原告：上海愛源實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司，住所地上海市徐匯區(qū)。
　　法定代表人：許冰元，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：何小敏，上海市申中律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海滬聯(lián)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所(普通合伙)(普通合伙)，住所地上海市徐匯區(qū)。
　　主要負(fù)責(zé)人：胡忠文，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：李璐佳，上海市晨升律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：胡雋瑤，上海市晨升律師事務(wù)所律師。
　　原告上海愛源實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司(以下簡稱愛源公司)與被告上海滬聯(lián)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所(普通合伙)(以下簡稱滬聯(lián)事務(wù)所)房屋租賃合同糾紛一案，本院立案受理后，依法適用簡易程序，于2018年10月19日公開開庭進(jìn)行了審理。原告委托訴訟代理人何小敏，被告委托訴訟代理人李璐佳到庭參加訴訟。經(jīng)雙方當(dāng)事人同意并經(jīng)本院院長批準(zhǔn)，本案簡易程序適用期間延長三個(gè)月。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　愛源公司向本院提出訴訟請求：1、判令被告立即搬離并退還上海市徐匯區(qū)龍州路XXX號(hào)房屋；2、判令被告支付原告自2018年1月1日至實(shí)際退房之日的使用費(fèi)，使用費(fèi)比照租金，按每年50萬元計(jì)算，暫計(jì)375,000元(9個(gè)月)；3、判令被告支付原告自2018年1月1日至實(shí)際退房之日的衛(wèi)生費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)，按1000元/月計(jì)算，暫計(jì)9000元；4、判令被告支付原告違約金37,500元。事實(shí)和理由：2018年1月11日,原告與被告簽訂《房屋租賃合同》，約定：甲方(即原告)將該房租借給乙方(即被告)使用；租賃期限為壹年,自2018年1月1日起至2018年12月31日止;年租金為500,000元,使用房屋必須先付租金后使用。乙方在本合同簽訂之日即先支付第一年半年的房屋租金250,000元和押金100,000元。乙方在本合同期滿時(shí),應(yīng)立即將其在該房內(nèi)屬于乙方的物品搬清,乙方逾期未搬清,甲乙雙方均能視這些物品為廢棄物。甲方有權(quán)按原乙方租用該房價(jià)格的三倍,收取乙方占用該房的費(fèi)用或請有關(guān)部門予以清除,其清除費(fèi)用和造成的損失均由乙方承擔(dān)等。然而,被告并未按約支付租金和押金,原告多次催告,但被告仍置之不理。據(jù)此,被告至今未支付租金和押金,已構(gòu)成違約。原告為維護(hù)自身合法權(quán)益,故訴至法院。
　　滬聯(lián)事務(wù)所辯稱，不同意原告的訴請。首先，被告從未收到過原告解除合同的通知，原告未行使過合同解除權(quán)，故雙方合同仍然有效，故不同意返還房屋。其次，原告對房屋沒有轉(zhuǎn)租權(quán)，被告從大房東處得知，該房屋為違章建筑，無產(chǎn)證，未與原告簽署過有效的租賃合同，原告也從沒有出示過大房東同意轉(zhuǎn)租的材料，故被告不應(yīng)先行支付租金，否則可能造成被告損失。合同約定租金每年50萬元，因此每月應(yīng)當(dāng)是41,666.66元。被告從2018年1月起按約支付水電費(fèi)是直接支付至原告法定代表人賬戶的。因房屋系違章搭建，故不存在物業(yè)費(fèi)。雙方矛盾的根本原因是，被告營業(yè)執(zhí)照要進(jìn)行變更，要原告提供產(chǎn)證及其與大房東的租賃合同，但原告不提供，原告沒有資格與被告簽訂有效的租賃合同才導(dǎo)致本案訴訟，故違約金不適用。
　　本院認(rèn)定事實(shí)如下：愛源公司自案外人處承租了上海市徐匯區(qū)龍州路XXX號(hào)房屋。2018年1月11日，愛源公司(出租方，甲方)與滬聯(lián)事務(wù)所(承租方，乙方)簽署《房屋租賃合同》一份，約定：甲方將位于龍州路XXX號(hào)(上下二層),建筑面積約130平方米的房屋(以下簡稱系爭房屋)租借給乙方使用。由乙方經(jīng)營房產(chǎn)中介項(xiàng)目。甲乙雙方同意租賃期限為壹年，即自2018年1月1日起至2018年12月31日止。第一年租金為人民幣：伍拾萬元整;使用房屋必須先付租金后使用。乙方在本合同簽訂之日即先支付第一年半年的房屋租金250,000元和押金100,000元,以及由甲方墊資代乙方裝修的門前花崗石踏步費(fèi)元和燈箱制作費(fèi)元,共計(jì)250,000元,花崗石踏步費(fèi)和燈箱制作費(fèi)以后不予退還,押金在合同期滿退租時(shí),視房屋設(shè)施的完好程度及相關(guān)費(fèi)用的結(jié)算情況,經(jīng)審核無誤,雙方賬目結(jié)清,并將乙方所租房屋門牌號(hào)內(nèi)的各種經(jīng)營證照向有關(guān)部門注銷完畢,甲方免息給予退還押金。如房屋設(shè)施受損，將從押金扣除所需修復(fù)的費(fèi)用,不足部分乙方負(fù)責(zé)賠償。以后,乙方每半年交納一次租金,且必須在該半年開始前一個(gè)月交清。除此之外,應(yīng)繳國家及有關(guān)衛(wèi)生、治安、工商管理、消防、勞動(dòng)、市容環(huán)保等各部門的一切費(fèi)用均有乙方承擔(dān)。乙方在租房期間因故停業(yè),所交甲方的全部租金與其他費(fèi)用均不予退還。乙方所用的水電、煤氣、電話及其他費(fèi)用,每月按實(shí)際使用數(shù)(按價(jià)格)由乙方另外支付。以上款項(xiàng)中的任何一項(xiàng),如乙方逾期支付,甲方每日將按該款數(shù)額的5‰的比例收取違約金,乙方逾期10天未支付上項(xiàng)款項(xiàng)的任何一項(xiàng),甲方有權(quán)停止供應(yīng)水、電,乙方逾期15天未支付上述款項(xiàng)中的任何一項(xiàng),甲方有權(quán)解除合同收回房屋,且甲方不承擔(dān)乙方由此產(chǎn)生的任何損失。違約一方將向?qū)Ψ劫r償當(dāng)年剩余租賃期租金的30%的金額作為違約金,本合同可以提前終止。同日，雙方簽署《補(bǔ)充協(xié)議》一份，約定龍州路XXX號(hào)門面商鋪的物業(yè)管理費(fèi)和衛(wèi)生費(fèi)的收費(fèi)工作,現(xiàn)由愛源公司統(tǒng)一代收代付。承租房戶主滬聯(lián)事務(wù)所租用房屋上下二層,每月收衛(wèi)生費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)1000元。每半年支付一次,合計(jì)6000元。實(shí)行先付后經(jīng)營。衛(wèi)生費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)付款與房租同步。后，滬聯(lián)事務(wù)所占有使用系爭房屋至今，但未支付租金。
　　2018年3月5日，愛源公司向滬聯(lián)事務(wù)所發(fā)送告知書一份，要求滬聯(lián)事務(wù)所在3月9日前支付2018年1月1日至6月30日的房租及物業(yè)費(fèi)，否則將采取斷水電措施。
　　2018年4月23日，滬聯(lián)事務(wù)所向愛源公司發(fā)函，稱2015年雙方就系爭房屋簽訂了租賃合同，但是一直未提供房屋原始租賃合同，要求愛源公司于2018年4月24日前提供。(庭審中，愛源公司表示收到該函件，但對內(nèi)容不認(rèn)可，2015年愛源公司將房屋出租給龔某某，不是與滬聯(lián)事務(wù)所簽訂合同)
　　審理中，原告提供《上海市徐匯區(qū)零星建設(shè)工程規(guī)劃許可證》復(fù)印件證明系爭房屋雖然沒有產(chǎn)證但是有建設(shè)規(guī)劃許可證。被告對此不予認(rèn)可。本院就此征詢上海市徐匯區(qū)規(guī)劃和土地管理局，該單位復(fù)函稱未對系爭房屋批準(zhǔn)過相關(guān)建設(shè)工程規(guī)劃許可證及其他建造文件。
　　以上事實(shí)，除原、被告陳述外，另有房屋租賃合同、函件、復(fù)函等證據(jù)證實(shí)，本院予以確認(rèn)。
　　審理中，關(guān)于租賃押金，被告表示，從2016年被告就開始租賃房屋，支付過10萬元押金，原告沒有返還，延續(xù)作為2018年房屋租賃合同的押金，并提供2016年2月25日龔某某向許冰元銀行轉(zhuǎn)賬憑證作為證據(jù)。原告表示，被告未支付押金，龔某某與被告是兩個(gè)主體，與本案無關(guān)。
　　本院認(rèn)為，法律規(guī)定出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。因原告并無證據(jù)證明系爭房屋系經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)的建筑物，故本院認(rèn)為原、被告之間就系爭房屋簽訂的《房屋租賃合同》無效。合同無效，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償；有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失。由于房屋租賃合同屬于繼續(xù)性合同，出租人給付的是房屋的使用，對于此種使用，返還財(cái)產(chǎn)的規(guī)則無法予以適用，應(yīng)當(dāng)采用折價(jià)補(bǔ)償?shù)姆椒ㄟM(jìn)行補(bǔ)償。房屋使用價(jià)值一般認(rèn)為即房屋租金，因此，房屋租賃合同無效，承租人仍應(yīng)當(dāng)向出租人支付相當(dāng)于房租的價(jià)值補(bǔ)償。本案中，系爭房屋一直由被告實(shí)際占有使用至今，其應(yīng)支付占用期間的房屋使用費(fèi)。故原告主張要求被告搬離返還系爭房屋、按租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋使用費(fèi)，于法有據(jù)，本院予以支持。根據(jù)雙方簽訂的補(bǔ)充協(xié)議，被告還需支付每月1000元的衛(wèi)生物業(yè)管理費(fèi)，該物業(yè)服務(wù)已經(jīng)實(shí)際發(fā)生，被告亦應(yīng)支付。因《房屋租賃合同》無效，故原告主張被告支付違約金的訴請，缺乏依據(jù)，本院不予支持。被告要求在本案中一并處理租賃押金，但原告不認(rèn)可被告支付了押金，且被告亦無充分證據(jù)證明其向原告支付了押金，故本院不予一并處理。
　　依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十八條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，判決如下：
　　一、上海愛源實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司與上海滬聯(lián)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所(普通合伙)于2018年1月11日簽訂的《房屋租賃合同》無效；
　　二、上海滬聯(lián)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所(普通合伙)于本判決生效之日起十日內(nèi)搬離上海市徐匯區(qū)龍州路XXX號(hào)房屋，將房屋返還上海愛源實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司；
　　三、上海滬聯(lián)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所(普通合伙)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付上海愛源實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司自2018年1月1日起至實(shí)際搬離之日的房屋使用費(fèi)，按每年50萬元計(jì)算；
　　四、上海滬聯(lián)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所(普通合伙)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付上海愛源實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司自2018年1月1日起至實(shí)際搬離之日的衛(wèi)生物業(yè)管理費(fèi)，按每月1000元計(jì)算；
　　五、駁回上海愛源實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司的其余訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)減半收取計(jì)3811元，由上海愛源實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)339元，上海滬聯(lián)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所(普通合伙)負(fù)擔(dān)3472元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。
　　

審判員：徐??紅

書記員：卜雯婷