原告：上海真如物業(yè)有限公司，住所地上海市普陀區(qū)。
　　法定代表人：余舒浩，公司總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：高拯，上海市申光律師事務(wù)所律師。
　　被告：張某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市嘉定區(qū)。
　　原告上海真如物業(yè)有限公司(以下簡稱真如物業(yè))與被告張某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2018年9月5日受理后，依法適用簡易程序(小額訴訟)，由審判員梁濱鳳獨(dú)任審判，于2018年9月26日公開開庭進(jìn)行了審理。原告真如物業(yè)委托訴訟代理人高拯、被告張某均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告真如物業(yè)向本院提出訴訟請求：1、要求被告支付2015年1月至2017年12月物業(yè)服務(wù)費(fèi)人民幣(以下幣種同)2,937.6元及違約金587元；2、本案訴訟費(fèi)由被告負(fù)擔(dān)。事實(shí)與理由：被告為原告所管理的上海市嘉定區(qū)鶴霞路XXX弄XXX號XXX室房屋業(yè)主，依據(jù)合同約定，高層按每月每平方米1.1元標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。被告拖欠自2015年1月至2017年12月止物業(yè)服務(wù)費(fèi)2,937.6元，雖經(jīng)原告多次催討，被告迄今未付。
　　被告張某辯稱，確實(shí)未支付該段時(shí)間物業(yè)費(fèi)，原因如下：1、2008年入住時(shí)，被告房屋樓下北面設(shè)有一個(gè)建筑垃圾臨時(shí)堆放點(diǎn)，因物業(yè)未及時(shí)清運(yùn)，垃圾越堆越多，占用了停車位，破壞了周邊綠化，還摻雜了生活垃圾，清理時(shí)灰塵大，雨天產(chǎn)生污水，行人行走不便，還伴有異味，影響了居民的身心健康，被告投訴無門，無奈拖欠物業(yè)費(fèi)；2、物業(yè)公司管理存在不到位，小區(qū)路燈昏暗、被告家車子被撬竊2次。被告要求原告將建筑垃圾堆放點(diǎn)遷移后，愿意支付一部分物業(yè)費(fèi)，違約金不同意支付。
　　針對被告的答辯，原告真如物業(yè)認(rèn)為，被告反映的建筑垃圾堆放點(diǎn)的情況是事實(shí)，但目前無法將垃圾點(diǎn)遷移，原告只能盡量做到及時(shí)清理，被告反映物業(yè)存在的不足原告會(huì)不斷改善，但物業(yè)費(fèi)還是要支付的。
　　經(jīng)審理查明，被告張某系原告所管理的上海市嘉定區(qū)鶴霞路XXX弄XXX號XXX室房屋的業(yè)主，房屋建筑面積74.15平方米。根據(jù)原告與上海西部大眾地產(chǎn)置業(yè)有限公司簽訂的《前期服務(wù)合同》約定，原告對該小區(qū)提供前期物業(yè)服務(wù)，管理服務(wù)期限自合同簽訂之日起至業(yè)主委員會(huì)成立止。原告按高層住宅每月每平方米1.1元標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。該合同未對違約金作出明確規(guī)定。后原告真如物業(yè)與水岸金橋苑業(yè)主大會(huì)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，合同約定，高層住宅按每月每平方米1.1元標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)(綜合管理服務(wù)費(fèi)0.14元，共用部位、公用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、保養(yǎng)、維修費(fèi)用(含綠化保養(yǎng))0.71元，公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)費(fèi)用0.11元，公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)費(fèi)用0.14元)。物業(yè)服務(wù)合同第九條約定，物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)按季交納，逾期交納的，應(yīng)按照日千分之三收取違約金。被告張某以物業(yè)管理不到位，其房屋附近的建筑垃圾堆放點(diǎn)管理不善、清潔不力，周邊環(huán)境臟亂差，影響被告生活等為由，一直未支付2015年1月至2017年12月物業(yè)服務(wù)費(fèi)，并提供照片一組證明建筑垃圾堆放點(diǎn)管理不善，對被告及其周邊居民產(chǎn)生的影響。
　　本院認(rèn)為，原告與開發(fā)商簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同合法有效，對原被告雙方均有約束力。原告若在物業(yè)服務(wù)合同期間內(nèi)，按照合同約定提供了相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)，被告理應(yīng)向原告交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，但是若原告服務(wù)管理不到位，被告有權(quán)行使抗辯權(quán)。本案中，被告提供的照片等證據(jù)證實(shí)被告房屋附近的建筑垃圾堆放點(diǎn)位于小區(qū)公共區(qū)域，且衛(wèi)生狀況不佳，原告對該組證據(jù)的真實(shí)性也未予否認(rèn)，故原告對此應(yīng)承擔(dān)管理不善之責(zé)，故本院酌情對原告主張的物業(yè)服務(wù)費(fèi)予以適當(dāng)調(diào)整。雖然前期物業(yè)服務(wù)合同未對物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收費(fèi)明細(xì)予以說明，但前期物業(yè)合同與物業(yè)服務(wù)合同中對高層住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)的金額相同，均為每月每平方米1.1元，故本院結(jié)合實(shí)際，參照物業(yè)服務(wù)合同中的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對物業(yè)服務(wù)費(fèi)中公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)費(fèi)每月每平方米0.11元中酌情扣除0.04元；共用部位、公用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、保養(yǎng)、維修費(fèi)每月每平方米0.71元中酌情扣除0.2元。關(guān)于違約金一節(jié)，因前期物業(yè)服務(wù)合同中未對違約金作出明確約定，且被告拒繳物業(yè)費(fèi)有其合理事由，故對原告主張違約金的訴請本院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條、第四十二條第一款之規(guī)定及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百六十二條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告張某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海真如物業(yè)有限公司2015年1月至2017年12月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)人民幣2,295.72元；
　　二、駁回原告其余訴訟請求。
　　負(fù)有金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人，如未能在本判決指定的期限履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)人民幣10元，由被告張某負(fù)擔(dān)，被告負(fù)擔(dān)之款應(yīng)于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院。
　　本判決為終審判決。

審判員：梁濱鳳

書記員：朱煒鋒