原告(反訴被告)：上海特捷投資管理有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：鄭寶其，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：李俊，上海匯銀律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：鄭仲文。
　　被告(反訴原告)：上海旭津物流有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：金偉峰，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：楊蓉，北京市中倫文德律師事務所上海分所律師。
　　第三人：上海呂浦實業(yè)有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)震川路XXX號XXX-XXX層XXX室。
　　法定代表人：李明，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：吳杰。
　　原告(反訴被告)上海特捷投資管理有限公司(以下稱特捷公司)與被告(反訴原告)上海旭津物流有限公司(以下稱旭津公司)、第三人上海呂浦實業(yè)有限公司(以下稱呂浦公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡易程序，由審判員韓穎獨任審判，公開開庭進行了審理，原告特捷公司委托訴訟代理人李俊、鄭仲文，被告旭津公司委托訴訟代理人楊蓉、第三人呂浦公司委托訴訟代理人吳杰到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　特捷公司向本院提出訴訟請求：1、判令旭津公司支付房屋使用費人民幣(以下幣種同)99萬元(自2017年11月23日起至2018年7月23日止，按照每月11萬元的標準計算)；2、判令旭津公司支付物業(yè)管理費52,000元(自2017年6月15日起至2018年7月14日止，按照每月4,000元的標準計算)。事實與理由：特捷公司與旭津公司于2017年3月27日簽訂《廠房租賃合同》，特捷公司將位于上海市嘉定區(qū)園國路XXX號第2幢廠房(以下稱系爭房屋)及配套設施出租給旭津公司，雙方約定年租賃費為132萬元，租賃期限自2017年4月15日起至2019年6月30日止，2017年4月23日前為免租期?，F(xiàn)旭津公司僅支付6個月租金及2個月物業(yè)管理費，未支付后續(xù)費用，故特捷公司涉訴。
　　旭津公司辯稱，不同意特捷公司的訴訟請求。旭津公司已支付6個月租金，后于2017年10月9日收到呂浦公司即房屋實際所有人發(fā)出的告知書，因案外人上海韓德塑料制品有限公司(以下稱韓德公司)存在違法轉(zhuǎn)租行為，故房屋已由呂浦公司收回。后因生產(chǎn)經(jīng)營所需，旭津公司于2017年10月16日直接與呂浦公司簽訂租賃合同租賃系爭房屋，此后按約支付租金予呂浦公司。旭津公司已支付2個月(2017年4月23日至6月22日)的物業(yè)費，特捷公司與旭津公司曾口頭約定旭津公司負責廠房改造及裝修清理，原廠房內(nèi)拆除的廢料變賣所得作為旭津公司進行廠房改造及清理所花費的費用，后因該筆費用實際由韓德公司收取，故旭津公司未再向特捷公司支付物業(yè)管理費，且特捷公司未向旭津公司提供過任何物業(yè)服務。租賃期間，旭津公司向韓德公司支付了衛(wèi)生倉庫費、保安服務費，廠房整體管理均非由特捷公司負責，故特捷公司無權收取物業(yè)管理費。此外，系爭房屋未取得建設工程規(guī)劃許可證及房屋產(chǎn)權證，雙方租賃合同應認定為無效，且因特捷公司稱系爭房屋系自有產(chǎn)權，合同無效的過錯在于特捷公司。據(jù)此，旭津公司提出反訴請求：1、確認特捷公司與旭津公司簽訂的《廠房租賃合同》無效；2、判令特捷公司向旭津公司雙倍返還定金40萬元。
　　針對旭津公司的反訴請求，特捷公司辯稱，同意旭津公司的第一項反訴訴訟請求，雙方簽訂的《廠房租賃合同》確屬無效。但定金條款必須以合同有效為前提，因合同無效，不存在違約，定金條款不能成立，故不同意第二項反訴訴訟請求。
　　第三人呂浦公司述稱，系爭房屋為呂浦公司所建，屬違法建筑。呂浦公司將系爭房屋出租給韓德公司，但因韓德公司未經(jīng)呂浦公司同意擅自轉(zhuǎn)租，故呂浦公司收回了系爭房屋。
　　本案當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。
　　根據(jù)當事人陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：2013年5月18日，呂浦公司與案外人上海韓德塑料制品有限公司(以下稱韓德公司)簽訂《廠房租賃協(xié)議》，約定呂浦公司將位于上海市嘉定區(qū)園國路XXX號兩棟廠房出租給韓德公司，租賃期限自2013年7月1日起至2019年6月30日止，合同另約定，未經(jīng)呂浦公司同意，韓德公司不得以任何形式將廠房轉(zhuǎn)租第三人。2016年11月5日，韓德公司與案外人趙某簽訂《房屋租賃協(xié)議》，約定韓德公司將系爭房屋出租給趙某。同日，趙某將系爭房屋轉(zhuǎn)租給特捷公司，并與特捷公司授權的案外人徐某某簽訂《房屋租賃協(xié)議》。2017年3月27日，特捷公司(甲方)與旭津公司(乙方)簽訂《廠房租賃合同》一份，約定甲方將具有所有權(即自有產(chǎn)權)的系爭房屋及配套設施出租給乙方作為倉儲/工廠用房使用，租賃期限自2017年4月15日起至2019年6月30日止，2017年4月23日前作為免租期；月租金標準為每月11萬元，半年度支付一次，每半年度開始第一周內(nèi)付清；本合同簽訂2天內(nèi)，乙方支付甲方20萬元作為按約承租的定金，乙方違反本合同，定金不退，該定金在乙方起租后可同時作為乙方按約承租的保證金；乙方每月支付給甲方物業(yè)管理費4,000元。合同另對雙方其他權利義務作出約定。合同簽訂后，特捷公司將系爭房屋交付旭津公司使用，旭津公司向特捷公司支付了定金(即保證金)20萬元及2個月物業(yè)管理費8,000元，并支付了6個月租金66萬元。后經(jīng)特捷公司催告后，旭津公司仍未支付租金，故特捷公司起訴來院。
　　另查，1、2017年9月26日，呂浦公司向韓德公司發(fā)出《解除通知書》，稱因韓德公司未經(jīng)呂浦公司同意將租賃廠房租賃給第三人，已構(gòu)成根本違約，故呂浦公司按照合同約定將位于嘉定區(qū)安亭鎮(zhèn)園國路XXX號內(nèi)的南廠房(即系爭房屋)收回。后呂浦公司于2017年10月9日向旭津公司發(fā)出告知書，稱因韓德公司違反租賃合同條款，呂浦公司已于2017年9月26日收回系爭房屋，旭津公司如需繼續(xù)租賃使用上述廠房，應于收到通知之日起三日內(nèi)告知呂浦公司并協(xié)商后續(xù)租賃使用事宜。呂浦公司并出具書面材料表示旭津公司與其他承租方因租賃廠房所產(chǎn)生的相關事宜由呂浦公司負責協(xié)商解決。2017年10月16日，呂浦公司與旭津公司簽訂《廠房租賃協(xié)議》，約定呂浦公司將系爭房屋出租予旭津公司用作倉庫用房，租賃期限為3年，自2017年10月27日起至2020年10月28日，合同另對租金標準、付款方式、違約責任等雙方其他權利義務作出約定。合同簽訂后，旭津公司按約向呂浦公司支付了租賃期內(nèi)的租金。2018年4月25日，呂浦公司與旭津公司簽訂《終止合同協(xié)議書》，約定雙方簽訂的《廠房租賃協(xié)議》因安亭鎮(zhèn)拆違整治及物流企業(yè)整治無法繼續(xù)履行，故雙方協(xié)商一致同意該合同于2018年4月25日終止。2、嘉定區(qū)安亭鎮(zhèn)呂浦村民委員會曾以韓德公司擅自轉(zhuǎn)租為由，向上海市嘉定區(qū)人民法院起訴要求解除與韓德公司簽訂的《廠房租賃協(xié)議》，并要求韓德公司立即搬離租賃廠房。該案審理過程中，雙方達成調(diào)解。根據(jù)(2018)滬0114民初14587號民事調(diào)解書，呂浦公司與韓德公司之間簽訂的《廠房租賃協(xié)議》于2018年5月31日解除。3、系爭房屋未辦理建設工程規(guī)劃許可證或相關審批手續(xù)，無產(chǎn)權證。
　　本院認為，出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效，故特捷公司與旭津公司簽訂的《廠房租賃合同》應認定為無效。因無效合同而取得的財產(chǎn)，應當予以返還。合同無效后，定金條款亦無效，故旭津公司要求特捷公司雙倍返還定金沒有法律依據(jù)，本院不予支持。特捷公司應當將收取的20萬元返還旭津公司。對于特捷公司主張的房屋使用費，因雙方租賃合同無效，呂浦公司已于2017年9月收回系爭房屋，此后特捷公司不再享有出租系爭房屋并獲得收益的權利，且呂浦公司與旭津公司就系爭房屋已另行簽訂房屋租賃合同，旭津公司將此后的房屋使用費均已付至呂浦公司，現(xiàn)特捷公司要求旭津公司支付自2017年11月23日起的房屋使用費，于法無據(jù)，本院不予支持。至于特捷公司主張的物業(yè)管理費，旭津公司應向特捷公司支付6個月的物業(yè)管理費，扣除已支付的2個月，還需支付4個月的物業(yè)管理費16,000元。綜上所述，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十八條，《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條之規(guī)定，判決如下：
　　一、確認原告上海特捷投資管理有限公司與被告上海旭津物流有限公司簽訂的《廠房租賃合同》無效；
　　二、被告上海旭津物流有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海特捷投資管理有限公司物業(yè)管理費16,000元；
　　三、原告上海特捷投資管理有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)退還被告上海旭津物流有限公司保證金20萬元；
　　四、原告上海特捷投資管理有限公司的訴訟請求不予支持；
　　五、被告上海旭津物流有限公司的其余反訴訴訟請求不予支持。
　　負有金錢給付義務的當事人如未按本判決指定的期限履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本案本訴受理費14,178元，減半收取7,089元，由原告上海特捷投資管理有限公司負擔108元，由被告上海旭津物流有限公司負擔6,981元。反訴受理費3,650元，由反訴原告上海旭津物流有限公司負擔。(被告負擔之款應于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院)
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：韓??穎

書記員：王??豪