原告(反訴被告)：上海盟鍇物流有限公司，住所地上海市奉賢區(qū)。
　　法定代表人：瞿梅亮，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：覃向都，上海明倫律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：曾莉萍，女。
　　被告(反訴原告)：上海日力電氣成套有限公司，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：焦興元，董事長(zhǎng)。
　　委托訴訟代理人：李輝，上海市誠(chéng)至信律師事務(wù)所律師。
　　第三人：上海申翀物流有限公司，住所地上海市浦東新區(qū)。
　　法定代表人：趙承甫，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：曾欣，上海樂邦律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：顧蓉，上海樂邦律師事務(wù)所律師。
　　原告(反訴被告)上海盟鍇物流有限公司(以下簡(jiǎn)稱“盟鍇公司”)與被告(反訴原告)上海日力電氣成套有限公司(以下簡(jiǎn)稱“日力公司”)、第三人上海申翀物流有限公司(以下簡(jiǎn)稱“申翀公司”)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年7月3日立案受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，于2018年12月10日、2019年1月4日、2019年5月16日公開開庭進(jìn)行了審理。審理中，本院依法追加日力公司為本案當(dāng)事人并依法變更了申翀公司的訴訟地位，日力公司在訴訟過(guò)程中向本院提出反訴。原告(反訴被告)的法定代表人瞿梅亮及委托訴訟代理人覃向都，被告(反訴原告)的法定代表人焦興元及委托訴訟代理人李輝，第三人的法定代表人趙承甫及委托訴訟代理人顧蓉到庭參加訴訟。審理中，經(jīng)雙方當(dāng)事人合意、本院院長(zhǎng)批準(zhǔn)，本案延長(zhǎng)本案簡(jiǎn)易程序適用期限三個(gè)月。案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告盟鍇公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.被告支付原告拆遷補(bǔ)償款352,488元(幣種為人民幣，以下同)，其中包括違建部分房屋補(bǔ)償款113,492元、裝飾裝修補(bǔ)償款31,457元、其他構(gòu)筑物及附屬設(shè)施補(bǔ)償款27,420元、設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用及無(wú)法恢復(fù)使用的設(shè)備按照重置價(jià)結(jié)合成新計(jì)算的費(fèi)用30,204元、搬遷費(fèi)51,390元、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償98,525元；2.被告退還原告房屋租賃保證金20,000元；3.被告向原告支付原屬于上海翼凰汽車用品有限公司(以下簡(jiǎn)稱“翼凰公司”)的安置補(bǔ)償款22,843元。事實(shí)與理由：2011年6月10日，原告從案外人處承租位于上海市松江區(qū)北松公路XXX號(hào)廠房(以下簡(jiǎn)稱“涉案房屋”)，租賃期限至2016年6月9日，占地面積約為2,500平方米。租賃期限屆滿后，原告又從第三人申翀公司處繼續(xù)承租涉案房屋，租賃期限自2016年6月1日起至2018年5月31日止，年租金42萬(wàn)元，且經(jīng)第三人同意對(duì)涉案房屋進(jìn)行了裝修等。經(jīng)查，涉案房屋的權(quán)利人為被告日力公司，合法土地使用面積為2,264平方米，合法建筑面積為563平方米。2017年2月起，上海市松江區(qū)車墩鎮(zhèn)人民政府向被告日力公司催告要求拆除涉案房屋，被告對(duì)涉案房屋進(jìn)行了斷水?dāng)嚯娞幚?，后涉案房屋被拆除，政府向被告日力公司支付了相關(guān)補(bǔ)償，但被告拒絕向原告支付任何補(bǔ)償。原告認(rèn)為原告承租涉案房屋有權(quán)分得部分拆遷利益，故請(qǐng)求判如所請(qǐng)。
　　被告日力公司辯稱，不同意原告的訴訟請(qǐng)求。關(guān)于拆遷補(bǔ)償款：第一，被告和原告之間并無(wú)直接的合同關(guān)系。第二，本次拆遷屬于土地收儲(chǔ)，且系政府的單方強(qiáng)拆行為，被告獲得的補(bǔ)償并非動(dòng)遷款，本應(yīng)歸被告所有。第三，在政府強(qiáng)拆前被告已提前通知原告，也給予了相應(yīng)的搬遷期。第四，原告不存在損失。第五，翼凰公司即使有相關(guān)的拆遷補(bǔ)償款原告也無(wú)權(quán)主張。關(guān)于押金：在第三人同意的情況下，愿意與原告直接結(jié)算。
　　第三人申翀公司辯稱，原告的訴訟請(qǐng)求和第三人無(wú)關(guān)。原告和第三人簽訂的租賃合同中沒有約定拆遷補(bǔ)償，第三人也未在拆遷中獲得利益或補(bǔ)償。同意原、被告直接結(jié)算押金。
　　被告日力公司向本院提出反訴訴訟請(qǐng)求：1.確認(rèn)被告和第三人簽訂的《房屋租賃合同》無(wú)效；2.原告和第三人簽訂的《房屋租賃合同》無(wú)效；3.原告向被告支付房屋使用費(fèi)115,000元。事實(shí)與理由：被告與第三人于2016年6月6日簽訂《房屋租賃合同》，約定被告將涉案房屋租賃給第三人使用，租期自2016年6月1日起至2018年5月31日止。2016年6月8日，第三人與原告簽訂《房屋租賃合同》一份，將涉案房屋轉(zhuǎn)租給原告使用。2017年2月16日，涉案房屋被認(rèn)定為違法建筑，并于2017年6月2日被強(qiáng)制拆除。在涉案房屋被拆除前，原告尚欠使用費(fèi)115,000元未能支付。被告認(rèn)為，因?yàn)樯姘阜课轂檫`法建筑，故相關(guān)合同均屬無(wú)效，且原告應(yīng)該向被告支付相關(guān)的使用費(fèi)。
　　原告盟鍇公司辯稱，不同意被告的相關(guān)訴訟請(qǐng)求。第一，涉案房屋有產(chǎn)權(quán)證，不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定相關(guān)合同無(wú)效；第二，根據(jù)合同相對(duì)性，被告應(yīng)向第三人主張租金；第三，原告實(shí)際使用涉案房屋至2017年4月13日后搬離，2017年4月13日后廠房已經(jīng)斷水?dāng)嚯?，無(wú)法正常使用。原告租金已支付至2016年12月1日，在2016年12月1日后曾直接向被告支付5萬(wàn)元。
　　第三人申翀公司述稱，不同意被告關(guān)于合同無(wú)效的反訴訴請(qǐng)，涉案房屋有產(chǎn)權(quán)證，相關(guān)合同均屬有效。2016年12月1日以前的相關(guān)租金已經(jīng)結(jié)清，2016年12月1日以后的租金由原、被告直接結(jié)算，與第三人無(wú)關(guān)。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
　　本院經(jīng)審理查明事實(shí)如下：
　　涉案房屋的登記權(quán)利人為被告日力公司，登記的土地面積為2,264平方米，系集體工業(yè)用地；建筑面積563平方米，共有兩幢房屋。
　　2011年4月18日，被告日力公司的法定代表人焦興元(甲方)與趙承甫(乙方，即本案第三人的法定代表人)簽訂《廠房租賃合同》一份，約定甲方將涉案房屋出租給乙方使用，占地面積約2,500平方米，其中建筑面積約1,900平方米，租賃期限自2011年6月1日起至2016年5月31日止。
　　2011年5月26日，趙承甫(即本案第三人的法定代表人)以案外人上海大凡物流有限公司(甲方)的名義與原告的法定代表人瞿梅亮(乙方)簽訂《廠房租賃合同》一份，約定將涉案房屋提供給乙方使用，占地面積約2,500平方米，租賃期限自2011年6月10日起至2016年6月9日止。
　　2016年6月6日，被告日力公司的法定代表人焦興元(出租方)與第三人申翀公司(承租方)簽訂《房屋租賃合同》一份，約定將涉案房屋出租給第三人使用，面積約1,900平方米，租賃期限自2016年6月1日起至2018年5月31日止，用途為物流、倉(cāng)儲(chǔ)，年租金為38萬(wàn)元。
　　2016年6月8日，第三人申翀公司(出租方)與原告(承租方)簽訂《房屋租賃合同》一份，約定將涉案房屋出租給原告使用，面積約1,900平方米，租賃期限自2016年6月1日起至2018年5月31日止，用途為物流、倉(cāng)儲(chǔ)，年租金為42萬(wàn)元。
　　2017年4月6日，上海市松江區(qū)車墩鎮(zhèn)人民政府向被告的法定代表人焦興元發(fā)布《限期拆除違法建筑公告》一份，稱其在位于松江區(qū)車墩鎮(zhèn)匯橋村匯橋加油站西擅自搭建建筑物、構(gòu)筑物的行為，違反了相關(guān)法律規(guī)定，責(zé)令其在公告之日起三日內(nèi)自行拆除相關(guān)違法建筑，逾期將依法強(qiáng)制拆除。
　　2017年4月13日，涉案房屋被停水停電。此后，涉案房屋被全部拆除。
　　2017年5月10日，上海市松江區(qū)車墩鎮(zhèn)人民政府動(dòng)遷安置辦公室(甲方)與焦興元(乙方)簽訂《上海市集體土地上征地房屋補(bǔ)償協(xié)議(非居住房屋)》一份，載明：乙方的非居住房屋坐落于車墩鎮(zhèn)匯橋村，房屋用途為廠房，房屋建筑面積為563平方米(證載)+1,149.99平方米(無(wú)證)+567.46平方米(違章)；經(jīng)評(píng)估，評(píng)估總價(jià)為4,334,042元(實(shí)際補(bǔ)償3,825,197元)：其中，房屋補(bǔ)償總價(jià)為2,612,481元(實(shí)際補(bǔ)償2,103,636元)，房屋裝飾補(bǔ)償款544,589元，其他構(gòu)筑物及附屬設(shè)施補(bǔ)償款680,650元，設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用及無(wú)法恢復(fù)使用的設(shè)備按照重置價(jià)結(jié)合成新計(jì)算的費(fèi)用合計(jì)補(bǔ)償款為496,322元；乙方停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償計(jì)197,050元；搬遷費(fèi)51,390元；土地補(bǔ)償252,153元。甲方共計(jì)應(yīng)向乙方支付補(bǔ)償款4,325,790元。
　　據(jù)本院向上海市松江區(qū)車墩鎮(zhèn)人民政府動(dòng)遷安置辦公室調(diào)取的評(píng)估報(bào)告，載于原告名下的裝飾裝修補(bǔ)償款為31,457元、其他構(gòu)筑物及附屬設(shè)施補(bǔ)償款為27,420元、設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用及無(wú)法恢復(fù)使用的設(shè)備按照重置價(jià)結(jié)合成新計(jì)算的費(fèi)用為30,204元，載于翼凰公司名下的相關(guān)安置補(bǔ)償款為22,843元。評(píng)估報(bào)告另載明違建部分房屋補(bǔ)償款為113,492元。原告自述違建部分房屋由其自行搭建，翼凰公司原系原告租客；被告和第三人均確認(rèn)違建部分房屋并非由被告和第三人搭建，翼凰公司亦與被告和第三人無(wú)關(guān)。
　　審理中，原、被告和第三人均確認(rèn)2016年12月1日前的租金及房屋使用費(fèi)三方已經(jīng)全部付清。2016年12月1日之后的租金及房屋使用費(fèi)，目前由原告直接向被告支付了5萬(wàn)元。原、被告和第三人三方均確認(rèn)2016年12月1日之后的剩余租金及房屋使用費(fèi)由原告按照每年38萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)與被告直接進(jìn)行結(jié)算，第三人不再向原告提出主張，被告亦不再向第三人提出主張。
　　審理中，被告自認(rèn)第三人在被告處有3萬(wàn)元押金，第三人自認(rèn)原告在第三人處有2萬(wàn)元押金，同時(shí)表示同意由原告直接向被告主張返還2萬(wàn)元押金，剩余的1萬(wàn)元由第三人另行向被告主張，被告對(duì)此方案亦表示認(rèn)可。
　　以上事實(shí)，由《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》、《廠房租賃合同》兩份、《房屋租賃合同》兩份、《限期拆除違法建筑公告》、《上海市集體土地上征地房屋補(bǔ)償協(xié)議(非居住房屋)》、當(dāng)事人的陳述等證據(jù)證實(shí)，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，民事主體的合法權(quán)益受法律保護(hù)，任何組織或者個(gè)人不得侵犯。本案中，原告與第三人、被告與第三人之間簽訂的房屋租賃合同包含建筑面積563平方米的有證建筑，另包含其他無(wú)證建筑，故相關(guān)租賃合同中關(guān)于有證建筑的部分有效，關(guān)于無(wú)證建筑的部分無(wú)效。現(xiàn)原告在租賃過(guò)程中遭遇政府拆遷，涉案房屋被停水停電，后又被實(shí)際拆除，原告已無(wú)需返還涉案場(chǎng)地，僅需支付在實(shí)際搬離前發(fā)生的租金及房屋使用費(fèi)。審理中三方均確認(rèn)2016年12月1日以前的租金及使用費(fèi)已經(jīng)結(jié)清，并同意由原告按照每年38萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)直接向被告支付租金及房屋使用費(fèi)，與法不悖，本院予以認(rèn)可。就原告實(shí)際搬離和涉案房屋被拆除的確切時(shí)間，雙方均未提供證據(jù)證明，本院結(jié)合三方確認(rèn)的停水停電時(shí)間酌情確定原告需向被告支付2017年4月15日前的租金及房屋使用費(fèi)，抵扣原告已支付的5萬(wàn)元后為92,500元。鑒于原告、被告和第三人之間的合同部分無(wú)效且已實(shí)際到期，相關(guān)的租賃押金應(yīng)予結(jié)算，三方合意由被告直接向原告退還2萬(wàn)元的租賃押金，與法不悖，本院予以認(rèn)可。對(duì)于原告向被告主張的相關(guān)拆遷補(bǔ)償款，鑒于拆遷發(fā)生時(shí)，原告的租賃合同履行未半，且由拆遷協(xié)議和評(píng)估報(bào)告可知，原告的實(shí)際經(jīng)營(yíng)行為及裝飾裝修、相關(guān)設(shè)施設(shè)備等均轉(zhuǎn)化為拆遷利益，因此本院認(rèn)為原告有權(quán)參與分配相關(guān)的拆遷款，被告主張政府對(duì)涉案房屋實(shí)施的系土地收儲(chǔ)行為，且否認(rèn)評(píng)估報(bào)告的真實(shí)性，但并未提供充分證據(jù)證明，本院不予采信，事實(shí)上本院調(diào)取的評(píng)估報(bào)告上的數(shù)字也可與被告本人所簽的拆遷協(xié)議上的內(nèi)容相印證。據(jù)此，原告作為涉案房屋實(shí)際使用人主張的裝飾裝修補(bǔ)償款31,457元、其他構(gòu)筑物及附屬設(shè)施補(bǔ)償款27,420元、設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用及無(wú)法恢復(fù)使用的設(shè)備按照重置價(jià)結(jié)合成新計(jì)算的費(fèi)用30,204元、搬遷費(fèi)51,390元以及其按50%標(biāo)準(zhǔn)主張的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償98,525元，于法有據(jù)，本院予以支持。原告主張的違建部分房屋補(bǔ)償款113,492元，鑒于被告和第三人均確認(rèn)該違建部分并非由其搭建，故本院對(duì)原告的該部分訴請(qǐng)亦予以支持。至于原告主張的原屬于翼凰公司的安置補(bǔ)償款22,843元，鑒于被告和第三人均確認(rèn)自身與翼凰公司無(wú)關(guān)，且涉案房屋在拆遷前全部由原告實(shí)際掌控，本院推定翼凰公司系原告租客，且在退租時(shí)已與原告就包括拆遷利益在內(nèi)的相關(guān)事宜均完成清算，故對(duì)原告的該項(xiàng)訴請(qǐng)亦予以支持，若翼凰公司對(duì)該筆款項(xiàng)主張相關(guān)權(quán)利，由原告自行與其結(jié)算處理。
　　綜上，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法總則》第三條之規(guī)定，判決如下：
　　一、確認(rèn)被告(反訴原告)上海日力電氣成套有限公司與第三人上海申翀物流有限公司于2016年6月6日簽訂的《房屋租賃合同》中關(guān)于證載的563平方米房屋以外的無(wú)證房屋部分內(nèi)容無(wú)效；
　　二、確認(rèn)原告(反訴被告)上海盟鍇物流有限公司與第三人上海申翀物流有限公司于2016年6月8日簽訂的《房屋租賃合同》中關(guān)于證載的563平方米房屋以外的無(wú)證房屋部分內(nèi)容無(wú)效；
　　三、被告(反訴原告)上海日力電氣成套有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告(反訴被告)上海盟鍇物流有限公司支付拆遷補(bǔ)償款375,331元；
　　四、被告(反訴原告)上海日力電氣成套有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告(反訴被告)上海盟鍇物流有限公司退還租賃押金20,000元；
　　五、原告(反訴被告)上海盟鍇物流有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向被告(反訴原告)上海日力電氣成套有限公司支付自2016年12月1日起至2017年4月15日止的租金及房屋使用費(fèi)92,500元。
　　如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費(fèi)6,587元，減半收取計(jì)3,293.5元，由被告(反訴原告)上海日力電氣成套有限公司負(fù)擔(dān)(于判決生效之日起七日內(nèi)交付本院)；反訴案件受理費(fèi)1,380元，由原告(反訴被告)上海盟鍇物流有限公司負(fù)擔(dān)1,096元(于判決生效之日起七日內(nèi)交付本院)，由被告(反訴原告)上海日力電氣成套有限公司負(fù)擔(dān)284元(已付)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：暨秉恒

書記員：孫靈杰