原告(反訴被告)：上海申某物業(yè)管理有限公司，住所地上海市長寧區(qū)。
　　法定代表人：曹愷，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：朱秀祥，上海市三石律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：唐增杰，上海市三石律師事務所律師。
　　被告(反訴原告)：上海屋康某商貿有限公司，住所地上海市黃浦區(qū)。
　　法定代表人：朱明康，經理。
　　委托訴訟代理人：袁九松，公司員工。
　　委托訴訟代理人：施赟，上海瀛東律師事務所律師。
　　原告上海申某物業(yè)管理有限公司(以下簡稱“申某公司”)與被告上海屋康某商貿有限公司(以下簡稱“屋康某公司”)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年11月20日立案后，依法適用簡易程序，于2019年2月19日公開開庭進行了審理。原告委托訴訟代理人朱秀祥、唐增杰，被告的法定代表人朱明康以及委托訴訟代理人袁九松到庭參加訴訟。后因案情需要，依法轉為普通程序，并于同年8月28日再次開庭，被告當庭提出反訴請求，故本院就本訴、反訴一并進行審理。原告(反訴被告)的委托訴訟代理人唐增杰，被告(反訴原告)的法定代表人朱明康以及委托訴訟代理人袁九松、施赟到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
　　原告申某公司向本院提出訴訟請求：1、要求被告立即騰空，搬離并向原告返還上海市黃浦區(qū)保屯路XXX號XXX-XXX層房屋(以下簡稱“系爭房屋”)；2、要求被告按照每日3,036.34元的標準向原告支付自2018年6月1日起至實際搬離日止的房屋占用費；3、要求被告按照每月20,577元的標準向原告支付自2018年6月1日起至實際搬離日為止的物業(yè)管理費。事實與理由：2017年3月27日，上海聯華房地產開發(fā)有限公司(以下簡稱“聯華公司”)與被告簽訂一份《房屋租賃合同》及租賃合同附件《物業(yè)使用管理協(xié)議》，由被告向聯華公司承租系爭房屋，租賃期限自2017年6月1日起至2018年5月31日止，租金價格為每平方米1.328元，物業(yè)管理費為每月20,577元。嗣后，聯華公司、原告與被告三方于2018年3月20日簽訂《關于出租方主體等合同內容變更的補充協(xié)議》，原告代聯華公司繼續(xù)履行其與被告之間的《房屋租賃合同》。2018年3月8日，被告主動找到聯華公司洽談關于續(xù)簽房屋租賃合同事宜，被告與原告就系爭房屋租金價格參照市場價格每日每平方米2.56元價格進行磋商后基本達成一致，但對租賃期限未達成一致。原告與被告在雙方合同日到期日后，仍未就新的續(xù)租合同達成一致，且一直占用系爭房屋至今。原告認為，根據雙方之間《房屋租賃合同》第八條第2項約定，被告若欲與原告續(xù)簽租賃合同，應當在合同到期前與被告就新的租賃條件達成一致，并簽訂新的租賃合同。被告至今仍未與原告就租賃合同基本條件達成一致，目前租賃合同已經到期，被告無權繼續(xù)占用系爭房屋。另根據《房屋租賃合同》、《物業(yè)使用管理協(xié)議》的約定，被告應當向原告支付占用期間的的房屋占用費及物業(yè)管理費。
　　被告屋康某公司辯稱：不同意原告的訴訟請求。被告認為應當繼續(xù)按照原租金履行《房屋租賃合同》。被告從未與原告就繼續(xù)租賃合同達成租金為每平方米2.56元的約定，該價格上漲近92%亦不符合常理。被告認為2018年5月31日《房屋租賃合同》到期后，雙方在原租金基礎上就續(xù)租兩年口頭達成一致意見。
　　反訴原告屋康某公司訴稱：1、要求撤銷2017年3月7日簽訂的《物業(yè)使用管理協(xié)議》；2、要求反訴被告返還反訴原告已經支付了2017年6月1日至2018年5月31日期間的全部物業(yè)管理費246,924元。事實與理由：聯華公司與反訴原告在簽署《房屋租賃合同》的同時，又簽訂《物業(yè)使用管理協(xié)議》，該協(xié)議首部反訴被告聲稱系爭房屋是在其物業(yè)管理區(qū)域內，同時對所提供的物業(yè)管理服務做出了承諾。反訴原告一直以為反訴被告是系爭房屋區(qū)域內經過房地部門登記備案的物業(yè)管理企業(yè)，后在本案訴訟過程中，反訴原告了解到反訴被告不是系爭房屋的物業(yè)管理企業(yè)，實際提供物業(yè)服務的為案外人上海虹葉物業(yè)管理有限公司。反訴被告向反訴原告謊稱其提供系爭房屋的物業(yè)管理服務，收取遠高于實際服務提供方收取的物業(yè)服務費。即使物業(yè)管理企業(yè)需要反訴被告提供服務，也應當在實際提供收費范圍內主張，反訴被告上述行為系虛構事實隱瞞真相，符合合同撤銷的條件。
　　反訴被告申某公司辯稱：要求駁回反訴原告的所有反訴請求。反訴原、被告于2017年3月27日簽訂協(xié)議，故反訴原告主張撤銷權已經超過一年的除斥期間。系爭房屋系商場，與其上3-5層住宅同處一棟樓中，其中，水泵、消防維護由案外人上海虹葉物業(yè)管理有限公司提供，其他服務由反訴被告提供。涉案《物業(yè)使用管理協(xié)議》的價格系合同雙方協(xié)商確定。反訴原告提及的上海市相關規(guī)章并非效力性規(guī)定，僅為規(guī)范性文件，反訴原、被告簽訂相應物業(yè)服務合同無需參照該類規(guī)范性文件的要求。
　　原告圍繞訴訟請求依法提交了證據，對當事人無異議的證據，本院予以確認并在卷佐證。根據當事人陳述和經審查確認的證據，本院認定事實如下：
　　2017年3月27日，聯華公司(出租方，合同甲方)與被告(承租方，合同乙方)簽訂《房屋租賃合同》，約定：甲方將系爭房屋出租給乙方(建筑面積：1143.20平方米)，租賃期限自2017年6月1日起至2018年5月31日止，收費起始日為2017年6月1日。乙方將系爭房屋作為其他(辦公、倉庫)用途使用。房屋每日每平方米租金單價為1.328元，合計月租金為46,177元。租金先付后用，乙方每季度預先支付。在合同簽訂當日，乙方應支付首期租金138,531元，以后應于下一支付周期開始前10天內支付下期租金。乙方應在本合同簽訂日向甲方支付租賃保證金10萬元，租賃關系終止后，租賃保證金除用以充抵合同約定由乙方承擔的費用外，甲方將其剩余部分無息退還給乙方。在租賃期滿或提前解除合同歸還租賃房屋時，租賃房屋應符合正常使用后的狀態(tài)，裝潢應保持完好，甲方對乙方的裝修和添加設施等不作任何經濟補償。甲方有權要求乙方恢復房屋原狀或支付恢復原狀所發(fā)生的費用(包括但不限于施工費、材料費、垃圾清運費等)。經甲方、甲方聘請的物業(yè)公司驗收并書面認可后，方可辦理退還保證金等手續(xù)。除甲方同意乙方續(xù)租外，乙方應在本合同的租期屆滿之日，返還該房屋。未經甲方同意逾期返還房屋的，每逾期一日，乙方應按日租金的2倍向甲方支付該房屋的占用期間的使用費。逾期最長不得超過15天，否則甲方有權采取措施強行收回房屋，凡遺留在該房屋內的一切物品，由甲方作無主物處置。當日，聯華公司(物業(yè)管理方，合同甲方)與被告(物業(yè)使用方，合同乙方)簽訂《物業(yè)使用管理協(xié)議》，約定：甲方為乙方提供物業(yè)管理服務，每月收取物業(yè)管理費為20,577元。物業(yè)管理費采用先付后用的支付方式，按季度交納。乙方應在2017年6月1日之前支付首期物業(yè)管理費61,731元，并在下一付款周期開始前十天內，交納下期物業(yè)管理費。乙方應在本協(xié)議簽訂日向甲方支付能源使用保證金4萬元。本協(xié)議期限自2017年6月1日起至2018年5月31日止。本協(xié)議到期或提前終止后，乙方未按約歸還所租賃的房屋，則占用期間的物業(yè)管理費按原協(xié)議約定的費用雙倍收取管理費，其他費用則按實收取。
　　2018年3月20日，聯華公司(原出租方、物業(yè)管理方，合同甲方)、被告(承租方，合同乙方)與原告(現出租方、物業(yè)管理方，合同丙方)簽訂《關于出租方主體等合同內容變更的補充協(xié)議》，約定：三方就系爭房屋的房屋租賃合同中的合同主體、權利及義務變更事宜，達成如下補充協(xié)議：1、甲方與乙方簽訂的于2017年6月1日始至2018年5月31日止的房屋(場地)租賃合同、物業(yè)使用管理協(xié)議、其他相關管理文件及相關補充協(xié)議(或有)中的甲方主體，自本協(xié)議生效之日起變更為丙方。2、甲方與乙方簽訂的房屋(場地)租賃合同、物業(yè)使用管理協(xié)議、其他相關管理文件及相關補充協(xié)議(或有)中的甲方權利、義務和責任，自本協(xié)議生效之日起由丙方享受和承擔；乙方的權利、義務和責任不變。
　　被告向原告支付10萬元租賃保證金和4萬元能源保證金，以及截至2018年5月31日止的租金和物業(yè)管理費。目前，系爭房屋仍舊由被告占有使用。
　　2018年8月30日，原告向被告發(fā)出《催告函》，稱房屋租賃合同已經于2018年5月31日到期終止；因雙方對合同續(xù)租條件未能達成一致，故決定不再與被告續(xù)簽新的租賃合同。請被告于2018年9月14日前返還房屋，并做好后續(xù)清算工作。
　　位于百花公寓內的系爭房屋類型為商場。根據上海住宅物業(yè)網顯示，本市斜土路158弄百花公寓小區(qū)的登記物業(yè)公司為上海虹葉物業(yè)管理有限公司。
　　本院認為：原告通過合同約定受讓取得系爭房屋的出租方和物業(yè)管理方的權利義務。涉案《房屋租賃合同》于2018年5月31日到期，現被告以雙方口頭達成續(xù)租的意思表示為由主張繼續(xù)履行不定期租賃合同，但未能提供證明雙方就續(xù)租達成一致意見，或其繼續(xù)履行合同義務且原告未持異議的證據，故本院不予采信被告的抗辯理由。原告要求被告返還系爭房屋并以日租金兩倍的標準支付房屋占有使用費，符合法律和合同約定，本院予以支持。涉案《物業(yè)使用管理協(xié)議》系合同雙方協(xié)商一致達成，且未違反法律法規(guī)強制性規(guī)定，應認定合法有效。根據《中華人民共和國合同法》相關規(guī)定，合同義務可由第三人代為履行，故被告以物業(yè)費用過高且實際由案外人提供物業(yè)服務為由主張撤銷合同，依據不足，本院不予支持。被告應當向原告支付合同到期后實際占用系爭房屋期間的物業(yè)管理費。原告在被告結清合同項下相關費用后應當向被告返還租賃保證金和能源保證金。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十五條、第九十八條、第二百三十五條規(guī)定，判決如下：
　　一、被告(反訴原告)上海屋康某商貿有限公司應于本判決生效之日起十日內騰空、搬離并向原告(反訴被告)上海申某物業(yè)管理有限公司返還上海市黃浦區(qū)保屯路XXX號XXX-XXX層房屋；
　　二、被告(反訴原告)上海屋康某商貿有限公司應于本判決生效之日起十日內按照每日3,036.34元的標準向原告(反訴被告)上海申某物業(yè)管理有限公司支付自2018年6月1日起至實際搬離日止的房屋占用費；
　　三、被告(反訴原告)上海屋康某商貿有限公司應于本判決生效之日起十日內按照每月20,577元的標準向原告(反訴被告)上海申某物業(yè)管理有限公司支付自2018年6月1日起至實際搬離日止的物業(yè)管理費。
　　四、原告(反訴被告)上海申某物業(yè)管理有限公司應自被告(反訴原告)上海屋康某商貿有限公司結清上述二、三項費用后三日內向其返還10萬元租賃保證金和4萬元能源保證金；
　　五、駁回被告(反訴原告)上海屋康某商貿有限公司的所有反訴請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本訴案件受理費10,186元(原告已預交)，反訴案件受理費5,004元(反訴原告已預交)，均由被告(反訴原告)上海屋康某商貿有限公司負擔。
　　如不服本判決，原、被告可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：肖??陽

書記員：魏樂陶