原告：上海申某資產(chǎn)投資管理中心有限公司，住所地上海市浦東新區(qū)。
　　法定代表人：顧建芳，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：戴晶晶，上海市金石律師事務(wù)所律師。
　　被告：虞某中，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市嘉定區(qū)。
　　原告上海申某資產(chǎn)投資管理中心有限公司與被告虞某中房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年7月2日立案受理后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告委托訴訟代理人戴晶晶，被告虞某中到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告上海申某資產(chǎn)投資管理中心有限公司向本院提出訴訟請求：1.判令被告向原告支付上海市浦東新區(qū)北中路191、195號213室、214室、215室(以下簡稱系爭房屋)的租金人民幣(以下幣種相同)121,815.72元(按月租金人民幣30,453.93元計算，自2017年11月1日計算至2018年2月28日共4個月)；2.判令被告向原告支付自2017年10月24日起按照月租金30,453.93元的日千分之五即每日152.27元的標準計算至實際支付之日止的逾期付款違約金；3.確認被告已支付的合同保證金60,908元歸原告所有；4.判令被告支付違約金60,907元；5.判令被告向原告支付2018年1月1日至2018年2月28日的物業(yè)管理費17,621.56元(按月物業(yè)管理費人民幣8,810.78元計算，共2個月)及物業(yè)管理費滯納金(以欠繳總額17,621.56的每日千分之五計即每天88.10元，自2018年3月1日起計算至實際支付之日止)；6.判令被告向原告支付2018年1月1日至2018年2月28日的能耗費423.63元；7.判令被告向原告支付律師費人民幣15,000元；8.本案訴訟費用由被告承擔(dān)。事實及理由：2015年12月30日，原告與案外人單某某簽訂《房屋租賃合同》，約定單某某租賃位于上海市浦東區(qū)北中路XXX號、XXX號XXX-XXX室，租期為2016年1月1日至2018年2月28日，2016年7月16日，原告與案外人單某某達成退租協(xié)議，單某某退租其承租的212室，繼續(xù)租賃213、214、215室。2017年1月18日，單某某與被告簽訂《承諾書》一份，約定其承租的213-215室由被告承租，租賃合同繼續(xù)有效，單某某原所承擔(dān)的權(quán)利義務(wù)由被告承擔(dān)并履行。自2017年1月1日起租賃房屋的租金、管理費、保證金由被告支付，并將2017年11月、12月的2個月免租期提前至2017年1月、2月使用，被告于2017年11月1日起停止繳納租金，2018年1月1日停止繳納物業(yè)管理費，根據(jù)相關(guān)合同約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，故原告起訴來院，訴請如前。庭審中，原告表示，將第一項訴請中租金的計算時間變更為2017年1月1日至2017年2月28日、2018年1月1日至2018年2月28日共4個月，將第二項訴請中違約金的起算日期變更為2017年1月20日，并撤回了第六項關(guān)于能耗費的訴請。
　　被告虞某中辯稱，被告并非適格訴訟主體，被告僅是店內(nèi)管理人員，老板是案外人史某某。對于租金，合同約定了2017年11月1日至2017年12月31日為免租期，因此對該兩月的租金被告不同意支付，而2017年1月和2月的租金是被告進場時原告口頭承諾給予被告的免租期，因此亦不同意支付；對于物業(yè)管理費，2018年起的物業(yè)管理費確實未支付，因為原告沒有給被告提供停車位；對于逾期付款違約金及物業(yè)管理費滯納金，均約定過高，要求法院調(diào)整；對于保證金，不同意原告沒收保證金；對于違約金，被告并沒有違約行為因此不同意支付違約金；對于律師費，亦不同意支付。
　　本院經(jīng)審理認定事實如下：上海市浦東新區(qū)北中路191、195號213室的產(chǎn)權(quán)人為李貴方，上海市浦東新區(qū)北中路191、195號214室、215室的產(chǎn)權(quán)人為張月。2012年11月17日，李貴方與原告簽訂《北蔡休閑廣場商鋪合作經(jīng)營合同》，約定李貴方將浦東新區(qū)北中路191、195號213室交給原告統(tǒng)一經(jīng)營管理，房屋產(chǎn)生的所有經(jīng)營收益歸原告所有，包括但不限于租金收入、其他經(jīng)營收益，原告有權(quán)以原告名義直接與該房屋承租人簽訂租賃合同并獲取收益。2012年11月23日，張月與原告簽訂《北蔡休閑廣場商鋪合作經(jīng)營合同》，約定張月將浦東新區(qū)北中路191、195號214室、215室交給原告統(tǒng)一經(jīng)營管理，房屋產(chǎn)生的所有經(jīng)營收益歸原告所有，包括但不限于租金收入、其他經(jīng)營收益，原告有權(quán)以原告名義直接與該房屋承租人簽訂租賃合同并獲取收益。
　　2015年12月31日，原告(甲方、出租方)與單某某(乙方、承租方)簽訂一份《房屋租賃合同》，約定甲方將北中路XXX號、XXX號XXX室、XXX室、XXX室、XXX室出租給乙方，房屋用途為商業(yè)，類型為商場，房屋僅限作為足浴會所品牌使用，租期為2016年1月1日至2018年2月28日。合同第3.2條約定，甲方于2016年1月1日向乙方交付該房屋，乙方應(yīng)于接收該房屋前付清租賃保證金和首期租金。第4.1條約定，自合同第3.2條約定的該房屋交付之日起，乙方可享有152天的裝修免租期即2016年1月1日至2016年5月31日，另享有122天免租期即2016年11月1日至2016年12月31日、2017年11月1日至2017年12月31日。第4.3條約定，在租賃期限前三年內(nèi)，若因乙方原因?qū)е卤竞贤崆敖K止的，乙方除應(yīng)支付本合同約定的違約金外，還應(yīng)支付相當(dāng)于免租期間租金的款項作為給甲方的補償。第5.1條約定，該房屋的租賃單價為2.50元/天/平方米，月租金為44,487.42元，上述租金不包括乙方使用該房屋而發(fā)生的物業(yè)管理費、水費、電費、通訊、燃氣等一切其他費用。第5.2條約定，該房屋的租金每兩個月預(yù)付一次，先付后用，乙方在簽訂本合同當(dāng)日向甲方支付首期租金，其后乙方應(yīng)于每期租金到期前十日向甲方預(yù)先支付下一期的租金。第5.4條約定，甲、乙雙方同意，若乙方未按本合同規(guī)定之日期支付租金，每逾期一天按月租金的千分之五繳納違約金，……。第6.1條約定，乙方應(yīng)在簽訂本合同當(dāng)日向甲方支付相當(dāng)于兩個月租金的房屋租賃保證金即88,975元。第6.3條約定，甲方有權(quán)從保證金直接扣減、抵消任何乙方應(yīng)付而未付的租金和物業(yè)管理、水、電、燃氣、通訊等費用及違約金、使用費、占用費等，由此造成的不足部分，乙方須在接到甲方書面通知后五天內(nèi)將其補足，……。第6.4.2條約定，若乙方未發(fā)生本合同規(guī)定的違約責(zé)任，且根據(jù)本合同的約定交還該房屋及付清租賃期限內(nèi)的租金、物業(yè)管理、水、電、通訊、燃氣等乙方使用該房屋的一切費用，則甲方在乙方辦理完上述手續(xù)后的30天內(nèi)將保證金還給乙方，但返還給乙方的保證金不包括任何利息。第7.1條約定，物業(yè)管理費為22元/平方米/月，即每月12,870.88元，由乙方承擔(dān)；每2個月支付一次，由乙方直接支付給開發(fā)商指定的該房屋的物業(yè)管理公司即上海浦東世紀花園物業(yè)管理有限公司。第7.3條約定，乙方在收到甲方或有關(guān)單位的收費通知后，必須按規(guī)定的期限支付上述費用，若乙方未按規(guī)定支付物業(yè)管理、水、電、燃氣、通訊等費用的，每逾期一天按欠繳費用的千分之五向甲方支付違約金，若逾期超過30天的，甲、乙雙方同意根據(jù)合同第5.4條約定執(zhí)行。第14.2.1條約定，若乙方出現(xiàn)下列情況，甲方有權(quán)追究乙方違約責(zé)任(即乙方已付的保證金不退，且乙方在支付了所有欠款后還需另外支付違約金，違約金相當(dāng)于當(dāng)年月租金的二倍，若違約金不足抵付甲方實際損失的，乙方應(yīng)負責(zé)賠償)，且有權(quán)解除合同，收回該房屋：(1)乙方未按本合同約定繳納租金超過30天，經(jīng)甲方催告15天后仍未付款的；(2)乙方未按賬單規(guī)定期限交納物業(yè)管理、水、電、燃氣、通訊等費用的，且逾期超過30天的，經(jīng)承租地所屬物業(yè)管理單位催告15天后仍未付款的；……。第14.2.4條，甲方因向乙方追究違約責(zé)任而引起的所有費用、開支(包括但不限于訴訟費、律師費、工商查檔費等)，均由乙方承擔(dān)，甲方有權(quán)將上述費用、開支作為追討。該份合同補充條款中被告手寫了以下內(nèi)容：與貴公司簽訂的租賃合同不變，其中的承租方主體身份、業(yè)態(tài)變更、合同繼續(xù)有效，租賃合同中乙方原承租的所有權(quán)利和義務(wù)由現(xiàn)承租方承擔(dān)并履行。
　　2016年7月16日，原告與單某某簽訂一份《退租協(xié)議》，單某某不再租賃北中路191、195號212室。單某某退租212室后，由被告繼續(xù)承租213-215室房屋，月租金變更為30,453.93元。
　　2017年1月18日，原告與單某某、被告共同簽訂一份《承諾書》，內(nèi)容主要有：單某某承租了系爭房屋，并簽訂了租賃合同，現(xiàn)因故該房屋轉(zhuǎn)由被告承租，經(jīng)友好協(xié)商，原承租方和現(xiàn)承租方向原告承諾，現(xiàn)承租方與原承租方屬關(guān)聯(lián)關(guān)系；與原告的租賃合同不變，其中承租方主體身份、業(yè)態(tài)變更，合同繼續(xù)有效，租賃合同中乙方原承擔(dān)的所有權(quán)利和義務(wù)由現(xiàn)承租方承擔(dān)并履行；自2017年1月1日起該房屋的租金、管理費、保證金等相關(guān)費用由現(xiàn)承租方即被告支付。
　　2018年2月1日，原告向被告寄送一份《律師函》，要求被告在收到函件后七日內(nèi)支付121,815.72元租金及17,621.56元物業(yè)管理費。該《律師函》于2018年2月13日妥投。
　　庭審中，上海紫佑物業(yè)管理有限公司(原企業(yè)名稱為上海浦東世紀花園物業(yè)管理有限公司)向本院出具一份情況說明，內(nèi)容為：被告虞某中欠繳的物業(yè)管理費、能耗費、滯納金等需向上海紫佑物業(yè)管理有限公司繳納的費用現(xiàn)統(tǒng)一由上海申某資產(chǎn)投資管理中心有限公司代為收回，請貴院支持。
　　庭審中，原告另提供了《聘請律師合同》、律師費發(fā)票，用以證明原告為本次訴訟花費律師費用15,000元。
　　另查明，系爭房屋的保證金60,908元由被告支付；系爭房屋現(xiàn)已被原告收回。
　　本院認為，被告在原告與單某某的《房屋租賃合同》的補充條款中手寫確認了單某某的權(quán)利義務(wù)由被告承擔(dān)，并在三方的《承諾書》中再次確認該事實，因此被告理應(yīng)恪守《房屋租賃合同》中的權(quán)利及義務(wù)，被告抗辯稱其并非適格被告，本院不予采信。關(guān)于租金，現(xiàn)已查明2017年1月1日至2017年2月28日、2018年1月1日至2018年2月28日的租金被告并未支付，被告辯稱對于2017年1月1日至2017年2月28日的租金原告曾口頭承諾過該兩月為免租期，但被告對此并未提供相關(guān)證據(jù)證明，原告亦予以否認，因此對于原告關(guān)于租金的訴請本院予以支持。關(guān)于逾期付款違約金，被告拒付租金的行為顯屬違約，根據(jù)相關(guān)合同約定，被告理應(yīng)支付原告逾期違約金，對于違約金計算標準，本院根據(jù)雙方履約情況、過錯程度并兼顧公平原則，酌情調(diào)整為日萬分之二即每日6.09元支付至合同解除之日止。關(guān)于原告依據(jù)合同第14.2.1條主張沒收保證金并要求被告支付違約金的訴請，本院結(jié)合本案實際情況，對原告沒收保證金的訴請予以支持。關(guān)于物業(yè)管理費及滯納金，根據(jù)合同約定，被告理應(yīng)支付物業(yè)管理費，未能按期支付的應(yīng)承擔(dān)合同約定的違約責(zé)任，被告抗辯稱因原告未提供車位而未付2018年1月1日至2018年2月28日的物業(yè)管理費，被告對此陳述并未進行相應(yīng)舉證，且即便原告未提供車位亦不能作為阻卻被告拒付物業(yè)費的事由，因此對于物業(yè)費的訴請本院予以支持，鑒于被告認為滯納金的計算標準即日千分之五約定過高，要求法院調(diào)整，本院酌情調(diào)整為日萬分之二即每日3.50元。對于律師費的訴請，本院依據(jù)本案的難易程度酌定支持5,000元。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條及第一百一十四條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告虞某中應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海申某資產(chǎn)投資管理中心有限公司2017年1月1日至2017年2月28日、2018年1月1日至2018年2月28日的租金121,815.72元；
　　二、被告虞某中應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海申某資產(chǎn)投資管理中心有限公司以每日6.09元為標準自2017年1月20日起計算至2018年2月28日止的逾期付款違約金；
　　三、確認原告上海申某資產(chǎn)投資管理中心有限公司收取被告虞某中保證金60,908元不予返還；
　　四、被告虞某中應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付物業(yè)管理費17,621.56元；
　　五、被告虞某中應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海申某資產(chǎn)投資管理中心有限公司以每日3.50元為標準自2017年3月1日起計算至實際支付之日止的物業(yè)管理費滯納金；
　　六、被告虞某中應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海申某資產(chǎn)投資管理中心有限公司律師費5,000元；
　　七、駁回原告上海申某資產(chǎn)投資管理中心有限公司其余訴訟請求。
　　負有金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人如未按判決指定的期間履行給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費6,043元，減半收取計3,021.50元，由原告上海申某資產(chǎn)投資管理中心有限公司承擔(dān)1,600元，被告虞某中承擔(dān)1,421.50元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：何璐依

書記員：陸振東