原告(反訴被告)：上海灣洋物業(yè)服務(wù)有限公司，注冊地上海市虹口區(qū)。
　　法定代表人：林友威，執(zhí)行總裁。
　　委托訴訟代理人：馬玉成，上海雄琴律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海晶翔酒店有限公司，住所地上海市長寧區(qū)。
　　法定代表人：蔡弘志，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：楊寅，男。
　　原告(反訴被告，以下簡稱原告)上海灣洋物業(yè)服務(wù)有限公司與被告(反訴原告，以下簡稱被告)上海晶翔酒店有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年2月2日立案后，經(jīng)雙方當(dāng)事人申請，依法適用簡易程序?qū)徖?。被告?019年4月15日提出反訴，本院受理后與本訴合并審理，于2019年5月6日、7月24日公開開庭進(jìn)行了審理。原告上海灣洋物業(yè)服務(wù)有限公司的委托訴訟代理人馬玉成、被告上海晶翔酒店有限公司的委托訴訟代理人楊寅到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告上海灣洋物業(yè)服務(wù)有限公司向本院提出本訴訴訟請求：1.確認(rèn)原、被告于2017年1月9日簽訂的租賃合同于2018年12月31日解除；2.判令被告支付原告拖欠的租金799,320.06元(每月每平米188.43元*1,414平米*3個月)、滯納金143,874元(按每日千分之三的標(biāo)準(zhǔn)，以每月欠付租金為本金，當(dāng)月的1日為起算日期計算至2018年12月31日)、違約金799,320.06元、免租期租金761,269.32元(按照2017年標(biāo)準(zhǔn)計算三個月租金)；3.判令被告支付2019年1月1日至2019年1月16日期間的占有使用費(fèi)275,040元(按照日租金的兩倍計算，每月每平米188.43元)；4.判令被告支付恢復(fù)原狀的拆除費(fèi)用200,000元；5.判令被告支付逾期遷移或注銷注冊地址的違約金(按日租金的3倍標(biāo)準(zhǔn)計算，自2019年2月1日起支付至實際遷移或注銷之日止)；6.判令被告已經(jīng)支付的租賃保證金507,512.88元歸原告所有，不再返還。事實與理由：2017年1月9日，原、被告簽訂房屋租賃合同，約定原告將上海市長寧區(qū)中山西路XXX號一幢4層房屋(以下簡稱涉訟房屋)出租給被告經(jīng)營月子會所，租賃期限自2017年3月1日至2026年6月30日，原告給予被告3個月免租期。租賃合同約定被告拖欠租金或其他費(fèi)用累計逾期超過30天的，原告有權(quán)解除合同。合同簽訂后，原告依約交付房屋，被告入駐并開業(yè)經(jīng)營。2018年12月21日，因被告拖欠租金，原告發(fā)函通知被告于2018年12月31日解除合同，并要求被告返還房屋。2019年1月17日，原告收回涉訟房屋。被告所欠租金等費(fèi)用尚未支付。
　　被告上海晶翔酒店有限公司本訴辯稱并反訴訴稱，被告承租涉訟房屋后，自2017年9月起涉訟房屋對面的長寧體操中心開始施工，自2018年11月起涉訟房屋樓下第二、三層開始裝修，上述兩處施工、裝修導(dǎo)致噪音、揚(yáng)塵、夜間施工等問題。被告無法正常使用涉訟房屋用于月子會所經(jīng)營。原告對于被告租賃涉訟房屋用于經(jīng)營月子會所是明知的，現(xiàn)原告未依約提供能夠進(jìn)行正常商業(yè)使用的房屋，故被告無需支付租金。關(guān)于原告的第一項訴請，同意解除合同，但系原告單方違法解除，合同解除的日期應(yīng)當(dāng)為2019年1月16日。被告不存在違約，不同意支付第二項訴請中的租金、免租期租金、滯納金及違約金。對于第二項訴請中租金金額、免租期租金金額無異議。不同意支付占有使用費(fèi)，原告主張的占有使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過高，應(yīng)根據(jù)實際損失進(jìn)行調(diào)整。不同意支付復(fù)原費(fèi)用、逾期遷移的違約金，亦不同意原告沒收保證金。原告所主張的違約金及滯納金標(biāo)準(zhǔn)過高。被告認(rèn)為原告未能約束制止第三方在正常休息期間的裝修施工行為，嚴(yán)重影響了被告的業(yè)務(wù)，導(dǎo)致被告的客戶紛紛要求解除合同并退款賠償。原告單方解除租賃合同系違法解除，現(xiàn)被告向本院提出反訴訴請：1.判令原告賠償被告客戶退款損失909,368元；2.判令原告返還被告支付的2019年1月水電費(fèi)23,343.84元。
　　原告上海灣洋物業(yè)服務(wù)有限公司反訴辯稱，不同意被告的第一項訴請，該訴請無合同及法律依據(jù)。同意被告的第二項訴請。
　　本案當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對于雙方無異議的租賃合同、不動產(chǎn)登記簿、同意轉(zhuǎn)租證明、停水停電函、拆除合同等證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實如下：
　　2017年1月9日，原告(甲方)與上海晶翔健康管理咨詢有限公司(乙方)簽訂房屋租賃合同一份，約定乙方承租甲方可依法租賃的涉訟房屋；甲方并非項目產(chǎn)權(quán)所有人，甲方在租賃該單元給乙方時，同時出具了產(chǎn)權(quán)人的產(chǎn)證復(fù)印件及轉(zhuǎn)租證明；乙方租賃涉訟房屋作為授權(quán)經(jīng)營的母嬰護(hù)理品牌的商業(yè)經(jīng)營使用；涉訟房屋建筑面積為1,414平方米；租期自2017年3月1日起至2026年6月30日，甲方應(yīng)于2017年3月1日交付房屋；甲方同意給予乙方自交付日起3個月的裝修期，裝修期內(nèi)乙方須按甲方約定的費(fèi)用繳交；2017年3月1日至2018年2月28日期間的月固定租金標(biāo)準(zhǔn)為179.46元/月/平方，2018年3月1日至2019年2月28日期間的月固定租金標(biāo)準(zhǔn)為188.43元/月/平方，各期租金以兩個租賃月為一個交租期，乙方應(yīng)在每個交租期末月的20日前向甲方一次性足額支付下個交租期租金；為扶持乙方經(jīng)營，甲方同意給予乙方首期租金優(yōu)惠，首期租金應(yīng)于房屋交付之日支付，租金期間為交付日至2017年7月31日，租金金額為507,512.88元；乙方逾期支付租金的，每逾期一日，則乙方需按未付租金日千分之三支付違約金；乙方應(yīng)于合同簽署之日起15個工作日內(nèi)，向甲方支付507,512.88元作為房屋租賃保證金；如因乙方單方面提出解除合同或違反合同其他約定，而致甲方行使解除合同權(quán)利，甲方可全部沒收保證金無須歸還乙方；乙方如未經(jīng)甲方書面同意而逾期不交還涉訟房屋，乙方除應(yīng)每日按照租賃期屆滿或合同終止之時固定日租金標(biāo)準(zhǔn)的二倍支付占用使用費(fèi)外，還應(yīng)承擔(dān)占用期間的物業(yè)管理費(fèi)、水、電等一切其他費(fèi)用；乙方如對涉訟房屋進(jìn)行了裝修、增建、增設(shè)或改建，應(yīng)根據(jù)甲方的要求在租賃期滿或合同提前終止前將涉訟房屋恢復(fù)原狀，由此發(fā)生的費(fèi)用由乙方承擔(dān)，如乙方逾期未恢復(fù)原狀，甲方可以代為處理或聘請第三方代為處理，由此發(fā)生的一切費(fèi)用由乙方承擔(dān)，甲方有權(quán)向乙方追索或于保證金中扣除該費(fèi)用；乙方不得以本項目其他租戶對本項目內(nèi)其他單元的符合本項目管理規(guī)定的裝修、增建、增設(shè)或改建對其造成影響為由拒付或延遲支付到期應(yīng)付的租金和物業(yè)管理費(fèi)等各項費(fèi)用，亦不得以此為由向甲方要求變更或減少本合同中約定的租金、物業(yè)管理費(fèi)等各項費(fèi)用；甲、乙雙方同意，有下列情況之一的，非違約方可書面通知違約方解除合同，違反合同的一方，應(yīng)向另一方按違約時固定月租金的三倍支付違約金(如甲方違約，除應(yīng)該退還乙方所付保證金外，再按固定月租金的三倍支付違約金，如乙方違約，甲方?jīng)]收乙方所付保證金，另乙方在支付違約時固定月租金的三倍支付違約金)，給對方造成損失時，支付的違約金不足抵付一方損失的，還應(yīng)賠償由此造成的損失與違約金的差額部分：……(6)乙方逾期不支付租金或其他應(yīng)付費(fèi)用，累計逾期付款超過30日的或累計3次遲延履行支付義務(wù)的……(第11-2條)；若出現(xiàn)合同規(guī)定情形行使解除合同之權(quán)利的，守約方有權(quán)依據(jù)前述約定要求違約方承擔(dān)違約金，并有權(quán)要求違約方在合同終止后7日內(nèi)按第一個固定月租金標(biāo)準(zhǔn)與6個月的乘積相應(yīng)計算(如甲方違約還應(yīng)退還乙方已支付的保證金，如乙方違約還應(yīng)補(bǔ)交首期租金優(yōu)惠)(第11-3條)；乙方應(yīng)當(dāng)于合同租賃期滿、或合同解除、撤銷或確認(rèn)無效后的30日內(nèi)辦妥以涉訟房屋為注冊地址或經(jīng)營地址的工商注銷或變更手續(xù)并且不再使用該地址，否則每逾期一天，應(yīng)按照租賃期屆滿或合同終止之時固定日租金標(biāo)準(zhǔn)的三倍向甲方支付占用使用費(fèi)；乙方逾期支付裝修押金、物業(yè)管理費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣/天然氣費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、通訊費(fèi)、空調(diào)費(fèi)用或本合同附件所列設(shè)施和設(shè)備的開通或使用的費(fèi)用或本合同附件所列的任何費(fèi)用，每逾期一天，則應(yīng)按逾期支付之款項的0.1%支付滯納金。
　　上海市長寧區(qū)中山西路XXX號1幢房屋(含涉訟房屋)的權(quán)利人為上海綠庭企業(yè)發(fā)展有限公司。
　　2017年5月13日，上海綠庭企業(yè)發(fā)展有限公司出具同意轉(zhuǎn)租證明，載明其作為上海市長寧區(qū)中山西路XXX號1幢房屋的所有權(quán)人，基于其與原告所簽訂的租賃合同，同意原告將涉訟房屋轉(zhuǎn)租給上海晶翔健康管理咨詢有限公司使用。
　　2018年3月22日，上海晶翔健康管理咨詢有限公司更名為上海晶翔酒店有限公司。
　　2018年12月26日，原告在涉訟房屋門上張貼解除合同告知函，告知函載明因被告未按照合同約定的時間支付2018年10月1日至2019年1月31日的兩期租金，原告通知被告合同于2018年12月31日解除，要求被告于解除之日17時前搬離涉訟房屋。被告于2018年12月26日收到張貼的告知函。
　　2019年1月，被告搬離涉訟房屋后原告將涉訟房屋另行出租給他人。
　　審理中，原告提供灣流國際綠洲大廈項目拆除合同、建設(shè)銀行網(wǎng)上銀行電子回單、綠洲大廈聯(lián)合辦公室項目裝飾工程合同以及上海廣域建筑裝飾工程有限公司(以下簡稱廣域公司)出具的聲明函，證明原告為涉訟房屋的拆除工程支付200,000元，因原告與廣域公司系長期合作關(guān)系，故原告將200,000元的工程款于2019年1月29日與綠洲大廈裝飾工程部分結(jié)算款一并支付給廣域公司。被告對于上述證據(jù)的真實性無異議，但對關(guān)聯(lián)性不認(rèn)可，被告對涉訟房屋進(jìn)行了大量裝修，后被原告安排拆除，但具體拆除情況被告不清楚。
　　被告提交了退款協(xié)議、收條、收據(jù)、易生支付特約商戶退款申請單、母嬰護(hù)理機(jī)構(gòu)服務(wù)合同，證明原告的過錯嚴(yán)重影響了被告的業(yè)務(wù)，導(dǎo)致被告的客戶紛紛要求解除合同并退款賠償。原告對上述證據(jù)的真實性不予認(rèn)可，存在退款日期早于退款協(xié)議落款日期的情況，且沒有退款轉(zhuǎn)賬銀行憑證，上述證據(jù)亦無法證明系原告的原因?qū)е卤桓婵蛻敉丝睢?br/>　　本院認(rèn)為，原、被告簽訂的租賃合同系當(dāng)事人的真實意思表示，應(yīng)為合法有效，雙方應(yīng)當(dāng)按照合同約定恪守履行。本案中雙方均主張對方存在違約行為。對此本院認(rèn)為，被告作為承租方應(yīng)當(dāng)依約按時支付租金，現(xiàn)被告自2018年9月20日起未支付租金，顯屬違約，原告依照合同的約定享有單方解除的權(quán)利。被告主張因長寧體操中心以及涉訟房屋樓下的二、三層進(jìn)行裝修，影響其正常使用涉訟房屋，故其有權(quán)不支付租金，原告系違約解除合同。首先，長寧體操中心裝修影響被告使用涉訟房屋無法歸責(zé)于原告；其次，涉訟房屋樓下二、三層的裝修自2018年11月才開始進(jìn)行，被告于該裝修之前已經(jīng)發(fā)生遲延支付租金的情況；第三，雙方的租賃合同亦明確約定被告不得以大樓內(nèi)其他單元裝修對其存在影響而拒付租金；最后，被告亦未提供證據(jù)證明上述裝修確實對其造成了影響。綜上，被告關(guān)于原告違約解除合同的主張，本院不予采信。
　　原告于2018年12月26日將解除函張貼在涉訟房屋門上，被告亦確認(rèn)于當(dāng)天收到該解除函，故原告要求確認(rèn)雙方的租賃合同于2018年12月31日解除的訴請，本院予以支持。合同解除后，被告應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行支付合同租金義務(wù)。截止解除日，被告拖欠的租金金額為799,320.06元。關(guān)于滯納金的標(biāo)準(zhǔn)，本院認(rèn)為以日萬分之五為宜。考慮到原告在被告欠付租金之后，按照合同約定行使了合同解除權(quán)，解除前的滯納金被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)，原告主張自每月1日起算至合同解除之日止并無不當(dāng)，本院予以確認(rèn)。據(jù)此計算，滯納金金額為24,512.48元。
　　解除后被告還應(yīng)承擔(dān)合同解除的違約責(zé)任。關(guān)于原告主張的違約金、免租期租金、沒收租賃保證金以及逾期遷移或注銷注冊地址的違約金的訴請，其性質(zhì)均為違約金，綜合被告的違約情況以及涉訟房屋已于2019年1月另行出租的事實等，本院認(rèn)為沒收保證金以及支付免租期租金足以彌補(bǔ)原告的損失，對于原告要求支付違約金及逾期遷移或注銷注冊地址違約金的請求，本院難以支持。關(guān)于免租期租金的金額，考慮到被告已經(jīng)實際使用涉訟房屋的期限，本院調(diào)整金額為609,015元。
　　關(guān)于房屋占有使用費(fèi)，被告于2019年1月16日搬離涉訟房屋，應(yīng)當(dāng)支付合同解除之后至搬離之日止的房屋占有使用費(fèi)。關(guān)于使用費(fèi)的金額，原告按照日租金的兩倍作為計算標(biāo)準(zhǔn)，被告主張標(biāo)準(zhǔn)過高，考慮本案實際情況，本院調(diào)整為137,520元。
　　關(guān)于拆除費(fèi)用，根據(jù)合同的約定，相應(yīng)的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由被告承擔(dān)，現(xiàn)原告提供的灣流國際綠洲大廈項目拆除合同、建設(shè)銀行網(wǎng)上銀行電子回單、綠洲大廈聯(lián)合辦公室項目裝飾工程合同以及廣域公司出具的聲明函已經(jīng)可以形成證據(jù)鏈，證明拆除費(fèi)用的實際發(fā)生，原告要求被告承擔(dān)拆除費(fèi)用200,000元的訴請，本院予以支持。
　　關(guān)于被告的反訴訴請，如前所述，雙方的租賃合同系因被告的違約行為而解除，被告要求原告賠償客戶退款損失，缺乏依據(jù)，本院不予支持。被告請求原告返還水電費(fèi)的訴請，原告并無異議，本院予以確認(rèn)。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告(反訴被告)上海灣洋物業(yè)服務(wù)有限公司與被告(反訴原告)上海晶翔酒店有限公司就上海市長寧區(qū)中山西路XXX號一幢4層房屋簽訂的《租賃合同》于2018年12月31日解除；
　　二、被告(反訴原告)上海晶翔酒店有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告(反訴被告)上海灣洋物業(yè)服務(wù)有限公司支付租金799,320.06元、滯納金24,512.48元;
　　三、被告(反訴原告)上海晶翔酒店有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告(反訴被告)上海灣洋物業(yè)服務(wù)有限公司支付免租期租金609,015元；
　　四、被告(反訴原告)上海晶翔酒店有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告(反訴被告)上海灣洋物業(yè)服務(wù)有限公司支付房屋占有使用費(fèi)137,520元；
　　五、被告(反訴原告)上海晶翔酒店有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告(反訴被告)上海灣洋物業(yè)服務(wù)有限公司支付拆除費(fèi)用200,000元；
　　六、被告(反訴原告)上海晶翔酒店有限公司已經(jīng)支付的租賃保證金507,512.88元歸原告(反訴被告)上海灣洋物業(yè)服務(wù)有限公司所有；
　　七、原告(反訴被告)上海灣洋物業(yè)服務(wù)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向被告(反訴原告)上海晶翔酒店有限公司退還2019年1月水電費(fèi)23,343.84元；
　　八、駁回原告(反訴被告)上海灣洋物業(yè)服務(wù)有限公司其余本訴訴訟請求；
　　九、駁回被告(反訴原告)上海晶翔酒店有限公司其余反訴訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費(fèi)17,345.34元，由原告(反訴被告)上海灣洋物業(yè)服務(wù)有限公司負(fù)擔(dān)6,978.69元，由被告(反訴原告)上海晶翔酒店有限公司負(fù)擔(dān)10,366.65元。
　　反訴案件受理費(fèi)6,563.56元，由原告(反訴被告)上海灣洋物業(yè)服務(wù)有限公司負(fù)擔(dān)191.80元，由被告(反訴原告)上海晶翔酒店有限公司負(fù)擔(dān)6,371.76元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。
　　

審判員：吳怡聶

書記員：湯??慧