原告：上海益某物業(yè)管理有限公司，住所地上海市崇明區(qū)。
　　法定代表人：蔡益萍，該公司總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：楊嘉新，上海公鼎律師事務(wù)所律師
　　委托訴訟代理人：溫浩，上海公鼎律師事務(wù)所律師。
　　被告：王某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市嘉定區(qū)。
　　原告上海益某物業(yè)管理有限公司(以下簡稱益某物業(yè))與被告王某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2018年10月9日受理后，依法適用簡易程序(小額訴訟)，公開開庭進(jìn)行了審理。原告益某物業(yè)委托訴訟代理人楊嘉新、被告王某某到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告益某物業(yè)訴請：要求被告王某某支付2015年12月1日至2017年11月30日期間的物業(yè)管理費(fèi)人民幣(以下幣種均為人民幣)3,122.40元及逾期付款違約金2,248.13元。
　　被告王某某辯稱，根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)法律法規(guī)，開發(fā)商更換物業(yè)公司未公開招投標(biāo)，也未取得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，程序不合法，原告系非法入駐的物業(yè)公司，業(yè)主有權(quán)拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。原告于2016年3月才正式入駐小區(qū)，即便法院判令被告繳納物業(yè)費(fèi)，也應(yīng)自2016年3月起算，前一家物業(yè)公司管理期間的物業(yè)費(fèi)原告無權(quán)收取。原告的資質(zhì)、服務(wù)質(zhì)量與前任物業(yè)公司即戴德梁行房地產(chǎn)咨詢(上海)有限公司相去甚遠(yuǎn)，物業(yè)費(fèi)不應(yīng)按照相同的標(biāo)準(zhǔn)即每月每平方米3.5元收取。
　　經(jīng)審理查明，被告王某某系原告提供物業(yè)管理服務(wù)的上海市嘉定區(qū)寶安公路XXX弄XXX號XXX室的業(yè)主，房屋類型為店鋪，房屋建筑面積37.17平方米。根據(jù)原告與上海東方文信科技有限公司簽訂的物業(yè)服務(wù)臨時(shí)代管協(xié)議、前期物業(yè)服務(wù)合同約定：原告于2016年3月1日起為該小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，寶安公路XXX弄XXX號收取物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每月每平米3.5元。被告一直未支付2016年3月1日至2017年11月30日期間的物業(yè)管理費(fèi)，原告經(jīng)催收未果，遂訴訟來院。
　　另查明：1、2011年6月9日，嘉定區(qū)住房保障和房屋管理局物業(yè)管理科出具《關(guān)于同意免除“上海文化信息產(chǎn)業(yè)園”前期物業(yè)管理招投標(biāo)的通知》，載明“根據(jù)相關(guān)規(guī)定，上述項(xiàng)目為商業(yè)辦公項(xiàng)目，屬于非住宅項(xiàng)目，特同意免除前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作。”；2、上海東方文信科技有限公司于2016年1月22日出具《關(guān)于上海文化信息產(chǎn)業(yè)園更換物業(yè)服務(wù)公司的公告》。
　　本院認(rèn)為，住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于３個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。本案中，房地產(chǎn)行政主管部門已批準(zhǔn)免除該小區(qū)建設(shè)單位前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作，建設(shè)單位與原告簽訂的物業(yè)臨時(shí)代管協(xié)議、前期物業(yè)服務(wù)合同合法有效，對原、被告雙方均具有法律約束力。原告于2016年3月1日至2017年11月30日期間依法對被告所在的小區(qū)提供服務(wù)和管理，被告理應(yīng)依據(jù)物業(yè)臨時(shí)代管協(xié)議、前期物業(yè)服務(wù)合同的約定支付物業(yè)費(fèi)，原告要求被告支付上述期間物業(yè)費(fèi)的請求于法有據(jù)，本院予以支持。被告認(rèn)為建設(shè)單位選聘原告的程序不合法缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，故該項(xiàng)抗辯主張本院不予采信。當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明，沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。被告主張?jiān)娴姆?wù)質(zhì)量存在嚴(yán)重瑕疵，但未能提供相應(yīng)的證據(jù)予以證明，本院難以采信。原告主張?jiān)嬗袡?quán)向被告收取2015年12月1日至2016年2月29日期間的物業(yè)管理費(fèi)，但未提供相應(yīng)的證據(jù)予以證明，本院不予支持。合同履行期限不明確的，債務(wù)人可以隨時(shí)履行，債權(quán)人也可以隨時(shí)要求履行，但應(yīng)當(dāng)給對方必要的準(zhǔn)備時(shí)間，本案中原告與建設(shè)單位簽訂的物業(yè)臨時(shí)代管協(xié)議、前期物業(yè)服務(wù)合同中對于物業(yè)費(fèi)繳付期限、滯納金收取標(biāo)準(zhǔn)均無明確約定，建設(shè)單位與業(yè)主簽訂的臨時(shí)管理規(guī)約中雖約定了滯納金收取標(biāo)準(zhǔn)但亦未約定物業(yè)費(fèi)繳付期限，故原告要求被告償付滯納金的主張無事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第六十二條第四款、第一百零九條，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條、第二十四條、第四十二條，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百六十二條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告王某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海益某物業(yè)管理有限公司2016年3月1日至2017年11月30日期間的物業(yè)管理費(fèi)人民幣2,732元；
　　二、駁回原告上海益某物業(yè)管理有限公司的其他訴訟請求。
　　負(fù)有金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人，如未能在本判決指定的期限履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案受理費(fèi)10元，由原告上海益某物業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)。
　　本判決為終審判決。

審判員：江愛國

書記員：沈??敏