(fèi)的剩余租賃期租金損失違約金。現(xiàn)原告主張的解除合同違約金674,219.55元明顯低于上述約定的補(bǔ)償金及違約金，被告再行主張違約金過(guò)分高于實(shí)際損失并請(qǐng)求調(diào)整，缺乏事實(shí)依據(jù)，本院不予采納。
　　(五)雖然合同約定甲方的損失包括律師費(fèi)，但本案中原告已經(jīng)選擇主張了違約金，且沒(méi)有證據(jù)證明其實(shí)際損失高于其主張的違約金，而且原告并未提供律師費(fèi)的相關(guān)證據(jù)，故該請(qǐng)求不予支持。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條第二款、第九十六條、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告上海祥大房地產(chǎn)發(fā)展有限公司與被告上海灃邦科技有限公司簽訂的《上海市房屋租賃合同》于2018年4月27日解除；
　　二、被告上海灃邦科技有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海祥大房地產(chǎn)發(fā)展有限公司租金168,952.83元；
　　三、被告上海灃邦科技有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海祥大房地產(chǎn)發(fā)展有限公司物業(yè)管理費(fèi)88,304.12元；
　　四、被告上海灃邦科技有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海祥大房地產(chǎn)發(fā)展有限公司租金、物業(yè)管理費(fèi)的滯納金12,000元；
　　五、被告上海灃邦科技有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海祥大房地產(chǎn)發(fā)展有限公司裝修期補(bǔ)償金198,768.05元；
　　六、被告上海灃邦科技有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海祥大房地產(chǎn)發(fā)展有限公司違約金674,219.55元；
　　七、駁回原告上海祥大房地產(chǎn)發(fā)展有限公司其余訴訟請(qǐng)求。
　　負(fù)有給付金錢(qián)義務(wù)的當(dāng)事人如未按本判決指定的期間履行給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)28,744元，減半收取14,372元，由原告上海祥大房地產(chǎn)發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)6,886元，由被告上海灃邦科技有限公司負(fù)擔(dān)7,486元。
　　如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。　
　　

審判員：張卓郁

書(shū)記員：陳倩茹