原告：上海申達越眾物業(yè)管理有限公司，住所地上海市徐匯區(qū)。
　　法定代表人：曹愷，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：陳凌翔，上海漢世律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：翟雨佳，上海漢世律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海聚財家具有限公司，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：王自新，董事長。
　　委托訴訟代理人：王建軍，男。
　　委托訴訟代理人：趙鳳英，上海耶林律師事務(wù)所律師。
　　原告上海申達越眾物業(yè)管理有限公司訴被告上海聚財家具有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年6月3日立案受理后，依法適用簡易程序?qū)徖?，?019年8月6日、2019年8月27日兩次公開開庭進行了審理，原告上海申達越眾物業(yè)管理有限公司的委托訴訟代理人陳凌翔、翟雨佳、被告上海聚財家具有限公司的委托訴訟代理人王建軍、趙鳳英均到庭參加了訴訟。審理中，雙方當(dāng)事人申請庭外和解一個月。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告上海申達越眾物業(yè)管理有限公司(下簡稱“申達公司”)向本院提出訴訟請求：1、確認(rèn)原、被告于2017年7月11日所簽的《房屋租賃合同》于2019年4月2日解除；2、判令被告支付拖欠的房屋租金和使用費人民幣277,935元(按每季度55,587元的租金標(biāo)準(zhǔn)，自2018年1月16日起計算至2019年4月15日止)、裝修免租期的違約租金18,529元、逾期付款違約金(2018年1月16日至2018年4月15日的違約金自2018年4月15日起計算至實際支付之日止，2018年4月16日至2018年7月15日的違約金自2018年7月15日起計算至實際支付之日止；2018年7月16日至2018年10月15日的違約金自2018年10月15日起計算至實際支付之日止，2018年10月16日至2019年1月15日的違約金自2019年1月15日起計算至實際支付之日止，2019年1月16日至2019年4月15日的違約金自2019年4月15日起計算至實際支付之日止，每季均以55,587元為本金，按照每日千分之五的標(biāo)準(zhǔn)計算)及相應(yīng)逾期支付利息損失(不主張免租期違約金18,529元的利息損失；2018年1月16日至2018年4月15日租金的利息損失自2018年4月15日起計算至實際支付之日止；2018年4月16日至2018年7月15日租金的利息損失自2018年7月15日起計算至實際支付之日止，2018年7月16日至2018年10月15日租金的利息損失自2018年10月15日起計算至實際支付之日止，2018年10月16日至2019年1月15日租金的利息損失自2019年1月15日起計算至實際支付之日止；2019年1月16日至2019年4月15日租金的利息損失自2019年4月15日起計算至實際支付之日止，均以55,587元為本金，按照中國人民銀行同期貸款利率四倍的標(biāo)準(zhǔn))。
　　事實與理由：2017年7月11日，原、被告雙方簽訂了《房屋租賃合同》及其從屬合同《物業(yè)使用管理協(xié)議》。合同約定，由原告向被告提供坐落于上海市青浦區(qū)城中南路XXX號XXX號樓(幢)一層101室(下簡稱“系爭房屋”)計699.39平方米的房屋，供被告租賃使用；雙方還同時約定了相應(yīng)的租賃期、租金、物業(yè)管理費及其違約責(zé)任。但截至2018年4月底，被告一直未向原告償付租金及其物業(yè)費。經(jīng)原告于2019年4月2日通知解除合同、多次催討并郵寄催款律師函，被告后仍一直未予全部應(yīng)付款項，于是原告將本案訴至法院。
　　被告上海聚財家具有限公司(下簡稱“聚財公司”)辯稱，不同意原告全部訴請。對第一項訴請，雙方合同已經(jīng)于2018年4月解除，但應(yīng)是原、被告口頭協(xié)商解除的。針對第二項訴訟請求，被告不存在拖欠使用費的情況，不認(rèn)可原告主張的租金和使用費的計算標(biāo)準(zhǔn)。原告自2017年8月中旬搬進系爭房屋，當(dāng)年10月份系爭房屋開始漏水無法使用。且被告實際拿到手的面積不足合同約定面積，實際應(yīng)為629.39平方米。故被告認(rèn)為被告不需要支付租金。關(guān)于免租期租金和違約金，被告沒違約，故不應(yīng)支付，另外違約金和逾期利息損失存在重復(fù)計算。被告已支付原告2017年8月16日至2018年1月15日五個月的租金，但這期間房屋反復(fù)漏水，大約有一半面積的房屋漏水，被告無法正常使用房屋。2017年11月，原、被告雙方協(xié)商一致，被告將漏水的租賃面積約一半退給原告，被告只需支付一半租金，雙方曾經(jīng)丈量過面積，但并未實際分隔出一半面積。后至2018年4月，原告反悔，稱要么就全退，要么就全租，不能只租一半。因部分面積漏水無法使用，被告同意全退。2018年5月，被告已經(jīng)在外另尋房屋并簽訂好租賃合同，原告給被告打電話稱不同意被告全退，同意被告退一半租一半，但被告不同意原告該方案，決定搬離系爭房屋。2018年8月左右，原告原本負責(zé)與被告聯(lián)系的鐘經(jīng)理調(diào)離了，接管工作的張經(jīng)理一直向被告催討租金，經(jīng)常找被告談話，被告很是反感。2018年10月1日，被告開始搬離系爭房屋，搬到2018年10月7日或8日時，張經(jīng)理來房屋處不讓被告搬走，并將系爭房屋上鎖。被告人員報警，原告開鎖同意被告人員搬走電動自行車，其他東西還是不允許被告搬走，被告還有二三十萬元的貨物在系爭房屋里，有紅木等家具及十幾卷布匹。因為被告對系爭房屋進行過裝修，被告和鐘經(jīng)理曾商量好裝修歸原告所有，被告使用房屋至2018年11月15日止。但后來張經(jīng)理來了，只認(rèn)書面敲章的材料，不認(rèn)可口頭協(xié)議。
　　經(jīng)開庭審理查明：系爭房屋位于上海市青浦區(qū)城中南路XXX號XXX室，產(chǎn)權(quán)登記在原上海第十五絲織廠名下(登記產(chǎn)權(quán)的地址為城中南路XXX號)。后上海紡織集體資產(chǎn)經(jīng)營公司兼并上海第十五絲織廠，承接上海第十五絲織廠的全部資產(chǎn)、債務(wù)、人員及相關(guān)事項。2015年12月31日，原告申達公司與上海紡織集體資產(chǎn)經(jīng)營公司簽訂工業(yè)房產(chǎn)租賃合同1份，約定原告承租包括系爭房屋在內(nèi)的6處房產(chǎn)，期限自2016年1月1日起至2020年12月31日。2016年1月，上海紡織集體資產(chǎn)經(jīng)營公司出具委托授權(quán)書，同意原告申達公司將上述6處房產(chǎn)對外出租經(jīng)營與管理，若原租賃合同期限超出上述工業(yè)房產(chǎn)租賃合同約定期限的，該部分房產(chǎn)租賃期限相應(yīng)延長至原租賃合同期限屆滿。
　　2017年7月11日，原告申達公司作為甲方，被告聚財公司作為乙方，雙方簽訂《房屋租賃合同》，約定：甲方將系爭房屋出租給乙方，建筑面積699.39平方米，租賃期限自2017年7月16日起至2019年7月15日止，裝修免租期為31天，收費起始日為2017年8月16日；乙方承租系爭作為辦公家具展示用途。第三條約定，系爭房屋每日每平方米租金平均單價為0.871元，合計月租金為18,529元，年租金為222,347元(含5%增值稅)，先付后用，乙方每季度預(yù)先支付，在合同簽訂當(dāng)日支付首期租金37,058元，以后應(yīng)于下一支付周期開始前10天內(nèi)支付下期租金(若遇國定節(jié)假日順延)。逾期支付的，每逾期一日，乙方須按拖欠租金額的5‰支付違約金。逾期超過十天，甲方有權(quán)單方無條件解除本合同。乙方應(yīng)在本合同簽訂日即向甲方支付房屋租賃保證金，金額為38,000元。租賃關(guān)系終止后，租賃保證金除用以抵充合同約定由乙方承擔(dān)的費用外，甲方將其剩余部分無息退還給乙方。
　　第四條約定，……5、租賃期間,乙方如發(fā)現(xiàn)租賃房屋及其附屬設(shè)施(該房屋現(xiàn)有裝修、附屬設(shè)施及設(shè)備狀況見本合同附件二)有損壞或故障，應(yīng)及時通知物業(yè)公司修復(fù)……11、在租賃期滿或提前解除合同歸還租賃房屋時，租賃房屋應(yīng)符合正常使用后的狀態(tài)，裝潢應(yīng)保持完好，甲方對乙方的裝修和添加設(shè)施不作任何經(jīng)濟補償。甲方有權(quán)要求乙方恢復(fù)房屋原狀或支付恢復(fù)原狀所發(fā)生的費用(包括但不限于施工費、材料費、垃圾清運費等)。若乙方自行恢復(fù)原狀或拆除添置設(shè)施的，不得損壞房屋結(jié)構(gòu)，經(jīng)甲方、甲方聘請的物業(yè)公司驗收并書面認(rèn)可后，方可辦理退還保證金等手續(xù)。第五條第4款約定，乙方有下列行為之一的，屬乙方違約，甲方有權(quán)利解除合同,并追究乙方的違約責(zé)任：……(4)無正當(dāng)理由,拖欠房租十天以上的……第七條約定，1、租賃期內(nèi),因乙方原因提前終止本合同的,乙方支付的租賃保證金甲方不予退還,如合同約定有裝修免租期的,乙方須補付給甲方裝修免租期的租金。反之,因甲方原因提前解除本合同的,甲方應(yīng)雙倍返還房屋租賃保證金……4、如本合同到期終止或提前解除，經(jīng)甲方書面通知乙方限時搬出后，乙方未在限定期間內(nèi)搬走該房屋內(nèi)的自有設(shè)施及物品的，視為乙方已放棄該房屋內(nèi)的自有設(shè)施和物品，甲方有權(quán)采取拋棄等方式進行處置，乙方無權(quán)再要求返還或賠償。5、合同期限屆滿或因乙方原因提前解除合同的，乙方承諾無條件退還房屋，并同意在承租期間所投入的裝潢、裝飾及其他費用均由乙方自行承擔(dān),不向甲方提出任何補償要求。合同另約定了其他事項。
　　合同簽訂后，原告申達公司交付被告取財公司系爭房屋。被告聚財公司支付原告申達公司2017年8月16日起至2018年1月15日的租金、租賃押金38,000元。后因2017年11月起系爭房屋發(fā)生漏水現(xiàn)象，持續(xù)一兩個月才修復(fù)，被告聚財公司以此為由拒絕支付2018年1月16日起的租金。2018年10月國慶期間，被告聚財公司開始搬離系爭房屋。2018年10月初，原告申達公司將系爭房屋大門上鎖，被告聚財公司剩余物資留在系爭房屋內(nèi)無法搬出。被告方人員為此于2018年10月11日報警，民警調(diào)解處理，但被告仍有部分物品留在系爭房屋中。
　　2019年9月5日，經(jīng)原告申達公司同意，被告聚財公司將剩余物資搬離系爭房屋。
　　以上查明的事實，由以下證據(jù)證明：原、被告的陳述，原告申達公司提供的租賃合同、產(chǎn)權(quán)證明、兼并批復(fù)、轉(zhuǎn)租授權(quán)書、物業(yè)公司證明，被告提供的接報回執(zhí)單、現(xiàn)場照片，上述證據(jù)并經(jīng)庭審質(zhì)證，本院核實后予以確認(rèn)。
　　審理中，雙方存在如下爭議焦點：一、雙方是否因漏水問題于2017年11月達成協(xié)議退租一半面積；二、2018年4月，雙方是否已達成解除租賃合同的協(xié)議；三、誰是違約方。
　　對此，申達公司稱，雙方未達成任何變更或解除租賃合同的協(xié)議。樓上承租使用房屋不慎導(dǎo)致系爭房屋漏水，但原告報修后，物業(yè)公司在一兩個月內(nèi)修復(fù)漏水問題，原告應(yīng)當(dāng)按約支付租金，現(xiàn)原告擅自搬離，拒絕支付租金，構(gòu)成根本違約，原告有權(quán)解除合同，押金應(yīng)予沒收，被告應(yīng)支付租期內(nèi)租金并賠償違約金和逾期付款利息。原告于2018年10月鎖門，是出于安保的考慮。被告于2019年三四月份某天半夜將大多數(shù)物品搬離系爭房屋。原告一直希望被告清場。
　　對此原告提供：律師函1份(于第一次庭審提供)、解除合同通知及快遞單存根、郵寄信息各1份(該3份證據(jù)于第二次庭審提供)，以證明漏水修繕已完成，但被告仍拒絕支付租金，故原告于2019年4月3日通過申通快遞公司向被告寄送催告支付租金和解除合同的通知，被告于2019年4月6日簽收，寄送地址是被告注冊地。
　　被告聚財公司發(fā)表如下質(zhì)證意見：律師函和解除合同通知未收到過，快遞單上的收件人陳建萍曾是被告工作人員，但其已于2018年半年離職，快遞信息上未反映簽收人員信息，快遞單上僅注明“函”，不確認(rèn)原告寄出的是上述兩份文件，被告注冊地與經(jīng)營地不一致。
　　被告聚財公司稱，2017年11月起，系爭房屋發(fā)生漏水現(xiàn)象，后仍時不時漏水，而被告租賃系爭房屋用于存放木質(zhì)家具和布料，一半用作倉庫，一半用作展廳，房屋潮濕就不能使用，關(guān)于漏水損失，被告方認(rèn)為是30,000元，雙方協(xié)商結(jié)果為12,000元，但最終原告僅賠償7,000元。關(guān)于協(xié)議變更與解除，一開始，雙方達成協(xié)議退租一半面積，但后來原告反悔，故雙方于2018年4月達成協(xié)議解除租賃合同，被告以裝修損失抵扣截至2018年11月15日的房屋使用費。被告于2018年10月開始搬離，是原告不讓被告搬離，故被告不存在違約行為，不需要支付租金和逾期付款違約金及利息，且違約金與利息系重復(fù)計算，標(biāo)準(zhǔn)過高。
　　對此被告提供如下證據(jù)：
　　1、被告法定代表人王建軍與原告工作人員鐘鎂鋒、吳先生錄音及文字整理資料(2017年11月23日，王建軍、鐘鎂鋒、吳先生口頭協(xié)商因漏水問題產(chǎn)生的退租、裝修損失賠償方案；2018年4月，鐘鎂鋒通知王建軍，原告要求全部退租，不同意留一半退一半；2018年5月，鐘鎂鋒稱按照原計劃被告應(yīng)于2018年10月、11月搬走，但是原告公司最終確定為留一半退一半，王建軍提出雙方已達成書面協(xié)議了，鐘鎂鋒稱當(dāng)初沒蓋章，王建軍稱口頭達成協(xié)議也應(yīng)遵守)，2、原告?zhèn)}庫蔡會計與王建軍的微信聊天記錄(2018年4月18日蔡會計通過微信方式送達王建軍《補充協(xié)議》稿，協(xié)議主要內(nèi)容為：雙方合同于2018年4月15日終止，被告應(yīng)付清所欠租金、物業(yè)費及停車費，原告給予被告2018年4月16日至2018年11月15日共計7個月的免費使用期即不收租金及物業(yè)服務(wù)費，水電費按實支付，被告及時搬離房屋并移交于原告，原告將原合同保證金52,000元全額退還，如被告未按時歸還房屋給原告，原告按合同單價向被告收取雙倍房屋占用費)，以證明2018年4月，原、被告雙方已口頭協(xié)商一致，本案租賃合同于2018年4月解除，被告投入的裝修抵扣截至2018年11月15日的租金，被告搬走后原告應(yīng)退還房租押金38,000元和物業(yè)費押金14,000元。
　　原告確認(rèn)鐘鎂鋒曾系原告工作人員，但對錄音中人員身份不予認(rèn)可，并認(rèn)為即使談話內(nèi)容是真實的，原、被告對合同的變更、解除均應(yīng)當(dāng)以書面形式由原告蓋章確認(rèn)，故對錄音及整理資料不予認(rèn)可；對微信聊天記錄真實性無異議。
　　2、2019年6月22日，王建軍與原告?zhèn)}庫工作人員吳先生的微信聊天記錄[王建軍要求吳先生跟原告張總商量一下讓被告將物料拿走，他(張總)從去年10月8日把門鎖上快一年了，如果他還是不開門，王建軍可能要報警了，吳先生回復(fù)稱等他(張總)來了跟他說]，以證明原告于2018年10月8日鎖門，阻撓被告搬離。原告對證據(jù)真實性無異議，但認(rèn)為是被告方單方陳述，原告并未阻撓被告搬離，原告鎖門只是為了安全。
　　本院認(rèn)證如下：1、原告申達公司提供的律師函、解除合同通知及快遞單存根、快遞信息，被告認(rèn)為未收到。本院認(rèn)為，快遞單郵寄內(nèi)容為“函”，且原告在第一次庭審中僅提供律師函，在第二次庭審中才補充解除合同通知，故本院確認(rèn)原告于2019年4月3日僅委托申通快遞公司向被告注冊地郵寄了律師函給被告，該律師函未明確表達原告解除合同的意思。2、被告聚財公司提供的錄音及文字整理資料、與蔡會計的微信聊天記錄，原告確認(rèn)鐘鎂鋒曾是其公司工作，且根據(jù)租賃合同簽字情況，鐘鎂鋒作為原告方代表與被告簽訂租賃合同，故鐘鎂鋒與被告工作人員協(xié)商漏水問題發(fā)生后租賃合同的變更解除、損失賠償事宜可能性較高，原告申達公司怠于向鐘鎂鋒核實錄音真實性，應(yīng)對此承擔(dān)不利后果，故本院對該份證據(jù)予以采信，錄音及微信聊天記錄相互印證，本院確認(rèn)原、被告曾于2018年4月協(xié)商過退租事宜，并由王建軍與鐘鎂鋒達成解除合同的方案并形成書面協(xié)議，但因原告反悔雙方未蓋章。3、被告聚財公司提供的與原告?zhèn)}庫吳先生的微信聊天記錄，雖然吳先生未明確確認(rèn)原告于2018年10月8日上鎖，但其也未明確否認(rèn)，原告方亦確認(rèn)自己給系爭房屋上鎖，結(jié)合2018年10月11日被告方報警的行為，本院確認(rèn)原告于2018年10月8日給系爭房屋上鎖阻撓被告搬離。
　　審理中，原告稱，系爭房屋涉及拆遷，2019年8月最終評估報告才能完成，原告尚未簽訂拆遷協(xié)議。被告稱被告要等原告簽訂拆遷協(xié)議后向原告主張拆遷補償利益，本案中不主張。
　　本院認(rèn)為：原告申達公司與被告聚財公司簽訂的《房屋租賃合同》系雙方真實意思表示，其內(nèi)容未違反國家法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，雙方均應(yīng)按約履行。系爭房屋發(fā)生漏水現(xiàn)象，造成被告財產(chǎn)損失，原告對此應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
　　根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，當(dāng)事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章時合同成立。采用合同書形式訂立合同，在簽字或者蓋章之前，當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立。雙方曾口頭協(xié)商解除合同并形成書面方案，但最終雙方并未簽字或蓋章。解除合同協(xié)議中約定被告應(yīng)先支付欠付的2018年1月16日起至2018年4月15日的租金，但被告也未支付，未履行主要義務(wù)。故本院確認(rèn)雙方變更租賃面積或解除合同的協(xié)議并未成立，雙方仍應(yīng)按原租賃合同約定履行合同。
　　被告自認(rèn)雙方曾約定原告應(yīng)賠償被告漏水造成的財產(chǎn)損失12,000元且已支付7,000元，且漏水自2017年11月起僅持續(xù)一兩個月，故系爭房屋2018年1月起應(yīng)可正常使用，被告應(yīng)支付自2018年1月16日起的租金，即使原告確實未足額賠償被告財產(chǎn)損失，被告亦可自行扣除剩余應(yīng)付賠款后支付原告租金?，F(xiàn)被告拖欠租金至今未付，顯屬違約。根據(jù)合同約定，逾期超過十天，原告有權(quán)解除合同。但原告未在除斥期間內(nèi)采用合法方式行使解除權(quán)，故本案租賃合同于2019年7月15日期滿而終止。
　　合同終止后，雙方應(yīng)結(jié)算租金、押金、水電等費用、辦理房屋返還手續(xù)。現(xiàn)被告拒付租金，在房屋已修復(fù)、雙方解除合同的補充協(xié)議未成立、且原告明確告知僅同意退租一半面積的情況下擅自搬離，構(gòu)成違約；而原告先是提供的系爭房屋出現(xiàn)漏水現(xiàn)象，又在雙方已達成解除合同的方案后反悔，且在被告搬離時給系爭房屋上鎖阻止被告搬離，自行擴大損失。故雙方對合同無法按約履行均存在過錯。
　　本院確認(rèn)被告應(yīng)支付原告2018年1月16日起至2018年10月8日止的租金計162,496.80，此后產(chǎn)生的租金損失系原告自行擴大，應(yīng)由原告自行承擔(dān)。被告稱面積不足，且已退租一半，但未提供相關(guān)憑證，上述意見本院不予采納。關(guān)于2018年1月15日以前因漏水造成的損失，被告可另循合法途徑主張。關(guān)于逾期付款違約金和逾期付款利息損失，系重復(fù)計算，且原告自身存在過錯，本院確認(rèn)支持自本案受理之日起按每日萬分之五計算的違約金。關(guān)于免租期租金，因原告亦存在過錯，故本院不予支持。關(guān)于租賃押金，因原告亦存在過錯，故原告應(yīng)予返還,可在被告應(yīng)付款項中扣除。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第三十二條、第三十七條、第一百一十四條、第二百二十六條規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上海聚財家具有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海申達越眾物業(yè)管理有限公司自2018年1月16日起至2018年10月8日止的租金162,496.80元；
　　二、被告上海聚財家具有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海申達越眾物業(yè)管理有限公司逾期付款違約金(以162,496.80元為本金，按每日萬分之五的標(biāo)準(zhǔn)，自2019年6月3日起計算至實際支付之日止)；
　　三、原告上海申達越眾物業(yè)管理有限公司應(yīng)在被告上海聚財家具有限公司履行上述兩項債務(wù)時返還被告租賃押金38,000元；
　　四、駁回原告上海申達越眾物業(yè)管理有限公司其余訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費6,299元，減半收取計3,149.50元，由原告上海申達越眾物業(yè)管理有限公司負擔(dān)1,374.50元，被告上海聚財家具有限公司負擔(dān)1,775元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。
　　

審判員：陳菊芳

書記員：高??原