原告(反訴被告)：上海瑞鷹企業(yè)服務(wù)部，住所地上海市。
　　投資人：耿梅波，該服務(wù)部經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：張雷，上海市金茂律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：王星，上海市金茂律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：?jiǎn)⒕S網(wǎng)絡(luò)科技(深圳)有限公司，住所地深圳市。
　　法定代表人：劉莙怡，該公司執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：張春光，上海市錦天城律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：徐文倩，上海市錦天城律師事務(wù)所律師。
　　原告上海瑞鷹企業(yè)服務(wù)部訴被告啟維網(wǎng)絡(luò)科技(深圳)有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2017年8月25日受理后，依法組成合議庭，審理中，被告啟維網(wǎng)絡(luò)科技(深圳)有限公司提起反訴，本院依法合并審理,于2018年7月11日公開開庭進(jìn)行了審理。原告(反訴被告)上海瑞鷹企業(yè)服務(wù)部的委托訴訟代理人張雷、王星，被告(反訴原告)啟維網(wǎng)絡(luò)科技(深圳)有限公司的委托訴訟代理人張春光到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告上海瑞鷹企業(yè)服務(wù)部訴稱：原告(丙方)與被告(甲方)及案外人比安投資管理(上海)有限公司(乙方)、上海利濤餐飲管理有限公司(丁方)于2017年1月18日簽訂《關(guān)于陜西南路141－1號(hào)物業(yè)租賃的框架協(xié)議書》，約定自本協(xié)議簽署之日，甲方不再向乙方支付租賃商鋪的房租，而直接向丙方支付，自2017年1月起每月房租人民幣350,000元，甲方應(yīng)當(dāng)代乙方、丁方向丙方支付2016年11月1日至2016年12月31日的商鋪房租人民幣700,000元，本協(xié)議簽署時(shí)，甲方與丙方應(yīng)同時(shí)就租賃商鋪簽署新的租賃協(xié)議并由甲方按新協(xié)議約定的租金標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)間向丙方支付租金。根據(jù)該框架協(xié)議，原、被告雙方簽訂了《陜西南路141－1號(hào)物業(yè)租賃合同》,約定原告將本市陜西南路141－1號(hào)建筑面積約1146平方米的房屋出租給被告用于餐飲使用，租賃期自2017年1月1日起至2018年12月31日止，租金每月人民幣350,000元，2017年6月30日前支付保證金人民幣700,000元，被告應(yīng)于原告開具租金發(fā)票后5日內(nèi)，且于每月25日前支付次月租金，逾期支付超過(guò)30天，視為違約，除保證金不予退還外，被告應(yīng)賠償相當(dāng)于租金二倍的違約金，同時(shí)原告有權(quán)提前解除合同，被告應(yīng)在合同期屆滿之日或合同解除之日返還房屋，未經(jīng)原告同意而逾期返還的，每逾期一日，按日租金的兩倍支付房屋占用費(fèi)。同年2月15日雙方又簽訂補(bǔ)充協(xié)議，對(duì)租金支付時(shí)間及代付案外人所欠租金的時(shí)間作了明確約定。租賃合同及補(bǔ)充協(xié)議簽訂后，被告未按約定支付保證金，自2017年7月起未再支付約定租金及代付的租金，經(jīng)催討未果，于2017年8月4日發(fā)出解除合同通知書，通知被告解除合同并要求其結(jié)清拖欠的各項(xiàng)費(fèi)用。被告收到通知后，仍未按通知要求履行，故原告起訴要求：1、確認(rèn)雙方合同于2017年8月5日解除；2、被告支付2017年1月1日至2017年8月5日租金人民幣407,500元；3、被告支付2017年8月6日至2017年10月30日止的房屋占用費(fèi)人民幣1,978,000元；4、被告支付拖欠的代償租金人民幣300,000元；5、被告支付保證金人民幣700,000元并由原告沒(méi)收；6、被告支付違約金人民幣700,000元；7、被告支付房屋占用期間原代付的水電費(fèi)人民幣14,740.45元；8、訴訟費(fèi)和保全費(fèi)由被告負(fù)擔(dān)。
　　被告啟維網(wǎng)絡(luò)科技(深圳)有限公司辯稱：原告出租的房屋二樓部分系違建，一樓部分消防通道不達(dá)標(biāo)，致使被告承租后無(wú)法通過(guò)消防驗(yàn)收而從事餐飲經(jīng)營(yíng)，不能實(shí)現(xiàn)合同目的，故合同不能履行系原告責(zé)任所致，原告行使合同解除權(quán)不當(dāng)，但基于合同已無(wú)法繼續(xù)履行，同意解除雙方簽訂的合同及補(bǔ)充協(xié)議。即使被告在履行合同過(guò)程中存在違約情形，原告主張的房屋占用費(fèi)和違約金標(biāo)準(zhǔn)均過(guò)高，要求予以調(diào)整，因合同已解除，未履行部分，終止履行，故合同約定的保證金無(wú)須再支付，原告主張代償租金與本合同無(wú)關(guān)，不宜在本案中一并處理。綜上，除合同解除外，不同意原告主張的其他訴訟請(qǐng)求。
　　反訴原告啟維網(wǎng)絡(luò)科技(深圳)有限公司訴稱：其承租房屋系用于餐飲經(jīng)營(yíng)，因反訴被告提供的房屋存在違章搭建，且消防通道不達(dá)標(biāo)，導(dǎo)致其消防驗(yàn)收不能通過(guò)而無(wú)法從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，因合同目的不能實(shí)現(xiàn)系原告原因所致，給其造成巨大經(jīng)濟(jì)損失，故提起反訴要求：1、解除雙方簽訂的合同及補(bǔ)充協(xié)議；2、反訴被告賠償其各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)損失人民幣12,425,969.65元；3、本訴、反訴費(fèi)和保全費(fèi)由反訴被告負(fù)擔(dān)。
　　反訴被告上海瑞鷹企業(yè)服務(wù)部辯稱：其同意雙方簽訂的合同及補(bǔ)充協(xié)議于2017年8月5日解除，但合同提前解除系反訴原告逾期支付租金的違約行為所致，而非反訴原告所稱的系反訴被告違約所致。反訴原告陳述的裝修從其提供的證據(jù)看均發(fā)生在租賃前，故與本案無(wú)關(guān)，況且合同約定裝修需獲得反訴被告許可，并報(bào)有關(guān)部門備案，但反訴原告裝修未申請(qǐng)報(bào)批，屬于擴(kuò)大損失，應(yīng)由其自己承擔(dān)后果，故不同意反訴原告的要求賠償?shù)姆丛V請(qǐng)求。
　　原告上海瑞鷹企業(yè)服務(wù)部提供的本訴證據(jù)如下：1、上海市盧灣體育館與上海邦儂經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司簽訂的《房屋租賃協(xié)議書》，2、上海市盧灣體育館關(guān)于上海邦儂經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司及上海瑞鷹企業(yè)服務(wù)部2002年8月5日函件的答復(fù)，3、上海市盧灣區(qū)體育中心與上海瑞鷹企業(yè)服務(wù)部簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》，證據(jù)1－3證明原告取得系爭(zhēng)房屋承租權(quán)的來(lái)源；4、《關(guān)于陜西南路141－1號(hào)物業(yè)租賃的框架協(xié)議書》，證明被告自2005年12月8日起已使用系爭(zhēng)房屋，通過(guò)四方協(xié)議方式轉(zhuǎn)移債權(quán)債務(wù)，確認(rèn)被告代償案外人拖欠原告2016年11－12月的租金人民幣700,000元；5、《陜西南路141－1號(hào)物業(yè)租賃合同》，6、《陜西南路141－1號(hào)物業(yè)租賃合同補(bǔ)充協(xié)議》，證據(jù)5－6證明原、被告建立租賃合同關(guān)系以及對(duì)相關(guān)權(quán)利義務(wù)的約定；7、原告開具的租金發(fā)票及被告簽收記錄，8、原告收到被告支付租金的銀行回單，證據(jù)7－8證明被告支付2017年1－6月的租金和代償租金人民幣400,000元，被告并未按約支付保證金；9、2017年7月7日原告委托律師向被告發(fā)的律師函及郵寄憑證，證明原告委托律師向被告催繳欠付的租金等費(fèi)用；10、《解除合同通知書》及郵寄憑證，證明因被告逾期支付租金等費(fèi)用，達(dá)到合同約定的提前解除條件，原告通知被告提前解除合同以及被告收到該通知；11、房屋權(quán)利人出具的同意轉(zhuǎn)租證明，證明原告有權(quán)對(duì)外轉(zhuǎn)租系爭(zhēng)房屋；12、消防安全檢查合格證，證明系爭(zhēng)房屋的范圍以及取得過(guò)消防合格證，可以從事餐飲經(jīng)營(yíng)；13、企業(yè)信用信息公示報(bào)告，證明系爭(zhēng)房屋經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地含一樓、二樓，可以作為大型飯店經(jīng)營(yíng)使用；14、銀行業(yè)務(wù)委托書，證明原告墊付水電費(fèi)用；15、情況說(shuō)明，證明原、被告雙方于2017年10月30日辦理了房屋交接手續(xù)并確認(rèn)水電煤結(jié)算至10月31日，費(fèi)用金額以相關(guān)單位出具的帳單為準(zhǔn)。
　　被告啟維網(wǎng)絡(luò)科技(深圳)有限公司在本訴部分未提供證據(jù)，其對(duì)原告上海瑞鷹企業(yè)服務(wù)部提供的證據(jù)1－3真實(shí)性無(wú)異議；對(duì)證據(jù)4真實(shí)性無(wú)異議，認(rèn)可代付租金的事實(shí)在該框架協(xié)議中有約定；對(duì)證據(jù)5－6真實(shí)性無(wú)異議，但認(rèn)為系原告提供的場(chǎng)地不符合要求而導(dǎo)致合同無(wú)法履行，應(yīng)屬原告違約；對(duì)證據(jù)7－8真實(shí)性無(wú)異議，確認(rèn)保證金未支付；對(duì)證據(jù)9確認(rèn)收到，但原告提出解除合同條件不符合合同約定期限；對(duì)證據(jù)10真實(shí)性無(wú)異議，但認(rèn)為即使被告違約，原告行使合同解除權(quán)的日期尚未到；對(duì)證據(jù)11無(wú)異議；對(duì)證據(jù)12－13的真實(shí)性無(wú)異議，但之前消防驗(yàn)收合格并不代表被告提出的消防驗(yàn)收申請(qǐng)必定合格，被告不清楚在有違建情況下如何能通過(guò)消防驗(yàn)收，且記錄經(jīng)營(yíng)地的層數(shù)，不能證明違建的合法性；對(duì)證據(jù)14真實(shí)性認(rèn)可，合同未對(duì)水電煤未作約定，故不宜在本案處理；對(duì)證據(jù)15真實(shí)性無(wú)異議，該情況說(shuō)明只解決房屋交接事宜，不代表水電費(fèi)可在本案中處理。
　　反訴原告啟維網(wǎng)絡(luò)科技(深圳)有限公司提供的反訴第一組證據(jù)為《關(guān)于陜西南路141－1號(hào)物業(yè)租賃的框架協(xié)議書》、《陜西南路141－1號(hào)物業(yè)租賃合同》，《陜西南路141－1號(hào)物業(yè)租賃合同補(bǔ)充協(xié)議》、照片、《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》、《建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)審核申請(qǐng)受理憑證》，證明根據(jù)房地產(chǎn)權(quán)證記載情況，反訴被告出租給反訴原告房屋的二樓系屬違建，導(dǎo)致其無(wú)法辦理相關(guān)證照及消防審核而不能實(shí)現(xiàn)合同目的；第二組證據(jù)為裝修合同、買賣合同、設(shè)計(jì)合同、安裝合同等以及付款憑證，證明因反訴被告違約導(dǎo)致其各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)損失，作為主張反訴賠償依據(jù)。
　　反訴被告上海瑞鷹企業(yè)服務(wù)部對(duì)反訴原告啟維網(wǎng)絡(luò)科技(深圳)有限公司提供的反訴第一組證據(jù)中合同、照片、《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》真實(shí)性無(wú)異議，但不認(rèn)可其證明內(nèi)容；對(duì)《建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)審核申請(qǐng)受理憑證》因無(wú)原件，真實(shí)性無(wú)法認(rèn)可；對(duì)第二組證據(jù)均不予認(rèn)可，認(rèn)為合同的履行期均不在本案租賃期限內(nèi)，故與本案無(wú)關(guān)。
　　反訴被告上海瑞鷹企業(yè)服務(wù)部在反訴部分提供的證據(jù)為本訴證據(jù)4－6，證明內(nèi)容與本訴所述一致。
　　反訴原告啟維網(wǎng)絡(luò)科技(深圳)有限公司對(duì)反訴被告上海瑞鷹企業(yè)服務(wù)部提供的反訴證據(jù)質(zhì)證意見(jiàn)同本訴質(zhì)證意見(jiàn)一致。
　　經(jīng)審理查明：原告系本市陜西南路141－1號(hào)房屋的承租人，其經(jīng)房屋權(quán)利人同意可以對(duì)承租房屋對(duì)外進(jìn)行轉(zhuǎn)租。2017年1月18日原、被告及案外人比安投資管理(上海)有限公司、上海利濤餐飲管理有限公司簽訂《關(guān)于陜西南路141－1號(hào)物業(yè)租賃的框架協(xié)議書》，約定自本協(xié)議簽署之日，被告不再向案外人比安投資管理(上海)有限公司支付租賃商鋪的房租，而直接向原告支付，自2017年1月起每月房租人民幣350,000元，被告應(yīng)當(dāng)代案外人比安投資管理(上海)有限公司、上海利濤餐飲管理有限公司向原告支付2016年11月1日至2016年12月31日的商鋪房租人民幣700,000元，本協(xié)議簽署時(shí)，原、被告應(yīng)同時(shí)就租賃商鋪簽署新的租賃協(xié)議并由被告按新協(xié)議約定的租金標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)間向原告支付租金。根據(jù)該框架協(xié)議，原、被告雙方于同日簽訂了《陜西南路141－1號(hào)物業(yè)租賃合同》,約定原告將本市陜西南路141－1號(hào)建筑面積約1146平方米的房屋出租給被告用于餐飲使用，租賃期自2017年1月1日起至2018年12月31日止，租金每月人民幣350,000元，2017年6月30日前支付保證金人民幣700,000元，被告應(yīng)于原告開具租金發(fā)票后5日內(nèi)，且于每月25日前支付次月租金，逾期支付超過(guò)30天，視為違約，除保證金不予退還外，被告應(yīng)賠償相當(dāng)于租金二倍的違約金，同時(shí)原告有權(quán)提前解除合同，被告應(yīng)在合同期屆滿之日或合同解除之日返還房屋，未經(jīng)原告同意而逾期返還的，每逾期一日，按日租金的兩倍支付房屋占用費(fèi)，租賃關(guān)系終止時(shí)，被告應(yīng)結(jié)清合同項(xiàng)下所有款項(xiàng)(包括但不限于租金、違約金以及已產(chǎn)生的公用事業(yè)費(fèi))。同年2月15日原、被告雙方又簽訂《陜西南路141－1號(hào)物業(yè)租賃合同補(bǔ)充協(xié)議》，約定：被告于2017年2月25日前支付2017年1、2月租金人民幣700,000元，被告欠付原告2016年11、12月租金合計(jì)人民幣700,000元分7個(gè)月償還，每月清償人民幣100,000元，2017年3月1日至2017年9月30日，被告應(yīng)于每月5日前支付當(dāng)月租金人民幣350,000元以及清償欠付租金人民幣100,000元，自2017年10月1日起被告應(yīng)于每月5日前支付當(dāng)月租金人民幣350,000元，如未能按時(shí)支付各期租金，將按原合同相關(guān)條款承擔(dān)違約責(zé)任。在租賃合同及補(bǔ)充協(xié)議簽訂后的實(shí)際履行中，被告僅支付了2017年1－6月的租金總計(jì)人民幣2,100,000元及2017年3－6月應(yīng)清償?shù)那犯蹲饨鹑嗣駧?00,000元。因被告未按約定期限支付保證金人民幣700,000元，原告于2017年7月7日委托律師發(fā)函被告，要求被告支付保證金及相應(yīng)違約金。被告收函后，未予理睬也未支付7月的租金及約定欠付的租金。鑒于被告未按約履行合同，原告遂于2017年8月4日發(fā)出《解除合同通知書》，通知被告解除合同并要求結(jié)清各項(xiàng)應(yīng)付費(fèi)用及償付違約金。被告于次日收到解除通知書，但未按通知書要求履行，原告遂于2017年8月25日起訴來(lái)院。
　　審理中，雙方于2017年10月30日辦理了房屋交接手續(xù)，被告將承租房屋返還了原告，雙方確認(rèn)水電煤費(fèi)用結(jié)算至2017年10月31日，金額以相關(guān)單位出具的帳單為準(zhǔn)。同時(shí)，被告提出因原告提供的房屋存在違章搭建，致使其裝修無(wú)法通過(guò)消防驗(yàn)收而無(wú)法取得相關(guān)證照從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，不能實(shí)現(xiàn)合同目的，給其造成的損失提出反訴要求予以賠償。被告曾申請(qǐng)對(duì)房屋的裝修價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，后又予以撤回，提出以其提供的裝修合同等反訴證據(jù)作為主張賠償?shù)囊罁?jù)。
　　本院認(rèn)為：原、被告雙方及案外人簽訂的《關(guān)于陜西南路141－1號(hào)物業(yè)租賃的框架協(xié)議書》以及根據(jù)該框架協(xié)議約定由原、被告雙方簽訂的《陜西南路141－1號(hào)物業(yè)租賃合同》和《補(bǔ)充協(xié)議》，均系各方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，其內(nèi)容不違反法律、法規(guī)的約定，故所簽合同、協(xié)議應(yīng)屬有效，對(duì)各方當(dāng)事人均具有約束力。被告未按合同、協(xié)議約定履行支付租金、保證金之行為，顯屬違約，原告行使合同解除權(quán)符合合同之約定，被告收到《解除合同通知書》之日應(yīng)確定為雙方合同解除之日。合同解除后，被告應(yīng)當(dāng)返還房屋，結(jié)清應(yīng)付各項(xiàng)費(fèi)用并償付違約金，其繼續(xù)占用房屋，應(yīng)當(dāng)按照約定支付房屋占有使用費(fèi)。至于被告辯稱原告提供的房屋中存在違建，導(dǎo)致其無(wú)法通過(guò)消防驗(yàn)收一節(jié)，因被告沒(méi)有提供申請(qǐng)辦理消防驗(yàn)收以及無(wú)法通過(guò)消防驗(yàn)收的原因是房屋存在違建的證據(jù)，故其主張缺乏事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)，本院不予采信。至于被告提出合同已解除，無(wú)須再支付保證金以及房屋占用費(fèi)和違約金過(guò)高，要求調(diào)整的意見(jiàn)，本院認(rèn)為，保證金作為履行合同的保證，在合同已解除情況下，確實(shí)無(wú)須再補(bǔ)交，但合同約定在被告違約情況下，保證金不予退還，故該保證金應(yīng)視作違約金的一部分，故被告應(yīng)當(dāng)支付。對(duì)于合同約定的房屋占用費(fèi)和違約金標(biāo)準(zhǔn)，不存在超過(guò)合理標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高的情形，不符合違約金調(diào)整的法律規(guī)定，故對(duì)被告要求調(diào)整的請(qǐng)求不予支持。被告反訴主張系原告原因?qū)е潞贤康牟荒軐?shí)現(xiàn)，缺乏證據(jù)證實(shí)，故其要求原告賠償合同解除后其損失的反訴訴請(qǐng)，本院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條第一款、第九十三條第二款、第一百零七條、第一百一十四條第二款之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告(反訴被告)上海瑞鷹企業(yè)服務(wù)部與被告(反訴原告)啟維網(wǎng)絡(luò)科技(深圳)有限公司簽訂的《陜西南路141－1號(hào)物業(yè)租賃合同》和《陜西南路141－1號(hào)物業(yè)租賃合同補(bǔ)充協(xié)議》，自2017年8月5日起解除；
　　二、被告(反訴原告)啟維網(wǎng)絡(luò)科技(深圳)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付拖欠原告(反訴被告)上海瑞鷹企業(yè)服務(wù)部2017年7月1日至2017年8月5日租金人民幣407,534.25元；
　　三、被告(反訴原告)啟維網(wǎng)絡(luò)科技(深圳)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)上海瑞鷹企業(yè)服務(wù)部2017年8月6日至2017年10月30日房屋占用費(fèi)人民幣1,979,178.08元；
　　四、被告(反訴原告)啟維網(wǎng)絡(luò)科技(深圳)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付拖欠原告(反訴被告)上海瑞鷹企業(yè)服務(wù)部2016年11－12月租金人民幣300,000元；
　　五、被告(反訴原告)啟維網(wǎng)絡(luò)科技(深圳)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)上海瑞鷹企業(yè)服務(wù)部保證金人民幣700,000元；
　　六、被告(反訴原告)啟維網(wǎng)絡(luò)科技(深圳)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付拖欠原告(反訴被告)上海瑞鷹企業(yè)服務(wù)部違約金人民幣700,000元；
　　七、被告(反訴原告)啟維網(wǎng)絡(luò)科技(深圳)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付拖欠原告(反訴被告)上海瑞鷹企業(yè)服務(wù)部墊付的水電煤費(fèi)人民幣14,740.45元；
　　八、被告(反訴原告)啟維網(wǎng)絡(luò)科技(深圳)有限公司要求原告(反訴被告)上海瑞鷹企業(yè)服務(wù)部賠償經(jīng)濟(jì)損失人民幣12,425,969.65元的反訴請(qǐng)求，不予支持。
　　負(fù)有金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費(fèi)人民幣25,500元，反訴案件受理費(fèi)人民幣48,178元，保全費(fèi)人民幣10,000元，均由被告(反訴原告)啟維網(wǎng)絡(luò)科技(深圳)有限公司負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判員：王巍琦

書記員：王凌冰