上訴人(原審原告)：上海皖宇安全玻璃有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：張店奎，經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：黃東，上海筑業(yè)律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：季嚴(yán)敬，上海筑業(yè)律師事務(wù)所律師。
　　上訴人(原審被告)：上海璨坤實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：王恒坤，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：徐水金，上海海貝律師事務(wù)所律師。
　　原審第三人：上海雙展精密電子有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：顧華新，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：汪瑞華，上海志道律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：王燁婷，上海志道律師事務(wù)所律師。
　　上訴人上海皖宇安全玻璃有限公司(以下簡稱皖宇公司)因與上訴人上海璨坤實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司(以下簡稱璨坤公司)、原審第三人上海雙展精密電子有限公司(以下簡稱雙展公司)房屋租賃合同糾紛一案，不服上海市嘉定區(qū)人民法院(2017)滬0114民初7689號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年11月2日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　皖宇公司上訴請求：撤銷原判，依法判令：一、璨坤公司退還皖宇公司押金(租房保證金)人民幣5萬元(以下幣種同)、未到期租金131,945元(自2017年3月10日至2017年6月30日)；二、璨坤公司賠償皖宇公司裝飾裝修費(fèi)用220,053元、設(shè)備搬運(yùn)費(fèi)用148,400元、停產(chǎn)停業(yè)損失20萬元；三、璨坤公司支付違約金35,833元；四、璨坤公司賠償皖宇公司造價(jià)咨詢費(fèi)3,500元。事實(shí)與理由：1、璨坤公司于2017年3月10日通知皖宇公司稱上海市嘉定區(qū)馬陸鎮(zhèn)興平路XXX號B棟廠房(以下簡稱系爭廠房)被列入拆遷范圍，故皖宇公司應(yīng)當(dāng)支付的租金(使用費(fèi))僅應(yīng)計(jì)算至2017年3月9日。2、違約條款屬于合同法規(guī)定的清理結(jié)算條款，璨坤公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)該條款進(jìn)行賠償。3、皖宇公司已經(jīng)委托有資質(zhì)的司法鑒定機(jī)構(gòu)對系爭廠房拆遷造成的損失進(jìn)行鑒定，法院應(yīng)當(dāng)參考該鑒定結(jié)果判令璨坤公司賠償。
　　璨坤公司辯稱：不同意皖宇公司的上訴請求。系爭《廠房租賃合同》為無效合同，皖宇公司主張違約金及停產(chǎn)停業(yè)損失沒有依據(jù)。皖宇公司裝修沒有經(jīng)過璨坤公司同意，應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)裝修損失以及搬遷損失。
　　璨坤公司上訴請求：撤銷原判主文第一項(xiàng)、第二項(xiàng)，駁回皖宇公司的原審訴訟請求。事實(shí)與理由：璨坤公司與皖宇公司簽訂的合同第十二條約定：如在合同期內(nèi)廠房拆遷及政府拆遷，皖宇公司的搬遷費(fèi)用由政府支付，故原審法院認(rèn)定事實(shí)不清，證據(jù)不足。
　　皖宇公司辯稱：本次拆除的是違章建筑，璨坤公司已經(jīng)領(lǐng)取了應(yīng)屬皖宇公司所有的拆遷補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)予以返還。
　　原審第三人雙展公司向本院書面述稱：雙展公司與璨坤公司的租賃合同中約定的房屋面積僅為有證面積，不包括系爭違章搭建面積。系爭廠房被拆系因?yàn)閷儆谶`章建筑所致，不符合皖宇公司與璨坤公司之間合同約定的拆除或者政府拆遷條件，璨坤公司作為原審被告，無權(quán)要求雙展公司承擔(dān)凱馳公司的損失賠償責(zé)任。
　　皖宇公司向原審法院起訴請求：一、判令璨坤公司退還皖宇公司押金(租房保證金)5萬元、未到期租金131,945元(自2017年3月10日至2017年6月30日)；二、璨坤公司賠償皖宇公司裝飾裝修費(fèi)、附屬物費(fèi)用、設(shè)備庫存物資搬運(yùn)費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)費(fèi)等損失總計(jì)117.1萬元；三、璨坤公司支付違約金35,833元。后皖宇公司變更第二項(xiàng)訴請為判令璨坤公司賠償皖宇公司裝飾裝修費(fèi)用220,053元、設(shè)備搬運(yùn)費(fèi)用148,400元、停產(chǎn)停業(yè)損失854,633.60元，并增加訴請要求璨坤公司賠償皖宇公司賠償委托萬隆建設(shè)工程咨詢集團(tuán)有限公司對于租賃廠房裝修工程造價(jià)現(xiàn)值的咨詢費(fèi)3,500元。在第二次庭審中，皖宇公司當(dāng)庭增加訴請要求原審第三人雙展公司對璨坤公司承擔(dān)連帶責(zé)任。最后一次庭審中，皖宇公司將停產(chǎn)停業(yè)損失的訴請變更為20萬元，并撤回要求原審第三人承擔(dān)連帶責(zé)任的訴請。
　　原審法院認(rèn)定事實(shí)：2015年12月23日，皖宇公司(乙方、承租方)與璨坤公司(甲方、出租方)簽訂《廠房租賃合同》，合同約定：甲方將系爭廠房租賃給乙方使用，面積約1,100平方米；租賃期限為10年，即2015年12月23日至2024年12月22日，其中免租期為38天，正式起租日期為2016年2月1日；年租金為43萬元(稅后，含物業(yè)管理費(fèi))，每兩年遞增6%；租房保證金5萬元，合同簽訂之日起10天內(nèi)支付第一期租金，合約期滿后乙方付清租金及一切費(fèi)用后甲方退還租房保證金；乙方每六個(gè)月支付一次租金，提前30天支付，逾期未付租金甲方有權(quán)終止合同，并保留使用其他合法的追繳權(quán)利，以每日千分之三的滯納金計(jì)算，由此造成的經(jīng)濟(jì)損失由乙方自行承擔(dān)；……；甲方將廠房租賃給乙方作為生產(chǎn)玻璃使用，如乙方用于其他用途，須經(jīng)甲方書面同意，并按有關(guān)法律、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定辦理改變房屋用途的手續(xù)，并保證符合國家有關(guān)消防安全規(guī)定；……；乙方應(yīng)保持廠房原貌，不得隨意拆改建筑物、設(shè)備、設(shè)施，如乙方需改建或維修建筑物，須經(jīng)甲方同意方能實(shí)施；……乙方入住后對廠房內(nèi)部的裝修整改應(yīng)按照消防安全規(guī)定實(shí)施，乙方入駐車間須挖一長3米、寬80厘米、深50厘米機(jī)器放置平臺，并將北面一個(gè)窗戶打平到地面并在合同期滿后恢復(fù)廠房原始結(jié)構(gòu)；……；本合同期滿后，乙方需繼續(xù)使用該廠房的，應(yīng)于合同有效期滿之前三個(gè)月提出續(xù)租要求，在同等條件下，乙方有優(yōu)先承租權(quán)；合同期內(nèi)乙方提前退租須賠償甲方等同三個(gè)月租金；如廠房正常使用中的損壞，人為除外，由甲方負(fù)責(zé)維修；如在合同期廠房拆遷或政府拆遷，按照國家標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；如在合同期內(nèi)任何一方違約都要賠償對方一個(gè)月的租金。
　　2017年3月10日，璨坤公司向皖宇公司發(fā)出《解除合同通知》，內(nèi)容為：“現(xiàn)因政府對無產(chǎn)證廠房拆遷，您企業(yè)現(xiàn)在興平路XXX號所用廠房將在2017年6月30號前徹底拆除?！?
　　2017年4月25日，嘉定區(qū)馬陸鎮(zhèn)立新村村民委員會發(fā)出《告知書》，告知皖宇公司所租住的房屋是違法建筑，將在2017年5月31日前拆除，要求皖宇公司搬離違法建筑物。
　　2017年5月12日，璨坤公司發(fā)出《通告》，稱因配合立新村村委會拆違工作，將于2017年5月26日17時(shí)30分對位于上海市嘉定區(qū)馬陸鎮(zhèn)興平路XXX號A區(qū)斷水?dāng)嚯姟?
　　另查明，原審第三人雙展公司系坐落于上海市嘉定區(qū)馬陸鎮(zhèn)興平路XXX號3幢廠房的登記權(quán)利人，建筑面積共3,301.50平方米。2015年10月21日，上海三欣實(shí)業(yè)有限公司(以下簡稱三欣公司)(甲方、出租方)與璨坤公司(乙方、承租方)簽訂《房屋租賃合同》，約定：甲方作為該房屋產(chǎn)權(quán)人雙展公司的上屬公司有權(quán)將該房屋出租給乙方；甲方將坐落于上海市嘉定區(qū)馬陸鎮(zhèn)興平路XXX號的房屋出租給乙方使用，該房屋建筑面積為3,301.50平方米，房屋用途為廠房；租賃期為10年，自2016年3月1日起至2026年2月28日止；合同生效后，甲方同意于2015年11月1日起陸續(xù)騰出租賃房屋，由乙方進(jìn)入已騰出的房屋進(jìn)行裝修，至2016年3月1日，甲方應(yīng)將租賃房屋全部騰出并移交乙方；租金為0.75元/平方米/日，年租金為903,700元，租金每兩年遞增6%，先付后用，乙方應(yīng)分別于每年2月、5月、8月、11月的月底前支付后三個(gè)月的租金。合同另對定金、履約保證金、房屋的裝修、返還、違約責(zé)任及動遷補(bǔ)償款等進(jìn)行了約定。同日，三欣公司(甲方)與璨坤公司(乙方)簽訂《協(xié)議書》，約定：甲方以坐落于上海市嘉定區(qū)馬陸鎮(zhèn)興平路XXX號廠區(qū)內(nèi)的空地、道路、棚舍、部分建筑及配電、供水等設(shè)施折價(jià)900萬元作為對乙方生產(chǎn)經(jīng)營的投入，投入期限為10年，自2016年3月1日起至2026年2月28日止；因甲方不參與乙方經(jīng)營，故乙方同意在上述投入期限內(nèi)給予甲方固定回報(bào)，第一、二年固定回報(bào)為90萬元/年，每二年遞增6%。協(xié)議另對固定回報(bào)支付方式、違約責(zé)任等進(jìn)行了約定。
　　2017年5月，雙展公司(乙方)與嘉定區(qū)馬陸鎮(zhèn)立新村村民委員會(甲方)簽訂《違建整治費(fèi)用補(bǔ)償協(xié)議書》，協(xié)議內(nèi)容為：乙方自簽約后在5月30日前移交興平路XXX號、歷史存量違建編號地塊所有違建；甲方對乙方移交的違建地塊進(jìn)行驗(yàn)收，按照乙方已完成的實(shí)際承擔(dān)量和配合度，依照審批程序通知相關(guān)費(fèi)用清單，一次性給予乙方整治工作費(fèi)用經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償1,985,619元，該部分補(bǔ)償對應(yīng)總計(jì)面積6800余平方米的違法建筑。
　　2017年7月11日，雙展公司(甲方)與璨坤公司(乙方)簽訂《解除合同協(xié)議書》，就解除上述三欣公司與璨坤公司簽訂的《房屋租賃合同》及《協(xié)議書》達(dá)成如下約定：一、三欣公司與璨坤公司簽訂的《房屋租賃合同》及《協(xié)議書》于2017年6月30日解除，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任；二、乙方尚欠2017年6月租金75,000元，該款應(yīng)于2017年7月20日前付清；乙方應(yīng)于2017年7月1日前遷出，將租賃房屋返還甲方；乙方現(xiàn)使用的位于租賃房屋二樓樓梯南側(cè)面積約為200平方米的辦公室可由乙方繼續(xù)使用至2017年12月31日，該期間免收租金，自2018年1月1日起，乙方若繼續(xù)使用該辦公室的，應(yīng)按1元/平方米/日向甲方支付租金，支付方式為先付后用；四、乙方應(yīng)向甲方提供其與全部次承租人簽訂的租賃合同及租金等費(fèi)用的收取情況明細(xì)，經(jīng)甲方與次承租人核實(shí)后，乙方應(yīng)將其已向次承租人收取的自2017年7月1日起的租金等費(fèi)用全部交付甲方；五、甲方同意給予乙方一次性補(bǔ)償90萬元，該費(fèi)用為乙方的物業(yè)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)(搭建外棚、消防及自來水管道建造、配電房到車間電線改造、外場地水泥地坪等)，并向乙方退還履約保證金30萬元；當(dāng)乙方付清租金75,000元并遷出租賃房屋后，協(xié)議第四條約定的乙方應(yīng)交付甲方的費(fèi)用以及第五條約定的甲方應(yīng)交付乙方的費(fèi)用進(jìn)行相抵，差額部分由一方向另一方補(bǔ)足并開具發(fā)票；七、協(xié)議簽訂后雙方在10個(gè)工作日內(nèi)結(jié)清約定的費(fèi)用。后雙展公司向璨坤公司交付82.5萬元，璨坤公司亦向雙展公司開具了相應(yīng)數(shù)額的增值稅普通發(fā)票。
　　審理中，原審法院委托上海中世建設(shè)咨詢有限公司對皖宇公司租賃的廠房拆除導(dǎo)致的裝修費(fèi)、附屬物費(fèi)用、設(shè)備庫存物資搬運(yùn)費(fèi)等損失進(jìn)行司法審計(jì)。2017年7月上海中世建設(shè)咨詢有限公司向原審法院出具司法鑒定情況說明，由于系爭廠房已拆除，且皖宇公司無法提供詳細(xì)圖紙資料，無法確定裝修施工內(nèi)容及裝修工程量，故無法進(jìn)行本次工程造價(jià)鑒定工作。
　　另，庭審中，皖宇公司、璨坤公司雙方確認(rèn)皖宇公司已支付至2017年6月30日房屋占有使用費(fèi)，此前的房屋占有使用費(fèi)已全部結(jié)清；雙方亦一致確認(rèn)皖宇公司于2017年6月5日撤離租賃廠房；璨坤公司就水電費(fèi)結(jié)算不要求在本案中一并處理。
　　原審法院認(rèn)為：系爭廠房無房地產(chǎn)權(quán)證，也未取得建設(shè)規(guī)劃許可證，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，皖宇公司、璨坤公司雙方簽訂的《廠房租賃合同》無效。合同無效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，璨坤公司應(yīng)返還皖宇公司交納的5萬元租房保證金。皖宇公司使用系爭廠房應(yīng)向璨坤公司支付房屋占有使用費(fèi)，該使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可參照雙方約定的租金標(biāo)準(zhǔn)，考慮到自2017年3月10日璨坤公司向皖宇公司發(fā)出通知，租賃廠房列入拆違范圍，皖宇公司作為租戶的生產(chǎn)經(jīng)營等勢必受到影響，占有使用費(fèi)應(yīng)當(dāng)核減，故原審法院對2017年3月10日至皖宇公司搬離之日即2017年6月5日期間的房屋占有使用費(fèi)予以酌情調(diào)整；皖宇公司于2017年6月5日搬離，其已預(yù)交的6月6日至6月30日期間的占有使用費(fèi)理應(yīng)予以返還。經(jīng)調(diào)整及計(jì)算，璨坤公司應(yīng)退還皖宇公司房屋占有使用費(fèi)81,288元。因合同無效，合同關(guān)于違約金的約定也自始無效，皖宇公司要求璨坤公司支付違約金的訴請缺乏依據(jù)，對此原審法院不予支持。皖宇公司所主張的停產(chǎn)停業(yè)損失及咨詢費(fèi)亦缺乏依據(jù)，不予支持。對于皖宇公司要求璨坤公司賠償裝飾裝修、搬遷費(fèi)用損失的訴請，雙方在簽約時(shí)均應(yīng)知曉系爭廠房無產(chǎn)證，對于合同無效均有過錯(cuò)，且璨坤公司明知系爭廠房無房地產(chǎn)權(quán)證及建設(shè)規(guī)劃許可證卻仍出租給皖宇公司，璨坤公司的過錯(cuò)大于皖宇公司。因系爭廠房已被拆除，無法對系爭廠房內(nèi)部裝飾裝修、附屬建筑、搬遷費(fèi)用進(jìn)行審價(jià)和評估，鑒于系爭廠房的拆除確實(shí)給皖宇公司造成了損失，該損失應(yīng)由雙方按過錯(cuò)責(zé)任共同負(fù)擔(dān)。原審法院參照嘉定區(qū)在拆違整治行動中的一般補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，綜合本案的實(shí)際情況，酌定璨坤公司賠償裝飾裝修及搬遷費(fèi)用損失19萬元。判決：一、上海璨坤實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)返還上海皖宇安全玻璃有限公司租房保證金人民幣5萬元，并返還部分房屋占有使用費(fèi)人民幣81,288元；二、上海璨坤實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)賠償上海皖宇安全玻璃有限公司損失人民幣19萬元；三、駁回上海皖宇安全玻璃有限公司的其余訴訟請求。一審案件受理費(fèi)11,698.30元，由上海皖宇安全玻璃有限公司負(fù)擔(dān)6,939.65元，上海璨坤實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)4,758.65元。
　　二審中，當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)，對于事實(shí)也沒有爭議。
　　本院經(jīng)審理查明，原審法院認(rèn)定的事實(shí)正確，予以確認(rèn)。
　　本院另查明：皖宇公司單方委托的萬隆建設(shè)工程咨詢集團(tuán)有限公司出具的《關(guān)于嘉定區(qū)興平路XXX號上海皖宇安全玻璃有限公司租賃的廠房裝修工程造價(jià)現(xiàn)值的咨詢意見書》所載咨詢結(jié)果為：⑴皖宇公司租賃的廠房內(nèi)的裝修工程造價(jià)為314,362元，現(xiàn)值為220,053元。⑵皖宇公司租賃的廠房內(nèi)的設(shè)備搬運(yùn)費(fèi)為148,400元。
　　本院認(rèn)為：系爭廠房無房地產(chǎn)權(quán)證，也未取得建設(shè)規(guī)劃許可證，為違章搭建的建筑。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，皖宇公司與璨坤公司簽訂的《廠房租賃合同》為無效合同。無效的合同自始沒有法律拘束力，原審法院對于皖宇公司因系爭《廠房租賃合同》不能繼續(xù)履行而主張違約金、停產(chǎn)停業(yè)損失的分析以及處理符合法律規(guī)定，本院予以認(rèn)同，并據(jù)此對皖宇公司上訴要求璨坤公司支付違約金、停產(chǎn)停業(yè)損失的上訴請求不予支持。原審法院就皖宇公司及璨坤公司對于《廠房租賃合同》無效的責(zé)任分配比例認(rèn)定也并無不當(dāng)，本院也予認(rèn)同。皖宇公司因?yàn)橄禒帍S房的拆除造成的損失由皖宇公司與璨坤公司按照各自的過錯(cuò)責(zé)任分擔(dān)。原審法院參照嘉定區(qū)在拆違整治行動中的一般標(biāo)準(zhǔn)，綜合本案實(shí)際情況，酌情確定璨坤公司賠償皖宇公司裝飾裝修及搬遷費(fèi)用損失19萬元尚屬合理。至于皖宇公司應(yīng)當(dāng)支付的房屋使用費(fèi)，因皖宇公司系在2017年6月5日才搬離系爭廠房，且原審法院考慮到此期間皖宇公司的生產(chǎn)經(jīng)營受到影響已經(jīng)核減了房屋使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，故皖宇公司認(rèn)為璨坤公司無權(quán)主張2017年3月10日以后的使用費(fèi)缺乏事實(shí)與法律依據(jù)，本院不予采信。原審中，皖宇公司自行委托了相關(guān)有資質(zhì)的咨詢機(jī)構(gòu)對其因系爭廠房拆遷造成的損失進(jìn)行評估，原審法院雖然對此咨詢意見未予直接采信，但相關(guān)判決結(jié)果與咨詢意見差異并不大，故皖宇公司對此提出的上訴意見本院也不予采信。璨坤公司上訴認(rèn)為系爭《廠房租賃合同》約定系爭廠房拆遷由政府部門支付搬遷費(fèi)用，因系爭《廠房租賃合同》無效，故該條約定也不具有法律效力。皖宇公司及璨坤公司的上訴請求均不能成立，均應(yīng)予駁回；原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　二審案件受理費(fèi)8,553.80元，由上訴人上海皖宇安全玻璃有限公司與上訴人上海璨坤實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司各負(fù)擔(dān)4,266.90元。
　　本判決為終審判決。

審判員：王亞勤

書記員：汪??毅